Monaco

Monaco est une cité-État d’un peu plus de 2 km² entre Nice et la frontière italienne, et plus de 80 % de ses habitants sont de nationalité étrangère. Parmi les nouveaux arrivants, on trouve des entrepreneurs, des professionnels de la finance et du yachting, des retraités et des familles attirées par la fiscalité, les écoles et les courtes distances.

Le revers de la médaille, c’est le coût et le manque de place. Les logements vendus en 2025 se sont négociés en moyenne à 57 569 € le m², et les bons appartements familiaux sont rares. Seul le secteur libre est ouvert aux nouveaux arrivants, et pour vivre ici en règle, il faut obtenir une carte de résident, qui suppose un logement adapté et des moyens suffisants pour subvenir à vos besoins. Beaucoup de ceux qui travaillent à Monaco habitent de l’autre côté de la frontière, en France, où les loyers au m² représentent un quart de ceux de Monaco, voire moins.

Quartiers

Les prix ci-dessous sont les moyennes 2025 de l’IMSEE, l’institut statistique de Monaco. Ils incluent désormais les ventes dans le neuf et ne sont donc pas comparables à ceux des années précédentes. Monaco-Ville, la vieille ville sur le Rocher, compte trop peu de ventes pour qu’un prix soit publié.

Louer à Monaco

Un seul des secteurs du logement monégasque est ouvert aux nouveaux arrivants. Les logements appartenant à l’État sont réservés aux Monégasques, et le secteur protégé (immeubles achevés avant septembre 1947) n’est loué qu’aux personnes protégées inscrites, comme les Monégasques et certains résidents de longue date. Les nouveaux arrivants louent dans le secteur libre, où le contrat fixe le loyer et les conditions.

La plupart des locations passent par des agences ; la Chambre Immobilière Monégasque publie la liste de ses membres. Vous faites une offre écrite accompagnée d’un dépôt de trois mois de loyer, d’une pièce d’identité et souvent d’une référence bancaire. Les baux durent généralement d’un à trois ans et se renouvellent automatiquement ; le préavis se donne en général trois mois avant l’échéance, et vous ne pouvez partir plus tôt que si le bail prévoit une clause de sortie.

Ce qu’il faut prévoir :

• Dépôt de garantie : trois mois de loyer, parfois quatre, plus une provision pour charges.
• Loyer : généralement payé par trimestre et d’avance ; si vous payez depuis un compte étranger, on peut vous demander un an d’avance.
• Honoraires d’agence : 10 % du loyer de la première année, plus 20 % de TVA, à la charge du locataire.
• Droit d’enregistrement du bail : 1 % du loyer et des charges sur toute la durée du bail, payé par le locataire lors de l’enregistrement du bail auprès des services fiscaux, dans les trois mois suivant la signature.
• État des lieux et assurance : un état des lieux par huissier coûte de quelques centaines d’euros à environ 1 000 €, et l’assurance habitation est obligatoire.

L’offre est très limitée. Selon les agences, les loyers ont augmenté d’environ 8 à 15 % en 2025, les appartements familiaux peuvent partir en une semaine, et trouver un grand appartement peut prendre des mois. Essayez le calculateur de loyer ou [cherchez un appartement à louer à Monaco](search:appartement 2 chambres à louer à Monaco).

Acheter à Monaco

Il n’existe pas de restriction particulière à l’achat par des étrangers, en nom propre ou par l’intermédiaire d’une société, mais être propriétaire ne donne pas à lui seul le droit de vivre ici. Toute vente passe par un notaire monégasque. Les étapes habituelles : une offre écrite, un compromis de vente avec un acompte de 10 % conservé par le notaire, la vérification du titre de propriété, puis la signature de l’acte et son enregistrement. Dans les immeubles anciens du secteur réglementé, l’État peut exercer un droit de préemption.

Pour un appartement ancien à 4 millions d’euros, un acheteur particulier doit donc prévoir environ 250 000 € de droits et frais de notaire, plus environ 144 000 € si une agence intervient. Essayez le calculateur de frais d’achat.

