Lisboa

Lisboa es una capital compacta y llena de cuestas en el estuario del Tajo, con inviernos suaves, una gran comunidad internacional y playas a un corto trayecto en tren. La gente viene por trabajos en tecnología y servicios, para teletrabajar, por los colegios o para jubilarse. Las familias internacionales suelen elegir entre las freguesias del centro, para vivir la ciudad a pie, y la línea de tren de la costa hacia Oeiras y Cascais, por el espacio, las playas y los colegios.

La pega es el coste. En idealista, el alquiler de oferta en la ciudad llegó a 25,1 € por m² al mes en septiembre de 2026, un 8,8 % más que un año antes, y el precio de oferta a 6.256 € por m², mientras que el salario mínimo es de 920 € al mes. Muchos edificios son antiguos, el papeleo es lento y las citas de inmigración pueden tardar meses.

Barrios

Los rangos son precios de oferta habituales por m². Los alquileres firmados son más bajos: la mediana del INE portugués para los nuevos contratos en la ciudad fue de 17,79 € por m² en el segundo trimestre de 2026.

Alquilar en Lisboa

Los alquileres suben deprisa, así que ten la documentación lista antes de las visitas. Los propietarios piden documento de identidad, tu NIF y justificantes de ingresos como nóminas, un contrato de trabajo o una declaración de la renta. Sin ingresos en Portugal, cuenta con que te pidan un fiador que viva en Portugal o meses de alquiler por adelantado. Compara zonas con [la búsqueda con IA](search:piso de 2 habitaciones en alquiler en Lisboa).

Los contratos deben hacerse por escrito. Un contrato de duración determinada para vivienda permanente dura al menos un año y se renueva automáticamente salvo que el contrato diga otra cosa; si el propietario se opone a la primera renovación, esa oposición no surte efecto hasta pasados tres años, salvo que necesite la vivienda para él o para un hijo. Puedes irte cuando haya pasado un tercio del plazo, con 120 días de preaviso en un contrato de un año o más.

Desde enero de 2023, la fianza (caução) y el alquiler por adelantado tienen un tope de dos meses cada uno, así que lo máximo que pueden pedirte al firmar son cinco meses de alquiler, incluido el primero. A los agentes suele pagarles el propietario. Salvo que tu contrato fije otra fórmula, el alquiler puede subir una vez al año, a partir del primer año, según el coeficiente oficial (2,24 % para 2026), con 30 días de preaviso por escrito.

El propietario debe registrar el contrato en Finanças, la administración tributaria, antes de que acabe el mes siguiente a su inicio; desde agosto de 2025 puedes hacerlo tú si él no lo hace. Después, los residentes pueden deducir parte del alquiler en el impuesto sobre la renta.

Son habituales tanto los pisos amueblados como los sin amueblar, así que acuerda con el propietario un inventario con fotos. No firmes nunca un contrato de alquiler turístico (alojamento local) para una estancia larga.

Comprar en Lisboa

Los extranjeros pueden comprar libremente. Consigue un NIF, en una oficina de Finanças o a través de un abogado que actúe como tu representante, y contrata a un abogado independiente (advogado); a la agencia suele pagarle el vendedor.

1. Consigue un NIF y un abogado

   Tu abogado revisa el certificado del registro de la propiedad, la ficha fiscal del inmueble (caderneta predial), la licencia de habitabilidad, el certificado energético y las posibles deudas del edificio.

2. Firma el contrato de promesa de compraventa (CPCV)

   Pagas una señal negociada (sinal). Si te echas atrás, la pierdes; si es el vendedor quien se echa atrás, te debe el doble.

3. Gestiona la hipoteca

   Cuenta con varias semanas para la tasación y la aprobación.

4. Paga el IMT y el impuesto de timbre

   Ambos se pagan antes de la firma final.

5. Formaliza la compra

   Firma la escritura ante notario, o usa el servicio estatal Casa Pronta en una oficina del registro, e inscribe la compra.

