Monaco
43.74° N, 7.42° EUn territoire minuscule, sûr et à la fiscalité légère. Ici, le luxe, c’est l’espace.
- Loyer 2 chambres
- 8 000 €–13 000
- Prix au m²
- 45 000 €–70 000
- AgentsProp
- S’installer à l’étranger
S’installer à l’étranger, une étape après l’autre
L’ordre dans lequel les choses se passent, les démarches qui prennent le plus de temps, et ce qui change d’un pays à l’autre.
Un plan en douze semaines
Commencez par ce qui prend le plus de temps : titres de séjour, places à l’école et bail.
-
12 semaines avant
Décider et faire les demandes
- Vérifiez quelle voie de séjour s’applique à vous
- Inscrivez vos enfants à l’école : les bonnes écoles sont vite complètes
- Demandez à votre banque comment transférer de l’argent à l’étranger
- Listez les documents nécessaires : passeports, actes de naissance et de mariage, bulletins de salaire, références
- Faites faire des traductions officielles ou des apostilles si nécessaire
-
6 semaines avant
Trouver le logement
- Présélectionnez deux ou trois quartiers
- Réservez un appartement temporaire pour le premier mois
- Visitez des logements, sur place ou en vidéo en direct avec une personne de confiance
- Ne versez jamais de dépôt pour un logement que vous n’avez pas vu
- Demandez des devis aux déménageurs et vérifiez les règles douanières pour vos affaires
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Première semaine
Arriver et se faire enregistrer
- Déclarez votre adresse à la mairie ou à la police
- Obtenez votre numéro fiscal si vous ne l’avez pas encore
- Ouvrez un compte bancaire local
- Prenez un numéro de téléphone local
- Souscrivez une assurance santé ou inscrivez-vous au système public
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Premier mois
S’installer
- Mettez l’énergie et Internet à votre nom
- Échangez ou faites enregistrer votre permis de conduire
- Trouvez un médecin, un dentiste et la pharmacie la plus proche
- Renseignez-vous sur les jours de collecte des poubelles et du tri
- Faites le point sur votre situation fiscale : la résidence commence plus tôt qu’on ne le croit souvent
Ce qu’il faut régler
Titres de séjour et visas
Les citoyens de l’UE s’enregistrent ; les autres ont besoin d’un visa ou d’un titre de séjour avant de partir. Acheter un logement donne rarement le droit d’y vivre.
Titres de séjour et visas : l’essentielFiscalité
Quand vous devenez résident fiscal, comment fonctionnent les conventions de non-double imposition, et les impôts fonciers que vous payez chaque année.
La fiscalité quand on s’installe à l’étranger ou qu’on y possède un logementÉcoles
Internationales, bilingues ou locales : programmes, calendriers d’admission et frais à prévoir.
Choisir une école internationaleSupermarchés et vie quotidienne
Quelles enseignes sont bon marché ou haut de gamme, l’ouverture le dimanche, l’énergie, Internet et la banque.
Supermarchés, énergie et banque le premier moisQuartiers
Comment présélectionner des quartiers depuis l’étranger : trajets, écoles, bruit, locations de vacances et prix.
Choisir un quartier depuis l’étrangerAcheter ou louer d’abord ?
Pourquoi la plupart des gens devraient d’abord louer pendant un an, et quand acheter tout de suite a du sens.
Acheter ou louer quand on s’installe à l’étranger ?Pays par pays
Les règles qui changent le plus d’un pays à l’autre. Ouvrez un pays pour lire le détail.
Titre de séjour et acheteurs étrangers
Espagne
- Acheteurs étrangers
- Aucune restriction pour les étrangers ; il vous faut un numéro fiscal NIE. Une taxe pouvant atteindre 100 % pour les acheteurs non résidents hors UE, proposée en 2025, n’a pas été adoptée. Le golden visa pour les investisseurs immobiliers a pris fin le 3 avril 2025.
- Titre de séjour
- Les citoyens de l’UE, de l’EEE et de la Suisse qui séjournent plus de trois mois demandent un certificat d’enregistrement. Les autres ont d’abord besoin d’un visa, comme le visa de résidence non lucrative (environ 2 400 € par mois pour une personne en 2026), la voie nomade numérique (environ 2 450 € par mois) ou un permis de travail, puis d’une carte TIE.
- Résidence fiscale
- Vous êtes résident fiscal si vous passez plus de 183 jours par an en Espagne ou si vos principaux intérêts économiques s’y trouvent ; les résidents paient l’impôt sur le revenu sur leurs revenus mondiaux.
Portugal
- Acheteurs étrangers
- Les étrangers peuvent acheter un bien immobilier sans aucune restriction. Depuis mai 2026, les non-résidents qui achètent un logement paient un IMT forfaitaire de 7,5 %, sauf s’ils deviennent résidents dans les deux ans ou louent le logement en longue durée à un loyer modéré, et l’achat d’un bien ne donne plus accès au golden visa.
- Titre de séjour
- Les citoyens de l’UE, de l’EEE et de la Suisse peuvent vivre librement au Portugal et s’enregistrer à la mairie après trois mois. Les autres ressortissants ont besoin d’un visa national (par exemple pour le travail, les études, les revenus passifs ou le télétravail), puis d’un titre de séjour délivré par l’AIMA, l’agence de l’immigration, qui connaît d’importants retards.
- Résidence fiscale
- Vous êtes résident fiscal si vous passez plus de 183 jours au Portugal sur une période de 12 mois, ou si vous y disposez d’un logement que vous entendez garder comme résidence habituelle. Les résidents sont imposés sur leurs revenus mondiaux au barème progressif de 12,5 à 48 %.
France
- Acheteurs étrangers
- Les étrangers peuvent acheter un bien immobilier en France sans aucune restriction. Chaque vente est conclue devant un notaire, qui perçoit aussi les taxes.
- Titre de séjour
- Les citoyens de l’UE, de l’EEE et de la Suisse peuvent vivre en France sans titre de séjour s’ils travaillent ou disposent de ressources suffisantes et d’une assurance maladie. Les autres ont besoin d’un visa de long séjour, comme le visa « visiteur » pour les personnes qui ne travailleront pas (au moins 1 477,93 € nets par mois pour une personne en 2026), ou d’un titre « talent » ou « salarié » ; être propriétaire d’un logement ne donne aucun droit au séjour.
