Dubrovnik

Dubrovnik é uma cidade pequena com um verão enorme. Vivem cá cerca de 42.000 pessoas, mas o aeroporto recebeu 3,1 milhões de passageiros em 2025, com agosto a ter cerca de 27 vezes mais movimento do que janeiro. Os verões estão cheios de gente; os invernos são calmos, com muito menos voos.

Convém a quem consegue viver ao ritmo das estações: trabalhadores remotos, reformados, proprietários de segunda habitação e famílias com trabalho cá. O senão é o preço e a oferta. Os preços pedidos rondam, em média, 5.100 € por m², perto dos de Split, no topo do mercado croata, e há tantos apartamentos arrendados a turistas que um arrendamento para todo o ano é o mais difícil de encontrar.

Bairros

Arrendar em Dubrovnik

Os dados fiscais compilados pela cidade mostram apenas 138 contratos de arrendamento de apartamentos registados em 2025. As rendas pedidas rondaram, em média, 13,53 € por m² em setembro de 2026, cerca de 950 € por mês por um apartamento de 70 m²; conte com 900–1.500 € por um apartamento de dois quartos, consoante a zona e a vista.

Muitos proprietários ganham mais com um verão de turistas do que com um ano de renda, e alguns só oferecem arrendamentos fora de época, do outono ao fim da primavera. Pergunte logo no primeiro contacto se o contrato abrange julho e agosto, e obtenha as datas por escrito. Comece cedo: a procura dos inquilinos atinge o pico de março a junho. Há um argumento a seu favor: uma casa arrendada pelo menos 10 meses por ano como residência permanente de alguém está isenta do imposto sobre imóveis de 5 € por m², o que representa 350 € por ano num apartamento de 70 m².

• O contrato tem de ser feito por escrito, com a renda, as obrigações de ambas as partes e o prazo de pré-aviso. Num contrato sem prazo, o pré-aviso é de três meses.
• O senhorio tem de lhe dar uma cópia do certificado energético e declarar o rendimento à Administração Fiscal.
• As orientações oficiais não fixam uma caução padrão, por isso escreva no contrato o montante e a forma como é devolvida.
• Os inquilinos costumam pagar a eletricidade, a água, a recolha do lixo e a internet.
• Precisa do contrato ou de uma declaração assinada pelo proprietário para registar a morada na polícia.
• Tenha prontos o passaporte, o OIB e os comprovativos de rendimentos; são os senhorios que decidem o que pedem.
• Se houver uma agência envolvida, pergunte antes da visita se tem de pagar comissão.

Grande parte das casas foi preparada para turistas, por isso conte que muitos apartamentos sejam arrendados mobilados. Procure em portais como o Njuškalo e o Index oglasi e junto das agências locais, ou comece por [uma pesquisa de apartamentos para arrendar em Dubrovnik](search:apartamento de 2 quartos para arrendar em Dubrovnik).

Comprar em Dubrovnik

Os preços pedidos rondaram, em média, 5.105 € por m² em setembro de 2026, mais 5 % do que um ano antes. Os preços efetivamente pagos são mais baixos: os 156 apartamentos vendidos em 2025 custaram, em média, 4.016 € por m². A construção nova de luxo é anunciada a mais de 10.500 € por m².

1. Obtenha um OIB

   Peça este número fiscal no serviço da Administração Fiscal da área do imóvel, pessoalmente ou através de um representante, ou online através do e-Građani se for cidadão da UE ou do EEE.

2. Verifique o título de propriedade

   A certidão do registo predial é a única prova de propriedade; nos edifícios mais recentes, peça também as licenças de construção e de utilização.

3. Assine um contrato-promessa autenticado por notário

   O sinal (kapara) é normalmente de 10 %: perde-o se desistir, e o vendedor devolve o dobro se for ele a desistir.

4. Assine o contrato de compra e venda perante notário

   Peça ao seu próprio advogado que o reveja. A propriedade transmite-se com a inscrição no registo predial.

5. Pague o imposto de transmissão

   O notário comunica a venda no prazo de 30 dias, e o imposto é pago nos 15 dias seguintes à notificação da liquidação.

Faça as contas com a calculadora de custos de compra.

