Costa del Sol

Questa guida copre la Costa del Sol da Malaga verso ovest fino a Sotogrande, vicino a Gibilterra. Malaga è una città viva tutto l'anno, con un porto, un'università e il principale aeroporto della regione; più a ovest si susseguono quasi senza interruzione località balneari, valli del golf e complessi residenziali recintati. Pensionati, lavoratori da remoto, famiglie e acquirenti di seconde case arrivano da tutta Europa e non solo: nel primo semestre del 2025 gli stranieri hanno comprato il 39 % delle case vendute nella provincia di Malaga.

Il rovescio della medaglia sono i costi e l'offerta. Nella provincia di Malaga i prezzi richiesti sono saliti di circa il 76 % in cinque anni, da 2.454 a 4.317 € al m² (da settembre 2021 a settembre 2026), e gli affitti richiesti sono quasi raddoppiati, da 9,8 a 18,8 € al m² al mese. Molti appartamenti sono affittati ai turisti, quindi gli affitti a lungo termine scarseggiano, e a ovest di Fuengirola ti servirà l'auto.

Quartieri

I prezzi sono le medie dei prezzi richiesti sui portali a settembre 2026.

Con un budget più ridotto, guarda a est e nell'entroterra e preparati a guidare: Rincón de la Victoria ha una media di circa 3.600 € al m², con affitti intorno ai 14 €; Alhaurín de la Torre circa 2.700 € al m²; e a Vélez-Málaga, compresa Torre del Mar, gli affitti sono di circa 11 € al m².

Affittare sulla Costa del Sol

Trovare un affitto a lungo termine è la parte più difficile del trasferimento: molti proprietari preferiscono gli affitti turistici o stagionali, e i buoni appartamenti vanno via in fretta. Gli appartamenti turistici hanno cominciato a diminuire (45.176 nella provincia di Malaga a maggio 2026, il 6,6 % in meno rispetto a un anno prima), ma l'offerta resta scarsa. La maggior parte degli affitti a lungo termine è arredata.

• Abitazione principale (vivienda habitual). Se l'appartamento è la tua abitazione principale, puoi rinnovare di anno in anno fino a cinque anni (sette se il proprietario è una società), qualunque cosa dica il contratto, e poi per altri tre anni al massimo se nessuno dà disdetta. Puoi andartene dopo sei mesi con 30 giorni di preavviso.
• Affitto stagionale (alquiler de temporada). Per soggiorni legati a lavoro, studio o trasloco, con un deposito di due mesi e senza il diritto ai cinque anni. Dall'8 ottobre 2026 un decreto richiede un motivo reale per iscritto, limita in genere questi contratti a 12 mesi e impedisce ai proprietari di concatenarne più di due.
• Deposito e spese. Un mese di affitto come deposito cauzionale più al massimo due mesi di garanzie aggiuntive. Dal 24 gennaio 2026 i proprietari andalusi tengono loro il deposito invece di versarlo all'ente regionale, quindi fatti dare una ricevuta. Per legge le spese d'agenzia e di stipula del contratto le paga il proprietario.
• Aumenti dell'affitto. Nei contratti firmati dal 26 maggio 2023 gli aumenti annuali non possono superare l'indice ufficiale IRAV (2,47 % per agosto 2026). L'Andalusia non ha dichiarato alcuna «zona ad alta tensione abitativa», quindi i tetti nazionali agli affitti non si applicano.
• Documenti. Passaporto e NIE, prova del reddito (contratto, buste paga o dichiarazione dei redditi) ed estratti conto bancari.

Comprare sulla Costa del Sol

1. Ottieni il NIE

   Ti serve questo numero fiscale per firmare e pagare le imposte; richiedilo a un consolato spagnolo o a un ufficio stranieri della polizia.

2. Apri un conto in una banca spagnola

   Per il prezzo, le imposte e le bollette.

3. Affidati a un avvocato indipendente

   Controlla il Registro della proprietà, i debiti, le licenze e le spese condominiali, e se le ville in campagna sono state costruite con regolare permesso.

