Costa del Sol

Esta guía cubre la Costa del Sol desde Málaga, hacia el oeste, hasta Sotogrande, cerca de Gibraltar. Málaga es una ciudad con vida propia, con puerto, universidad y el principal aeropuerto de la región; al oeste se suceden casi sin interrupción pueblos de playa, valles de golf y urbanizaciones cerradas. Llegan jubilados, teletrabajadores, familias y compradores de segunda residencia de toda Europa y de más allá: los extranjeros compraron el 39 % de las viviendas vendidas en la provincia de Málaga en el primer semestre de 2025.

Las contrapartidas son el precio y la oferta. Los precios de oferta en la provincia de Málaga subieron alrededor de un 76 % en cinco años, de 2.454 € a 4.317 € por m² (de septiembre de 2021 a septiembre de 2026), y los alquileres de oferta casi se duplicaron, de 9,8 € a 18,8 € por m² al mes. Muchos pisos se alquilan a turistas, así que escasean los alquileres de larga duración, y al oeste de Fuengirola necesitarás coche.

Barrios

Los precios son medias de oferta en los portales inmobiliarios en septiembre de 2026.

Con un presupuesto más ajustado, mira hacia el este y hacia el interior, y cuenta con tener que conducir: Rincón de la Victoria tiene una media de unos 3.600 € por m², con alquileres cercanos a 14 €; Alhaurín de la Torre, unos 2.700 € por m²; y en Vélez-Málaga, incluido Torre del Mar, los alquileres rondan los 11 € por m².

Alquilar en la Costa del Sol

Encontrar un alquiler de larga duración es lo más difícil de mudarse aquí: muchos propietarios prefieren el alquiler vacacional o de temporada, y los buenos pisos vuelan. Las viviendas turísticas han empezado a bajar (45.176 en la provincia de Málaga en mayo de 2026, un 6,6 % menos que un año antes), pero la oferta sigue siendo escasa. La mayoría de los alquileres de larga duración se ofrecen amueblados.

• Vivienda habitual (larga duración). Si el piso es tu vivienda habitual, puedes prorrogar el contrato año a año hasta cinco años (siete si el propietario es una empresa), diga lo que diga el contrato, y después hasta tres años más si nadie avisa de que no quiere renovar. Puedes irte a partir de los seis meses avisando con 30 días de antelación.
• Alquiler de temporada. Para estancias vinculadas al trabajo, los estudios o una mudanza, con una fianza de dos meses y sin el derecho a los cinco años. Desde el 8 de octubre de 2026, un decreto exige que el motivo real conste por escrito, limita en general estos contratos a 12 meses e impide a los propietarios encadenar más de dos.
• Fianza y gastos. Un mes de alquiler como fianza y, como máximo, dos meses más en garantías adicionales. Desde el 24 de enero de 2026, los propietarios andaluces guardan ellos mismos la fianza en lugar de depositarla en la agencia autonómica, así que pide un recibo. Por ley, los honorarios de la agencia y los gastos de formalización del contrato corren a cargo del propietario.
• Subidas del alquiler. En los contratos firmados desde el 26 de mayo de 2023, la subida anual no puede superar el índice oficial IRAV (2,47 % en agosto de 2026). Andalucía no ha declarado ninguna «zona tensionada», así que no se aplican los topes estatales al alquiler.
• Documentación. Pasaporte y NIE, justificante de ingresos (contrato, nóminas o declaración de la renta) y extractos bancarios.

Comprar en la Costa del Sol

1. Consigue tu NIE

   Necesitas este número fiscal para firmar y pagar impuestos; solicítalo en un consulado español o en una oficina de extranjería de la policía.

2. Abre una cuenta bancaria en España

   Para el precio, los impuestos y los recibos.

3. Contrata a un abogado independiente

   Comprueba el Registro de la Propiedad, las deudas, las licencias y las cuotas de comunidad, y si las casas de campo se construyeron con licencia.

4. Firma el contrato de arras

   Suele llevar una señal de alrededor del 10 %: la pierdes si te echas atrás, y si es el vendedor quien se retira, te devuelve el doble.

5. Firma ante notario

   Firmas la escritura y pagas el resto del precio.

6. Paga el impuesto e inscribe la compra

   Paga el ITP en un plazo de dos meses (modelo 600 en Andalucía) y después inscribe la escritura en el Registro de la Propiedad.

La notaría y el registro juntos suelen quedarse muy por debajo del 1 % del precio; prueba la calculadora de gastos de compra.

No hay restricciones para que los extranjeros compren. En enero de 2025 se propuso un impuesto de hasta el 100 % del precio para los compradores de fuera de la UE que no viven en España, y en mayo de 2025 se presentó en el Congreso, pero no se había aprobado cuando se disolvieron las Cortes en octubre de 2026. El visado de oro para inversores inmobiliarios se cerró el 3 de abril de 2025.

Los bancos prestan a no residentes, normalmente un porcentaje del precio menor que a los residentes; lo habitual es un 60–70 %, pero compara ofertas a través de un intermediario hipotecario. Cuenta con tener que presentar nóminas o declaraciones de la renta y extractos bancarios, y con pagar la tasación del banco. Consulta la calculadora de hipotecas.

Los gastos anuales son el IBI (impuesto sobre bienes inmuebles), que fija cada ayuntamiento sobre el valor catastral; las cuotas de comunidad, que pueden ser altas en urbanizaciones con piscina y seguridad; la tasa de basuras en algunos municipios; y, para los no residentes, el impuesto sobre la renta aunque la vivienda no se alquile. Tu abogado también debe comprobar las limitaciones de la Ley de Costas en las viviendas de primera línea de playa y la situación urbanística restringida de AFO de algunas casas de campo.