- Résidence fiscale
- Vous êtes résident fiscal français si votre foyer ou votre lieu de séjour principal est en France, si vous y exercez votre activité professionnelle principale ou si le centre de vos intérêts économiques s’y trouve. Les conventions fiscales tranchent les cas où deux pays vous considèrent comme résident.
Italie
- Acheteurs étrangers
- Les citoyens de l’UE et les étrangers résidant légalement en Italie peuvent acheter librement. Les autres ressortissants hors UE peuvent acheter si leur pays permet aux Italiens d’y acheter (réciprocité), ce qui est le cas des États-Unis, du Royaume-Uni, du Canada et de l’Australie. Il vous faut un code fiscal italien (codice fiscale) pour acheter.
- Titre de séjour
- Les citoyens de l’UE peuvent vivre librement en Italie et s’inscrire comme résidents à la mairie. Les acheteurs hors UE ont besoin d’un visa, comme le visa de résidence élective pour les personnes disposant de revenus passifs stables et qui ne travailleront pas (les consulats demandent souvent environ 31 000 € par an pour une personne), ou d’une voie travail, investisseur ou nomade numérique ; être propriétaire d’un logement ne donne aucun droit au séjour.
- Résidence fiscale
- Vous êtes résident fiscal italien si, pendant plus de 183 jours dans l’année, vous êtes inscrit à l’anagrafe, avez votre résidence ou votre domicile (principaux liens personnels et familiaux) en Italie, ou y êtes physiquement présent.
Suisse
- Acheteurs étrangers
- En vertu de la Lex Koller, les personnes vivant à l’étranger, ainsi que les résidents hors UE/AELE sans permis C, sauf pour leur propre résidence principale, ont besoin d’une autorisation cantonale. Les résidences de vacances ne sont possibles que dans les zones touristiques désignées, dans la limite de contingents cantonaux, qui existent à Berne, dans le canton de Vaud et au Tessin, mais pas à Zurich, Genève, Zoug ou Bâle-Ville. Les frontaliers de l’UE/AELE peuvent acheter une résidence secondaire près de leur lieu de travail.
- Titre de séjour
- Les citoyens de l’UE/AELE s’annoncent dans les 14 jours et reçoivent un permis L (contrats de moins de 12 mois) ou un permis B de cinq ans ; les autres ont besoin d’un permis demandé par un employeur, dans le cadre de contingents annuels (2026 : 4 500 permis B et 4 000 permis L, plus un contingent distinct pour le Royaume-Uni). L’assurance maladie de base est obligatoire dans les trois mois suivant l’arrivée.
- Résidence fiscale
- Vous êtes imposé comme résident dès que vous vous établissez en Suisse. Les salariés étrangers sans permis C sont imposés à la source et doivent déposer une déclaration complète s’ils gagnent 120 000 CHF bruts ou plus par an.
Monaco
- Acheteurs étrangers
- Aucune restriction particulière : les étrangers et les non-résidents peuvent acheter en leur nom propre ou par l’intermédiaire d’une société. L’achat ne donne pas à lui seul le droit de vivre à Monaco.
- Titre de séjour
- Toute personne de plus de 16 ans qui séjourne plus de trois mois par an doit obtenir une carte de séjour auprès de la Sûreté Publique, sur la base d’un logement adapté au foyer, de justificatifs de ressources et d’un casier judiciaire vierge. Les citoyens de l’UE et de l’EEE n’ont pas besoin de visa ; la plupart des autres, y compris les citoyens britanniques, doivent d’abord obtenir un visa français de long séjour « établissement ».
- Résidence fiscale
- Monaco n’impose pas le revenu des personnes qui y sont établies, mais les ressortissants français sont imposés par la France en vertu de la convention de 1963, et les citoyens américains par les États-Unis. Un certificat de résidence fiscale monégasque exige une carte de séjour et plus de 183 jours par an à Monaco, ou que le centre principal de vos activités s’y trouve.
Croatie
- Acheteurs étrangers
- Les citoyens et les sociétés des pays de l’UE, de l’Islande, du Liechtenstein et de la Norvège achètent aux mêmes conditions que les Croates ; les citoyens suisses n’ont pas besoin d’autorisation mais doivent justifier d’un séjour temporaire enregistré. Tous les autres doivent obtenir l’accord du ministère de la Justice, de l’Administration et de la Transformation numérique, accordé uniquement en cas de réciprocité : c’est le cas pour le Royaume-Uni et la plupart des États américains, mais pas pour les acheteurs canadiens de logements jusqu’au 31 décembre 2026, ni pour les acheteurs australiens de logements existants jusqu’au 31 mars 2027. Les acheteurs hors UE ne peuvent pas acquérir de terres agricoles.
- Titre de séjour
- Les citoyens de l’UE, de l’EEE et de la Suisse peuvent séjourner trois mois, puis déclarer leur séjour temporaire à la police dans les huit jours ; le séjour permanent est possible après cinq ans. Les autres ont besoin d’un permis de séjour temporaire pour un motif précis, comme le travail, la famille, les études ou le télétravail en tant que nomade numérique, accordé pour un an au maximum à la fois ; être propriétaire n’est pas un motif. Les ressortissants hors UE doivent déclarer leur adresse à la police dans les trois jours suivant leur arrivée.
- Résidence fiscale
- Vous êtes résident fiscal si vous possédez ou avez à disposition un logement en Croatie pendant au moins 183 jours sur une ou deux années civiles, même si vous n’y séjournez pas, ou si vous y séjournez au moins 183 jours. Les résidents sont imposés sur leurs revenus mondiaux, les non-résidents uniquement sur leurs revenus croates.
Grèce
- Acheteurs étrangers
- Les citoyens de l’UE peuvent acheter partout en Grèce. Les acheteurs hors UE peuvent aussi acheter, mais les biens situés dans les zones frontalières désignées, dont certaines îles, nécessitent une autorisation préalable. Il vous faut un numéro fiscal grec (AFM) pour acheter.
- Titre de séjour
- Les citoyens de l’UE peuvent vivre librement en Grèce et s’enregistrer comme résidents. Les acheteurs hors UE peuvent obtenir un titre de séjour renouvelable (golden visa) en achetant un seul logement d’au moins 120 m², qui ne peut pas être loué en courte durée : depuis septembre 2024, le minimum est de 800 000 € dans les zones les plus recherchées, comme l’Attique et Thessalonique, et de 400 000 € ailleurs ; il existe aussi des titres pour les personnes financièrement indépendantes.