Prêts immobiliers. À Monaco, les prêts immobiliers s’inscrivent généralement dans une relation de banque privée, et certaines banques prêtent plutôt en prenant en garantie un portefeuille de placements. Comptez un apport de 30 à 50 % du prix, et attendez-vous à devoir justifier l’origine de votre patrimoine. L’inscription d’une hypothèque coûte 0,65 % du montant garanti, plus les frais de notaire. Adressez-vous tôt à une banque ou à un courtier monégasque, et consultez le calculateur de prêt immobilier.

Coûts annuels. Il n’y a ni taxe foncière ni taxe d’habitation, mais les charges de copropriété varient beaucoup : demandez les derniers comptes et les travaux prévus. Monaco n’impose pas les particuliers sur les loyers ni sur les plus-values à la revente, mais votre pays d’origine peut le faire. Acheter par l’intermédiaire d’une société implique des droits plus élevés et des déclarations supplémentaires : prenez d’abord conseil auprès d’un notaire et d’un avocat.

Écoles

Les écoles publiques de Monaco suivent le programme national français et sont gratuites ; elles enseignent l’anglais dès 3 ans et le monégasque du CE2 (8 ans) à la 3e. FANB (François d’Assise–Nicolas Barré) est un établissement catholique privé sous contrat avec l’État, qui suit le programme français de 3 à 18 ans. Les inscriptions dans le public pour la rentrée de septembre ont lieu de début janvier à mi-mars et demandent une copie de votre carte de résident. Si vous habitez Monaco mais souhaitez une école en France, consultez d’abord la procédure officielle de scolarisation hors de la Principauté.

Supermarchés et courses du quotidien

Pour les grosses courses, la référence est l’hypermarché Carrefour de Fontvieille (27 avenue Albert II), ouvert du lundi au samedi de 8 h à 21 h et le dimanche de 9 h à 19 h, avec livraison à domicile et retrait en magasin. Le Carrefour Market du boulevard Albert Ier dessert La Condamine. Les prix sont plus élevés que dans la France voisine : beaucoup de résidents font leurs courses de la semaine de l’autre côté de la frontière.

Le marché de la Condamine, place d’Armes, est ouvert tous les jours : les producteurs de 7 h à midi, les autres étals jusqu’à 15 h 30. Sa halle couverte est fermée pour rénovation jusqu’au début de 2027 environ, et le marché livre gratuitement les résidents de Monaco, sauf le dimanche. Le marché de Monte-Carlo, avenue Saint-Charles, est lui aussi ouvert tous les jours. Le loyer pèse le plus lourd dans le coût de la vie : une agence a reloué en 2025 un deux-pièces à 5 800 € par mois, contre 5 300 € auparavant.

Se déplacer

Monaco se parcourt facilement à pied, et 33 liaisons piétonnes publiques, avec une centaine d’ascenseurs et d’escaliers mécaniques, relient le bas et le haut de la ville, gratuitement et à toute heure. Le réseau de bus de la CAM compte six lignes de jour, un bus du soir jusqu’à 0 h 20 et un bus de nuit jusqu’à 4 h le week-end. Le ticket coûte 2 € à bord ou 1,50 € par l’application ou par carte sans contact ; l’abonnement mensuel coûte 22 €.

Le stationnement est la vraie contrainte. Monaco Parkings gère plus de 40 parkings publics, avec des abonnements pour résidents à environ 118,50 € par mois en 2026, parfois après une liste d’attente. Échangez votre permis de conduire étranger dans l’année qui suit votre arrivée, sinon vous devrez passer les examens du permis monégasque.

L’aéroport Nice Côte d’Azur est à 22 km : environ 25 minutes par l’autoroute quand la circulation est fluide, avec un tarif de taxi forfaitaire de 95 € (2026, hors suppléments). Le bus express Zou! 80 y va aussi, et l’hélicoptère met 7 minutes, à partir d’environ 195 € la place.

Les trains régionaux relient Monaco à Nice ou à Vintimille, en Italie, en 25 minutes environ, toutes les 15 minutes aux heures de pointe, avec un arrêt à Menton. Les bus Lignes d’Azur 100, 100X, 110 et 112 relient Monaco à Nice et à Menton, et le 101 dessert Èze, Cap-d’Ail et Roquebrune-Cap-Martin.