Compradores estrangeiros

Os cidadãos dos países da UE, da Islândia, do Liechtenstein e da Noruega compram como os croatas; os cidadãos suíços não precisam de autorização, mas têm de comprovar residência temporária registada. Todos os outros precisam de autorização do Ministério da Justiça, da Administração e da Transformação Digital, concedida apenas quando o seu país reconhece o mesmo direito aos croatas. Os cidadãos britânicos e os da maioria dos estados norte-americanos cumprem esta condição; os canadianos têm limitações na compra de habitação até 31 de dezembro de 2026, e os australianos na compra de habitação existente até 31 de março de 2027. O pedido faz-se depois da assinatura, com o contrato e uma certidão urbanística, e o ministério não publica prazos, por isso conte com a espera. Os compradores de fora da UE não podem comprar terrenos agrícolas.

Crédito à habitação e custos anuais

Cada banco fixa as suas próprias condições para não residentes, por isso obtenha uma proposta de empréstimo por escrito antes do contrato-promessa, ou arrisca-se a perder o sinal. O imposto sobre imóveis é de 5 € por m² de área útil por ano, salvo se a casa for a sua residência permanente ou estiver arrendada a longo prazo, e os apartamentos em prédios partilhados pagam também todos os meses para o fundo de reserva do prédio (pričuva).

Arrendamento turístico

Desde 2025, um novo arrendamento de curta duração de um apartamento num prédio partilhado precisa do consentimento escrito dos proprietários de dois terços do prédio e de todos os proprietários cujos apartamentos sejam contíguos ao seu. O consentimento vale por pelo menos cinco anos e vincula os compradores seguintes; os arrendamentos já existentes têm de o obter até ao fim de 2029. Os anfitriões pagam um imposto fixo por cama definido pela cidade (100–300 € por ano no escalão mais alto), a taxa turística e o imposto sobre imóveis. A Administração Fiscal descreve o regime de alojamento privado para cidadãos da UE e do EEE, por isso os restantes devem perguntar a um advogado de que forma poderiam arrendar.

Em maio de 2024, a cidade aprovou um plano para a Cidade Velha e um estudo de capacidade de carga como base para limitar aí as camas turísticas, por isso não compre na Cidade Velha a contar com uma nova licença. Uma proposta de nova Lei da Hotelaria, prevista para 1 de janeiro de 2027, criaria um número de registo para cada unidade anunciada online.

Escolas

Não encontrámos nenhuma escola internacional ou bilingue em Dubrovnik, e Zagreb fica demasiado longe para uma viagem diária, por isso as famílias escolhem entre escolas públicas, escolas online e colégios internos. As escolas públicas ensinam em croata e não cobram propinas; contacte cedo a escola da sua área de residência e pergunte pelo apoio na aprendizagem do croata.

Supermercados e compras do dia a dia

As cadeias croatas vão dos supermercados de desconto, como o Lidl e o Kaufland, aos supermercados de preço médio, como o Konzum, o Tommy, o Plodine e o Spar, além das pequenas lojas de bairro do Studenac. Em Dubrovnik, o Studenac tem lojas em vários bairros e o Tommy faz entregas por 2,65 €, gratuitas acima de 55 €. As entregas do Konzum não chegam a Dubrovnik, e o Plodine mais próximo fica em Ston.

Para peixe, fruta e legumes, use os mercados da cidade em Gruž (com mercado do peixe), em Lapad e na Gundulićeva poljana, na Cidade Velha, com o peixe na Peskarija. Todos abrem de segunda a sábado, das 6h00 às 13h00. As lojas fecham ao domingo e nos feriados, exceto nos 16 domingos por ano que cada comerciante pode escolher e no aeroporto, nos portos, na estação de autocarros, nos postos de combustível e nos hotéis; as encomendas online são permitidas. A habitação e o estacionamento são os grandes custos; o passe mensal de autocarro na cidade custa 46,45 €.

Como se deslocar

Os autocarros são da Libertas. Um bilhete simples custa 2,50 € ao motorista e menos nos quiosques (um bilhete de uma hora custa 1,73 €); um bilhete de 24 horas custa 5,31 €. Os passes mensais para Župa e Konavle (incluindo Cavtat) custam 53,09 € e 79,63 €.

Andar de carro é mais complicado. De abril a outubro, uma zona de acesso condicionado em torno da Cidade Velha só admite carros com autorização prévia. A zona de estacionamento mais cara custa 20 € por hora de maio a outubro e as zonas normais 1,30 € por hora de março a novembro, e o cartão de residente, barato, exige mais de dois anos de residência registada, por isso vale a pena pagar mais por um apartamento com estacionamento.

