Costa del Sol

Ce guide couvre la Costa del Sol, de Malaga vers l’ouest jusqu’à Sotogrande, près de Gibraltar. Malaga est une vraie ville, avec un port, une université et le principal aéroport de la région ; à l’ouest s’étire une ligne presque continue de stations balnéaires, de vallées de golf et de lotissements fermés. Retraités, télétravailleurs, familles et acheteurs de résidences secondaires viennent de toute l’Europe et d’ailleurs : les étrangers ont acheté 39 % des logements vendus dans la province de Malaga au premier semestre 2025.

Les contreparties : le coût et l’offre. Dans la province de Malaga, les prix demandés ont augmenté d’environ 76 % en cinq ans, de 2 454 € à 4 317 € le m² (de septembre 2021 à septembre 2026), et les loyers demandés ont presque doublé, de 9,8 € à 18,8 € le m² par mois. Beaucoup d’appartements sont loués aux vacanciers, si bien que les locations de longue durée sont rares, et à l’ouest de Fuengirola, il vous faudra une voiture.

Quartiers

Les prix sont les moyennes des prix demandés sur les portails immobiliers en septembre 2026.

Avec un budget plus serré, regardez vers l’est et l’intérieur des terres, et attendez-vous à prendre la voiture : Rincón de la Victoria affiche en moyenne environ 3 600 € le m², avec des loyers proches de 14 € ; Alhaurín de la Torre, environ 2 700 € le m² ; et Vélez-Málaga, Torre del Mar compris, des loyers d’environ 11 € le m².

Louer sur la Costa del Sol

Trouver une location de longue durée est le plus difficile quand on s’installe ici : beaucoup de propriétaires préfèrent les locations de vacances ou saisonnières, et les bons appartements partent vite. Le nombre de logements touristiques a commencé à baisser (45 176 dans la province de Malaga en mai 2026, 6,6 % de moins qu’un an plus tôt), mais l’offre reste insuffisante. La plupart des locations de longue durée sont meublées.

• Résidence principale (vivienda habitual). Si l’appartement est votre résidence principale, vous pouvez renouveler le bail chaque année jusqu’à cinq ans (sept si le bailleur est une société), quoi que dise le contrat, puis jusqu’à trois ans de plus si personne ne donne congé. Vous pouvez partir au bout de six mois avec un préavis de 30 jours.
• Location saisonnière (alquiler de temporada). Pour des séjours liés au travail, aux études ou à un déménagement, avec un dépôt de garantie de deux mois et sans droit aux cinq ans. Depuis le 8 octobre 2026, un décret exige un motif réel par écrit, limite en général ces locations à 12 mois et interdit aux bailleurs d’en enchaîner plus de deux.
• Dépôt de garantie et frais. Un mois de loyer de dépôt de garantie, plus deux mois au maximum de garanties supplémentaires. Depuis le 24 janvier 2026, les bailleurs andalous conservent eux-mêmes le dépôt au lieu de le consigner auprès de l’agence régionale : demandez un reçu. La loi met les frais d’agence et de rédaction du contrat à la charge du bailleur.
• Hausses de loyer. Pour les contrats signés depuis le 26 mai 2023, les hausses annuelles ne peuvent pas dépasser l’indice officiel IRAV (2,47 % pour août 2026). L’Andalousie n’a déclaré aucune « zone tendue » : les plafonds nationaux de loyer ne s’y appliquent donc pas.
• Documents. Passeport et NIE, justificatifs de revenus (contrat, fiches de paie ou déclaration d’impôts) et relevés bancaires.

Acheter sur la Costa del Sol

1. Obtenez votre NIE

   Ce numéro fiscal est indispensable pour signer et payer les impôts ; demandez-le dans un consulat d’Espagne ou dans un bureau des étrangers de la police.

2. Ouvrez un compte bancaire espagnol

   Pour le prix, les impôts et les factures.

3. Prenez un avocat indépendant

   Il vérifie le registre de la propriété, les dettes, les licences et les charges de copropriété, et si les villas à la campagne ont été construites avec un permis.

