Lissabon

Lissabon ist eine kompakte, hügelige Hauptstadt an der Tejomündung, mit milden Wintern, einer grossen internationalen Gemeinschaft und Stränden, die nur eine kurze Zugfahrt entfernt sind. Die Menschen kommen wegen Stellen in der Technologiebranche und im Dienstleistungssektor, um ortsunabhängig zu arbeiten, wegen der Schulen oder für den Ruhestand. Internationale Familien wählen meist zwischen den zentralen Stadtteilen, in denen man alles zu Fuss erledigt, und der Küstenbahn Richtung Oeiras und Cascais, wo es Platz, Strände und Schulen gibt.

Der Haken sind die Kosten. Laut idealista erreichten die Angebotsmieten in der Stadt im September 2026 25,1 € pro m² im Monat, 8,8 % mehr als ein Jahr zuvor, und die Angebotspreise 6.256 € pro m², während der Mindestlohn bei 920 € im Monat liegt. Viele Gebäude sind alt, Behördengänge dauern lange, und auf Termine bei der Einwanderungsbehörde wartet man oft Monate.

Wohngegenden

Die Spannen sind typische Angebotspreise pro m². Die tatsächlich vereinbarten Mieten sind niedriger: Der Median des INE für neue Mietverträge in der Stadt lag im zweiten Quartal 2026 bei 17,79 € pro m².

Mieten in Lissabon

Die Mieten steigen schnell, halten Sie Ihre Unterlagen also schon vor der Besichtigung bereit. Vermieter verlangen einen Ausweis, Ihre NIF und einen Einkommensnachweis wie Lohnabrechnungen, einen Arbeitsvertrag oder eine Steuererklärung. Ohne Einkommen in Portugal müssen Sie damit rechnen, dass ein Bürge (fiador) mit Wohnsitz in Portugal oder eine Mietvorauszahlung verlangt wird. Vergleichen Sie Gegenden mit [der KI-Suche](search:Wohnung mit 2 Schlafzimmern mieten in Lissabon).

Mietverträge müssen schriftlich abgeschlossen werden. Ein befristeter Vertrag für einen dauerhaften Wohnsitz läuft mindestens ein Jahr und verlängert sich automatisch, sofern der Vertrag nichts anderes vorsieht; ein Vermieter, der die erste Verlängerung verhindert, muss drei Jahre warten, bis das wirksam wird, es sei denn, er braucht die Wohnung für sich selbst oder ein Kind. Sie können ausziehen, sobald ein Drittel der Laufzeit vorbei ist, bei einem Vertrag von einem Jahr oder länger mit einer Frist von 120 Tagen.

Seit Januar 2023 sind die Kaution (caução) und eine etwaige Mietvorauszahlung auf jeweils zwei Monatsmieten begrenzt; bei Vertragsabschluss können also höchstens fünf Monatsmieten verlangt werden, die erste eingeschlossen. Makler werden normalerweise vom Vermieter bezahlt. Sofern Ihr Vertrag keine andere Formel festlegt, kann die Miete nach dem ersten Jahr einmal jährlich um den offiziellen Koeffizienten steigen (2,24 % für 2026), mit einer schriftlichen Ankündigung 30 Tage im Voraus.

Der Vermieter muss den Vertrag bis Ende des Monats nach Mietbeginn bei Finanças, der Steuerbehörde, registrieren; seit August 2025 können Sie das selbst tun, wenn er es nicht macht. Einwohner können dann einen Teil ihrer Miete von der Einkommensteuer abziehen.

Möblierte und unmöblierte Wohnungen sind beide verbreitet; vereinbaren Sie also ein Inventar mit Fotos. Unterschreiben Sie für einen langen Aufenthalt nie einen Vertrag für eine Ferienvermietung (alojamento local).

Kaufen in Lissabon

Ausländer können frei kaufen. Beantragen Sie eine NIF beim Finanzamt oder über einen Anwalt als Ihren Vertreter, und beauftragen Sie einen unabhängigen Anwalt (advogado); den Makler bezahlt normalerweise der Verkäufer.

1. NIF beantragen und Anwalt beauftragen

   Ihr Anwalt prüft den Grundbuchauszug, den Steuerauszug der Immobilie (caderneta predial), die Bewohnbarkeitsgenehmigung, den Energieausweis und etwaige Schulden, die auf dem Gebäude lasten.

2. Vorvertrag (CPCV) unterschreiben

   Sie leisten eine ausgehandelte Anzahlung (sinal). Treten Sie zurück, verlieren Sie sie; tritt der Verkäufer zurück, schuldet er Ihnen das Doppelte.

3. Hypothek regeln

   Rechnen Sie mit mehreren Wochen für Bewertung und Zusage.

4. IMT und Stempelsteuer zahlen

   Beide sind vor dem Eigentumsübergang fällig.

