Lisbonne

Lisbonne est une capitale compacte et vallonnée sur l’estuaire du Tage, avec des hivers doux, une importante communauté internationale et des plages à quelques minutes de train. On y vient pour travailler dans la tech et les services, en télétravail, pour les écoles ou pour la retraite. Les familles internationales choisissent surtout entre les paroisses civiles (freguesias) du centre, pour vivre en ville à pied, et la ligne de train côtière vers Oeiras et Cascais, pour l’espace, les plages et les écoles.

Le hic, c’est le coût. Sur idealista, les loyers demandés en ville ont atteint 25,1 € le m² par mois en septembre 2026, en hausse de 8,8 % sur un an, et les prix demandés 6 256 € le m², alors que le salaire minimum est de 920 € par mois. Beaucoup d’immeubles sont anciens, les démarches sont lentes et les rendez-vous pour l’immigration peuvent prendre des mois.

Quartiers

Les fourchettes correspondent aux prix demandés habituels au m². Les loyers signés sont plus bas : la médiane de l’INE pour les nouveaux baux en ville était de 17,79 € le m² au deuxième trimestre 2026.

Louer à Lisbonne

Les loyers augmentent vite : ayez vos documents prêts avant les visites. Les bailleurs demandent une pièce d’identité, votre NIF et des justificatifs de revenus, comme des fiches de paie, un contrat de travail ou une déclaration d’impôts. Sans revenus au Portugal, attendez-vous à ce qu’on vous demande un garant (fiador) résidant au Portugal ou des loyers d’avance. Comparez les quartiers avec [la recherche IA](search:appartement 2 chambres à louer à Lisbonne).

Le bail doit être écrit. Un bail à durée déterminée pour une résidence permanente dure au moins un an et se renouvelle automatiquement, sauf clause contraire ; un bailleur qui s’oppose au premier renouvellement doit attendre trois ans pour que cela prenne effet, sauf s’il a besoin du logement pour lui-même ou pour un enfant. Vous pouvez partir une fois écoulé un tiers de la durée du bail, avec un préavis de 120 jours pour un bail d’un an ou plus.

Depuis janvier 2023, le dépôt de garantie (caução) et les loyers d’avance sont chacun plafonnés à deux mois : on peut donc vous demander au maximum cinq mois de loyer à la signature, le premier compris. Les agents sont normalement payés par le bailleur. Sauf si votre bail prévoit une autre formule, le loyer peut augmenter une fois par an après la première année, selon le coefficient officiel (2,24 % pour 2026), avec un préavis écrit de 30 jours.

Le bailleur doit déclarer le bail auprès des Finanças, l’administration fiscale, avant la fin du mois qui suit son début ; depuis août 2025, vous pouvez le faire vous-même s’il ne le fait pas. Les résidents peuvent ensuite déduire une partie de leur loyer de leur impôt sur le revenu.

Les appartements meublés et non meublés sont tous deux courants : établissez un état des lieux avec photos. Ne signez jamais un contrat de location touristique (alojamento local) pour un long séjour.

Acheter à Lisbonne

Les étrangers peuvent acheter librement. Obtenez un NIF, dans un bureau des impôts ou par l’intermédiaire d’un avocat qui vous représente, et faites appel à un avocat indépendant (advogado) ; l’agent est normalement payé par le vendeur.

1. Obtenez un NIF et prenez un avocat

   Votre avocat vérifie le certificat du registre foncier, la fiche fiscale du bien (caderneta predial), le permis d’habiter, le certificat énergétique et les éventuelles dettes de l’immeuble.

2. Signez le compromis de vente (CPCV)

   Vous versez un acompte négocié (sinal). Si vous vous retirez, vous le perdez ; si c’est le vendeur, il vous doit le double.

3. Organisez le prêt immobilier

   Comptez plusieurs semaines pour l’expertise et l’accord.

4. Payez l’IMT et le droit de timbre

   Les deux sont dus avant la signature définitive.

5. Signez l’acte

   Signez l’acte de vente (escritura) chez un notaire, ou passez par le service public Casa Pronta dans un bureau d’enregistrement, et faites inscrire l’achat.