Desde mayo de 2026, los no residentes que compran vivienda pagan el IMT, el impuesto de transmisiones, a un tipo fijo del 7,5 %. Puedes recuperar la diferencia con la escala normal si pasas a ser residente fiscal en un plazo de dos años, o si en un plazo de seis meses alquilas la vivienda como residencia por un máximo de 2.300 € al mes durante al menos 36 meses en los cinco primeros años. Quienes ya fueron residentes fiscales en Portugal mantienen la escala normal. En un piso de 500.000 €, son 37.500 €, frente a 27.300 € con la escala normal de segunda vivienda.

Los compradores de 35 años o menos que adquieren su primera vivienda permanente no pagan IMT hasta 330.539 €. Haz tus cuentas con la calculadora de gastos de compra.

El Banco de Portugal limita las hipotecas al 90 % del valor para tu vivienda habitual y al 80 % para cualquier otra, y muchos bancos prestan menos a los no residentes. Desde agosto de 2026, las cuotas no deben superar, por lo general, el 45 % de los ingresos netos, con plazos de hasta 40 años si tienes menos de 35 años y de 35 años a partir de esa edad. Un intermediario puede comparar ofertas; prueba la calculadora de hipotecas.

Cada año pagas el IMI, el impuesto municipal sobre inmuebles, del 0,3–0,45 % del valor fiscal (VPT), que suele estar por debajo del valor de mercado, y el AIMI sobre el valor fiscal residencial que supere los 600.000 €. La compra de inmuebles ya no da acceso al visado de oro. Si quieres alquilar a turistas, pide por escrito la postura del ayuntamiento sobre el registro de alquiler turístico antes de comprar.

Colegios

La mayoría de los colegios internacionales están al oeste de la ciudad, así que elige el colegio antes que la casa. Los cursos más solicitados se llenan pronto, así que contacta con admisiones en cuanto sepas tus fechas. Los colegios públicos son gratuitos y enseñan en portugués. Las cuotas varían mucho, así que pide a cada colegio su tarifa actual y los pagos únicos.

Supermercados y compras del día a día

Lidl y Aldi son las opciones económicas. Continente y Pingo Doce son las grandes cadenas nacionales, junto con Auchan, que se ha quedado con las antiguas tiendas Minipreço. El Corte Inglés tiene un supermercado y una zona gourmet en sus grandes almacenes de Lisboa.

Para los productos frescos, ve a los mercados municipales. El Mercado de Campo de Ourique combina puestos de mercado con barras de comida, y el Mercado da Ribeira, en Cais do Sodré, alberga el mercado gastronómico Time Out Market, abierto todos los días de 10:00 a medianoche. Las tiendas pueden abrir los domingos y la mayoría de los supermercados lo hacen.

Continente ofrece entrega a domicilio en el mismo día y recogida gratuita Click&Go, y Auchan reparte en todo el Portugal continental. La vivienda es el gran gasto: al alquiler medio de oferta, un piso de 70 m² cuesta unos 1.750 € al mes, casi el doble del salario mínimo.

Cómo moverse

El metro tiene cuatro líneas; la roja llega al aeropuerto. Un billete de Carris y metro cuesta 1,90 € y vale 60 minutos, y uno de 24 horas, 7,25 €; también puedes pasar una tarjeta bancaria sin contacto por los tornos del metro. El abono mensual Navegante cuesta 30 € dentro de Lisboa o 40 € en toda el área metropolitana, y los jóvenes de 4 a 23 años pueden viajar gratis. Carris gestiona autobuses y tranvías: el tranvía 28 sube desde Martim Moniz por Graça y Estrela hasta Campo de Ourique, y el 15 va a Belém.

La línea de Cascais de CP sale de Cais do Sodré y recorre la costa pasando por Belém, Oeiras, Carcavelos y Estoril, más o menos cada 20 minutos y con más frecuencia en hora punta. La línea de Sintra sale de Rossio y pasa por Benfica, Amadora y Queluz. Los barcos cruzan a Cacilhas (Almada), Seixal, Barreiro, Montijo y Trafaria, y en la margen sur los alquileres son más bajos: la mediana del INE para los nuevos contratos allí era de 11,99 € por m² a mediados de 2026, frente a 15,24 € en la Gran Lisboa.

