Monaco
43.74° N, 7.42° EUn territoire minuscule, sûr et à la fiscalité légère. Ici, le luxe, c’est l’espace.
- Loyer 2 chambres
- 8 000 €–13 000
- Prix au m²
- 45 000 €–70 000
- AgentsProp
- Destinations
Les destinations que nous connaissons bien
Quartiers, loyers, écoles, supermarchés, fiscalité et démarches des premières semaines, pour six destinations où l’on vient s’installer. Et les règles qui comptent dans treize pays.
Zurich
47.38° N, 8.54° ELe lac, les Alpes et la finance. Peu d’appartements, une concurrence féroce.
- Loyer 2 chambres
- 2 600 CHF–3 800
- Prix au m²
- 15 000 CHF–21 500
Genève
46.20° N, 6.14° EVille internationale au bord du lac, avec la France à deux pas.
- Loyer 2 chambres
- 2 800 CHF–4 000
- Prix au m²
- 13 500 CHF–19 000
Costa del Sol
36.51° N, 4.88° WDu soleil presque toute l’année, un aéroport relié au monde entier et des loyers qui montent vite.
- Loyer 2 chambres
- 1 350 €–2 000
- Prix au m²
- 3 700 €–6 000
Lisbonne
38.72° N, 9.14° WLa lumière, les collines et l’Atlantique. Très prisée, et plus du tout bon marché.
- Loyer 2 chambres
- 1 600 €–2 400
- Prix au m²
- 5 000 €–8 000
Dubrovnik
42.64° N, 18.11° EUne ville fortifiée sur l’Adriatique. Calme l’hiver, animée l’été.
- Loyer 2 chambres
- 900 €–1 450
- Prix au m²
- 4 000 €–6 500
Treize pays côte à côte
Ce que paie un non-résident pour acheter, ce que les propriétaires peuvent exiger, et combien les banques prêtent aux acheteurs étrangers.
Frais en plus du prix
| Pays | Ancien | Neuf | Principale taxe |
|---|---|---|---|
| EspagneExemple : Andalousie (Costa del Sol) | 7,8–8,5% | 12–13% | ITP |
| PortugalExemple : Portugal continental | 9,5–11% | 9,5–11% | IMT |
| FranceExemple : La majeure partie de la France (taux départemental de 5 %, Paris compris) | 7,8% | 2,0% | Droits de mutation (DMTO) |
| Italie | 5,9–15% | 14–19% | Imposta di registro (prezzo-valore) |
| SuisseExemple : Zurich | 0,2% | 0,2% | Handänderungssteuer / droit de mutation |
| Monaco | 9,4–10% | 5,6–6,6% | Droits d'enregistrement (mutation) |
| Croatie | 4,0–6,0% | 26–28% | porez na promet nekretnina |
| Grèce | 6,6–9,3% | 6,6–9,3% | Φόρος μεταβίβασης ακινήτων (FMA) |
| Chypre | 4,2–5,2% | 20–21% | Land Registry transfer fees |
| Royaume-Uni | 10% | 10% | SDLT |
| Émirats arabes unis | 6,3% | 4,0% | DLD transfer fee |
| États-Unis | 1,0–4,0% | 1,0–4,0% | Documentary stamp tax on the deed |
| Turquie | 6,6–6,9% | 5,2–15% | Tapu harcı |
Total habituel en plus du prix pour un particulier non résident, pour un prix de référence (400 000 €, 1 million CHF, 400 000 £, 500 000 $, 2 millions AED, 12 millions TRY). Les fourchettes reflètent des frais variables. Pour le neuf, les chiffres ajoutent la TVA au prix ; si le prix du promoteur comprend déjà la TVA, ne comptez pas cette partie. Calculateur des frais d’achat
Dépôts de garantie, frais et baux
| Pays | Dépôt de garantie | Garanties supplémentaires | Frais d’agence | Bail habituel |
|---|---|---|---|---|
| Espagne | 1 mois | 2 mois | En général à la charge du propriétaire | 5 ans (7 si le bailleur est une société) |
| Portugal | 2 mois | 2 mois | En général à la charge du propriétaire | Les baux à durée déterminée doivent durer au moins un an et se renouvellent automatiquement, sauf clause contraire. Un propriétaire qui s’oppose au premier renouvellement ne peut le faire prendre effet qu’au bout de trois ans, sauf s’il a besoin du logement pour lui-même ou pour un enfant. |