5. Kauf abschliessen

   Unterschreiben Sie die Kaufurkunde (escritura) bei einem Notar oder nutzen Sie den staatlichen Dienst Casa Pronta bei einem Registeramt, und lassen Sie den Kauf eintragen.

Seit Mai 2026 zahlen Nichtresidenten beim Kauf einer Wohnimmobilie die Grunderwerbsteuer IMT zu einem Pauschalsatz von 7,5 %. Die Differenz zum normalen Tarif können Sie zurückfordern, wenn Sie innerhalb von zwei Jahren steuerlich ansässig werden oder wenn Sie die Immobilie innerhalb von sechs Monaten als Wohnung für höchstens 2.300 € im Monat vermieten, und zwar mindestens 36 Monate innerhalb der ersten fünf Jahre. Wer früher in Portugal steuerlich ansässig war, behält den normalen Tarif. Bei einer Wohnung für 500.000 € sind das 37.500 €, gegenüber 27.300 € nach dem normalen Tarif für Zweitwohnungen.

Käufer bis 35 Jahre, die ihren ersten dauerhaften Wohnsitz kaufen, zahlen bis 330.539 € keine IMT. Rechnen Sie Ihre Zahlen mit dem Rechner für Kaufnebenkosten durch.

Die Banco de Portugal begrenzt Hypotheken auf 90 % des Werts für den eigenen dauerhaften Wohnsitz und auf 80 % für jede andere Wohnimmobilie, und viele Banken leihen Nichtresidenten weniger. Seit August 2026 dürfen die Raten normalerweise höchstens 45 % des Nettoeinkommens ausmachen, bei Laufzeiten von bis zu 40 Jahren für unter 35-Jährige und bis zu 35 Jahren für Ältere. Ein Vermittler kann Angebote vergleichen; probieren Sie den Hypothekenrechner.

Jedes Jahr zahlen Sie die IMI, die kommunale Grundsteuer von 0,3–0,45 % des Steuerwerts (VPT), der meist unter dem Marktwert liegt, und die AIMI auf den Steuerwert von Wohnimmobilien über 600.000 €. Immobilien berechtigen nicht mehr zu einem goldenen Visum. Wenn Sie an Touristen vermieten möchten, lassen Sie sich vor dem Kauf die Haltung der Gemeinde zur Registrierung von Ferienwohnungen schriftlich geben.

Schulen

Die meisten internationalen Schulen liegen westlich der Stadt; wählen Sie also zuerst die Schule und dann die Wohnung. Beliebte Jahrgänge sind früh voll, wenden Sie sich deshalb an die Aufnahmestelle, sobald Ihre Termine feststehen. Staatliche Schulen sind kostenlos und unterrichten auf Portugiesisch. Das Schulgeld ist sehr unterschiedlich; fragen Sie jede Schule nach ihrer aktuellen Gebührenordnung und nach einmaligen Kosten.

Supermärkte und tägliche Einkäufe

Lidl und Aldi sind die günstigen Optionen. Continente und Pingo Doce sind die grossen landesweiten Ketten, dazu Auchan, das die früheren Minipreço-Filialen übernommen hat. El Corte Inglés hat in seinem Lissabonner Warenhaus einen Supermarkt und eine Feinkostabteilung.

Für frische Lebensmittel gehen Sie auf die städtischen Märkte. Der Mercado de Campo de Ourique verbindet Marktstände mit Essensständen, und im Mercado da Ribeira am Cais do Sodré befindet sich die Gastronomiehalle Time Out Market, täglich geöffnet von 10:00 Uhr bis Mitternacht. Geschäfte dürfen sonntags öffnen, und die meisten Supermärkte tun das auch.

Continente bietet Lieferung nach Hause am selben Tag und kostenlose Abholung über Click&Go, und Auchan liefert auf dem ganzen portugiesischen Festland. Der grosse Kostenpunkt ist das Wohnen: Bei der durchschnittlichen Angebotsmiete kostet eine Wohnung mit 70 m² etwa 1.750 € im Monat, fast das Doppelte des Mindestlohns.

Unterwegs

Die Metro hat vier Linien; die rote Linie fährt zum Flughafen. Ein Fahrschein für Carris und Metro kostet 1,90 € für 60 Minuten und ein 24-Stunden-Fahrschein 7,25 €, oder Sie halten eine kontaktlose Bankkarte an die Sperren der Metro. Eine Monatskarte Navegante kostet 30 € innerhalb Lissabons oder 40 € für den gesamten Grossraum, und junge Menschen von 4 bis 23 Jahren können kostenlos fahren. Carris betreibt Busse und Trams: Die Tram 28 fährt von Martim Moniz über Graça und Estrela hinauf nach Campo de Ourique, und die Tram 15 fährt nach Belém.

