Monaco

Monaco è una città-Stato di poco più di 2 km² tra Nizza e il confine italiano, e oltre l'80 % dei residenti ha una cittadinanza straniera. Tra i nuovi arrivati ci sono imprenditori, professionisti della finanza e della nautica, pensionati e famiglie attirate dal regime fiscale, dalle scuole e dalle distanze brevi.

Il rovescio della medaglia sono i costi e lo spazio. Nel 2025 le case vendute hanno registrato una media di 57.569 € al m², e i buoni appartamenti per famiglie sono rari. Ai nuovi arrivati è aperto solo il mercato libero, e per vivere qui in regola serve una carta di soggiorno, che dipende dall'avere una casa adeguata e abbastanza denaro per mantenersi. Molte persone che lavorano a Monaco abitano oltre confine, in Francia, dove gli affitti al m² sono un quarto di quelli monegaschi o anche meno.

Quartieri

I prezzi qui sotto sono le medie 2025 dell'IMSEE, l'istituto di statistica di Monaco. Ora comprendono anche le vendite di nuove costruzioni, quindi non sono confrontabili con quelli degli anni precedenti. Per Monaco-Ville, la città vecchia sulla Rocca, le vendite sono troppo poche per pubblicare un prezzo.

Affittare a Monaco

Solo uno dei settori abitativi di Monaco è aperto ai nuovi arrivati. Gli alloggi di proprietà dello Stato sono riservati ai monegaschi, e il settore protetto (edifici completati prima del settembre 1947) viene affittato solo alle persone protette registrate, come i monegaschi e alcuni residenti di lunga data. I nuovi arrivati affittano nel settore libero, dove canone e condizioni sono stabiliti dal contratto.

La maggior parte delle locazioni passa dalle agenzie; la Chambre Immobilière Monégasque pubblica l'elenco dei suoi associati. Fai un'offerta scritta con un deposito pari a tre mesi di affitto, il tuo documento d'identità e spesso una referenza bancaria. I contratti durano di solito da uno a tre anni e si rinnovano automaticamente; la disdetta va data in genere tre mesi prima della scadenza, e puoi andartene prima solo se il contratto prevede una clausola di recesso.

Cosa mettere in conto:

• Deposito cauzionale: tre mesi di affitto, a volte quattro, più un acconto sulle spese.
• Affitto: di solito si paga ogni tre mesi in anticipo; se paghi da un conto estero, potrebbero chiederti un anno anticipato.
• Provvigione dell'agenzia: il 10 % dell'affitto del primo anno più IVA al 20 %, a carico dell'inquilino.
• Imposta di registro: l'1 % di affitto e spese per tutta la durata del contratto, a carico dell'inquilino al momento della registrazione presso l'ufficio delle imposte, entro tre mesi dalla firma.
• Verbale di consegna e assicurazione: il verbale dell'ufficiale giudiziario costa da qualche centinaio di euro fino a circa 1.000 €, e l'assicurazione sulla casa è obbligatoria.

L'offerta è scarsa. Secondo le agenzie, nel 2025 gli affitti sono aumentati all'incirca dell'8–15 %, gli appartamenti per famiglie possono sparire nel giro di una settimana e trovarne uno grande può richiedere mesi. Prova il calcolatore degli affitti o [cerca appartamenti in affitto a Monaco](search:appartamento con 2 camere da letto in affitto a Monaco).

Comprare a Monaco

Non ci sono restrizioni specifiche per gli stranieri che comprano, a nome proprio o tramite una società, ma possedere una casa non dà di per sé il diritto di vivere qui. Ogni compravendita passa da un notaio monegasco. Le tappe abituali sono un'offerta scritta, un contratto preliminare con una caparra del 10 % custodita dal notaio, le verifiche sul titolo di proprietà, poi la firma dell'atto e la registrazione. Negli edifici più vecchi del settore regolamentato, lo Stato può esercitare la prelazione sulla vendita.

Quindi un acquirente privato di un appartamento usato da 4 milioni di euro dovrebbe mettere in conto circa 250.000 € tra imposte e notaio, più circa 144.000 € se c'è di mezzo un agente. Prova il calcolatore dei costi d'acquisto.

