Dubrovnik

Dubrovnik est une petite ville avec un très grand été. Environ 42 000 personnes y vivent, et pourtant l’aéroport a accueilli 3,1 millions de passagers en 2025, avec un mois d’août environ 27 fois plus chargé que janvier. Les étés sont bondés ; les hivers sont calmes, avec beaucoup moins de vols.

La ville convient à ceux qui s’accommodent du rythme des saisons : télétravailleurs, retraités, propriétaires de résidences secondaires et familles qui travaillent ici. Le hic, ce sont les prix et l’offre. Les prix demandés tournent en moyenne autour de 5 100 € le m², proches de ceux de Split, en haut du marché croate, et tant d’appartements sont loués aux touristes qu’une location à l’année est ce qu’il y a de plus difficile à trouver.

Quartiers

Louer à Dubrovnik

Les données fiscales compilées par la ville ne font état que de 138 baux d’appartement enregistrés en 2025. Les loyers demandés étaient en moyenne de 13,53 € le m² en septembre 2026, soit environ 950 € par mois pour un appartement de 70 m² ; comptez 900–1 500 € pour deux chambres, selon le quartier et la vue.

Beaucoup de propriétaires gagnent plus avec un été de touristes qu’avec une année de loyers, et certains ne proposent qu’une location hors saison, de l’automne à la fin du printemps. Demandez dès le premier appel si le bail couvre juillet et août, et faites mettre les dates par écrit. Commencez tôt : la demande des locataires culmine de mars à juin. Un argument joue en votre faveur : un logement loué au moins 10 mois par an comme résidence permanente de l’occupant est exonéré de la taxe foncière de 5 € le m², soit 350 € par an pour 70 m².

• Le bail doit être écrit et indiquer le loyer, les obligations des deux parties et le délai de préavis. Pour un bail à durée indéterminée, vous donnez un préavis de trois mois.
• Le bailleur doit vous remettre une copie du certificat énergétique et déclarer les revenus locatifs à l’Administration fiscale.
• Les recommandations officielles ne fixent pas de dépôt de garantie type : inscrivez dans le bail le montant et les modalités de restitution.
• Les locataires paient en général l’électricité, l’eau, la collecte des déchets et internet.
• Il vous faut le bail ou une déclaration signée du propriétaire pour déclarer votre adresse à la police.
• Ayez votre passeport, votre OIB et vos justificatifs de revenus à portée de main ; chaque bailleur décide de ce qu’il demande.
• Si une agence intervient, demandez avant la visite si vous aurez des frais à payer.

Une grande partie du parc a été aménagée pour les touristes : attendez-vous à ce que beaucoup d’appartements soient meublés. Cherchez sur des portails comme Njuškalo et Index oglasi et auprès des agences locales, ou commencez par [une recherche d’appartements à louer à Dubrovnik](search:appartement 2 chambres à louer à Dubrovnik).

Acheter à Dubrovnik

Les prix demandés étaient en moyenne de 5 105 € le m² en septembre 2026, en hausse de 5 % sur un an. Les prix réellement payés sont plus bas : les 156 appartements vendus en 2025 se sont négociés en moyenne à 4 016 € le m². Les programmes neufs de luxe sont annoncés à plus de 10 500 € le m².

1. Obtenez un OIB

   Demandez ce numéro fiscal au bureau de l’Administration fiscale dont dépend le bien, en personne ou par l’intermédiaire d’un représentant, ou en ligne via e-Građani si vous êtes citoyen de l’UE ou de l’EEE.

2. Vérifiez le titre de propriété

   L’extrait du registre foncier est la seule preuve de propriété ; pour les immeubles récents, demandez aussi le permis de construire et le permis d’utilisation.

3. Signez un avant-contrat certifié par un notaire

   L’acompte (kapara) est en général de 10 % : vous le perdez si vous vous retirez, et le vendeur rembourse le double s’il se retire.

4. Signez le contrat de vente devant un notaire

   Faites-le vérifier par votre propre avocat. Le transfert de propriété a lieu à l’inscription au registre foncier.

5. Payez les droits de mutation

   Le notaire déclare la vente dans les 30 jours, et vous payez dans les 15 jours suivant l’avis d’imposition.

Faites vos calculs avec le calculateur de frais d’achat.