O aeroporto de Čilipi fica a 22,5 km, a 30–35 minutos por estrada e até uma hora no verão. O vaivém da Platanus custa 10 € (15 € ida e volta) até à Porta de Ploče e a Gruž, e as linhas 11, 27 e 38 da Libertas também lá vão.

A Ponte de Pelješac, aberta desde 2022, permite seguir para norte sem atravessar a Bósnia e Herzegovina em Neum; a estrada antiga por Neum atravessa duas vezes a fronteira externa da UE, por isso leve o passaporte. Os ferries da Jadrolinija a partir de Gruž servem as ilhas Elafiti, e o ferry para Bari está suspenso até 21 de outubro de 2026.

O essencial sobre impostos

• Residência. É residente fiscal se tiver uma casa à sua disposição na Croácia durante 183 dias ou mais num ou dois anos civis, mesmo que não a use, ou se lá ficar esse tempo. Os residentes são tributados sobre o rendimento mundial.
• Imposto sobre o rendimento. Como sede de condado, Dubrovnik pode cobrar 15–22 % sobre os rendimentos até 60.000 € por ano e 25–32 % acima disso (20 % e 30 % se não fixar taxas próprias). A dedução pessoal é de 600 € por mês.
• Imposto sobre imóveis. 5 € por m² por ano em Dubrovnik (2026), incluindo nas casas de arrendamento turístico; as residências permanentes e os arrendamentos de longa duração estão isentos.
• Rendimentos prediais. As rendas de longa duração são tributadas a 12 % depois de uma dedução fixa de 30 % (cerca de 8,4 % da renda); os não residentes também pagam imposto sobre rendas na Croácia, sem prejuízo das convenções fiscais. O arrendamento turístico paga o imposto fixo por cama.
• Venda. A tributação da mais-valia depende do tempo durante o qual foi dono da casa e do uso que lhe deu.
• Casos especiais. A autorização de nómada digital não resolve, por si só, a sua situação fiscal. Em outubro de 2026, estava em ratificação uma convenção fiscal entre os EUA e a Croácia.

Mudar-se para cá

Os cidadãos da UE e do EEE podem ficar três meses e, depois, têm oito dias para registar a residência temporária na esquadra da polícia da área da sua morada. O certificado é gratuito, o cartão de residência custa 13,27 € e a residência permanente chega ao fim de cinco anos.

Todos os outros precisam de uma autorização de residência temporária para um fim determinado, como trabalho, família, estudo ou trabalho remoto, concedida por períodos de até um ano (18 meses para nómadas digitais); ter um imóvel não conta. Faça o pedido num consulado croata, ou na polícia se não precisar de visto (cerca de 88 € de taxas, incluindo o cartão). Comunique a sua morada à polícia nos três dias seguintes à chegada.

A autorização de nómada digital, para trabalhadores remotos de fora da UE com um empregador ou uma empresa no estrangeiro, dura até 18 meses e exige rendimentos de 3.622,50 € por mês (ou 43.470 € de poupanças para um ano), seguro de saúde e registo criminal limpo. Pode fazer o pedido online.

Nas primeiras semanas:

1. Obtenha o OIB na Administração Fiscal, ou através da polícia quando fizer o registo.
2. Registe a sua morada na polícia.
3. Abra uma conta bancária.
4. Trate do seguro de saúde. O HZZO, o seguro público, cobre quem trabalha na Croácia e os residentes permanentes; caso contrário, traga a sua cobertura da UE ou faça um seguro privado.

Perguntas frequentes

As rendas e os preços são valores pedidos, retirados de relatórios públicos e de portais, e verificados em outubro de 2026. Fontes: nekretnine.hr, average asking prices and rents, City of Dubrovnik; nekretnine.hr, average asking prices and rents, Župa dubrovačka; nekretnine.hr, average asking prices, Konavle; Grad Dubrovnik, Izvješće o tržištu nekretnina 2025 (sales and leases from Tax Administration data); Ministry of Spatial Planning, Construction and State Property and EIZG, Pregled tržišta nekretnina 2024 i 2025; Regent, Where to buy rental property in Croatia 2026 (Dubrovnik long-term rents); investropa, Dubrovnik housing prices by neighbourhood (cross-check only)