Lisbona

Lisbona è una capitale compatta e collinare sull'estuario del Tago, con inverni miti, una grande comunità internazionale e spiagge a breve distanza in treno. Si arriva qui per un lavoro nella tecnologia e nei servizi, per lavorare da remoto, per le scuole o per la pensione. Le famiglie internazionali scelgono per lo più tra le circoscrizioni centrali, per una vita di città da fare a piedi, e la linea ferroviaria costiera verso Oeiras e Cascais, per spazio, spiagge e scuole.

Il rovescio della medaglia è il costo. Su idealista, a settembre 2026 gli affitti richiesti in città hanno raggiunto 25,1 € al m² al mese, l'8,8 % in più in un anno, e i prezzi richiesti 6.256 € al m², mentre il salario minimo è di 920 € al mese. Molti edifici sono vecchi, la burocrazia è lenta e gli appuntamenti per l'immigrazione possono richiedere mesi.

Quartieri

Le fasce indicano i prezzi richiesti tipici al m². Gli affitti effettivamente firmati sono più bassi: nel secondo trimestre del 2026 la mediana INE per i nuovi contratti in città era di 17,79 € al m².

Affittare a Lisbona

Gli affitti salgono in fretta, quindi tieni pronti i documenti prima delle visite. I proprietari chiedono un documento d'identità, il tuo NIF e una prova del reddito, come buste paga, un contratto di lavoro o una dichiarazione dei redditi. Senza un reddito portoghese, aspettati che ti chiedano un garante (fiador) che vive in Portogallo o mesi di affitto anticipati. Confronta le zone con [la ricerca IA](search:appartamento con 2 camere da letto in affitto a Lisbona).

I contratti devono essere scritti. Un contratto a termine per un'abitazione permanente dura almeno un anno e si rinnova automaticamente, salvo che il contratto disponga diversamente; il proprietario che si oppone al primo rinnovo deve aspettare tre anni perché l'opposizione abbia effetto, a meno che non gli serva la casa per sé o per un figlio. Puoi andartene dopo che è trascorso un terzo della durata, con 120 giorni di preavviso per un contratto di un anno o più.

Da gennaio 2023 il deposito cauzionale (caução) e l'eventuale affitto anticipato sono limitati a due mesi ciascuno, quindi alla firma ti possono chiedere al massimo cinque mesi di affitto, compreso il primo. Gli agenti sono di solito pagati dal proprietario. Salvo che il contratto preveda un'altra formula, dopo il primo anno l'affitto può aumentare una volta l'anno secondo il coefficiente ufficiale (2,24 % per il 2026), con 30 giorni di preavviso scritto.

Il proprietario deve registrare il contratto presso le Finanças, l'amministrazione fiscale, entro la fine del mese successivo all'inizio; da agosto 2025, se non lo fa, puoi farlo tu. I residenti possono poi detrarre parte dell'affitto dall'imposta sul reddito.

Gli appartamenti arredati e non arredati sono entrambi comuni, quindi concorda un inventario con foto. Non firmare mai un contratto per affitto turistico (alojamento local) per un soggiorno lungo.

Comprare a Lisbona

Gli stranieri possono comprare liberamente. Procurati un NIF, presso un ufficio delle imposte o tramite un avvocato che agisce come tuo rappresentante, e affidati a un avvocato indipendente (advogado); l'agente di solito è pagato dal venditore.

1. Procurati un NIF e un avvocato

   L'avvocato controlla il certificato del registro immobiliare, la scheda fiscale dell'immobile (caderneta predial), la licenza di abitabilità, il certificato energetico e gli eventuali debiti condominiali.

2. Firma il contratto preliminare (CPCV)

   Versi una caparra concordata (sinal). Se ti ritiri la perdi; se si ritira il venditore, ti deve il doppio.

3. Organizza il mutuo

   Calcola diverse settimane per la perizia e l'approvazione.

4. Paga l'IMT e l'imposta di bollo

   Vanno pagate entrambe prima del rogito.

5. Concludi l'acquisto

   Firma l'atto (escritura) da un notaio, oppure usa il servizio statale Casa Pronta presso un ufficio del registro, e registra l'acquisto.