Depuis mai 2026, les non-résidents qui achètent un logement paient l’IMT, les droits de mutation, à un taux unique de 7,5 %. Vous pouvez récupérer la différence avec le barème normal si vous devenez résident fiscal dans les deux ans, ou si, dans les six mois, vous louez le logement comme résidence à 2 300 € par mois au maximum pendant au moins 36 mois au cours des cinq premières années. Les anciens résidents fiscaux portugais conservent le barème normal. Pour un appartement à 500 000 €, cela représente 37 500 €, contre 27 300 € selon le barème normal des résidences secondaires.

Les acheteurs de 35 ans ou moins qui acquièrent une première résidence permanente ne paient pas d’IMT jusqu’à 330 539 €. Faites vos calculs avec le calculateur de frais d’achat.

La Banque du Portugal plafonne les prêts immobiliers à 90 % de la valeur pour votre résidence permanente et à 80 % pour tout autre logement, et beaucoup de banques prêtent moins aux non-résidents. Depuis août 2026, les mensualités doivent normalement rester sous 45 % du revenu net, avec des durées allant jusqu’à 40 ans avant 35 ans, et 35 ans ensuite. Un courtier peut comparer les offres ; essayez le calculateur de prêt immobilier.

Chaque année, vous payez l’IMI, la taxe foncière municipale, de 0,3 à 0,45 % de la valeur fiscale (VPT), généralement inférieure à la valeur de marché, et l’AIMI sur la valeur fiscale résidentielle au-delà de 600 000 €. L’immobilier ne donne plus droit à un visa doré. Si vous espérez louer à des touristes, obtenez par écrit la position de la mairie sur l’enregistrement en location touristique avant d’acheter.

Écoles

La plupart des écoles internationales sont à l’ouest de la ville : choisissez l’école avant le logement. Les niveaux les plus demandés se remplissent tôt, alors contactez le service des admissions dès que vous connaissez vos dates. Les écoles publiques sont gratuites et enseignent en portugais. Les frais varient beaucoup : demandez à chaque école sa grille tarifaire actuelle et ses frais ponctuels.

Supermarchés et courses du quotidien

Lidl et Aldi sont les options petits prix. Continente et Pingo Doce sont les grandes chaînes nationales, avec Auchan, qui a repris les anciens magasins Minipreço. El Corte Inglés a un supermarché et un espace gourmet dans son grand magasin de Lisbonne.

Pour les produits frais, allez aux marchés municipaux. Le Mercado de Campo de Ourique associe étals de marché et comptoirs de restauration, et le Mercado da Ribeira, à Cais do Sodré, abrite la halle gourmande Time Out Market, ouverte tous les jours de 10 h à minuit. Les magasins peuvent ouvrir le dimanche, et la plupart des supermarchés le font.

Continente propose la livraison à domicile le jour même et le retrait gratuit Click&Go, et Auchan livre dans tout le Portugal continental. Le logement est le gros poste de dépense : au loyer moyen demandé, un appartement de 70 m² coûte environ 1 750 € par mois, près de deux fois le salaire minimum.

Se déplacer

Le métro compte quatre lignes ; la ligne rouge va jusqu’à l’aéroport. Un billet Carris et métro coûte 1,90 € pour 60 minutes et un billet 24 heures 7,25 €, ou vous pouvez passer une carte bancaire sans contact aux portiques du métro. L’abonnement mensuel Navegante coûte 30 € dans Lisbonne ou 40 € dans toute l’aire métropolitaine, et les jeunes de 4 à 23 ans peuvent voyager gratuitement. Carris exploite les bus et les trams : le tram 28 monte de Martim Moniz à Campo de Ourique en passant par Graça et Estrela, et le tram 15 va jusqu’à Belém.

La ligne de Cascais de la CP part de Cais do Sodré et longe la côte en passant par Belém, Oeiras, Carcavelos et Estoril, environ toutes les 20 minutes, et plus souvent aux heures de pointe. La ligne de Sintra part de Rossio et passe par Benfica, Amadora et Queluz. Des ferries traversent vers Cacilhas (Almada), Seixal, Barreiro, Montijo et Trafaria, et les loyers sont plus bas sur la rive sud : la médiane de l’INE pour les nouveaux baux y était de 11,99 € le m² mi-2026, contre 15,24 € dans le Grand Lisbonne.