4. Firma il contratto di arras

   Di solito prevede una caparra di circa il 10 %: la perdi se ti ritiri, e se è il venditore a tirarsi indietro deve restituirtela doppia.

5. Concludi davanti al notaio

   Firmi l'atto (escritura) e paghi il saldo.

6. Paga l'imposta e registra l'acquisto

   Paga l'imposta di trasferimento entro due mesi (modello 600 in Andalusia), poi iscrivi l'acquisto nel Registro della proprietà.

Notaio e Registro insieme costano di solito molto meno dell'1 % del prezzo; prova il calcolatore dei costi d'acquisto.

Non ci sono restrizioni per gli stranieri che comprano. Un'imposta fino al 100 % del prezzo per gli acquirenti extra UE che non vivono in Spagna è stata proposta a gennaio 2025 e presentata come disegno di legge a maggio 2025, ma non era ancora stata approvata quando il parlamento è stato sciolto, a ottobre 2026. Il golden visa per chi investe in immobili è stato chiuso il 3 aprile 2025.

Le banche concedono mutui ai non residenti, di solito per una quota del prezzo più bassa rispetto ai residenti; il 60–70 % circa è comune, ma confronta le offerte tramite un mediatore creditizio. Preparati a mostrare buste paga o dichiarazioni dei redditi ed estratti conto, e a pagare la perizia della banca (tasación). Vedi il calcolatore del mutuo.

I costi annuali sono l'imposta comunale sugli immobili (IBI), fissata da ogni comune sul valore catastale; le spese condominiali, che possono essere alte nei complessi residenziali con piscine e vigilanza; una tassa sui rifiuti in alcuni comuni; e, per i non residenti, l'imposta sul reddito anche quando la casa non è affittata. Il tuo avvocato dovrebbe verificare anche i limiti della Legge sulle coste (Ley de Costas) per le case sulla spiaggia e lo status urbanistico limitato AFO di alcune ville in campagna.

Scuole

Le scuole internazionali della costa seguono per lo più il programma britannico (IGCSE e A level), e diverse offrono anche l'International Baccalaureate; altre seguono sistemi nazionali diversi. Rette, liste d'attesa e trasporti variano, quindi visitale, chiedi di ispezioni o accreditamenti e verifica come vengono riconosciuti i diplomi per l'accesso all'università. Le scuole più richieste si riempiono presto.

Le scuole pubbliche sono gratuite e insegnano in spagnolo, alcune con programmi bilingui. I posti dipendono in parte da dove vivi, quindi prima iscriviti al padrón. In Andalusia la tornata principale di iscrizioni è in primavera, per il settembre successivo; se arrivi ad anno iniziato, chiedi all'ufficio istruzione del comune.

Supermercati e spesa quotidiana

• Economici: Lidl e Aldi.
• Fascia media: Mercadona, Carrefour e Covirán, una cooperativa di negozi di quartiere.
• Fascia alta: i supermercati all'interno dei grandi magazzini El Corte Inglés.

Il mercato centrale di Malaga, il Mercado de Atarazanas, vende pesce, carne, frutta e verdura, e quasi tutte le cittadine hanno un mercato settimanale all'aperto (mercadillo). Nelle località con molti stranieri ci sono anche negozi che vendono prodotti britannici, nordici e d'importazione a prezzi più alti. I grandi supermercati di solito chiudono la domenica e nei giorni festivi, tranne in un numero stabilito di date autorizzate e nelle zone turistiche designate; i negozi più piccoli hanno più libertà. Quasi tutte le grandi catene consegnano a domicilio gli ordini online. La voce di spesa che spicca è la casa, quindi mettila in conto per prima.

Spostarsi

L'aeroporto di Malaga (AGP) ha voli per tutta Europa. Il treno suburbano C1 va da Málaga Centro-Alameda a Fuengirola passando per l'aeroporto, Torremolinos e Benalmádena, e Malaga ha una metropolitana. Più a ovest non c'è treno; di una linea costiera fino a Marbella ed Estepona si parla da anni, quindi non comprare contando su quella. Gli autobus collegano le località della costa e l'aeroporto.