Die Cascais-Linie der CP fährt von Cais do Sodré der Küste entlang über Belém, Oeiras, Carcavelos und Estoril, etwa alle 20 Minuten und zu Stosszeiten öfter. Die Sintra-Linie fährt vom Rossio über Benfica, Amadora und Queluz. Fähren setzen nach Cacilhas (Almada), Seixal, Barreiro, Montijo und Trafaria über, und am Südufer sind die Mieten niedriger: Der Median des INE für neue Mietverträge lag dort Mitte 2026 bei 11,99 € pro m², gegenüber 15,24 € im Grossraum Lissabon.

Im Zentrum von Lissabon können Sie ohne Auto leben. EMEL bewirtschaftet das Parken auf der Strasse; eine Anwohnerparkkarte ist für das erste Auto kostenlos und kostet für ein zweites 54 €. Der Flughafen liegt 7 km vom Zentrum entfernt, etwa 20 Minuten mit der Metro oder 15 mit dem Taxi; ein neuer Flughafen in Alcochete ist für etwa 2034 geplant.

Steuern in Kürze

Steuerlich ansässig werden Sie, wenn Sie innerhalb eines beliebigen Zeitraums von 12 Monaten mehr als 183 Tage in Portugal verbringen oder hier eine Wohnung haben, die Sie als ständigen Wohnsitz nutzen wollen. Einwohner zahlen 2026 Einkommensteuer von 12,5–48 % auf ihr weltweites Einkommen, dazu einen Solidaritätszuschlag auf hohe Einkommen. Nichtresidenten zahlen pauschal 25 % auf portugiesische Löhne und Renten.

Das Regime für nicht gewöhnlich Ansässige (NHR) steht Neuankömmlingen nicht mehr offen. Sein Nachfolger, IFICI, besteuert begünstigte Einkünfte aus Tätigkeiten in Forschung und Innovation mit 20 % für Personen, die in den fünf Jahren davor nicht ansässig waren, wobei die meisten ausländischen Einkünfte steuerfrei sind. IRS Jovem gewährt Einwohnern bis 35 Jahre eine teilweise Steuerbefreiung auf Erwerbseinkommen.

Eigentümer zahlen die IMI und ab einem Steuerwert von 600.000 € die AIMI; Gesellschaften in Steueroasen, die auf der schwarzen Liste stehen, zahlen beide zu 7,5 %. Nichtresidenten zahlen 25 % auf Mieteinnahmen aus Wohnraum (28 % auf andere Vermietungen); begünstigte Mietverträge bis 2.300 € im Monat werden bis Ende 2029 mit 10 % besteuert. Verkaufen Sie als Nichtresident, wird die Hälfte des Gewinns zu progressiven Sätzen besteuert, die sich nach Ihrem weltweiten Einkommen richten. Eine allgemeine Vermögensteuer gibt es nicht.

Hierher ziehen

Staatsangehörige der EU, des EWR und der Schweiz können hier frei leben und arbeiten; nach drei Monaten melden Sie sich bei der Gemeinde (câmara municipal) an und erhalten eine Anmeldebescheinigung. Alle anderen brauchen ein nationales Visum eines portugiesischen Konsulats, zum Beispiel für Arbeit, Studium, passives Einkommen (D7) oder ortsunabhängiges Arbeiten (D8), und danach eine Aufenthaltserlaubnis der Einwanderungsbehörde AIMA. Die Einkommensgrenzen für Visa sind an den Mindestlohn gekoppelt (920 € im Monat im Jahr 2026), prüfen Sie die aktuellen Beträge also bei Ihrem Konsulat. Die AIMA arbeitet einen grossen Rückstau ab: Fangen Sie früh an und bewahren Sie von allem Kopien auf.

In den ersten Wochen:

• Steuernummer (NIF): beim Finanzamt oder schon vor Ihrer Ankunft über einen Anwalt.
• Bankkonto: Banken verlangen Ihre NIF und Ihren Pass.
• Sozialversicherungsnummer (NISS): nötig, sobald Sie zu arbeiten beginnen; Ihr Arbeitgeber kann helfen.
• Gesundheit: Sobald Sie ansässig sind, melden Sie sich bei Ihrem örtlichen Gesundheitszentrum (centro de saúde) für eine SNS-Nutzernummer an; behalten Sie bis dahin eine private Versicherung.
• Telefon: Eine Prepaid-SIM-Karte ist der schnellste Start.

Häufige Fragen

Mieten und Preise sind Angebotspreise aus öffentlichen Berichten und Portalen, geprüft im Oktober 2026. Quellen: idealista, asking prices for sale, September 2026 (Lisbon city €6,256/m²); idealista, asking rents, September 2026 (Lisbon city €25.1/m²); idealista, Lisbon parish asking prices, February 2026; idealista, municipal asking rents (Lisbon, Cascais, Oeiras), quarter to February 2026; INE, local housing prices, Q1 2026 (municipalities and Lisbon parishes); INE, rents of new leases, Q2 2026 and 12 months to June 2026 (via ECO); INE, Lisbon parish rents, 12 months to March 2026 (secondary summary); Doutor Finanças, Observatório Imobiliário, September 2026 (Lisbon, Cascais, Oeiras)