La fiscalité en bref

Monaco n’a plus d’impôt sur le revenu des personnes physiques depuis 1869, pour les personnes réellement établies sur place. Points clés :

• Les ressortissants français sont imposés par la France en vertu de la convention fiscale franco-monégasque de 1963 (sauf un petit groupe installé avant octobre 1957) et peuvent devoir l’impôt français sur la fortune immobilière (IFI).
• Les citoyens américains sont imposés par les États-Unis sur leurs revenus mondiaux, où qu’ils vivent.
• Votre ancien pays peut continuer à vous imposer si vous ne le quittez pas complètement.
• Certificat de résidence fiscale : il faut une carte de résident et plus de 183 jours de présence par an, ou avoir ici le centre principal de vos activités. Il coûte 600 € et est valable un an.
• Immobilier : ni taxe foncière, ni taxe d’habitation, ni impôt sur la fortune ; aucun impôt monégasque sur les revenus locatifs ou les plus-values des particuliers.
• Successions et donations sur les biens situés à Monaco : 0 % entre époux et entre parents et enfants, 8 % entre frères et sœurs, 10 % pour les oncles, tantes, neveux et nièces, 13 % pour les autres parents et 16 % pour toute autre personne.
• TVA : taux français, 20 % pour le taux normal.
• Contrôles bancaires : Monaco figure sur la liste grise du GAFI depuis juin 2024. En juin 2026, le GAFI a estimé que le pays avait pour l’essentiel achevé son plan d’action, une visite sur place devant avoir lieu avant tout retrait de la liste. Attendez-vous à des vérifications approfondies de l’origine des fonds.

S’installer à Monaco

Les citoyens de l’UE et de l’EEE peuvent s’installer avec un passeport ou une carte d’identité. La plupart des autres ressortissants, y compris les Britanniques, doivent d’abord obtenir un visa français de long séjour « établissement » (type D) auprès du consulat de France de leur pays de résidence ; si vous vivez en France depuis plus d’un an, vous demandez plutôt un transfert de résidence à l’ambassade de France à Monaco.

1. Trouvez un logement

   Louez ou achetez un logement assez grand pour votre foyer, faites enregistrer le bail et ouvrez un contrat d’électricité : vous aurez besoin de ces deux documents.

2. Ouvrez un compte bancaire à Monaco

   Si vous ne travaillez pas sur place, l’attestation de fonds délivrée par la banque sert de justificatif de ressources. Les banques fixent le montant ; le chiffre habituellement cité est de 500 000 €.

3. Rassemblez les documents

   Passeport (avec visa si nécessaire), acte de naissance récent, extraits de casier judiciaire de chaque pays où vous avez vécu au cours des cinq dernières années, et traductions assermentées de tout document qui n’est pas en français, en anglais ou en italien.

4. Déposez votre demande

   En ligne ou à la Section des Résidents de la Sûreté Publique, puis présentez-vous à un entretien avec vos originaux.

5. Retirez votre carte

   Après les vérifications, vous êtes convoqué pour venir la chercher. La première carte est une carte temporaire d’un an, qui coûte 80 €.

Dans les premières semaines, ouvrez les contrats d’eau (SMEaux), d’électricité (SMEG), de téléphone et d’internet (Monaco Telecom) avec votre pièce d’identité, vos coordonnées bancaires et votre bail ou votre acte de propriété. Les salariés et les indépendants sont couverts par les caisses sociales monégasques ; si vous ne travaillez pas, souscrivez une assurance santé privée. Il n’existe pas de délai officiel de traitement : prévoyez de la marge, surtout si vous devez d’abord obtenir un visa français.

Questions fréquentes

Les loyers et les prix sont des prix demandés, tirés de rapports publics et de portails, vérifiés en octobre 2026. Sources : IMSEE, Real Estate Observatory 2025 (price per m² by district, 2025 data); IMSEE, release of the 2025 Real Estate Observatory (new price method); Savills, World Research Spotlight: Monaco 2026 (average rent per m²); Global Property Guide, Monaco rental yields (rents by size, Q4 2025); Monte-Carlo Société des Bains de Mer, property price per square metre in Monaco (rents by district); MeilleursAgents, prix immobilier Beausoleil; MeilleursAgents, prix immobilier Cap-d'Ail; MeilleursAgents, prix immobilier Menton