Dubrovnik

Dubrovnik è una piccola città con un'estate enorme. Ci vivono circa 42.000 persone, eppure nel 2025 l'aeroporto ha gestito 3,1 milioni di passeggeri, con un traffico ad agosto circa 27 volte quello di gennaio. Le estati sono affollate; gli inverni sono tranquilli, con molti meno voli.

È adatta a chi sa convivere con le stagioni: lavoratori da remoto, pensionati, proprietari di seconde case e famiglie che lavorano qui. Il rovescio della medaglia sono i prezzi e l'offerta. I prezzi richiesti sono in media di circa 5.100 € al m², vicini a quelli di Spalato, ai vertici del mercato croato, e così tanti appartamenti sono affittati ai turisti che la cosa più difficile da trovare è un affitto per tutto l'anno.

Quartieri

Affittare a Dubrovnik

I dati fiscali raccolti dal comune indicano appena 138 contratti d'affitto di appartamenti registrati nel 2025. A settembre 2026 gli affitti richiesti erano in media di 13,53 € al m², circa 950 € al mese per un appartamento di 70 m²; per due camere da letto aspettati 900–1.500 €, a seconda della zona e della vista.

Molti proprietari guadagnano di più con un'estate di turisti che con un anno di affitto, e alcuni offrono solo affitti fuori stagione, dall'autunno alla tarda primavera. Chiedi già alla prima telefonata se il contratto copre luglio e agosto, e fatti mettere le date per iscritto. Comincia presto: la domanda degli inquilini raggiunge il picco da marzo a giugno. Un argomento gioca a tuo favore: una casa affittata per almeno 10 mesi l'anno come residenza permanente di qualcuno è esente dall'imposta sugli immobili di 5 € al m², che su 70 m² vale 350 € l'anno.

• Il contratto deve essere scritto e indicare l'affitto, gli obblighi di entrambe le parti e il preavviso. In un contratto a tempo indeterminato devi dare tre mesi di preavviso.
• Il proprietario deve darti una copia del certificato energetico e dichiarare il reddito all'Amministrazione fiscale.
• Le indicazioni ufficiali non fissano un deposito standard, quindi scrivi nel contratto l'importo e come ti verrà restituito.
• Di solito l'inquilino paga luce, acqua, raccolta dei rifiuti e internet.
• Per registrare il tuo indirizzo presso la polizia ti servono il contratto o una dichiarazione firmata dal proprietario.
• Tieni pronti passaporto, OIB e prova del reddito; ogni proprietario decide cosa chiedere.
• Se c'è di mezzo un'agenzia, chiedi prima della visita se devi pagare una provvigione.

Gran parte delle case è stata attrezzata per i turisti, quindi aspettati che molti appartamenti siano arredati. Cerca su portali come Njuškalo e Index oglasi e presso le agenzie locali, oppure parti da [una ricerca di appartamenti in affitto a Dubrovnik](search:appartamento con 2 camere da letto in affitto a Dubrovnik).

Comprare a Dubrovnik

A settembre 2026 i prezzi richiesti erano in media di 5.105 € al m², il 5 % in più rispetto a un anno prima. I prezzi effettivamente pagati sono più bassi: i 156 appartamenti venduti nel 2025 hanno avuto una media di 4.016 € al m². Le nuove costruzioni di lusso sono pubblicizzate a oltre 10.500 € al m².

1. Ottieni l'OIB

   Richiedi questo codice fiscale all'ufficio dell'Amministrazione fiscale competente per il luogo dell'immobile, di persona o tramite un rappresentante, oppure online tramite e-Građani se sei cittadino UE o SEE.

2. Verifica la proprietà

   L'estratto del registro fondiario è l'unica prova di proprietà; per gli edifici più recenti, chiedi anche il permesso di costruire e il certificato di agibilità.

3. Firma un contratto preliminare autenticato dal notaio

   La caparra (kapara) è di solito del 10 %: la perdi se ti ritiri, e se si ritira il venditore ti restituisce il doppio.

4. Firma il contratto di compravendita davanti a un notaio

   Fallo controllare dal tuo avvocato. La proprietà passa con l'iscrizione nel registro fondiario.

5. Paga l'imposta di trasferimento

   Il notaio comunica la vendita entro 30 giorni, e tu paghi entro 15 giorni dalla decisione dell'Amministrazione fiscale.

Fai i tuoi conti con il calcolatore dei costi d'acquisto.

