Dubrovnik

Dubrovnik es una ciudad pequeña con un verano enorme. Aquí viven unas 42.000 personas, pero el aeropuerto recibió 3,1 millones de pasajeros en 2025, y en agosto tuvo unas 27 veces más tráfico que en enero. Los veranos están abarrotados; los inviernos son tranquilos, con muchos menos vuelos.

Va bien a quien puede adaptarse a las temporadas: teletrabajadores, jubilados, propietarios de segundas residencias y familias que trabajan aquí. La pega es el precio y la oferta. Los precios de oferta rondan de media los 5.100 € por m², cerca de los de Split en lo más alto del mercado croata, y hay tantos pisos alquilados a turistas que lo más difícil de encontrar es un alquiler para todo el año.

Barrios

Alquilar en Dubrovnik

Los datos fiscales recopilados por el ayuntamiento muestran solo 138 contratos de alquiler de pisos registrados en 2025. El alquiler de oferta fue de media de 13,53 € por m² en septiembre de 2026, unos 950 € al mes por un piso de 70 m²; cuenta con 900–1.500 € por dos habitaciones, según la zona y las vistas.

Muchos propietarios ganan más con un verano de turistas que con un año de alquiler, y algunos solo ofrecen alquileres fuera de temporada, de otoño a finales de primavera. Pregunta en la primera llamada si el contrato incluye julio y agosto, y pide las fechas por escrito. Empieza pronto: la demanda de inquilinos alcanza su máximo de marzo a junio. Tienes un argumento a tu favor: una vivienda alquilada al menos 10 meses al año como residencia permanente de alguien está exenta del impuesto sobre la propiedad de 5 € por m², lo que supone 350 € al año en 70 m².

• El contrato debe hacerse por escrito, con el alquiler, las obligaciones de ambas partes y el plazo de preaviso. En un contrato indefinido, tienes que avisar con tres meses de antelación.
• El propietario debe darte una copia del certificado energético y declarar los ingresos a la Administración Tributaria.
• La normativa oficial no fija una fianza estándar, así que pon en el contrato la cantidad y cómo se devuelve.
• El inquilino suele pagar la luz, el agua, la recogida de basuras e internet.
• Necesitas el contrato o una declaración firmada del propietario para registrar tu dirección en la policía.
• Ten listos el pasaporte, el OIB y los justificantes de ingresos; cada propietario decide qué pide.
• Si interviene una agencia, pregunta antes de la visita si tienes que pagar honorarios.

Gran parte de las viviendas se equipó para turistas, así que muchos pisos se alquilan amueblados. Busca en portales como Njuškalo e Index oglasi y en agencias locales, o empieza con [una búsqueda de pisos de alquiler en Dubrovnik](search:piso de 2 habitaciones en alquiler en Dubrovnik).

Comprar en Dubrovnik

Los precios de oferta fueron de media 5.105 € por m² en septiembre de 2026, un 5 % más que un año antes. Los precios realmente pagados son más bajos: los 156 pisos vendidos en 2025 salieron a una media de 4.016 € por m². La obra nueva de lujo se anuncia a más de 10.500 € por m².

1. Consigue un OIB

   Solicita este número fiscal en la oficina de la Administración Tributaria de la zona donde está el inmueble, en persona o a través de un representante, o en línea mediante e-Građani si eres ciudadano de la UE o del EEE.

2. Comprueba la titularidad

   El extracto del registro de la propiedad es la única prueba de propiedad; en edificios más nuevos, pide también la licencia de obra y la de uso.

3. Firma un precontrato ante notario

   La señal (kapara) suele ser del 10 %: la pierdes si te echas atrás, y si es el vendedor quien se echa atrás, te devuelve el doble.

4. Firma el contrato de compraventa ante notario

   Haz que lo revise tu propio abogado. La propiedad se transmite al inscribirse en el registro de la propiedad.

5. Paga el impuesto de transmisiones

   El notario comunica la venta en un plazo de 30 días, y tú pagas en los 15 días siguientes a la liquidación tributaria.

Haz tus cuentas con la calculadora de gastos de compra.

