Monaco

Monaco ist ein Stadtstaat von etwas mehr als 2 km² zwischen Nizza und der italienischen Grenze, und mehr als 80 % seiner Einwohner sind ausländische Staatsangehörige. Zu den Neuankömmlingen gehören Unternehmer, Fachleute aus der Finanz- und der Yachtbranche, Rentner und Familien, die wegen der Steuerregeln, der Schulen und der kurzen Wege kommen.

Der Haken sind die Kosten und der Platz. Wohnimmobilien, die 2025 verkauft wurden, kosteten im Durchschnitt 57.569 € pro m², und gute Familienwohnungen sind rar. Neuankömmlingen steht nur der freie Markt offen, und wer legal hier leben will, braucht eine Aufenthaltskarte; sie setzt eine passende Wohnung und genug Geld zum Leben voraus. Viele, die in Monaco arbeiten, wohnen jenseits der Grenze in Frankreich, wo die Mieten pro m² höchstens ein Viertel so hoch sind wie in Monaco.

Wohngegenden

Die Preise unten sind Durchschnittswerte für 2025 vom IMSEE, dem Statistikamt Monacos. Sie enthalten inzwischen auch Verkäufe von Neubauten und lassen sich deshalb nicht mit früheren Jahren vergleichen. Für Monaco-Ville, die Altstadt auf dem Felsen, gibt es zu wenige Verkäufe für einen veröffentlichten Preis.

Mieten in Monaco

Neuankömmlingen steht nur einer der Wohnungssektoren Monacos offen. Staatliche Wohnungen sind Monegassen vorbehalten, und der geschützte Sektor (Gebäude, die vor September 1947 fertiggestellt wurden) wird nur an registrierte geschützte Personen vermietet, etwa an Monegassen und an einige langjährige Einwohner. Neuankömmlinge mieten im freien Sektor, wo der Vertrag Miete und Bedingungen festlegt.

Die meisten Wohnungen werden über Makler vermietet; die Chambre Immobilière Monégasque führt eine Liste ihrer Mitglieder. Sie machen ein schriftliches Angebot mit einer Kaution von drei Monatsmieten, Ihrem Ausweis und oft einer Bankreferenz. Mietverträge laufen meist ein bis drei Jahre und verlängern sich automatisch; gekündigt wird in der Regel drei Monate vor Ablauf, und vorzeitig ausziehen können Sie nur, wenn der Vertrag eine Ausstiegsklausel enthält.

Das sollten Sie einplanen:

• Mietkaution: drei Monatsmieten, manchmal vier, dazu eine Vorauszahlung für die Nebenkosten.
• Miete: meist vierteljährlich im Voraus; zahlen Sie von einem ausländischen Konto, kann eine Jahresmiete im Voraus verlangt werden.
• Maklerprovision: 10 % der ersten Jahresmiete plus 20 % MwSt., zahlt der Mieter.
• Gebühr auf den Mietvertrag: 1 % der Miete und Nebenkosten für die gesamte Vertragsdauer, zahlt der Mieter bei der Registrierung des Vertrags beim Steueramt, innerhalb von drei Monaten nach der Unterzeichnung.
• Übergabeprotokoll und Versicherung: Ein Protokoll durch einen Gerichtsvollzieher kostet einige hundert Euro bis etwa 1.000 €, und eine Wohnungsversicherung ist Pflicht.

Das Angebot ist knapp. Makler schätzen, dass die Mieten 2025 um etwa 8–15 % gestiegen sind, Familienwohnungen sind teils innerhalb einer Woche vergeben, und die Suche nach einer grossen Wohnung kann Monate dauern. Probieren Sie den Mietrechner oder [suchen Sie Mietwohnungen in Monaco](search:Wohnung mit 2 Schlafzimmern mieten in Monaco).

Kaufen in Monaco

Für Ausländer gibt es keine besonderen Beschränkungen beim Kauf, weder auf eigenen Namen noch über eine Gesellschaft, aber Wohneigentum allein gibt Ihnen kein Recht, hier zu leben. Jeder Verkauf läuft über einen Notar in Monaco. Die üblichen Schritte sind ein schriftliches Angebot, ein Vorvertrag mit einer Anzahlung von 10 %, die der Notar verwahrt, die Prüfung der Eigentumsrechte und dann Unterzeichnung und Registrierung. Bei älteren Gebäuden im regulierten Sektor kann der Staat ein Vorkaufsrecht ausüben.

Wer als Privatperson eine Bestandswohnung für 4 Millionen € kauft, sollte also etwa 250.000 € für Gebühren und Notar einplanen, dazu etwa 144.000 €, wenn ein Makler beteiligt ist. Probieren Sie den Rechner für Kaufnebenkosten.