Acheteurs étrangers

Les citoyens des pays de l’UE, de l’Islande, du Liechtenstein et de la Norvège achètent comme les Croates ; les citoyens suisses n’ont pas besoin d’accord, mais doivent justifier d’un séjour temporaire enregistré. Tous les autres ont besoin de l’accord du ministère de la Justice, de l’Administration et de la Transformation numérique, accordé uniquement si votre pays reconnaît le même droit aux Croates. Les Britanniques et les citoyens de la plupart des États américains remplissent cette condition ; les Canadiens sont soumis à des limites pour les logements jusqu’au 31 décembre 2026, et les Australiens pour les logements existants jusqu’au 31 mars 2027. La demande se fait après la signature, avec le contrat et un certificat d’urbanisme, et le ministère n’annonce aucun délai : prévoyez de l’attente. Les acheteurs hors UE ne peuvent pas acheter de terres agricoles.

Prêts immobiliers et coûts annuels

Chaque banque fixe ses propres conditions pour les non-résidents : obtenez une offre de prêt écrite avant l’avant-contrat, sinon vous risquez de perdre l’acompte. La taxe foncière est de 5 € par m² de surface utile et par an, sauf si le logement est votre résidence permanente ou loué à long terme, et les appartements en copropriété cotisent aussi chaque mois au fonds de réserve de l’immeuble (pričuva).

Locations touristiques

Depuis 2025, toute nouvelle location de courte durée d’un appartement en copropriété exige l’accord écrit des propriétaires représentant les deux tiers de l’immeuble, ainsi que de chaque propriétaire dont l’appartement est contigu au vôtre. Cet accord vaut au moins cinq ans et s’impose aux acheteurs suivants ; les locations existantes doivent l’obtenir d’ici fin 2029. Les loueurs paient un impôt forfaitaire par lit fixé par la ville (100–300 € par an dans la tranche la plus élevée), la taxe de séjour et la taxe foncière. L’Administration fiscale décrit le régime des loueurs privés pour les ressortissants de l’UE et de l’EEE : les autres doivent demander à un avocat comment ils pourraient louer.

En mai 2024, la ville a adopté un plan pour la vieille ville et une étude de capacité de charge, qui servent de base pour y limiter le nombre de lits touristiques : n’achetez donc pas dans la vieille ville en comptant sur une nouvelle licence. Un projet de nouvelle loi sur l’hôtellerie et la restauration, prévu pour le 1er janvier 2027, ajouterait un numéro d’enregistrement pour chaque logement annoncé en ligne.

Écoles

Nous n’avons pas trouvé d’école internationale ou bilingue à Dubrovnik, et Zagreb est trop loin pour un trajet quotidien : les familles choisissent donc entre les écoles publiques, les écoles en ligne et l’internat. Les écoles publiques enseignent en croate et sont gratuites ; contactez tôt l’école dont dépend votre adresse et renseignez-vous sur le soutien en croate.

Supermarchés et courses du quotidien

Les chaînes croates vont des enseignes à petits prix comme Lidl et Kaufland aux supermarchés de milieu de gamme comme Konzum, Tommy, Plodine et Spar, sans oublier les petits magasins de proximité Studenac. À Dubrovnik, Studenac a des magasins dans plusieurs quartiers, et Tommy livre pour 2,65 €, gratuitement au-delà de 55 €. La livraison de Konzum ne dessert pas Dubrovnik, et le Plodine le plus proche est à Ston.

Pour le poisson, les fruits et les légumes, allez aux marchés de la ville : Gruž (avec un marché aux poissons), Lapad et la Gundulićeva poljana dans la vieille ville, avec le poisson à la Peskarija. Tous sont ouverts du lundi au samedi, de 6 h à 13 h. Les magasins ferment le dimanche et les jours fériés, sauf lors des 16 dimanches par an que chaque commerçant peut choisir, et à l’aéroport, dans les ports, à la gare routière, dans les stations-service et les hôtels ; les commandes en ligne sont autorisées. Le logement et le stationnement sont les gros postes de dépense ; l’abonnement mensuel de bus urbain coûte 46,45 €.

Se déplacer

Libertas exploite les bus. Un aller simple coûte 2,50 € auprès du chauffeur et moins dans les kiosques (le billet d’une heure coûte 1,73 €) ; le billet 24 heures coûte 5,31 €. Les abonnements mensuels pour Župa et pour Konavle (Cavtat compris) coûtent 53,09 € et 79,63 €.

La voiture, c’est plus compliqué. D’avril à octobre, une zone réglementée autour de la vieille ville n’admet les voitures qu’avec une autorisation préalable. La zone de stationnement la plus chère coûte 20 € de l’heure de mai à octobre et les zones ordinaires 1,30 € de l’heure de mars à novembre, et la carte résident à bas prix exige plus de deux ans de résidence déclarée : un appartement avec place de parking vaut la dépense.