Compradores extranjeros

Los ciudadanos de los países de la UE, Islandia, Liechtenstein y Noruega compran como los croatas; los suizos no necesitan autorización, pero deben acreditar una residencia temporal registrada. Todos los demás necesitan la autorización del Ministerio de Justicia, Administración y Transformación Digital, que solo se concede si tu país reconoce el mismo derecho a los croatas. Cumplen el requisito los británicos y los ciudadanos de la mayoría de los estados de EE. UU.; los canadienses tienen limitaciones para comprar vivienda hasta el 31 de diciembre de 2026, y los australianos para comprar vivienda ya construida hasta el 31 de marzo de 2027. La solicitud se presenta después de firmar, con el contrato y un certificado urbanístico, y el ministerio no publica ningún plazo de resolución, así que cuenta con la espera. Los compradores de fuera de la UE no pueden comprar terrenos agrícolas.

Hipotecas y gastos anuales

Cada banco fija sus propias condiciones para los no residentes, así que consigue una oferta de préstamo por escrito antes del precontrato o te arriesgas a perder la señal. El impuesto sobre la propiedad es de 5 € por m² de superficie útil al año, salvo que la vivienda sea tu residencia permanente o esté alquilada a largo plazo, y los pisos en edificios compartidos pagan además una cuota mensual al fondo de reserva del edificio (pričuva).

Alquiler turístico

Desde 2025, un nuevo alquiler de corta duración de un piso en un edificio compartido necesita el consentimiento por escrito de los propietarios de dos tercios del edificio y de todos los propietarios cuyos pisos lindan con el tuyo. El consentimiento dura al menos cinco años y vincula a los futuros compradores; los alquileres existentes deben obtenerlo antes de que acabe 2029. Los anfitriones pagan un impuesto fijo por cama que fija el ayuntamiento (100–300 € al año en el tramo más alto), la tasa turística y el impuesto sobre la propiedad. La Administración Tributaria describe el régimen de anfitrión particular para nacionales de la UE y del EEE, así que los demás deberían preguntar a un abogado cómo podrían alquilar.

En mayo de 2024, el ayuntamiento aprobó un plan para el casco antiguo y un estudio de capacidad de carga como base para limitar allí las camas turísticas, así que no compres en el casco antiguo contando con obtener una nueva licencia. Una nueva Ley de Hostelería en proyecto, prevista para el 1 de enero de 2027, añadiría un número de registro para cada alojamiento anunciado en internet.

Colegios

No hemos encontrado ningún colegio internacional ni bilingüe en Dubrovnik, y Zagreb está demasiado lejos para ir y venir cada día, así que las familias eligen entre colegios públicos, colegios en línea e internados. Los colegios públicos enseñan en croata y no cobran matrícula; ponte pronto en contacto con el colegio que corresponde a tu dirección y pregunta por el apoyo en lengua croata.

Supermercados y compras del día a día

Las cadenas croatas van desde supermercados de descuento como Lidl y Kaufland hasta supermercados de precio medio como Konzum, Tommy, Plodine y Spar, además de las pequeñas tiendas de barrio de Studenac. En Dubrovnik, Studenac tiene tiendas en varios barrios y Tommy reparte a domicilio por 2,65 €, gratis a partir de 55 €. El reparto de Konzum no llega a Dubrovnik, y el Plodine más cercano está en Ston.

Para pescado, fruta y verdura, ve a los mercados municipales de Gruž (con lonja de pescado), Lapad y la Gundulićeva poljana del casco antiguo, con el pescado en la Peskarija. Todos abren de lunes a sábado, de 06:00 a 13:00. Las tiendas cierran los domingos y festivos, salvo los 16 domingos al año que elige cada comercio y en el aeropuerto, los puertos, la estación de autobuses, las gasolineras y los hoteles; los pedidos por internet están permitidos. La vivienda y el aparcamiento son los grandes gastos; el abono mensual de autobús urbano cuesta 46,45 €.

Cómo moverse

Libertas gestiona los autobuses. El billete sencillo cuesta 2,50 € si se compra al conductor y menos en los quioscos (un billete de una hora cuesta 1,73 €); el de 24 horas, 5,31 €. Los abonos mensuales para Župa y Konavle (incluido Cavtat) cuestan 53,09 € y 79,63 €, respectivamente.

Conducir es más complicado. De abril a octubre, una zona de tráfico controlado alrededor del casco antiguo solo admite coches con autorización previa. La zona de aparcamiento más cara cuesta 20 € la hora de mayo a octubre y las zonas normales, 1,30 € la hora de marzo a noviembre, y la tarjeta barata de residente exige más de dos años de residencia registrada, así que merece la pena pagar más por un piso con aparcamiento.