Dans le centre de Lisbonne, on peut vivre sans voiture. L’EMEL gère le stationnement sur voirie ; la carte de résident est gratuite pour la première voiture et coûte 54 € pour une deuxième. L’aéroport est à 7 km du centre, à environ 20 minutes en métro ou 15 en taxi ; un nouvel aéroport à Alcochete est prévu vers 2034.

La fiscalité en bref

Vous devenez résident fiscal si vous passez plus de 183 jours au Portugal sur une période de 12 mois, ou si vous y avez un logement que vous comptez occuper comme résidence habituelle. Les résidents paient l’impôt sur le revenu sur leurs revenus mondiaux, à des taux de 12,5 à 48 % en 2026, plus une contribution de solidarité sur les hauts revenus. Les non-résidents paient un taux unique de 25 % sur les salaires et pensions portugais.

Le régime des résidents non habituels (RNH) est fermé aux nouveaux arrivants. Son remplaçant, l’IFICI, impose à 20 % les revenus éligibles issus de postes de recherche et d’innovation pour les personnes qui n’ont pas été résidentes au cours des cinq années précédentes, la plupart des revenus étrangers étant exonérés. L’IRS Jovem accorde aux résidents de 35 ans ou moins une exonération partielle sur les revenus du travail.

Les propriétaires paient l’IMI et, au-delà de 600 000 € de valeur fiscale, l’AIMI ; les sociétés établies dans des paradis fiscaux figurant sur la liste noire paient les deux au taux de 7,5 %. Les non-résidents paient 25 % sur les loyers résidentiels (28 % sur les autres locations) ; les baux éligibles jusqu’à 2 300 € par mois sont imposés à 10 % jusqu’à fin 2029. Si vous vendez en tant que non-résident, la moitié de la plus-value est imposée à des taux progressifs fixés selon vos revenus mondiaux. Il n’y a pas d’impôt général sur la fortune.

S’installer à Lisbonne

Les citoyens de l’UE, de l’EEE et de la Suisse peuvent vivre et travailler ici librement ; après trois mois, inscrivez-vous à la mairie (câmara municipal) pour obtenir un certificat d’enregistrement. Tous les autres ont besoin d’un visa national délivré par un consulat portugais, par exemple pour le travail, les études, les revenus passifs (D7) ou le télétravail (D8), puis d’un titre de séjour délivré par l’AIMA, l’agence de l’immigration. Les seuils de revenus des visas sont liés au salaire minimum (920 € par mois en 2026) : vérifiez les montants en vigueur auprès de votre consulat. L’AIMA résorbe un important retard de dossiers : commencez tôt et gardez une copie de tout.

Dans les premières semaines :

• Numéro fiscal (NIF) : dans un bureau des impôts, ou par l’intermédiaire d’un avocat avant votre arrivée.
• Compte bancaire : les banques demanderont votre NIF et votre passeport.
• Numéro de sécurité sociale (NISS) : nécessaire quand vous commencez à travailler ; votre employeur peut vous aider.
• Santé : une fois résident, inscrivez-vous au centre de santé de votre quartier (centro de saúde) pour obtenir un numéro d’usager du SNS ; gardez une assurance privée d’ici là.
• Téléphone : une carte SIM prépayée est la solution la plus rapide pour commencer.

Questions fréquentes

Les loyers et les prix sont des prix demandés, tirés de rapports publics et de portails, vérifiés en octobre 2026. Sources : idealista, asking prices for sale, September 2026 (Lisbon city €6,256/m²); idealista, asking rents, September 2026 (Lisbon city €25.1/m²); idealista, Lisbon parish asking prices, February 2026; idealista, municipal asking rents (Lisbon, Cascais, Oeiras), quarter to February 2026; INE, local housing prices, Q1 2026 (municipalities and Lisbon parishes); INE, rents of new leases, Q2 2026 and 12 months to June 2026 (via ECO); INE, Lisbon parish rents, 12 months to March 2026 (secondary summary); Doutor Finanças, Observatório Imobiliário, September 2026 (Lisbon, Cascais, Oeiras)