L’aéroport de Čilipi est à 22,5 km, à 30–35 minutes par la route et jusqu’à une heure en été. La navette Platanus coûte 10 € (15 € aller-retour) jusqu’à la porte de Ploče et Gruž, et les lignes Libertas 11, 27 et 38 y vont aussi.

Le pont de Pelješac, ouvert depuis 2022, permet de rejoindre le nord sans traverser la Bosnie-Herzégovine à Neum ; l’ancienne route par Neum franchit deux fois la frontière extérieure de l’UE, alors prenez vos passeports. Les ferries Jadrolinija desservent les îles Élaphites depuis Gruž, et le ferry pour Bari est suspendu jusqu’au 21 octobre 2026.

La fiscalité en bref

• Résidence. Vous êtes résident fiscal si vous disposez d’un logement en Croatie pendant 183 jours ou plus sur une ou deux années civiles, même inoccupé, ou si vous y séjournez aussi longtemps. Les résidents sont imposés sur leurs revenus mondiaux.
• Impôt sur le revenu. En tant que chef-lieu de comitat, Dubrovnik peut appliquer un taux de 15 à 22 % sur les revenus jusqu’à 60 000 € par an et de 25 à 32 % au-delà (20 % et 30 % si elle n’en fixe aucun). L’abattement personnel est de 600 € par mois.
• Taxe foncière. 5 € le m² par an à Dubrovnik (2026), y compris pour les locations touristiques ; les résidences permanentes et les locations de longue durée sont exonérées.
• Revenus locatifs. Les loyers de longue durée sont imposés à 12 % après un abattement forfaitaire de 30 % (environ 8,4 % du loyer) ; les non-résidents paient aussi l’impôt sur les loyers perçus en Croatie, sous réserve des conventions fiscales. Les locations touristiques paient l’impôt forfaitaire par lit.
• Vente. L’imposition d’une plus-value dépend de la durée de détention du logement et de son usage.
• Cas particuliers. Le permis de nomade numérique ne règle pas votre situation fiscale. Une convention fiscale entre les États-Unis et la Croatie était en cours de ratification en octobre 2026.

S’installer à Dubrovnik

Les citoyens de l’UE et de l’EEE peuvent séjourner trois mois, puis doivent déclarer leur séjour temporaire dans les huit jours au poste de police dont dépend leur adresse. L’attestation est gratuite, la carte de séjour coûte 13,27 €, et le séjour permanent est possible après cinq ans.

Tous les autres ont besoin d’un permis de séjour temporaire pour un motif précis, comme le travail, la famille, les études ou le télétravail, accordé pour un an au maximum à la fois (18 mois pour les nomades numériques) ; être propriétaire ne compte pas. Faites la demande dans un consulat croate, ou auprès de la police si vous n’avez pas besoin de visa (environ 88 € de frais, carte comprise). Déclarez votre adresse à la police dans les trois jours suivant votre arrivée.

Le permis de nomade numérique, destiné aux télétravailleurs hors UE qui ont un employeur ou une société à l’étranger, est valable jusqu’à 18 mois et exige un revenu de 3 622,50 € par mois (ou 43 470 € d’épargne pour un an), une assurance santé et un casier judiciaire vierge. La demande peut se faire en ligne.

Dans les premières semaines :

1. Obtenez votre OIB auprès de l’Administration fiscale, ou par la police lors de votre déclaration.
2. Déclarez votre adresse à la police.
3. Ouvrez un compte bancaire.
4. Organisez votre assurance santé. La HZZO, l’assurance publique, couvre les personnes qui travaillent en Croatie et les résidents permanents ; sinon, apportez votre couverture européenne ou souscrivez une assurance privée.

Questions fréquentes

Les loyers et les prix sont des prix demandés, tirés de rapports publics et de portails, vérifiés en octobre 2026. Sources : nekretnine.hr, average asking prices and rents, City of Dubrovnik; nekretnine.hr, average asking prices and rents, Župa dubrovačka; nekretnine.hr, average asking prices, Konavle; Grad Dubrovnik, Izvješće o tržištu nekretnina 2025 (sales and leases from Tax Administration data); Ministry of Spatial Planning, Construction and State Property and EIZG, Pregled tržišta nekretnina 2024 i 2025; Regent, Where to buy rental property in Croatia 2026 (Dubrovnik long-term rents); investropa, Dubrovnik housing prices by neighbourhood (cross-check only)