- Résidence fiscale
- Vous êtes résident fiscal grec si votre résidence permanente ou principale, votre lieu de séjour habituel ou le centre de vos intérêts vitaux est en Grèce, ou si vous y passez plus de 183 jours sur une période de 12 mois (les séjours purement touristiques ou pour soins médicaux ne comptent pas).
Chypre
- Acheteurs étrangers
- Les citoyens de l’UE peuvent acheter librement. Les acheteurs hors UE ont besoin de l’autorisation du Conseil des ministres, qui prend généralement environ un mois ; vérifiez les règles en vigueur pour les ressortissants de pays tiers avec un avocat chypriote avant de vous engager.
- Titre de séjour
- Les citoyens de l’UE peuvent vivre librement à Chypre et s’enregistrer auprès des services de l’immigration. Les acheteurs hors UE qui investissent au moins 300 000 € hors TVA peuvent demander la résidence permanente, sous conditions, notamment justifier de revenus provenant de l’étranger ; les autres ont besoin d’un permis temporaire, par exemple en tant que visiteur ou salarié.
- Résidence fiscale
- Vous êtes résident fiscal chypriote si vous y passez plus de 183 jours par an, ou au moins 60 jours si, en outre, vous travaillez ou exercez une activité à Chypre, y conservez un logement et ne passez pas plus de 183 jours dans un autre pays.
Royaume-Uni
- Acheteurs étrangers
- Il n’y a aucune restriction à l’achat de logements en Angleterre par des particuliers étrangers. Une société étrangère qui possède ou achète un bien au Royaume-Uni doit inscrire ses bénéficiaires effectifs au Register of Overseas Entities auprès de Companies House.
- Titre de séjour
- Être propriétaire d’un logement au Royaume-Uni ne donne aucun droit d’y vivre : il vous faut un visa, comme le Skilled Worker ou le Global Talent, et le visa investisseur est fermé aux nouvelles demandes depuis 2022. Les visiteurs peuvent en général rester jusqu’à six mois à la fois, et de nombreuses nationalités doivent désormais obtenir une autorisation de voyage électronique (ETA) avant le départ.
- Résidence fiscale
- La résidence est déterminée pour chaque année fiscale (du 6 avril au 5 avril) selon le Statutory Residence Test : 183 jours au Royaume-Uni font de vous un résident, et un nombre de jours inférieur peut suffire si vous y avez un logement, un travail ou des liens familiaux. Les résidents sont imposés sur leurs revenus mondiaux.
Émirats arabes unis
- Acheteurs étrangers
- Les étrangers peuvent acheter en pleine propriété (freehold) dans les zones désignées de Dubaï. En dehors de ces zones, la propriété est réservée aux ressortissants des Émirats et du CCG et à leurs sociétés.
- Titre de séjour
- L’achat d’un bien d’une valeur de 2 millions d’AED ou plus au moment de l’achat (un logement financé par un prêt compte si la banque confirme les sommes versées) permet de demander un golden visa renouvelable de 10 ans auprès du Dubai Land Department. Les propriétaires de logements moins chers peuvent demander un titre de séjour d’investisseur de deux ans, mais les règles de valeur ont changé : renseignez-vous auprès du Dubai Land Department.
- Résidence fiscale
- Il n’y a pas d’impôt sur le revenu des personnes physiques : la résidence fiscale aux Émirats compte surtout lorsque vous avez besoin d’un certificat de résidence fiscale à présenter à votre pays d’origine. Le fait de ne plus y être imposable dépend des règles de ce pays : consultez donc un conseiller fiscal avant de partir.
États-Unis
- Acheteurs étrangers
- Il n’existe pas de restriction fédérale générale, mais la loi de Floride de 2023 (SB 264) interdit aux personnes domiciliées en Chine qui ne sont ni citoyennes américaines ni titulaires d’une carte verte d’acheter, à l’exception d’un logement de 2 acres au maximum situé à au moins 5 miles d’une base militaire pour les titulaires d’un visa non touristique ou de l’asile. Les personnes et sociétés liées à la Chine, à la Russie, à l’Iran, à la Corée du Nord, à Cuba, au gouvernement du Venezuela ou à la Syrie ne peuvent pas non plus acheter à moins de 10 miles de bases militaires ou d’infrastructures critiques. Une cour d’appel fédérale a refusé de bloquer la loi en novembre 2025 : faites-vous donc conseiller par un juriste si elle peut vous concerner.
- Titre de séjour
- Être propriétaire d’un logement aux États-Unis ne donne ni visa ni droit au séjour. Les voies investisseur, comme le visa E-2 d’investisseur conventionné ou la carte verte EB-5, exigent un investissement dans une entreprise, pas dans un logement.
- Résidence fiscale
- Les non-citoyens deviennent résidents fiscaux américains avec une carte verte ou selon le critère de présence substantielle : au moins 31 jours cette année et 183 jours sur trois ans, en comptant tous les jours de cette année, un tiers de ceux de l’année dernière et un sixième de ceux de l’année précédente. Les résidents et citoyens américains sont imposés sur leurs revenus mondiaux.
Turquie
- Acheteurs étrangers
- Le gouvernement décide quelles nationalités peuvent acheter et peut y attacher des conditions ; les étrangers ne peuvent pas acheter dans les zones militaires et ont besoin de l’autorisation du gouverneur dans les zones de sécurité spéciales. Chaque personne peut posséder jusqu’à 30 hectares, la propriété étrangère ne peut pas dépasser 10 % de la superficie d’un district, et le bureau du cadastre exige un rapport d’expertise, la preuve d’un paiement par virement bancaire et l’assurance tremblement de terre obligatoire.
- Titre de séjour
- Être propriétaire d’un logement permet de demander un titre de séjour de courte durée (en général jusqu’à deux ans à la fois) si le bien atteint le seuil de valeur en vigueur, indiqué comme étant de 200 000 $ US dans les provinces métropolitaines et de 100 000 $ US ailleurs, et si le quartier est ouvert aux nouveaux résidents étrangers. L’achat d’un bien d’au moins 400 000 $ US, avec l’engagement de ne pas le revendre pendant trois ans, peut ouvrir droit à la nationalité turque.