El aeropuerto de Čilipi está a 22,5 km, a 30–35 minutos por carretera y hasta una hora en verano. El autobús lanzadera de Platanus cuesta 10 € (15 € ida y vuelta) hasta la puerta de Ploče y Gruž, y las líneas 11, 27 y 38 de Libertas también llegan hasta allí.

El puente de Pelješac, abierto desde 2022, te lleva hacia el norte sin cruzar Bosnia y Herzegovina por Neum; la antigua carretera por Neum cruza dos veces la frontera exterior de la UE, así que lleva el pasaporte. Los ferris de Jadrolinija salen de Gruž hacia las islas Elafiti, y el ferri a Bari está suspendido hasta el 21 de octubre de 2026.

Impuestos en resumen

• Residencia. Eres residente fiscal si tienes una vivienda a tu disposición en Croacia durante 183 días o más en uno o dos años naturales, aunque no la uses, o si permaneces aquí ese tiempo. Los residentes tributan por su renta mundial.
• Impuesto sobre la renta. Como capital de condado, Dubrovnik puede aplicar un 15–22 % a los ingresos de hasta 60.000 € al año y un 25–32 % por encima (20 % y 30 % si no fija ninguno). El mínimo personal exento es de 600 € al mes.
• Impuesto sobre la propiedad. 5 € por m² al año en Dubrovnik (2026), también en los alquileres turísticos; las viviendas permanentes y los alquileres de larga duración están exentos.
• Rentas del alquiler. El alquiler de larga duración tributa al 12 % tras una deducción fija del 30 % (alrededor del 8,4 % del alquiler); los no residentes también tributan por los alquileres en Croacia, según lo que dispongan los convenios. Los alquileres turísticos pagan el impuesto fijo por cama.
• Venta. Que la ganancia tribute o no depende de cuánto tiempo hayas tenido la vivienda y de cómo la hayas usado.
• Casos especiales. El permiso de nómada digital no resuelve tu situación fiscal. En octubre de 2026 se estaba ratificando un convenio fiscal entre Estados Unidos y Croacia.

Mudarse a Dubrovnik

Los ciudadanos de la UE y del EEE pueden quedarse tres meses; pasado ese tiempo, deben registrar su estancia temporal en la comisaría que corresponde a su dirección en un plazo de ocho días. El certificado es gratuito, la tarjeta de residencia cuesta 13,27 € y la estancia permanente llega a los cinco años.

Todos los demás necesitan un permiso de estancia temporal con un fin concreto, como trabajo, familia, estudios o teletrabajo, que se concede por un máximo de un año cada vez (18 meses para los nómadas digitales); ser propietario de un inmueble no cuenta. Solicítalo en un consulado croata, o en la policía si no necesitas visado (allí, unos 88 € en tasas, tarjeta incluida). Comunica tu dirección a la policía en los tres días siguientes a tu llegada.

El permiso de nómada digital, para teletrabajadores de fuera de la UE con una empresa o un negocio en el extranjero, dura hasta 18 meses y exige unos ingresos de 3.622,50 € al mes (o 43.470 € ahorrados para un año), seguro médico y no tener antecedentes penales. Puedes solicitarlo en línea.

En las primeras semanas:

1. Consigue tu OIB en la Administración Tributaria o a través de la policía al registrarte.
2. Registra tu dirección en la policía.
3. Abre una cuenta bancaria.
4. Organiza tu seguro médico. El HZZO, el seguro público, cubre a quienes trabajan en Croacia y a los residentes permanentes; si no es tu caso, trae tu cobertura de la UE o contrata un seguro privado.

Preguntas frecuentes

Los alquileres y precios son precios anunciados según informes públicos y portales, revisados en octubre de 2026. Fuentes: nekretnine.hr, average asking prices and rents, City of Dubrovnik; nekretnine.hr, average asking prices and rents, Župa dubrovačka; nekretnine.hr, average asking prices, Konavle; Grad Dubrovnik, Izvješće o tržištu nekretnina 2025 (sales and leases from Tax Administration data); Ministry of Spatial Planning, Construction and State Property and EIZG, Pregled tržišta nekretnina 2024 i 2025; Regent, Where to buy rental property in Croatia 2026 (Dubrovnik long-term rents); investropa, Dubrovnik housing prices by neighbourhood (cross-check only)