Acquirenti stranieri

I cittadini dei Paesi UE, dell'Islanda, del Liechtenstein e della Norvegia comprano come i croati; i cittadini svizzeri non hanno bisogno del consenso, ma devono dimostrare di avere un soggiorno temporaneo registrato. Tutti gli altri hanno bisogno del consenso del Ministero della Giustizia, della Pubblica amministrazione e della Trasformazione digitale, concesso solo se il tuo Paese riconosce lo stesso diritto ai croati. I cittadini britannici e quelli della maggior parte degli Stati USA rientrano in questo caso; i canadesi hanno limiti sull'acquisto di abitazioni fino al 31 dicembre 2026, e gli australiani sulle abitazioni esistenti fino al 31 marzo 2027. La domanda si presenta dopo la firma, con il contratto e un certificato urbanistico, e il ministero non indica tempi, quindi metti in conto l'attesa. Gli acquirenti extra UE non possono comprare terreni agricoli.

Mutui e costi annuali

Ogni banca fissa le proprie condizioni per i non residenti, quindi procurati un'offerta di mutuo scritta prima del contratto preliminare, altrimenti rischi di perdere la caparra. L'imposta sugli immobili è di 5 € al m² di superficie utile l'anno, a meno che la casa non sia la tua residenza permanente o non sia affittata a lungo termine, e gli appartamenti nei condomini versano anche una quota mensile al fondo di riserva dell'edificio (pričuva).

Affitti turistici

Dal 2025, per affittare a breve termine un appartamento in un condominio serve il consenso scritto dei proprietari di due terzi dell'edificio più quello di ogni proprietario il cui appartamento confina con il tuo. Il consenso vale almeno cinque anni e vincola anche i futuri acquirenti; gli affitti già esistenti devono ottenerlo entro la fine del 2029. Chi ospita paga un'imposta forfettaria per posto letto fissata dal comune (100–300 € l'anno nella fascia più alta), la tassa di soggiorno e l'imposta sugli immobili. L'Amministrazione fiscale descrive il regime per gli affittacamere privati con riferimento ai cittadini UE e SEE, quindi gli altri dovrebbero chiedere a un avvocato come potrebbero affittare.

A maggio 2024 il comune ha adottato un piano per la Città Vecchia e uno studio sulla capacità di carico come base per limitarvi i posti letto turistici, quindi non comprare nella Città Vecchia contando su una nuova licenza. Una nuova legge sulle attività ricettive, prevista per il 1º gennaio 2027, introdurrebbe un numero di registrazione per ogni unità pubblicizzata online.

Scuole

Non abbiamo trovato scuole internazionali o bilingui a Dubrovnik, e Zagabria è troppo lontana per andarci ogni giorno, quindi le famiglie scelgono tra scuole pubbliche, scuole online e collegi. Le scuole pubbliche insegnano in croato e non chiedono rette; contatta per tempo la scuola di riferimento per il tuo indirizzo e chiedi del sostegno per l'apprendimento del croato.

Supermercati e spesa quotidiana

Le catene croate vanno dai discount come Lidl e Kaufland ai supermercati di fascia media come Konzum, Tommy, Plodine e Spar, più i piccoli negozi di quartiere di Studenac. A Dubrovnik, Studenac ha negozi in diversi quartieri e Tommy consegna a domicilio per 2,65 €, gratis sopra i 55 €. Le consegne di Konzum non arrivano a Dubrovnik, e il Plodine più vicino è a Ston.

Per pesce, frutta e verdura, vai ai mercati cittadini di Gruž (con mercato del pesce), di Lapad e di Gundulićeva poljana nella Città Vecchia, dove il pesce si compra alla Peskarija. Sono tutti aperti dal lunedì al sabato, 6:00–13:00. I negozi chiudono la domenica e nei giorni festivi, tranne nelle 16 domeniche l'anno che ogni commerciante può scegliere e in aeroporto, nei porti, alla stazione degli autobus, nelle stazioni di servizio e negli alberghi; gli ordini online sono consentiti. Le spese più pesanti sono la casa e il parcheggio; l'abbonamento mensile agli autobus urbani costa 46,45 €.

Spostarsi

Gli autobus sono gestiti da Libertas. Una corsa singola costa 2,50 € se compri il biglietto dall'autista e meno nei chioschi (il biglietto da un'ora costa 1,73 €); quello da 24 ore costa 5,31 €. Gli abbonamenti mensili per Župa e per Konavle (Cavtat compresa) costano 53,09 € e 79,63 €.

Guidare è più complicato. Da aprile a ottobre una zona a traffico controllato intorno alla Città Vecchia ammette le auto solo con autorizzazione preventiva. La zona di parcheggio più cara costa 20 € l'ora da maggio a ottobre e le zone ordinarie 1,30 € l'ora da marzo a novembre, e il permesso economico per residenti richiede più di due anni di residenza registrata, quindi vale la pena pagare di più per un appartamento con posto auto.