- Résidence fiscale
- Vous êtes résident fiscal turc si votre domicile légal est en Turquie ou si vous y séjournez plus de six mois consécutifs au cours d’une année civile (les courts séjours à l’étranger n’interrompent pas ce délai). Les résidents sont imposés sur leurs revenus mondiaux.
Fiscalité des résidents et des propriétaires
Espagne
- Impôt foncier annuel
- L’IBI, un impôt municipal annuel sur la valeur cadastrale du bien ; chaque mairie fixe le taux.
- Revenus locatifs (non-résidents)
- 24 % du loyer brut pour les résidents hors UE ; 19 % pour les résidents de l’UE, d’Islande, de Norvège et du Liechtenstein, qui peuvent déduire leurs charges.
- Revente (non-résidents)
- 19 % de la plus-value ; l’acheteur retient 3 % du prix et les verse à l’administration fiscale à titre d’acompte.
- Impôt sur la fortune
- Fixé par la région : l’Andalousie applique un abattement de 100 % et les règles des autres régions diffèrent. Les très grandes fortunes peuvent aussi être soumises à l’impôt national de solidarité ; faites-vous conseiller.
- Résidence fiscale
- Vous êtes résident fiscal si vous passez plus de 183 jours par an en Espagne ou si vos principaux intérêts économiques s’y trouvent ; les résidents paient l’impôt sur le revenu sur leurs revenus mondiaux.
- Régimes pour les nouveaux arrivants
- Le régime spécial pour les personnes qui s’installent en Espagne pour travailler (la « loi Beckham ») permet aux nouveaux arrivants éligibles d’être imposés selon les règles des non-résidents l’année de leur arrivée et les cinq suivantes ; vous y optez avec le formulaire 149. Demandez à un conseiller fiscal si vous y avez droit.
Portugal
- Impôt foncier annuel
- IMI de 0,3 à 0,45 % par an de la valeur fiscale (VPT) pour les biens urbains, fixé par chaque municipalité ; la VPT est en général inférieure à la valeur de marché.
- Revenus locatifs (non-résidents)
- Les loyers résidentiels sont imposés à un taux forfaitaire de 25 % (28 % pour les autres locations), avec des taux réduits pour les baux longs, et les baux résidentiels éligibles jusqu’à 2 300 € par mois sont imposés à 10 % jusqu’à fin 2029. Les résidents de l’UE et de l’EEE peuvent opter pour le barème progressif ; demandez à un conseiller fiscal ce qui s’applique à votre cas.
- Revente (non-résidents)
- La moitié de la plus-value sur un bien au Portugal est imposée au barème progressif (12,5 à 48 % en 2026), le taux étant déterminé en fonction de vos revenus mondiaux.
- Impôt sur la fortune
- Pas d’impôt général sur la fortune. L’AIMI s’applique lorsque les biens résidentiels et terrains à bâtir d’un particulier au Portugal ont une valeur fiscale totale supérieure à 600 000 € : 0,7 % sur la valeur au-delà de cet abattement, avec des taux marginaux de 1 % et 1,5 % sur les patrimoines les plus importants.
- Résidence fiscale
- Vous êtes résident fiscal si vous passez plus de 183 jours au Portugal sur une période de 12 mois, ou si vous y disposez d’un logement que vous entendez garder comme résidence habituelle. Les résidents sont imposés sur leurs revenus mondiaux au barème progressif de 12,5 à 48 %.
- Régimes pour les nouveaux arrivants
- L’ancien régime du résident non habituel (RNH) est fermé aux nouveaux arrivants. Son successeur, l’IFICI, impose à 20 % les revenus salariaux et non salariaux tirés de fonctions éligibles dans la recherche et l’innovation, pour les personnes qui n’ont pas été résidentes au cours des cinq années précédentes, la plupart des revenus étrangers étant exonérés. L’IRS Jovem accorde aux résidents de 35 ans au plus une exonération partielle de l’impôt sur le revenu pendant dix ans au maximum.
France
- Impôt foncier annuel
- Les propriétaires paient chaque année la taxe foncière, fixée localement sur la valeur locative cadastrale du bien et due par la personne qui en est propriétaire au 1er janvier. Une résidence secondaire paie aussi la taxe d’habitation, et les communes situées en zone tendue peuvent ajouter une majoration.
- Revenus locatifs (non-résidents)
- Les revenus locatifs de source française sont imposés en France à un taux minimum de 20 % (30 % sur le revenu net au-delà de 29 579 € pour 2025), plus 17,2 % de prélèvements sociaux, ou 7,5 % si vous relevez d’un régime de sécurité sociale de l’UE, de l’EEE, de la Suisse ou du Royaume-Uni.
- Revente (non-résidents)
- Les plus-values sont imposées à 19 % plus les prélèvements sociaux (17,2 %, ou 7,5 % pour les personnes relevant d’un régime de sécurité sociale de l’UE, de l’EEE, de la Suisse ou du Royaume-Uni), avec un abattement pour durée de détention qui donne une exonération totale après 22 ans pour l’impôt sur le revenu et après 30 ans pour les prélèvements sociaux. Une surtaxe de 2 à 6 % s’applique aux plus-values supérieures à 50 000 €.
- Impôt sur la fortune
- L’IFI s’applique si votre patrimoine immobilier net en France dépasse 1,3 million d’euros au 1er janvier, à des taux de 0,5 % à 1,5 %. Les non-résidents ne sont imposés que sur leurs biens situés en France.
- Résidence fiscale
- Vous êtes résident fiscal français si votre foyer ou votre lieu de séjour principal est en France, si vous y exercez votre activité professionnelle principale ou si le centre de vos intérêts économiques s’y trouve. Les conventions fiscales tranchent les cas où deux pays vous considèrent comme résident.
- Régimes pour les nouveaux arrivants
- Les personnes recrutées à l’étranger qui n’ont pas été résidentes fiscales en France au cours des cinq années précédentes peuvent bénéficier du régime des impatriés : la prime d’impatriation (ou un forfait de 30 % de la rémunération) est exonérée d’impôt pendant huit ans au maximum, dans la limite de 50 % de la rémunération, et la moitié de certains revenus de placements étrangers est exonérée.