| France | 1 mois | Aucune | Souvent partagés entre propriétaire et locataire | 3 ans en location vide (6 si le bailleur est une société) ; 1 an en meublé (9 mois pour les étudiants) ; bail mobilité de 1 à 10 mois pour les séjours temporaires |
| Italie | 3 mois | Aucune | Souvent partagés entre propriétaire et locataire | 4+4 ans sur le marché libre (canone libero), 3+2 ans pour les contrats à loyer conventionné (canone concordato) ; contrats transitoires de 1 à 18 mois pour les besoins temporaires |
| Suisse | 3 mois | Aucune | En général à la charge du propriétaire | En général à durée indéterminée, résiliable avec un préavis d’au moins trois mois pour les termes prévus dans le bail. |
| Monaco | 3 mois | Aucune | En général à la charge du locataire | Librement convenue, en général de 1 à 3 ans, avec renouvellement automatique ; le préavis est en général dû trois mois avant l’échéance, et un départ anticipé n’est possible que si le bail le prévoit. |
| Croatie | – | Aucune | Selon l’agence | Durée déterminée ou indéterminée, selon ce que prévoit le bail écrit. Pour un bail à durée indéterminée, le locataire donne un préavis de trois mois. |
| Grèce | 2 mois | Aucune | Selon l’agence | Au moins 3 ans pour un logement, même si le contrat prévoit une durée plus courte |
| Chypre | 1 mois | 1 mois | Selon l’agence | Baux à durée déterminée, souvent d’un an, renouvelables d’un commun accord |
| Royaume-Uni | 1,2 mois | Aucune | En général à la charge du propriétaire | Bail à durée indéterminée (periodic) : depuis le 1er mai 2026, la plupart des locations privées en Angleterre n’ont plus de durée fixe, et les locataires peuvent partir avec un préavis de deux mois. |
| Émirats arabes unis | 0,6 mois | Aucune | En général à la charge du locataire | Un an, renouvelable, avec un bail enregistré dans Ejari (177,75 AED en ligne ou 220 AED dans un centre agréé). |
| États-Unis | 1 mois | 1 mois | Selon l’agence | 12 mois, puis renouvellement ou location au mois, à laquelle chaque partie peut mettre fin avec un préavis écrit de 30 jours. |
| Turquie | 3 mois | Aucune | Selon l’agence | Un an. Sauf préavis du locataire, le bail se renouvelle chaque année aux mêmes conditions, et le propriétaire ne peut y mettre fin que pour un motif légal (par exemple s’il a besoin du logement pour lui-même ou un proche) ou après une période de prolongation de dix ans. |
Prêts immobiliers pour non-résidents
| Pays | Prêt aux non-résidents | Remarques |
|---|---|---|
| Espagne | 60–70% | Plafonds indicatifs uniquement ; les banques prêtent sur la base du plus bas du prix et de l’expertise, et les conditions varient beaucoup : comparez les offres par l’intermédiaire d’un courtier. |
| Portugal | 60–80% | La Banco de Portugal plafonne les prêts à 90 % de la valeur pour votre résidence permanente et à 80 % pour tout autre logement, et de nombreuses banques prêtent moins aux non-résidents. Depuis août 2026, les mensualités doivent normalement rester dans la limite de 45 % du revenu net, et la durée peut atteindre 40 ans pour les emprunteurs de moins de 35 ans et 35 ans à partir de 35 ans. |
| France | 50–80% | Les banques prêtent en général 50 à 70 % aux acheteurs vivant hors de l’UE et jusqu’à environ 80 % aux résidents de l’UE. Les mensualités, assurance comprise, doivent rester sous 35 % des revenus, et les prêts aux non-résidents sont souvent limités à 20 ans. |