En el centro de Lisboa se puede vivir sin coche. La EMEL gestiona el aparcamiento en la calle; la tarjeta de residente es gratuita para el primer coche y cuesta 54 € para el segundo. El aeropuerto está a 7 km del centro, a unos 20 minutos en metro o 15 en taxi; hay previsto un nuevo aeropuerto en Alcochete hacia 2034.

Impuestos en resumen

Pasas a ser residente fiscal si estás más de 183 días en Portugal en cualquier periodo de 12 meses, o si tienes aquí una vivienda que piensas usar como residencia habitual. Los residentes pagan impuesto sobre la renta por sus ingresos mundiales a tipos del 12,5–48 % en 2026, más un recargo de solidaridad sobre las rentas altas. Los no residentes pagan un tipo fijo del 25 % sobre los salarios y pensiones portugueses.

El régimen de residente no habitual (RNH) está cerrado a los recién llegados. Su sustituto, el IFICI, grava al 20 % los ingresos que cumplen los requisitos de puestos de investigación e innovación para quienes no hayan sido residentes en los cinco años anteriores, y la mayoría de los ingresos extranjeros quedan exentos. El IRS Jovem da a los residentes de hasta 35 años una exención parcial sobre los rendimientos del trabajo.

Los propietarios pagan el IMI y, por encima de 600.000 € de valor fiscal, el AIMI; las sociedades radicadas en paraísos fiscales de la lista negra pagan ambos al 7,5 %. Los no residentes pagan un 25 % por los alquileres de vivienda (28 % por otros arrendamientos); los contratos que cumplen los requisitos, de hasta 2.300 € al mes, tributan al 10 % hasta finales de 2029. Si vendes como no residente, la mitad de la ganancia tributa a tipos progresivos según tu renta mundial. No hay un impuesto general sobre el patrimonio.

Mudarse a Lisboa

Los ciudadanos de la UE, del EEE y de Suiza pueden vivir y trabajar aquí libremente; pasados tres meses, inscríbete en el ayuntamiento (câmara municipal) para obtener el certificado de registro. Todos los demás necesitan un visado nacional de un consulado portugués, por ejemplo de trabajo, de estudios, de rentas pasivas (D7) o de teletrabajo (D8), y después un permiso de residencia de la AIMA, la agencia de inmigración. Los umbrales de ingresos de los visados están ligados al salario mínimo (920 € al mes en 2026), así que comprueba las cifras vigentes en tu consulado. La AIMA arrastra un gran volumen de expedientes atrasados: empieza pronto y guarda copia de todo.

En las primeras semanas:

• Número fiscal (NIF): en una oficina de Finanças o, antes de llegar, a través de un abogado.
• Cuenta bancaria: los bancos te pedirán el NIF y el pasaporte.
• Número de la seguridad social (NISS): lo necesitas al empezar a trabajar; tu empresa puede ayudarte.
• Sanidad: una vez residente, inscríbete en tu centro de salud (centro de saúde) para obtener un número de usuario del SNS; hasta entonces, mantén un seguro privado.
• Teléfono: una SIM de prepago es lo más rápido para empezar.

Preguntas frecuentes

Los alquileres y precios son precios anunciados según informes públicos y portales, revisados en octubre de 2026. Fuentes: idealista, asking prices for sale, September 2026 (Lisbon city €6,256/m²); idealista, asking rents, September 2026 (Lisbon city €25.1/m²); idealista, Lisbon parish asking prices, February 2026; idealista, municipal asking rents (Lisbon, Cascais, Oeiras), quarter to February 2026; INE, local housing prices, Q1 2026 (municipalities and Lisbon parishes); INE, rents of new leases, Q2 2026 and 12 months to June 2026 (via ECO); INE, Lisbon parish rents, 12 months to March 2026 (secondary summary); Doutor Finanças, Observatório Imobiliário, September 2026 (Lisbon, Cascais, Oeiras)