Italie
- Impôt foncier annuel
- L’IMU est due sur les résidences secondaires à un taux de base de 0,86 % de la valeur cadastrale (rendita × 1,05 × 160), que chaque comune peut relever ou abaisser, en général jusqu’à 1,06 %. La résidence principale est exonérée sauf si elle relève d’une catégorie de luxe, et la taxe sur les déchets TARI s’ajoute.
- Revenus locatifs (non-résidents)
- Les revenus locatifs de source italienne sont imposés en Italie, quel que soit votre lieu de résidence : aux taux de l’IRPEF de 23 %, 33 % et 43 % (2026), ou à un taux forfaitaire de 21 % (10 % pour les contrats à loyer conventionné dans les zones tendues) avec la cedolare secca.
- Revente (non-résidents)
- La plus-value sur un logement vendu dans les cinq ans suivant l’achat est imposée, soit au barème de l’impôt sur le revenu, soit à un impôt de substitution de 26 % payé par l’intermédiaire du notaire. Après cinq ans, ou si le logement a été votre résidence principale pendant la majeure partie de la détention, aucun impôt n’est dû.
- Impôt sur la fortune
- Il n’y a pas d’impôt sur la fortune sur les biens situés en Italie. L’IVIE (1,06 %) ne s’applique qu’aux biens détenus à l’étranger par des résidents italiens.
- Résidence fiscale
- Vous êtes résident fiscal italien si, pendant plus de 183 jours dans l’année, vous êtes inscrit à l’anagrafe, avez votre résidence ou votre domicile (principaux liens personnels et familiaux) en Italie, ou y êtes physiquement présent.
- Régimes pour les nouveaux arrivants
- Les personnes qui transfèrent leur résidence fiscale en Italie à partir du 1er janvier 2026 peuvent payer un forfait de 300 000 € par an sur l’ensemble de leurs revenus étrangers, plus 50 000 € par membre de la famille (ceux arrivés plus tôt paient 100 000 € ou 200 000 €). Les retraités qui s’installent dans de petites communes du Sud peuvent payer 7 % sur leurs revenus étrangers pendant dix ans, et les travailleurs impatriés qui remplissent les conditions bénéficient d’une exonération partielle de l’impôt sur le revenu.
Suisse
- Impôt foncier annuel
- Il n’y a pas d’impôt foncier national ; certains cantons perçoivent un impôt annuel, comme Genève avec 1‰ de la valeur fiscale du bien.
- Revenus locatifs (non-résidents)
- Les revenus locatifs de biens situés en Suisse sont imposés dans le canton où se trouve le bien, y compris pour les non-résidents, aux taux progressifs ordinaires.
- Revente (non-résidents)
- Les cantons imposent le gain lors de la vente d’un bien, à des taux qui diminuent avec la durée de détention ; à Genève, de 50 % en cas de vente dans les deux ans à 2 % après 25 ans.
- Impôt sur la fortune
- Chaque canton perçoit un impôt annuel sur la fortune nette ; les biens immobiliers en Suisse comptent pour leur valeur fiscale moins les dettes, y compris pour les non-résidents.
- Résidence fiscale
- Vous êtes imposé comme résident dès que vous vous établissez en Suisse. Les salariés étrangers sans permis C sont imposés à la source et doivent déposer une déclaration complète s’ils gagnent 120 000 CHF bruts ou plus par an.
- Régimes pour les nouveaux arrivants
- L’imposition d’après la dépense (forfait fiscal) est accessible aux étrangers qui ne travaillent pas en Suisse, avec une base fédérale minimale de 434 700 CHF (2025). Genève (minimum 425 194 CHF), Vaud, Zoug, Berne et le Tessin la proposent ; Zurich et Bâle-Ville non.
Monaco
- Impôt foncier annuel
- Aucune : Monaco n’a ni taxe foncière ni taxe d’habitation. Les propriétaires paient les charges de l’immeuble.
- Revenus locatifs (non-résidents)
- Monaco n’a pas d’impôt sur le revenu des personnes physiques : les particuliers ne paient donc aucun impôt monégasque sur leurs loyers ; le locataire paie le droit de bail de 1 %. Votre pays de résidence peut imposer ce revenu.
- Revente (non-résidents)
- Pas d’impôt monégasque sur les plus-values immobilières réalisées par des particuliers ; votre pays de résidence peut imposer la plus-value.
- Impôt sur la fortune
- Aucun à Monaco. Les ressortissants français installés à Monaco peuvent rester redevables de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) français.
- Résidence fiscale
- Monaco n’impose pas le revenu des personnes qui y sont établies, mais les ressortissants français sont imposés par la France en vertu de la convention de 1963, et les citoyens américains par les États-Unis. Un certificat de résidence fiscale monégasque exige une carte de séjour et plus de 183 jours par an à Monaco, ou que le centre principal de vos activités s’y trouve.
- Régimes pour les nouveaux arrivants
- Il n’existe pas de régime spécial pour les nouveaux arrivants, puisqu’il n’y a pas d’impôt sur le revenu des personnes physiques. Monaco figure depuis juin 2024 sur la liste du GAFI des juridictions sous surveillance renforcée et y figurait encore en juin 2026 : attendez-vous à des contrôles approfondis sur l’origine des fonds.
Croatie
- Impôt foncier annuel
- Depuis le 1er janvier 2025, les villes perçoivent une taxe foncière de 0,60 à 8,00 € par m² de surface utile et par an, qui a remplacé la taxe sur les résidences secondaires. Dubrovnik applique 5 € par m² (2026). Les logements occupés comme résidence permanente, ou loués au moins 10 mois par an comme résidence permanente d’une personne, en sont exonérés ; les locations touristiques ne le sont pas.
- Revenus locatifs (non-résidents)
- Les non-résidents paient l’impôt sur le revenu sur les loyers tirés d’un bien en Croatie, sous réserve des conventions fiscales. Les locations de longue durée sont imposées à 12 % après un abattement forfaitaire de 30 % pour charges, soit environ 8,4 % du loyer brut, et le bailleur doit s’enregistrer auprès de l’administration fiscale dans les huit jours. Les locations touristiques privées paient un impôt forfaitaire par lit, fixé par chaque ville dans des fourchettes nationales (100 à 300 € par an dans la tranche la plus élevée).
- Revente (non-résidents)
- L’imposition d’une plus-value sur la vente d’un logement dépend de la durée de détention et de l’usage du bien. Consultez un conseiller fiscal croate avant de vendre.
