Costa del Sol

Este guia abrange a Costa del Sol desde Málaga, para oeste, até Sotogrande, perto de Gibraltar. Málaga é uma cidade com vida própria, com porto, universidade e o principal aeroporto da região; a oeste estende-se uma linha quase contínua de localidades de praia, vales de golfe e urbanizações fechadas. Chegam reformados, trabalhadores remotos, famílias e compradores de segunda habitação de toda a Europa e não só: os estrangeiros compraram 39 % das casas vendidas na província de Málaga no primeiro semestre de 2025.

Os senões são o custo e a oferta. Os preços pedidos na província de Málaga subiram cerca de 76 % em cinco anos, de 2.454 € para 4.317 € por m² (de setembro de 2021 a setembro de 2026), e as rendas pedidas quase duplicaram, de 9,8 € para 18,8 € por m² por mês. Muitos apartamentos são arrendados a turistas, por isso os arrendamentos de longa duração são escassos, e a oeste de Fuengirola vai precisar de carro.

Bairros

Os preços são médias dos preços pedidos nos portais em setembro de 2026.

Com um orçamento mais apertado, procure a leste e no interior, e conte andar de carro: Rincón de la Victoria tem uma média de cerca de 3.600 € por m², com rendas perto dos 14 €; Alhaurín de la Torre, cerca de 2.700 € por m²; e Vélez-Málaga, incluindo Torre del Mar, tem rendas de cerca de 11 € por m².

Arrendar na Costa del Sol

Encontrar um arrendamento de longa duração é a parte mais difícil da mudança: muitos proprietários preferem arrendar a turistas ou por temporada, e os bons apartamentos desaparecem depressa. O número de apartamentos turísticos começou a descer (45.176 na província de Málaga em maio de 2026, menos 6,6 % do que um ano antes), mas a oferta continua a ser curta. A maioria dos arrendamentos de longa duração é mobilada.

• Habitação permanente (vivienda habitual). Se o apartamento for a sua habitação principal, pode renovar o contrato todos os anos até cinco anos (sete se o senhorio for uma empresa), diga o contrato o que disser, e depois por mais três anos, no máximo, se ninguém o denunciar. Pode sair ao fim de seis meses, com um pré-aviso de 30 dias.
• Arrendamento por temporada (alquiler de temporada). Para estadias ligadas a trabalho, estudos ou uma mudança, com caução de dois meses e sem o direito aos cinco anos. Desde 8 de outubro de 2026, um decreto exige um motivo real por escrito, limita em geral estes arrendamentos a 12 meses e impede os senhorios de encadear mais de dois.
• Caução e comissões. Um mês de renda de caução, mais no máximo dois meses em garantias adicionais. Desde 24 de janeiro de 2026, os senhorios andaluzes ficam eles próprios com a caução, em vez de a depositarem na agência regional, por isso peça um recibo. Por lei, é o senhorio que paga a comissão da agência e as despesas do contrato.
• Aumentos de renda. Nos contratos assinados desde 26 de maio de 2023, os aumentos anuais não podem ultrapassar o índice oficial IRAV (2,47 % em agosto de 2026). A Andaluzia não declarou nenhuma «zona tensionada», por isso os limites nacionais às rendas não se aplicam.
• Documentos. Passaporte e NIE, comprovativos de rendimentos (contrato, recibos de vencimento ou declaração de impostos) e extratos bancários.

Comprar na Costa del Sol

1. Obtenha o NIE

   Precisa deste número fiscal para assinar e pagar impostos; peça-o num consulado espanhol ou num serviço de estrangeiros da polícia.

2. Abra uma conta bancária espanhola

   Para o preço, os impostos e as contas da casa.

3. Contrate um advogado independente

   Verifica o Registo Predial, as dívidas, as licenças e as quotas de condomínio, e se as moradias no campo foram construídas com licença.

4. Assine o contrato de arras

   Implica normalmente um sinal de cerca de 10 %: perde-o se desistir, e o vendedor que desista devolve o dobro.

5. Conclua a compra perante notário

   Assina a escritura e paga o restante do preço.

6. Pague o imposto e registe a compra

   Pague o imposto de transmissão no prazo de dois meses (modelo 600 na Andaluzia) e depois registe a compra no Registo Predial.

Os emolumentos do notário e do registo costumam ficar, no total, bem abaixo de 1 % do preço; experimente a calculadora de custos de compra.

Não há restrições à compra por estrangeiros. Um imposto de até 100 % do preço para compradores de fora da UE que não vivam em Espanha foi proposto em janeiro de 2025 e apresentado como projeto de lei em maio de 2025, mas não tinha sido aprovado quando o parlamento foi dissolvido em outubro de 2026. O visto gold para investidores imobiliários terminou a 3 de abril de 2025.

Os bancos emprestam a não residentes, normalmente uma percentagem do preço mais baixa do que aos residentes; cerca de 60–70 % é comum, mas compare propostas através de um intermediário de crédito. Conte com ter de apresentar recibos de vencimento ou declarações de impostos e extratos bancários, e com pagar a avaliação do banco (tasación). Veja a calculadora de crédito à habitação.

Os custos anuais são o imposto municipal sobre imóveis (IBI), fixado por cada câmara municipal sobre o valor cadastral; as quotas de condomínio, que podem ser altas nas urbanizações com piscinas e segurança; uma taxa do lixo em algumas localidades; e, para os não residentes, imposto sobre o rendimento mesmo que a casa não esteja arrendada. O seu advogado deve também verificar os limites da Lei das Costas (Ley de Costas) nas casas à beira-mar e o estatuto urbanístico restritivo AFO de algumas moradias no campo.