Colegios

Los colegios internacionales de la costa imparten sobre todo el currículo británico (IGCSE y A levels), y varios ofrecen también el Bachillerato Internacional; otros siguen distintos sistemas nacionales. Las cuotas, las listas de espera y el transporte varían, así que visítalos, pregunta por las inspecciones o acreditaciones y comprueba cómo se reconocen los títulos para entrar en la universidad. Los colegios más solicitados se llenan pronto.

Los colegios públicos son gratuitos y enseñan en español, algunos con programas bilingües. La plaza depende en parte de dónde vivas, así que empadrónate primero. En Andalucía, el principal proceso de escolarización es en primavera para el curso que empieza en septiembre; si llegas a mitad de curso, pregunta en el área de educación del ayuntamiento.

Supermercados y compras del día a día

• Económicos: Lidl y Aldi.
• Gama media: Mercadona, Carrefour y Covirán, una cooperativa de tiendas de barrio.
• Gama alta: los supermercados de los grandes almacenes El Corte Inglés.

El mercado central de Málaga, el Mercado de Atarazanas, vende pescado, carne, fruta y verdura, y la mayoría de los municipios tienen un mercadillo semanal. Las localidades con muchos extranjeros tienen además tiendas de productos británicos, nórdicos y otros importados, a precios más altos. Los supermercados grandes suelen cerrar los domingos y festivos, salvo un número fijo de fechas autorizadas y en las zonas de gran afluencia turística; las tiendas pequeñas tienen más libertad. La mayoría de las grandes cadenas llevan a casa los pedidos por internet. La vivienda es el gasto que más destaca, así que presupuéstala primero.

Cómo moverse

El aeropuerto de Málaga (AGP) tiene vuelos a toda Europa. El tren de Cercanías C1 va de Málaga Centro-Alameda a Fuengirola pasando por el aeropuerto, Torremolinos y Benalmádena, y Málaga tiene metro. Más al oeste no hay tren; del tren de la costa hasta Marbella y Estepona se lleva años hablando, así que no compres contando con él. Los autobuses unen las localidades de la costa y el aeropuerto.

Al oeste de Fuengirola casi todo el mundo va en coche. La A-7, la carretera gratuita de la costa, va lenta en las horas punta; la autopista de peaje AP-7, paralela, es más rápida. Aparcar es difícil en el centro de Málaga y en el casco antiguo de Marbella, así que comprueba si el piso tiene plaza de garaje. Sotogrande y Manilva están a poca distancia en coche de Gibraltar.

Impuestos en resumen

• Residencia fiscal: pasar más de 183 días al año en España, o tener aquí el núcleo principal de tus intereses económicos, te hace tributar por tu renta mundial a tipos progresivos.
• Tener una vivienda sin alquilarla (no residentes): se tributa por una renta imputada del 1,1 % o el 2 % del valor catastral, al 19 % para los residentes en la UE, Islandia, Noruega y Liechtenstein, y al 24 % para los demás.
• Alquilar (no residentes): 19 % para los residentes en la UE o el EEE, que pueden deducir gastos; 24 % del alquiler bruto para los demás, aunque una sentencia de la Audiencia Nacional de 2025 declaró ilegal la prohibición general de que deduzcan gastos.
• Vender (no residentes): 19 % sobre la ganancia; el comprador retiene el 3 % del precio y lo ingresa en Hacienda. El vendedor paga al ayuntamiento el impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos (plusvalía municipal).
• Impuesto sobre el patrimonio: Andalucía aplica una bonificación del 100 %; pregunta a un asesor si te alcanza como no residente y por el impuesto estatal de solidaridad sobre las grandes fortunas.
• Trasladarte por trabajo: la «Ley Beckham» permite a los recién llegados que cumplen los requisitos tributar con las normas de no residentes el año de llegada y los cinco siguientes; se solicita con el modelo 149.

Mudarse a la Costa del Sol

Los ciudadanos de la UE, del EEE y de Suiza pueden vivir y trabajar aquí libremente. Si te quedas más de tres meses, inscríbete en la oficina de extranjería o en la policía para obtener el certificado de registro, acreditando un empleo, una actividad por cuenta propia o medios económicos suficientes y cobertura sanitaria.

Todos los demás, incluidos los británicos desde el Brexit, necesitan antes un visado: el de residencia no lucrativa (sin trabajar; unos 2.400 € al mes de ingresos o ahorros para una persona en 2026), la vía del nómada digital para teletrabajadores (unos 2.450 € al mes) o un permiso de trabajo a través de una empresa. Después recoges la tarjeta de identidad de extranjero (TIE). Comprueba las cifras vigentes en el consulado o con un abogado de extranjería.

En las primeras semanas, empadrónate en el ayuntamiento, consigue tu NIE, abre una cuenta bancaria y hazte con un número de teléfono español. La asistencia sanitaria llega a través de la Seguridad Social si trabajas aquí, del formulario S1 si eres pensionista de la UE o del Reino Unido, o de un seguro privado. Las citas en extranjería pueden tardar semanas, así que pídelas pronto.

Preguntas frecuentes

Los alquileres y precios son precios anunciados según informes públicos y portales, revisados en octubre de 2026. Fuentes: idealista, sale price report, Málaga province by municipality, September 2026; idealista, rental price report, Málaga province by municipality, September 2026; idealista, sale and rent reports, Málaga city districts and Este barrios, September 2026; idealista, sale and rent reports, Marbella zones, September 2026; idealista, sale and rent reports, Mijas, Estepona, Fuengirola, Benalmádena and Torremolinos zones, September 2026; idealista, sale and rent reports, Cádiz province (Sotogrande, San Roque), September 2026