- Impôt sur la fortune
- Pas d’impôt annuel distinct sur la fortune. Les logements sont imposés par la taxe foncière locale.
- Résidence fiscale
- Vous êtes résident fiscal si vous possédez ou avez à disposition un logement en Croatie pendant au moins 183 jours sur une ou deux années civiles, même si vous n’y séjournez pas, ou si vous y séjournez au moins 183 jours. Les résidents sont imposés sur leurs revenus mondiaux, les non-résidents uniquement sur leurs revenus croates.
- Régimes pour les nouveaux arrivants
- Les télétravailleurs hors UE peuvent obtenir un permis de nomade numérique pour 18 mois au maximum avec un revenu d’au moins 3 622,50 € par mois, ou 43 470 € d’épargne pour 12 mois ; ce permis ne règle pas votre situation fiscale, consultez donc un conseiller. La réforme fiscale de 2025 a aussi instauré une exonération d’impôt sur le revenu pour les salaires des émigrés croates de retour et de leurs descendants qui remplissent des conditions de résidence ; vérifiez votre éligibilité auprès de l’administration fiscale.
Grèce
- Impôt foncier annuel
- L’ENFIA est due chaque année sur les biens détenus au 1er janvier ; elle est calculée bien par bien selon l’emplacement, la surface, l’ancienneté et l’usage, avec une contribution supplémentaire si l’ensemble de vos biens en Grèce vaut plus de 500 000 € ; les logements assurés bénéficient d’une réduction de 10 à 20 %. Une nouvelle redevance locale de développement de 0,30 à 0,70 pour mille de la valeur sera perçue via les factures d’énergie à partir de 2027.
- Revenus locatifs (non-résidents)
- Les revenus locatifs de source grecque sont imposés en Grèce à 15 % jusqu’à 12 000 €, 25 % jusqu’à 24 000 €, 35 % jusqu’à 36 000 € et 45 % au-delà (barème 2026), après une déduction de 5 % pour frais.
- Revente (non-résidents)
- L’impôt de 15 % sur les plus-values immobilières est suspendu jusqu’au 31 décembre 2026 : les ventes conclues cette année ne sont donc en général pas imposées sur la plus-value.
- Impôt sur la fortune
- Il n’existe pas d’impôt distinct sur la fortune ; la contribution supplémentaire d’ENFIA sur les patrimoines immobiliers de plus de 500 000 € en est l’équivalent le plus proche.
- Résidence fiscale
- Vous êtes résident fiscal grec si votre résidence permanente ou principale, votre lieu de séjour habituel ou le centre de vos intérêts vitaux est en Grèce, ou si vous y passez plus de 183 jours sur une période de 12 mois (les séjours purement touristiques ou pour soins médicaux ne comptent pas).
- Régimes pour les nouveaux arrivants
- Les nouveaux résidents peuvent payer un forfait de 100 000 € par an sur l’ensemble de leurs revenus étrangers (plus 20 000 € par membre de la famille) pendant 15 ans au maximum s’ils investissent au moins 500 000 € en Grèce. Les retraités étrangers peuvent payer 7 % sur leurs revenus étrangers pendant 15 ans, et les personnes qui viennent travailler en Grèce peuvent être exonérées de la moitié de leurs revenus salariaux ou professionnels grecs pendant sept ans.
Chypre
- Impôt foncier annuel
- Il n’existe pas de taxe foncière annuelle : l’impôt sur les biens immobiliers a été supprimé au 1er janvier 2017. Les propriétaires paient toutefois des redevances locales, comme l’enlèvement des ordures et l’assainissement, qui varient selon la commune.
- Revenus locatifs (non-résidents)
- Les revenus locatifs chypriotes sont imposés à Chypre aux taux normaux de l’impôt sur le revenu (0 à 35 %) après un abattement de 20 %, plus une cotisation de 2,65 % au système national de santé (GeSY) sur le loyer brut. La contribution de défense sur les loyers a pris fin après 2025.
- Revente (non-résidents)
- Les plus-values sur les biens situés à Chypre sont imposées à 20 %. À partir de 2026, chaque personne bénéficie d’une exonération à vie pouvant aller jusqu’à 30 000 €, ou jusqu’à 150 000 € pour la vente d’une résidence principale, dans la limite d’un plafond global.
- Impôt sur la fortune
- Il n’y a pas d’impôt sur la fortune à Chypre.
- Résidence fiscale
- Vous êtes résident fiscal chypriote si vous y passez plus de 183 jours par an, ou au moins 60 jours si, en outre, vous travaillez ou exercez une activité à Chypre, y conservez un logement et ne passez pas plus de 183 jours dans un autre pays.
- Régimes pour les nouveaux arrivants
- Les résidents qui ne sont pas domiciliés à Chypre (« non-doms ») ne paient pas la contribution spéciale de défense : leurs dividendes et la plupart de leurs intérêts sont donc exonérés d’impôt à Chypre. Les personnes qui occupent un premier emploi à Chypre rémunéré plus de 55 000 € par an peuvent demander une exonération de 50 % sur ce revenu, et des exonérations moindres existent pour les autres.
Royaume-Uni
- Impôt foncier annuel
- La council tax est payée par l’occupant du logement (le locataire s’il est loué) et dépend de la tranche du bien et de la collectivité ; la facture moyenne en tranche D en Angleterre est de 2 392 £ pour 2026–27. Les collectivités peuvent doubler la facture des résidences secondaires meublées, et une surtaxe High Value Council Tax Surcharge de 2 500 à 7 500 £ par an sur les logements valant 2 millions de livres ou plus, payée par les propriétaires, est prévue à partir d’avril 2028.
- Revenus locatifs (non-résidents)
- Les bénéfices locatifs au Royaume-Uni sont imposés à 20 %, 40 % ou 45 %, puis à 22 %, 42 % et 47 % à partir du 6 avril 2027. Dans le cadre du Non-Resident Landlord Scheme, votre agence ou votre locataire retient l’impôt au taux de base, sauf si le HMRC autorise un paiement brut, et vous déposez une déclaration Self Assessment.
- Revente (non-résidents)
- Les non-résidents paient l’impôt sur les plus-values sur les logements au Royaume-Uni à 18 % ou 24 % et doivent déclarer la vente et payer dans les 60 jours suivant la signature, même si aucun impôt n’est dû.