4. Signez le contrat d’arras

   Il prévoit en général un acompte d’environ 10 % : vous le perdez si vous vous retirez, et un vendeur qui se rétracte rembourse le double.

5. Signez chez le notaire

   Vous signez l’acte de vente (escritura) et payez le solde.

6. Payez l’impôt et faites inscrire la vente

   Réglez les droits de mutation dans les deux mois (formulaire 600 en Andalousie), puis faites inscrire votre bien au registre de la propriété.

Les frais de notaire et de registre représentent en général, ensemble, bien moins de 1 % du prix ; essayez le calculateur de frais d’achat.

Les étrangers peuvent acheter sans restriction. Une taxe pouvant atteindre 100 % du prix pour les acheteurs hors UE qui ne vivent pas en Espagne a été proposée en janvier 2025 et présentée au Parlement en mai 2025, mais elle n’avait pas été adoptée lorsque le Parlement a été dissous en octobre 2026. Le visa doré pour les investisseurs immobiliers a pris fin le 3 avril 2025.

Les banques prêtent aux non-résidents, en général pour une part du prix plus faible que pour les résidents ; environ 60 à 70 % est courant, mais comparez les offres en passant par un courtier. Attendez-vous à fournir des fiches de paie ou des déclarations d’impôts et des relevés bancaires, et à payer l’expertise de la banque (tasación). Consultez le calculateur de prêt immobilier.

Les coûts annuels comprennent la taxe foncière (IBI), fixée par chaque mairie sur la base de la valeur cadastrale ; les charges de copropriété, qui peuvent être élevées dans les lotissements avec piscines et gardiennage ; une taxe d’ordures ménagères dans certaines communes ; et, pour les non-résidents, l’impôt sur le revenu même si le logement n’est pas loué. Votre avocat doit aussi vérifier les limites que la Ley de Costas (loi sur le littoral) impose aux logements en bord de mer, et le statut d’urbanisme restrictif AFO de certaines villas à la campagne.

Écoles

Les écoles internationales de la côte suivent surtout le programme britannique (IGCSE et A levels), et plusieurs proposent aussi le Baccalauréat International ; d’autres suivent d’autres systèmes nationaux. Les frais, les listes d’attente et les transports varient : visitez les écoles, renseignez-vous sur les inspections ou les accréditations, et vérifiez comment les diplômes sont reconnus pour l’entrée à l’université. Les écoles les plus demandées sont vite complètes.

Les écoles publiques sont gratuites et enseignent en espagnol, certaines avec des programmes bilingues. Les places dépendent en partie du lieu de résidence : inscrivez-vous d’abord sur le padrón. En Andalousie, la principale période d’admission a lieu au printemps pour la rentrée de septembre suivante ; si vous arrivez en cours d’année, adressez-vous au service éducation de la mairie.

Supermarchés et courses du quotidien

• Petits prix : Lidl et Aldi.
• Milieu de gamme : Mercadona, Carrefour et Covirán, une coopérative de commerces de proximité.
• Haut de gamme : les supermarchés des grands magasins El Corte Inglés.

Le marché central de Malaga, le Mercado de Atarazanas, vend du poisson, de la viande, des fruits et des légumes, et la plupart des villes ont un marché hebdomadaire en plein air (mercadillo). Les villes où vivent beaucoup d’expatriés ont aussi des magasins de produits britanniques, nordiques et d’autres produits importés, vendus plus cher. Les grands supermarchés ferment en général le dimanche et les jours fériés, sauf un nombre fixé de dates autorisées et dans les zones touristiques désignées ; les petits commerces ont plus de liberté. La plupart des grandes enseignes livrent les commandes en ligne. Le logement est le poste qui pèse le plus : prévoyez-le en premier dans votre budget.

Se déplacer

L’aéroport de Malaga (AGP) dessert toute l’Europe. Le train de banlieue C1 va de Málaga Centro-Alameda à Fuengirola, en passant par l’aéroport, Torremolinos et Benalmádena, et Malaga a un métro. Il n’y a pas de train plus à l’ouest ; une ligne côtière vers Marbella et Estepona est évoquée depuis des années, alors n’achetez pas en comptant dessus. Des bus relient les villes de la côte et l’aéroport.