Mutui. A Monaco i mutui per la casa vengono concessi di solito nell'ambito di un rapporto di private banking, e alcune banche prestano invece a fronte di un portafoglio di investimenti. Metti in conto un anticipo del 30–50 % del prezzo e di dover documentare l'origine del tuo patrimonio. L'iscrizione dell'ipoteca costa lo 0,65 % dell'importo garantito, più l'onorario del notaio. Parla per tempo con una banca o un mediatore creditizio di Monaco, e prova il calcolatore del mutuo.

Costi annuali. Non ci sono imposte sugli immobili né tasse sull'abitazione, ma le spese condominiali variano molto, quindi chiedi i rendiconti recenti e i lavori in programma. Monaco non tassa le persone fisiche sugli affitti né sulle plusvalenze quando vendono, ma il tuo Paese d'origine potrebbe farlo. Comprare tramite una società significa imposte più alte e più obblighi dichiarativi, quindi prima fatti consigliare da un notaio e da un avvocato.

Scuole

Le scuole pubbliche di Monaco seguono il programma nazionale francese e sono gratuite; insegnano l'inglese dai 3 anni e il monegasco dal CE2 (8 anni) fino alla 3ème. FANB (François d'Assise–Nicolas Barré) è una scuola privata cattolica convenzionata con lo Stato, che segue il programma francese dai 3 ai 18 anni. Le iscrizioni alle scuole pubbliche per settembre vanno da inizio gennaio a metà marzo e richiedono una copia della carta di soggiorno. Se vivi a Monaco ma vuoi una scuola in Francia, verifica prima la procedura ufficiale per la scolarizzazione fuori dal Principato.

Supermercati e spesa quotidiana

Per la spesa grande il riferimento è l'ipermercato Carrefour di Fontvieille (27 avenue Albert II), aperto dal lunedì al sabato 8:00–21:00 e la domenica 9:00–19:00, con consegna a domicilio e ritiro in negozio. Il Carrefour Market di boulevard Albert Ier serve La Condamine. I prezzi sono più alti che nella vicina Francia, quindi molti residenti fanno la spesa settimanale oltre confine.

Il mercato della Condamine, in Place d'Armes, è aperto tutti i giorni: i produttori dalle 7:00 a mezzogiorno, gli altri banchi fino alle 15:30. La parte coperta è chiusa per ristrutturazione fino a inizio 2027 circa, e il mercato consegna gratis ai residenti di Monaco, tranne la domenica. Anche il mercato di Monte-Carlo, in avenue Saint-Charles, è aperto tutti i giorni. L'affitto è la voce che pesa di più sul costo della vita: nel 2025 un'agenzia ha riaffittato un bilocale a 5.800 € al mese, contro i 5.300 € di prima.

Spostarsi

Monaco è così piccola che si gira a piedi, e 33 collegamenti pedonali pubblici, con circa 100 ascensori e scale mobili, uniscono le strade in basso a quelle in alto, gratis e a qualsiasi ora. La rete di autobus CAM ha sei linee diurne, un bus serale fino alle 00:20 e, nel fine settimana, un bus notturno fino alle 4:00. Il biglietto singolo costa 2 € a bordo o 1,50 € con l'app o con carta contactless; l'abbonamento mensile costa 22 €.

Il vero problema è il parcheggio. Monaco Parkings gestisce più di 40 parcheggi pubblici, con abbonamenti per residenti a circa 118,50 € al mese nel 2026, a volte dopo una lista d'attesa. Converti la patente straniera entro un anno dall'arrivo, altrimenti dovrai sostenere gli esami di guida monegaschi.

L'aeroporto di Nizza Costa Azzurra è a 22 km: circa 25 minuti in autostrada con poco traffico, e il taxi ha una tariffa fissa di 95 € (2026, supplementi esclusi). Ci arriva anche il bus espresso Zou! 80, e in elicottero bastano 7 minuti, a partire da circa 195 € a posto.

I treni regionali da Monaco raggiungono Nizza o Ventimiglia, in Italia, in circa 25 minuti, con una corsa ogni 15 minuti nelle ore di punta e fermata a Mentone. Gli autobus Lignes d'Azur 100, 100X, 110 e 112 collegano Monaco a Nizza e a Mentone, e il 101 serve Èze, Cap-d'Ail e Roquebrune-Cap-Martin.