L'aeroporto di Čilipi è a 22,5 km, 30–35 minuti in auto e fino a un'ora d'estate. La navetta Platanus costa 10 € (15 € andata e ritorno) fino a Porta Ploče e a Gruž, e ci arrivano anche le linee Libertas 11, 27 e 38.

Il ponte di Pelješac, aperto dal 2022, ti porta verso nord senza attraversare la Bosnia ed Erzegovina a Neum; la vecchia strada che passa per Neum attraversa due volte il confine esterno dell'UE, quindi porta con te il passaporto. I traghetti Jadrolinija da Gruž servono le isole Elafiti, e il traghetto per Bari è sospeso fino al 21 ottobre 2026.

Le tasse in breve

• Residenza. Sei residente fiscale se hai a disposizione una casa in Croazia per 183 giorni o più in uno o due anni solari, anche se non la usi, o se ci resti per tutto quel tempo. I residenti sono tassati sul reddito mondiale.
• Imposta sul reddito. In quanto capoluogo di contea, Dubrovnik può applicare il 15–22 % sui redditi fino a 60.000 € l'anno e il 25–32 % sopra questa soglia (20 % e 30 % se non fissa aliquote proprie). La deduzione personale è di 600 € al mese.
• Imposta sugli immobili. 5 € al m² l'anno a Dubrovnik (2026), anche sugli affitti turistici; le abitazioni permanenti e gli affitti lunghi sono esenti.
• Redditi da affitto. Gli affitti a lungo termine sono tassati al 12 % dopo una deduzione forfettaria del 30 % (circa l'8,4 % dell'affitto); anche i non residenti pagano le imposte sugli affitti croati, fatti salvi i trattati. Gli affitti turistici pagano l'imposta forfettaria per posto letto.
• Vendita. La tassazione della plusvalenza dipende da quanto a lungo hai posseduto la casa e da come l'hai usata.
• Casi particolari. Il permesso per nomadi digitali non definisce la tua posizione fiscale. A ottobre 2026 era in corso la ratifica di un trattato fiscale tra Stati Uniti e Croazia.

Trasferirsi qui

I cittadini UE e SEE possono restare tre mesi, poi devono registrare il soggiorno temporaneo entro otto giorni presso la stazione di polizia competente per il loro indirizzo. Il certificato è gratuito, la carta di soggiorno costa 13,27 € e dopo cinque anni si ottiene il soggiorno permanente.

Tutti gli altri hanno bisogno di un permesso di soggiorno temporaneo per uno scopo preciso, come lavoro, famiglia, studio o lavoro da remoto, concesso per un massimo di un anno alla volta (18 mesi per i nomadi digitali); possedere un immobile non conta. Fai domanda presso un consolato croato, oppure alla polizia se non ti serve il visto (lì circa 88 € di spese, carta compresa). Comunica il tuo indirizzo alla polizia entro tre giorni dall'arrivo.

Il permesso per nomadi digitali, per i lavoratori da remoto extra UE che lavorano per un datore di lavoro o un'azienda stranieri, dura fino a 18 mesi e richiede un reddito di 3.622,50 € al mese (o 43.470 € di risparmi per un anno), un'assicurazione sanitaria e una fedina penale pulita. Puoi fare domanda online.

Nelle prime settimane:

1. Ottieni l'OIB dall'Amministrazione fiscale, oppure tramite la polizia quando ti registri.
2. Registra il tuo indirizzo presso la polizia.
3. Apri un conto in banca.
4. Organizza l'assicurazione sanitaria. L'HZZO, l'ente assicurativo statale, copre chi lavora in Croazia e i residenti permanenti; altrimenti porta con te la copertura UE o stipula un'assicurazione privata.

Domande frequenti

Affitti e prezzi sono quelli richiesti, tratti da rapporti pubblici e portali e verificati a ottobre 2026. Fonti: nekretnine.hr, average asking prices and rents, City of Dubrovnik; nekretnine.hr, average asking prices and rents, Župa dubrovačka; nekretnine.hr, average asking prices, Konavle; Grad Dubrovnik, Izvješće o tržištu nekretnina 2025 (sales and leases from Tax Administration data); Ministry of Spatial Planning, Construction and State Property and EIZG, Pregled tržišta nekretnina 2024 i 2025; Regent, Where to buy rental property in Croatia 2026 (Dubrovnik long-term rents); investropa, Dubrovnik housing prices by neighbourhood (cross-check only)