Escolas

As escolas internacionais da costa seguem sobretudo o currículo britânico (IGCSE e A levels), e várias oferecem também o Bacharelato Internacional; outras seguem outros sistemas nacionais. As propinas, as listas de espera e o transporte variam, por isso visite as escolas, pergunte pela inspeção ou acreditação e confirme como os diplomas são reconhecidos para o acesso à universidade. As escolas mais procuradas enchem cedo.

As escolas públicas são gratuitas e ensinam em espanhol, algumas com programas bilingues. As vagas dependem em parte do local de residência, por isso inscreva-se primeiro no padrón. Na Andaluzia, o principal período de admissões é na primavera, para o mês de setembro seguinte; se chegar a meio do ano, pergunte nos serviços de educação da câmara municipal.

Supermercados e compras do dia a dia

• Económicos: Lidl e Aldi.
• Gama média: Mercadona, Carrefour e Covirán, uma cooperativa de lojas de bairro.
• Gama alta: os supermercados dos grandes armazéns El Corte Inglés.

O mercado central de Málaga, o Mercado de Atarazanas, vende peixe, carne, fruta e legumes, e a maioria das localidades tem um mercado de rua semanal (mercadillo). As localidades com muitos expatriados têm também lojas de produtos britânicos, nórdicos e outros importados, a preços mais altos. Os grandes supermercados costumam fechar ao domingo e nos feriados, exceto num número fixo de dias autorizados e nas zonas turísticas designadas; as lojas mais pequenas têm mais liberdade. A maioria das grandes cadeias entrega encomendas feitas online. A habitação é o custo que mais se destaca, por isso inclua-a primeiro no orçamento.

Como se deslocar

O aeroporto de Málaga (AGP) tem voos para toda a Europa. O comboio suburbano C1 liga Málaga Centro-Alameda a Fuengirola, passando pelo aeroporto, por Torremolinos e por Benalmádena, e Málaga tem metro. Mais para oeste não há comboio; fala-se há anos de uma linha costeira até Marbella e Estepona, por isso não compre a contar com ela. Há autocarros a ligar as localidades da costa e o aeroporto.

A oeste de Fuengirola, a maioria das pessoas anda de carro. A estrada costeira A-7, gratuita, é lenta nas horas de ponta; a autoestrada com portagem AP-7, paralela, é mais rápida. É difícil estacionar no centro de Málaga e no centro histórico de Marbella, por isso veja se o apartamento tem lugar de garagem. Sotogrande e Manilva ficam a poucos minutos de carro de Gibraltar.

O essencial sobre impostos

• Residência fiscal: passar mais de 183 dias por ano em Espanha, ou ter cá o centro dos seus interesses económicos, torna-o sujeito a imposto sobre o rendimento mundial, a taxas progressivas.
• Ter casa sem a arrendar (não residentes): imposto sobre um rendimento presumido de 1,1 % ou 2 % do valor cadastral, à taxa de 19 % para residentes na UE, na Islândia, na Noruega e no Liechtenstein, e de 24 % para os restantes.
• Arrendar (não residentes): 19 % para residentes na UE/EEE, que podem deduzir despesas; 24 % da renda bruta para os restantes, embora uma decisão de 2025 da Audiência Nacional tenha considerado ilegal a proibição geral de deduzirem despesas.
• Vender (não residentes): 19 % sobre a mais-valia; o comprador retém 3 % do preço para a administração fiscal. O vendedor paga o imposto municipal sobre o aumento do valor do terreno (plusvalía municipal).
• Imposto sobre a fortuna: a Andaluzia aplica uma bonificação de 100 %; pergunte a um consultor se ela o abrange enquanto não residente, e também sobre o imposto nacional de solidariedade sobre as grandes fortunas.
• Mudar-se por motivos de trabalho: a «lei Beckham» permite que os recém-chegados que cumpram os requisitos sejam tributados pelas regras dos não residentes no ano da chegada e nos cinco seguintes; a adesão faz-se com o modelo 149.

Mudar-se para cá

Os cidadãos da UE, do EEE e da Suíça podem viver e trabalhar cá livremente. Se ficar mais de três meses, registe-se no serviço de estrangeiros ou na polícia para obter um certificado de registo, comprovando que tem emprego, atividade por conta própria ou meios suficientes e cobertura de saúde.

Todos os outros, incluindo os britânicos desde o Brexit, precisam primeiro de um visto: o visto não lucrativo (sem trabalhar; cerca de 2.400 € por mês de rendimentos ou poupanças para uma pessoa em 2026), a via do nómada digital para trabalhadores remotos (cerca de 2.450 € por mês) ou uma autorização de trabalho através de um empregador. Depois, levanta o cartão de identidade de estrangeiro (TIE). Confirme os valores atuais no consulado ou com um advogado de imigração.

Nas primeiras semanas, inscreva-se no padrón da câmara municipal, obtenha o NIE, abra uma conta bancária e arranje um número de telefone espanhol. Os cuidados de saúde chegam através da segurança social se trabalhar cá, do formulário S1 se for reformado da UE ou do Reino Unido, ou de um seguro privado. As marcações nos serviços de estrangeiros podem demorar semanas, por isso marque cedo.

Perguntas frequentes

As rendas e os preços são valores pedidos, retirados de relatórios públicos e de portais, e verificados em outubro de 2026. Fontes: idealista, sale price report, Málaga province by municipality, September 2026; idealista, rental price report, Málaga province by municipality, September 2026; idealista, sale and rent reports, Málaga city districts and Este barrios, September 2026; idealista, sale and rent reports, Marbella zones, September 2026; idealista, sale and rent reports, Mijas, Estepona, Fuengirola, Benalmádena and Torremolinos zones, September 2026; idealista, sale and rent reports, Cádiz province (Sotogrande, San Roque), September 2026