A ovest di Fuengirola quasi tutti si spostano in auto. La strada costiera gratuita A-7 è lenta nelle ore di punta; la parallela autostrada a pedaggio AP-7 è più veloce. Parcheggiare è difficile nel centro di Malaga e nel centro storico di Marbella, quindi verifica se l'appartamento ha un posto auto in garage. Sotogrande e Manilva sono a pochi minuti d'auto da Gibilterra.

Le tasse in breve

• Residenza fiscale: se trascorri più di 183 giorni l'anno in Spagna, o se qui hai i tuoi principali interessi economici, sei tassato sul reddito mondiale con aliquote progressive.
• Casa non affittata (non residenti): imposta su un reddito figurativo pari all'1,1 % o al 2 % del valore catastale, con aliquota del 19 % per i residenti nell'UE, in Islanda, in Norvegia e nel Liechtenstein e del 24 % per gli altri.
• Casa affittata (non residenti): 19 % per i residenti UE/SEE, che possono dedurre le spese; 24 % dell'affitto lordo per gli altri, anche se nel 2025 una sentenza dell'Audiencia Nacional ha giudicato illegittimo il divieto generalizzato di dedurre i costi.
• Vendita (non residenti): 19 % sulla plusvalenza; l'acquirente trattiene il 3 % del prezzo per il fisco. Il venditore paga al comune l'imposta sull'aumento di valore del terreno (plusvalía municipal).
• Imposta patrimoniale: l'Andalusia applica una riduzione del 100 %; chiedi a un consulente se vale anche per te come non residente, e informati sull'imposta nazionale di solidarietà sui patrimoni molto elevati.
• Trasferimento per lavoro: la «legge Beckham» permette ai nuovi arrivati che hanno i requisiti di essere tassati con le regole per i non residenti nell'anno di arrivo e nei cinque successivi; si aderisce con il modello 149.

Trasferirsi qui

I cittadini dell'UE, del SEE e svizzeri possono vivere e lavorare qui liberamente. Se resti più di tre mesi, registrati all'ufficio stranieri o alla polizia per ottenere il certificato di registrazione, dimostrando di avere un lavoro dipendente o autonomo, oppure mezzi sufficienti e una copertura sanitaria.

Tutti gli altri, compresi i cittadini britannici dopo la Brexit, hanno bisogno prima di un visto: il visto di residenza non lucrativa (senza lavoro; circa 2.400 € al mese di reddito o risparmi per una persona nel 2026), il visto per nomadi digitali per chi lavora da remoto (circa 2.450 € al mese) o un permesso di lavoro tramite un datore di lavoro. Poi ritiri la carta d'identità per stranieri (TIE). Verifica gli importi aggiornati con il consolato o con un avvocato esperto di immigrazione.

Nelle prime settimane iscriviti al padrón in comune, ottieni il NIE, apri un conto in banca e prendi un numero di telefono spagnolo. L'assistenza sanitaria arriva tramite la previdenza sociale se lavori qui, con il modulo S1 se sei un pensionato dell'UE o del Regno Unito, oppure con un'assicurazione privata. Gli appuntamenti negli uffici stranieri possono richiedere settimane, quindi prenota presto.

Domande frequenti

Affitti e prezzi sono quelli richiesti, tratti da rapporti pubblici e portali e verificati a ottobre 2026. Fonti: idealista, sale price report, Málaga province by municipality, September 2026; idealista, rental price report, Málaga province by municipality, September 2026; idealista, sale and rent reports, Málaga city districts and Este barrios, September 2026; idealista, sale and rent reports, Marbella zones, September 2026; idealista, sale and rent reports, Mijas, Estepona, Fuengirola, Benalmádena and Torremolinos zones, September 2026; idealista, sale and rent reports, Cádiz province (Sotogrande, San Roque), September 2026