| Italie | 50–60% | Les prêteurs plafonnent en général les prêts à 80 % de la valeur, et certains limitent les non-résidents à 50 à 60 %. Il vous faut un codice fiscale et, en général, un compte bancaire italien. |
| Suisse | 50–60% | Il n’y a pas de durée totale fixe : la part du prêt allant jusqu’aux deux tiers de la valeur peut courir indéfiniment, et toute part au-delà doit être remboursée en 15 ans. Au moins 10 % de la valeur doivent être des fonds propres ne provenant pas de la prévoyance professionnelle, et la capacité financière est calculée avec un taux d’environ 5 % plus 1 % de frais d’entretien, qui ne doivent pas dépasser un tiers du revenu brut. Les personnes vivant à l’étranger ne peuvent en général acheter que des résidences de vacances, pour lesquelles les banques demandent souvent 40 % de fonds propres ou plus. |
| Monaco | 50–70% | Les banques monégasques prêtent en général dans le cadre d’une relation de banque privée plus large et décident au cas par cas du montant et de la durée du prêt ; on attend généralement des acheteurs un apport de 30 à 50 % du prix. Certaines banques prêtent aussi en nantissement d’un portefeuille de placements. |
| Croatie | – | Chaque banque fixe ses propres conditions pour les emprunteurs non résidents. Obtenez une offre de prêt écrite avant de signer un avant-contrat, car vous perdez l’acompte (généralement 10 %) si vous vous retirez. |
| Grèce | 50–70% | Peu de chiffres sont publiés sur les prêts aux non-résidents : renseignez-vous donc tôt auprès des banques grecques ou d’un courtier. Le taux moyen des nouveaux prêts immobiliers était d’environ 3,3 % à la mi-2026. |
| Chypre | 50–60% | Les acheteurs étrangers peuvent obtenir un prêt immobilier, mais les banques prêtent en général environ la moitié de la valeur et proposent moins d’options qu’aux résidents. |
| Royaume-Uni | 60–75% | Les acheteurs vivant à l’étranger empruntent en général auprès de banques internationales ou privées et de prêteurs spécialisés, avec une quotité de 60 à 75 % : prévoyez donc un apport de 25 à 40 %. HSBC, par exemple, prête jusqu’à 75 % aux non-résidents de certains pays qui gagnent au moins 75 000 £ par an ; la durée peut atteindre 40 ans pour les résidents, et les prêteurs peuvent fixer des durées plus courtes pour les emprunteurs à l’étranger. |
| Émirats arabes unis | 50–60% | Les plafonds de la Banque centrale pour les expatriés sont de 80 % pour un premier logement jusqu’à 5 millions d’AED (70 % au-delà), 60 % pour un deuxième logement ou un investissement locatif et 50 % sur plan, avec une durée maximale de 25 ans. Seules certaines banques prêtent aux non-résidents ; HSBC, par exemple, leur prête jusqu’à 60 %. |
| États-Unis | 60–70% | Les prêts aux ressortissants étrangers sont proposés par certaines banques de Floride et des prêteurs spécialisés, en général avec un apport de 30 à 40 %, des taux plus élevés et des justificatifs de revenus et de réserves de trésorerie ; beaucoup d’acheteurs internationaux paient comptant. |
| Turquie | 0–50% | Peu de banques turques prêtent aux non-résidents, les prêts en livres ont des taux d’intérêt élevés et les autorités plafonnent la quotité de financement selon la valeur du bien et sa classe énergétique : la plupart des acheteurs étrangers paient donc comptant. |
Pavillon G : « J’ai besoin d’un pilote. »
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