- Impôt sur la fortune
- Pas d’impôt sur la fortune. Les droits de succession s’appliquent aux biens situés au Royaume-Uni, quel que soit votre lieu de résidence, au-delà d’un abattement (nil-rate band) de 325 000 £.
- Résidence fiscale
- La résidence est déterminée pour chaque année fiscale (du 6 avril au 5 avril) selon le Statutory Residence Test : 183 jours au Royaume-Uni font de vous un résident, et un nombre de jours inférieur peut suffire si vous y avez un logement, un travail ou des liens familiaux. Les résidents sont imposés sur leurs revenus mondiaux.
- Régimes pour les nouveaux arrivants
- La base de rapatriement (remittance basis) des non-doms a pris fin le 6 avril 2025. Les personnes qui arrivent après au moins 10 années fiscales consécutives de non-résidence peuvent bénéficier du régime de quatre ans sur les revenus et plus-values étrangers (FIG), qui exonère les revenus et plus-values étrangers qu’elles choisissent de déclarer à ce titre pendant quatre ans au maximum, et les droits de succession sur le patrimoine mondial dépendent désormais de la résidence de longue durée (10 des 20 années fiscales précédentes).
Émirats arabes unis
- Impôt foncier annuel
- Pas d’impôt foncier annuel. Les occupants paient une redevance de logement à la municipalité de Dubaï via la facture mensuelle de DEWA (en général 5 % du loyer annuel pour les locataires), et les propriétaires paient des charges annuelles d’immeuble, que le Dubai Land Department publie dans son indice des charges.
- Revenus locatifs (non-résidents)
- Pas d’impôt sur les loyers pour les particuliers propriétaires en leur nom propre ; l’impôt sur les sociétés ne s’applique qu’aux personnes exerçant une activité sous licence et aux sociétés (9 % sur les bénéfices au-delà de 375 000 AED).
- Revente (non-résidents)
- Pas d’impôt sur les plus-values pour les particuliers.
- Impôt sur la fortune
- Pas d’impôt sur la fortune ni d’impôt sur le revenu des personnes physiques ; consultez un avocat aux Émirats au sujet d’un testament, car sinon les règles de succession peuvent décider qui hérite d’un bien sur place.
- Résidence fiscale
- Il n’y a pas d’impôt sur le revenu des personnes physiques : la résidence fiscale aux Émirats compte surtout lorsque vous avez besoin d’un certificat de résidence fiscale à présenter à votre pays d’origine. Le fait de ne plus y être imposable dépend des règles de ce pays : consultez donc un conseiller fiscal avant de partir.
- Régimes pour les nouveaux arrivants
- Les Émirats n’imposent ni les revenus des particuliers, ni les revenus locatifs, ni les plus-values, et la TVA est de 5 %. Votre pays d’origine peut continuer à vous imposer tant que vous y restez résident, et les États-Unis imposent leurs citoyens où qu’ils vivent.
États-Unis
- Impôt foncier annuel
- L’impôt foncier à Miami-Dade représente environ 1,5 à 2 % de la valeur imposable par an : en 2025, les taux allaient de 14,9 à 24,3 mills selon la ville (City of Miami 20,0, Miami Beach 18,8). L’exonération homestead (environ 50 000 $) et le plafond de 3 % sur la hausse annuelle de l’évaluation ne concernent que la résidence permanente d’un citoyen américain ou d’un résident permanent ; les autres logements ont un plafond de 10 % sur les hausses pour les impôts non scolaires. L’amendement 3, soumis au vote en novembre 2026, ramènerait ce plafond à 5 % à partir de 2027 si les électeurs l’approuvent.
- Revenus locatifs (non-résidents)
- Les États-Unis imposent les loyers à 30 % du montant brut, retenus par votre agent ou votre locataire, sauf si vous choisissez d’être imposé sur le bénéfice net en remettant le formulaire W-8ECI et en déposant chaque année le formulaire 1040-NR. La Floride n’a pas d’impôt sur le revenu au niveau de l’État.
- Revente (non-résidents)
- Les plus-values sont imposées aux États-Unis. Lorsqu’une personne étrangère vend, l’acheteur doit retenir 15 % du prix au titre du FIRPTA (10 % si l’acheteur va y habiter et que le prix ne dépasse pas 1 million de dollars, et rien jusqu’à 300 000 $), montant imputé sur l’impôt dû dans votre déclaration américaine.
- Impôt sur la fortune
- Pas d’impôt sur la fortune, mais les droits de succession américains peuvent s’appliquer lorsque les biens d’un non-résident aux États-Unis, comme un logement, valent plus de 60 000 $ : faites-vous donc conseiller sur la manière de détenir le bien.
- Résidence fiscale
- Les non-citoyens deviennent résidents fiscaux américains avec une carte verte ou selon le critère de présence substantielle : au moins 31 jours cette année et 183 jours sur trois ans, en comptant tous les jours de cette année, un tiers de ceux de l’année dernière et un sixième de ceux de l’année précédente. Les résidents et citoyens américains sont imposés sur leurs revenus mondiaux.
- Régimes pour les nouveaux arrivants
- Il n’existe pas de régime spécial pour les nouveaux arrivants, et les États-Unis imposent leurs citoyens et les titulaires d’une carte verte sur leurs revenus mondiaux, où qu’ils vivent. La Floride n’a pas d’impôt sur le revenu au niveau de l’État, mais l’impôt fédéral s’applique.
Turquie
- Impôt foncier annuel
- Les propriétaires paient chaque année un impôt foncier (emlak vergisi) de 0,1 à 0,6 % de la valeur fiscale fixée par la municipalité, selon le type de bien et sa situation ; les logements de grande valeur peuvent aussi être soumis à l’impôt sur les logements de valeur (değerli konut vergisi). Vérifiez le taux en vigueur pour votre logement auprès de la municipalité.
- Revenus locatifs (non-résidents)
- Les loyers tirés d’un bien en Turquie sont imposés comme revenus au barème progressif de 15 à 40 % et doivent être déclarés dans une déclaration annuelle, y compris par les non-résidents.
- Revente (non-résidents)
- Le bénéfice sur un logement vendu dans les cinq ans suivant l’achat est imposé comme revenu, avec un ajustement pour l’inflation ; les ventes après cinq ans ont été exonérées, demandez donc à un conseiller fiscal si des changements récents concernent votre date d’achat.