Da maggio 2026 i non residenti che comprano una casa pagano l'IMT, l'imposta di trasferimento, con un'aliquota fissa del 7,5 %. Puoi recuperare la differenza rispetto alla scala normale se diventi residente fiscale entro due anni, oppure se entro sei mesi affitti la casa come abitazione a non più di 2.300 € al mese per almeno 36 mesi nei primi cinque anni. Chi è stato in passato residente fiscale in Portogallo mantiene la scala normale. Su un appartamento da 500.000 € fanno 37.500 €, contro i 27.300 € della scala normale per le seconde case.

Chi ha fino a 35 anni e compra la prima casa come abitazione permanente non paga l'IMT fino a 330.539 €. Fai i tuoi conti con il calcolatore dei costi d'acquisto.

Il Banco de Portugal limita i mutui al 90 % del valore per la tua abitazione permanente e all'80 % per qualsiasi altra casa, e molte banche prestano meno ai non residenti. Da agosto 2026 le rate devono di norma restare entro il 45 % del reddito netto, con durate fino a 40 anni sotto i 35 anni di età e fino a 35 anni dopo. Un mediatore può confrontare le offerte; prova il calcolatore del mutuo.

Ogni anno paghi l'IMI, l'imposta comunale sugli immobili, pari allo 0,3–0,45 % del valore fiscale (VPT), di solito inferiore al valore di mercato, e l'AIMI sul valore fiscale residenziale oltre i 600.000 €. Gli immobili non danno più diritto al golden visa. Se speri di affittare ai turisti, prima di comprare fatti dare per iscritto la posizione del comune sulla registrazione degli affitti turistici.

Scuole

La maggior parte delle scuole internazionali è a ovest della città, quindi scegli la scuola prima della casa. Le classi più richieste si riempiono presto, quindi contatta l'ufficio ammissioni appena conosci le tue date. Le scuole pubbliche sono gratuite e insegnano in portoghese. Le rette variano molto, quindi chiedi a ogni scuola il tariffario aggiornato e i costi una tantum.

Supermercati e spesa quotidiana

Lidl e Aldi sono le opzioni economiche. Continente e Pingo Doce sono le grandi catene nazionali, insieme ad Auchan, che ha rilevato gli ex negozi Minipreço. El Corte Inglés ha un supermercato e un reparto gastronomico gourmet nel suo grande magazzino di Lisbona.

Per i prodotti freschi, vai ai mercati comunali. Il Mercado de Campo de Ourique unisce i banchi del mercato a banconi di cibo pronto, e il Mercado da Ribeira a Cais do Sodré ospita il Time Out Market, aperto tutti i giorni dalle 10:00 a mezzanotte. I negozi possono aprire la domenica e la maggior parte dei supermercati lo fa.

Continente offre la consegna a domicilio in giornata e il ritiro gratuito Click&Go, e Auchan consegna in tutto il Portogallo continentale. La voce di spesa più pesante è la casa: all'affitto medio richiesto, un appartamento di 70 m² costa circa 1.750 € al mese, quasi il doppio del salario minimo.

Spostarsi

La metropolitana ha quattro linee; la linea rossa arriva all'aeroporto. Un biglietto Carris e metro costa 1,90 € e vale 60 minuti, quello da 24 ore 7,25 €; in alternativa puoi avvicinare ai tornelli della metro una carta bancaria contactless. L'abbonamento mensile Navegante costa 30 € all'interno di Lisbona o 40 € in tutta l'area metropolitana, e i giovani dai 4 ai 23 anni possono viaggiare gratis. Carris gestisce autobus e tram: il tram 28 sale da Martim Moniz attraverso Graça ed Estrela fino a Campo de Ourique, e il tram 15 va a Belém.

La linea di Cascais delle CP parte da Cais do Sodré e corre lungo la costa passando per Belém, Oeiras, Carcavelos ed Estoril, all'incirca ogni 20 minuti e più spesso nelle ore di punta. La linea di Sintra parte dal Rossio e passa per Benfica, Amadora e Queluz. I traghetti attraversano il fiume fino a Cacilhas (Almada), Seixal, Barreiro, Montijo e Trafaria, e sulla riva sud gli affitti sono più bassi: a metà 2026 la mediana INE per i nuovi contratti era lì di 11,99 € al m², contro i 15,24 € della Grande Lisbona.