Hypotheken. Immobilienkredite in Monaco gibt es meist im Rahmen einer Private-Banking-Beziehung, und manche Banken beleihen stattdessen ein Wertpapierdepot. Rechnen Sie damit, 30–50 % des Preises aus Eigenmitteln zu zahlen und die Herkunft Ihres Vermögens belegen zu müssen. Die Eintragung einer Hypothek kostet 0,65 % des besicherten Betrags, plus Notarhonorar. Sprechen Sie früh mit einer Bank oder einem Hypothekenvermittler in Monaco, und nutzen Sie den Hypothekenrechner.

Laufende Kosten. Es gibt weder Grundsteuer noch Wohnsteuer, aber die Nebenkosten schwanken stark; fragen Sie deshalb nach den letzten Abrechnungen und nach geplanten Arbeiten. Monaco besteuert Privatpersonen weder auf Mieteinnahmen noch auf Gewinne beim Verkauf, Ihr Heimatland unter Umständen aber schon. Ein Kauf über eine Gesellschaft bedeutet höhere Gebühren und zusätzliche Meldepflichten; lassen Sie sich deshalb vorher von einem Notar und einem Anwalt beraten.

Schulen

Die staatlichen Schulen Monacos folgen dem französischen Lehrplan und sind kostenlos; sie unterrichten Englisch ab 3 Jahren und Monegassisch von der CE2 (mit 8 Jahren) bis zur 3ème. FANB (François d'Assise–Nicolas Barré) ist eine katholische Privatschule unter Vertrag mit dem Staat und unterrichtet von 3 bis 18 Jahren nach dem französischen Lehrplan. Die Anmeldung an staatlichen Schulen für September läuft von Anfang Januar bis Mitte März; dafür brauchen Sie eine Kopie Ihrer Aufenthaltskarte. Wenn Sie in Monaco wohnen, aber eine Schule in Frankreich möchten, prüfen Sie vorher das offizielle Verfahren für den Schulbesuch ausserhalb des Fürstentums.

Supermärkte und tägliche Einkäufe

Für den grossen Einkauf geht man vor allem in den Carrefour-Hypermarkt in Fontvieille (27 avenue Albert II), geöffnet Montag bis Samstag 8:00–21:00 Uhr und Sonntag 9:00–19:00 Uhr, mit Lieferung nach Hause und Abholservice. Carrefour Market am boulevard Albert Ier versorgt La Condamine. Die Preise liegen über denen im nahen Frankreich, deshalb kaufen viele Einwohner einmal pro Woche jenseits der Grenze ein.

Der Markt von La Condamine auf der Place d'Armes ist täglich geöffnet: die Erzeuger von 7:00 Uhr bis mittags, die übrigen Stände bis 15:30 Uhr. Die Markthalle ist wegen Renovierung voraussichtlich bis Anfang 2027 geschlossen, und der Markt liefert ausser sonntags kostenlos an Einwohner Monacos. Auch der Markt von Monte-Carlo in der avenue Saint-Charles ist täglich geöffnet. Die Miete bestimmt die Lebenshaltungskosten: Eine Agentur hat 2025 eine Wohnung mit einem Schlafzimmer für 5.800 € im Monat neu vermietet, zuvor waren es 5.300 €.

Unterwegs

Monaco ist klein genug für alle Wege zu Fuss, und 33 öffentliche Fussgängerverbindungen mit rund 100 Lifts und Rolltreppen verbinden die unteren und oberen Strassen, kostenlos und rund um die Uhr. Das Busnetz der CAM hat sechs Linien am Tag, einen Abendbus bis 0:20 Uhr und am Wochenende einen Nachtbus bis 4:00 Uhr. Ein Einzelfahrschein kostet 2 € im Bus oder 1,50 € per App oder kontaktloser Karte; eine Monatskarte kostet 22 €.

Das eigentliche Problem ist das Parken. Monaco Parkings betreibt mehr als 40 öffentliche Parkhäuser; ein Anwohnerabonnement kostet 2026 etwa 118,50 € im Monat, manchmal erst nach einer Zeit auf der Warteliste. Tauschen Sie einen ausländischen Führerschein innerhalb eines Jahres nach Ihrer Ankunft um, sonst müssen Sie die Fahrprüfungen in Monaco ablegen.

Der Flughafen Nizza Côte d'Azur liegt 22 km entfernt: bei wenig Verkehr etwa 25 Minuten über die Autobahn, mit einem Taxi-Festpreis von 95 € (2026, ohne Zuschläge). Auch der Expressbus 80 von Zou! fährt dorthin, und mit dem Helikopter dauert es 7 Minuten, ab etwa 195 € pro Platz.

Regionalzüge fahren von Monaco in etwa 25 Minuten nach Nizza oder ins italienische Ventimiglia, zu Stosszeiten alle 15 Minuten, mit Halt in Menton. Die Busse 100, 100X, 110 und 112 von Lignes d'Azur verbinden Monaco mit Nizza und Menton, und der 101 fährt nach Èze, Cap-d'Ail und Roquebrune-Cap-Martin.