- Impôt sur la fortune
- Pas d’impôt sur la fortune ; des droits de succession et de donation de 1 à 30 % peuvent s’appliquer aux biens situés en Turquie.
- Résidence fiscale
- Vous êtes résident fiscal turc si votre domicile légal est en Turquie ou si vous y séjournez plus de six mois consécutifs au cours d’une année civile (les courts séjours à l’étranger n’interrompent pas ce délai). Les résidents sont imposés sur leurs revenus mondiaux.
- Régimes pour les nouveaux arrivants
- Les résidents paient l’impôt progressif sur leurs revenus mondiaux, et il n’existe pas de régime forfaitaire pour les nouveaux arrivants ; vérifiez les mécanismes des conventions de non-double imposition avec un conseiller fiscal turc.
Supermarchés et ouverture le dimanche
| Pays | Petits prix | Milieu de gamme | Haut de gamme | Dimanche |
|---|---|---|---|---|
| Espagne | Lidl, Aldi | Mercadona, Carrefour, Covirán | El Corte Inglés | Les grands supermarchés ferment en général le dimanche et les jours fériés, sauf à certaines dates autorisées et dans les zones touristiques désignées ; les petits commerces ont plus de liberté. |
| Portugal | Lidl, Aldi | Continente, Pingo Doce, Auchan | El Corte Inglés | Les magasins peuvent ouvrir le dimanche, et la plupart des supermarchés le font. |
| France | Lidl, Aldi | E.Leclerc, Carrefour, Intermarché, Auchan, Super U | Monoprix, La Grande Épicerie de Paris, Biocoop | Les commerces alimentaires, supermarchés compris, peuvent ouvrir le dimanche matin jusqu’à 13 h. Les magasins situés dans les zones touristiques désignées peuvent ouvrir toute la journée, mais la plupart des commerces en France ferment le dimanche après-midi. |
| Italie | Eurospin, Lidl, MD, Aldi, Penny | Conad, Coop, Carrefour, Despar, Pam | Esselunga, Eataly, NaturaSì | Les magasins sont autorisés à ouvrir le dimanche ; beaucoup de supermarchés en ville le font, tandis qu’ailleurs l’ouverture dominicale se limite souvent à la matinée. La plupart des magasins ferment les jours fériés. |
| Suisse | Aldi Suisse, Lidl, Denner | Migros, Coop, Volg | Globus, Manor Food | La plupart des magasins ferment le dimanche ; les commerces des grandes gares et des aéroports et les boutiques des stations-service sont les principales exceptions. Genève autorise aussi deux ouvertures dominicales par an, plus le 31 décembre. |
| Monaco | – | Carrefour (hypermarket, Fontvieille), Carrefour Market (La Condamine) | – | Le Carrefour de Fontvieille ouvre le dimanche de 9:00 à 19:00 et les marchés ouvrent tous les jours ; de nombreux résidents font aussi leurs courses dans la France voisine. |
| Croatie | Lidl, Kaufland | Konzum, Tommy, Plodine, Spar, Studenac | – | Les magasins ferment le dimanche et les jours fériés, mais chaque enseigne peut choisir 16 dimanches par an pour ouvrir. Les commerces des gares, aéroports, ports, stations-service, hôpitaux, hôtels, marinas et campings font exception, et les commandes en ligne sont autorisées. |
| Grèce | Lidl | Sklavenitis, My Market, Masoutis, Kritikos, Galaxias | AB Vassilopoulos, Thanopoulos | La plupart des magasins et supermarchés ferment le dimanche, sauf dans les zones touristiques désignées et quelques dimanches par an. |
| Chypre | Lidl | Alphamega, Sklavenitis, Metro | – | L’ouverture le dimanche varie selon la région et la saison : vérifiez donc les horaires des magasins près de chez vous ; plusieurs enseignes livrent aussi à domicile. |
| Royaume-Uni | Aldi, Lidl, Iceland | Tesco, Sainsbury's, Asda, Morrisons, Co-op | Waitrose, M&S Food | En Angleterre et au pays de Galles, les grands magasins (plus de 280 m²) ne peuvent ouvrir que six heures le dimanche, entre 10 h et 18 h, et doivent fermer le dimanche de Pâques et le jour de Noël ; les petits commerces peuvent ouvrir plus longtemps, et l’Écosse n’a aucune restriction. |
| Émirats arabes unis | Lulu | Carrefour, Choithrams | Spinneys | Les supermarchés ouvrent sept jours sur sept, dimanche compris. |
| États-Unis | Aldi, Walmart | Publix, Sedano's, Target | Whole Foods Market, The Fresh Market | Aucune restriction le dimanche : les supermarchés ouvrent tous les jours. |
| Turquie | BİM, A101, ŞOK | Migros, CarrefourSA | Macrocenter | Les supermarchés et les centres commerciaux ouvrent sept jours sur sept. |
Les destinations que nous connaissons bien
Quartiers, écoles, supermarchés et fiscalité pour six destinations où l’on vient s’installer.
Zurich
47.38° N, 8.54° ELe lac, les Alpes et la finance. Peu d’appartements, une concurrence féroce.
- Loyer 2 chambres
- 2 600 CHF–3 800
- Prix au m²
- 15 000 CHF–21 500
Genève
46.20° N, 6.14° EVille internationale au bord du lac, avec la France à deux pas.
- Loyer 2 chambres
- 2 800 CHF–4 000
- Prix au m²
- 13 500 CHF–19 000
Costa del Sol
36.51° N, 4.88° WDu soleil presque toute l’année, un aéroport relié au monde entier et des loyers qui montent vite.
- Loyer 2 chambres
- 1 350 €–2 000
- Prix au m²
- 3 700 €–6 000
Lisbonne
38.72° N, 9.14° WLa lumière, les collines et l’Atlantique. Très prisée, et plus du tout bon marché.
- Loyer 2 chambres
- 1 600 €–2 400
- Prix au m²
- 5 000 €–8 000
Dubrovnik
42.64° N, 18.11° EUne ville fortifiée sur l’Adriatique. Calme l’hiver, animée l’été.
- Loyer 2 chambres
- 900 €–1 450
- Prix au m²
- 4 000 €–6 500
Pavillon G : « J’ai besoin d’un pilote. »
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