Nel centro di Lisbona puoi vivere senza auto. L'EMEL gestisce i parcheggi su strada; il contrassegno per residenti è gratuito per la prima auto e costa 54 € per la seconda. L'aeroporto è a 7 km dal centro, circa 20 minuti in metropolitana o 15 in taxi; un nuovo aeroporto ad Alcochete è previsto intorno al 2034.

Le tasse in breve

Diventi residente fiscale se trascorri più di 183 giorni in Portogallo in un qualsiasi periodo di 12 mesi, o se hai qui una casa che intendi usare come residenza abituale. I residenti pagano l'imposta sul reddito mondiale con aliquote del 12,5–48 % nel 2026, più un contributo di solidarietà sui redditi alti. I non residenti pagano un'aliquota fissa del 25 % su stipendi e pensioni portoghesi.

Il regime dei residenti non abituali (NHR) è chiuso ai nuovi arrivati. Il suo sostituto, l'IFICI, tassa al 20 % i redditi ammissibili da attività di ricerca e innovazione per chi non è stato residente nei cinque anni precedenti, con la maggior parte dei redditi esteri esenti. L'IRS Jovem concede ai residenti fino a 35 anni un'esenzione parziale sui redditi da lavoro.

I proprietari pagano l'IMI e, oltre i 600.000 € di valore fiscale, l'AIMI; le società con sede nei paradisi fiscali della lista nera pagano entrambe al 7,5 %. I non residenti pagano il 25 % sugli affitti residenziali (28 % sulle altre locazioni); i contratti ammissibili fino a 2.300 € al mese sono tassati al 10 % fino alla fine del 2029. Se vendi da non residente, metà della plusvalenza è tassata con aliquote progressive determinate dal tuo reddito mondiale. Non esiste un'imposta patrimoniale generale.

Trasferirsi qui

I cittadini dell'UE, del SEE e svizzeri possono vivere e lavorare qui liberamente; dopo tre mesi, registrati presso il comune (câmara municipal) per ottenere il certificato di registrazione. Tutti gli altri hanno bisogno di un visto nazionale rilasciato da un consolato portoghese, per esempio per lavoro, studio, redditi passivi (D7) o lavoro da remoto (D8), e poi di un permesso di soggiorno dell'AIMA, l'agenzia per l'immigrazione. Le soglie di reddito per i visti sono legate al salario minimo (920 € al mese nel 2026), quindi verifica gli importi aggiornati con il tuo consolato. L'AIMA sta smaltendo un grosso arretrato: comincia presto e conserva copia di tutto.

Nelle prime settimane:

• Codice fiscale (NIF): presso un ufficio delle imposte, oppure tramite un avvocato prima del tuo arrivo.
• Conto in banca: le banche ti chiederanno NIF e passaporto.
• Numero di previdenza sociale (NISS): serve quando inizi a lavorare; il datore di lavoro può aiutarti.
• Sanità: una volta residente, iscriviti al centro sanitario della tua zona (centro de saúde) per ottenere il numero di utente SNS; fino ad allora mantieni un'assicurazione privata.
• Telefono: una SIM prepagata è il modo più rapido per iniziare.

Domande frequenti

Affitti e prezzi sono quelli richiesti, tratti da rapporti pubblici e portali e verificati a ottobre 2026. Fonti: idealista, asking prices for sale, September 2026 (Lisbon city €6,256/m²); idealista, asking rents, September 2026 (Lisbon city €25.1/m²); idealista, Lisbon parish asking prices, February 2026; idealista, municipal asking rents (Lisbon, Cascais, Oeiras), quarter to February 2026; INE, local housing prices, Q1 2026 (municipalities and Lisbon parishes); INE, rents of new leases, Q2 2026 and 12 months to June 2026 (via ECO); INE, Lisbon parish rents, 12 months to March 2026 (secondary summary); Doutor Finanças, Observatório Imobiliário, September 2026 (Lisbon, Cascais, Oeiras)