Le tasse in breve

Dal 1869 Monaco non ha un'imposta sul reddito delle persone fisiche, per chi vi è realmente stabilito. I punti principali:

• I cittadini francesi sono tassati dalla Francia in base alla convenzione fiscale franco-monegasca del 1963 (tranne un piccolo gruppo stabilitosi prima dell'ottobre 1957) e possono dover pagare l'imposta francese sul patrimonio immobiliare (IFI).
• I cittadini statunitensi sono tassati dagli Stati Uniti sul reddito mondiale, ovunque vivano.
• Il tuo Paese di provenienza può continuare a tassarti se non te ne vai del tutto.
• Certificato di residenza fiscale: richiede la carta di soggiorno più oltre 183 giorni l'anno trascorsi qui, oppure il centro principale delle tue attività qui. Costa 600 € e vale un anno.
• Immobili: nessuna imposta sugli immobili, tassa sull'abitazione o imposta patrimoniale; Monaco non tassa i redditi da locazione né le plusvalenze delle persone fisiche.
• Successioni e donazioni sui beni situati a Monaco: 0 % tra coniugi e tra genitori e figli, 8 % tra fratelli e sorelle, 10 % per zii e nipoti, 13 % per gli altri parenti e 16 % per chiunque altro.
• IVA: aliquote francesi, 20 % quella ordinaria.
• Controlli bancari: Monaco è nella lista grigia del GAFI dal giugno 2024. Nel giugno 2026 il GAFI ha dichiarato che il Principato ha sostanzialmente completato il suo piano d'azione, con una visita in loco prevista prima di un'eventuale uscita dalla lista. Aspettati controlli approfonditi sull'origine dei fondi.

Trasferirsi qui

I cittadini dell'UE e del SEE possono trasferirsi con il passaporto o la carta d'identità. La maggior parte dei cittadini di altri Paesi, compresi quelli britannici, deve prima ottenere un visto francese di lungo soggiorno per stabilirsi (tipo D) dal consolato francese del luogo in cui vive; se vivi in Francia da più di un anno, chiedi invece all'Ambasciata di Francia a Monaco un trasferimento di residenza.

1. Trova casa

   Affitta o compra una casa abbastanza grande per il tuo nucleo familiare, registra il contratto d'affitto e attiva la luce: ti serviranno entrambi i documenti.

2. Apri un conto in una banca di Monaco

   Se non lavorerai qui, l'attestazione dei fondi rilasciata dalla banca è la prova dei tuoi mezzi. L'importo lo fissano le banche; la cifra citata di solito è 500.000 €.

3. Raccogli i documenti

   Passaporto (con visto, se serve), un atto di nascita recente, i certificati del casellario giudiziale di tutti i Paesi in cui hai vissuto negli ultimi cinque anni e le traduzioni giurate di tutto ciò che non è in francese, inglese o italiano.

4. Presenta la domanda

   Online o presso la Section des Résidents della Sûreté Publique; poi presentati al colloquio con gli originali.

5. Ritira la carta

   Dopo i controlli ti richiamano per ritirarla. La prima è una carta temporanea di un anno e costa 80 €.

Nelle prime settimane attiva acqua (SMEaux), luce (SMEG), telefono e internet (Monaco Telecom) con documento d'identità, coordinate bancarie e contratto d'affitto o atto di acquisto. Dipendenti e lavoratori autonomi sono coperti dalle casse sociali monegasche; se non lavorerai, stipula un'assicurazione sanitaria privata. Non ci sono tempi ufficiali per l'esame della domanda, quindi tieniti un margine, soprattutto se prima ti serve un visto francese.

Domande frequenti

Affitti e prezzi sono quelli richiesti, tratti da rapporti pubblici e portali e verificati a ottobre 2026. Fonti: IMSEE, Real Estate Observatory 2025 (price per m² by district, 2025 data); IMSEE, release of the 2025 Real Estate Observatory (new price method); Savills, World Research Spotlight: Monaco 2026 (average rent per m²); Global Property Guide, Monaco rental yields (rents by size, Q4 2025); Monte-Carlo Société des Bains de Mer, property price per square metre in Monaco (rents by district); MeilleursAgents, prix immobilier Beausoleil; MeilleursAgents, prix immobilier Cap-d'Ail; MeilleursAgents, prix immobilier Menton