À l’ouest de Fuengirola, la plupart des gens se déplacent en voiture. La route côtière gratuite A-7 est lente aux heures de pointe ; l’autoroute à péage AP-7, parallèle, est plus rapide. Il est difficile de se garer dans le centre de Malaga et dans la vieille ville de Marbella : vérifiez si l’appartement a une place de garage. Sotogrande et Manilva sont à quelques minutes de voiture de Gibraltar.

La fiscalité en bref

• Résidence fiscale : passer plus de 183 jours par an en Espagne, ou y avoir le centre de vos intérêts économiques, vous rend imposable sur vos revenus mondiaux, à des taux progressifs.
• Propriétaire sans location (non-résidents) : impôt sur un revenu fictif de 1,1 % ou 2 % de la valeur cadastrale, au taux de 19 % pour les résidents de l’UE, d’Islande, de Norvège et du Liechtenstein, et de 24 % pour les autres.
• Location (non-résidents) : 19 % pour les résidents de l’UE et de l’EEE, qui peuvent déduire leurs charges ; 24 % des loyers bruts pour les autres, même si un arrêt de l’Audience nationale de 2025 a jugé illégale l’interdiction générale qui les empêche de déduire leurs frais.
• Vente (non-résidents) : 19 % sur la plus-value ; l’acheteur retient 3 % du prix pour le fisc. Le vendeur paie à la mairie l’impôt sur la plus-value du terrain (plusvalía municipal).
• Impôt sur la fortune : l’Andalousie applique un abattement de 100 % ; demandez à un conseiller s’il s’applique à vous en tant que non-résident, et renseignez-vous sur l’impôt national de solidarité sur les très grandes fortunes.
• S’installer pour travailler : la « loi Beckham » permet aux nouveaux arrivants qui remplissent les conditions d’être imposés selon les règles des non-résidents l’année de leur arrivée et les cinq suivantes ; vous optez pour ce régime avec le formulaire 149.

S’installer sur la Costa del Sol

Les citoyens de l’UE, de l’EEE et de la Suisse peuvent vivre et travailler ici librement. Si vous restez plus de trois mois, demandez un certificat d’enregistrement au bureau des étrangers ou à la police, en justifiant d’un emploi, d’une activité indépendante ou de ressources suffisantes et d’une couverture santé.

Tous les autres, y compris les Britanniques depuis le Brexit, ont d’abord besoin d’un visa : le visa non lucratif (sans travail ; environ 2 400 € par mois de revenus ou d’épargne pour une personne en 2026), le visa de nomade numérique pour les télétravailleurs (environ 2 450 € par mois) ou un permis de travail par l’intermédiaire d’un employeur. Vous retirez ensuite une carte d’identité d’étranger (TIE). Vérifiez les montants en vigueur auprès du consulat ou d’un avocat spécialisé en droit des étrangers.

Dans les premières semaines, inscrivez-vous sur le padrón à la mairie, obtenez votre NIE, ouvrez un compte bancaire et prenez un numéro de téléphone espagnol. Pour la santé, vous êtes couvert par la sécurité sociale si vous travaillez ici, par un formulaire S1 si vous êtes retraité de l’UE ou du Royaume-Uni, ou sinon par une assurance privée. Les rendez-vous dans les bureaux des étrangers peuvent prendre des semaines : réservez tôt.

Questions fréquentes

Les loyers et les prix sont des prix demandés, tirés de rapports publics et de portails, vérifiés en octobre 2026. Sources : idealista, sale price report, Málaga province by municipality, September 2026; idealista, rental price report, Málaga province by municipality, September 2026; idealista, sale and rent reports, Málaga city districts and Este barrios, September 2026; idealista, sale and rent reports, Marbella zones, September 2026; idealista, sale and rent reports, Mijas, Estepona, Fuengirola, Benalmádena and Torremolinos zones, September 2026; idealista, sale and rent reports, Cádiz province (Sotogrande, San Roque), September 2026