Steuern in Kürze

Seit 1869 gibt es in Monaco keine Einkommensteuer für natürliche Personen, sofern sie hier tatsächlich ansässig sind. Das Wichtigste:

• Französische Staatsangehörige werden nach dem französisch-monegassischen Steuerabkommen von 1963 von Frankreich besteuert (ausgenommen eine kleine Gruppe, die sich vor Oktober 1957 niedergelassen hat), und für sie kann die französische Immobilienvermögensteuer (IFI) anfallen.
• US-Bürger werden von den USA auf ihr weltweites Einkommen besteuert, egal wo sie leben.
• Ihr bisheriges Land kann Sie weiter besteuern, wenn Sie nicht vollständig wegziehen.
• Ansässigkeitsbescheinigung: setzt eine Aufenthaltskarte voraus und dazu mehr als 183 Tage im Jahr hier oder den Mittelpunkt Ihrer Tätigkeiten hier. Sie kostet 600 € und gilt ein Jahr.
• Immobilien: keine Grundsteuer, keine Wohnsteuer und keine Vermögensteuer; in Monaco keine Steuer auf Mieteinnahmen oder Veräusserungsgewinne von Privatpersonen.
• Erbschaften und Schenkungen auf Vermögen in Monaco: 0 % zwischen Ehepartnern sowie zwischen Eltern und Kindern, 8 % zwischen Geschwistern, 10 % für Onkel, Tanten, Neffen und Nichten, 13 % für andere Verwandte und 16 % für alle anderen.
• Mehrwertsteuer: französische Sätze, regulär 20 %.
• Prüfungen durch die Banken: Monaco steht seit Juni 2024 auf der grauen Liste der FATF. Im Juni 2026 erklärte die FATF, Monaco habe seinen Aktionsplan im Wesentlichen umgesetzt; vor einer Streichung von der Liste steht noch ein Besuch vor Ort an. Rechnen Sie mit gründlichen Prüfungen der Herkunft Ihrer Mittel.

Hierher ziehen

Staatsangehörige der EU und des EWR können mit Reisepass oder Personalausweis umziehen. Die meisten anderen Staatsangehörigen, auch britische, brauchen zuerst ein französisches Niederlassungsvisum für einen langfristigen Aufenthalt (Typ D) vom französischen Konsulat an ihrem Wohnort; wenn Sie seit über einem Jahr in Frankreich leben, beantragen Sie stattdessen bei der französischen Botschaft in Monaco eine Wohnsitzverlegung.

1. Wohnung sichern

   Mieten oder kaufen Sie eine Wohnung, die gross genug für Ihren Haushalt ist, lassen Sie den Mietvertrag registrieren und melden Sie den Strom an, denn Sie brauchen beide Dokumente.

2. Bankkonto in Monaco eröffnen

   Wenn Sie hier nicht arbeiten werden, gilt die Guthabenbestätigung der Bank als Nachweis Ihrer Mittel. Die Banken legen den Betrag fest; meist werden 500.000 € genannt.

3. Unterlagen zusammenstellen

   Reisepass (falls nötig mit Visum), eine aktuelle Geburtsurkunde, Strafregisterauszüge aus jedem Land, in dem Sie in den letzten fünf Jahren gelebt haben, und beglaubigte Übersetzungen aller Dokumente, die nicht auf Französisch, Englisch oder Italienisch sind.

4. Antrag stellen

   Reichen Sie den Antrag online oder bei der Section des Résidents der Sûreté Publique ein und kommen Sie dann mit Ihren Originalen zu einem Gespräch.

5. Karte abholen

   Nach den Prüfungen werden Sie zur Abholung einbestellt. Die erste Karte ist eine vorläufige Karte für ein Jahr und kostet 80 €.

Melden Sie in den ersten Wochen Wasser (SMEaux), Strom (SMEG) sowie Telefon und Internet (Monaco Telecom) an, mit Ausweis, Bankverbindung und Mietvertrag oder Kaufurkunde. Angestellte und Selbstständige sind über die Sozialversicherungskassen Monacos versichert; wenn Sie nicht arbeiten werden, schliessen Sie eine private Krankenversicherung ab. Eine offizielle Bearbeitungsdauer gibt es nicht; planen Sie also genug Zeit ein, besonders wenn Sie zuerst ein französisches Visum brauchen.

Häufige Fragen

Mieten und Preise sind Angebotspreise aus öffentlichen Berichten und Portalen, geprüft im Oktober 2026. Quellen: IMSEE, Real Estate Observatory 2025 (price per m² by district, 2025 data); IMSEE, release of the 2025 Real Estate Observatory (new price method); Savills, World Research Spotlight: Monaco 2026 (average rent per m²); Global Property Guide, Monaco rental yields (rents by size, Q4 2025); Monte-Carlo Société des Bains de Mer, property price per square metre in Monaco (rents by district); MeilleursAgents, prix immobilier Beausoleil; MeilleursAgents, prix immobilier Cap-d'Ail; MeilleursAgents, prix immobilier Menton