Dubrovnik

Dubrovnik ist eine kleine Stadt mit einem sehr grossen Sommer. Hier leben etwa 42.000 Menschen, doch 2025 zählte der Flughafen 3,1 Millionen Passagiere, und im August war rund 27-mal so viel los wie im Januar. Die Sommer sind voll, die Winter ruhig, mit weit weniger Flügen.

Die Stadt passt zu Menschen, die mit den Jahreszeiten leben können: ortsunabhängig Arbeitende, Rentner, Besitzer von Zweitwohnungen und Familien, die hier Arbeit haben. Der Haken sind Preis und Angebot. Die Angebotspreise liegen im Durchschnitt bei etwa 5.100 € pro m², nahe an Split an der Spitze des kroatischen Marktes, und so viele Wohnungen werden an Touristen vermietet, dass eine ganzjährige Mietwohnung am schwersten zu finden ist.

Wohngegenden

Mieten in Dubrovnik

Nach Steuerdaten, die die Stadt zusammengestellt hat, wurden 2025 nur 138 Mietverträge für Wohnungen registriert. Die Angebotsmieten lagen im September 2026 im Durchschnitt bei 13,53 € pro m², also bei etwa 950 € im Monat für eine Wohnung mit 70 m²; rechnen Sie für zwei Schlafzimmer mit 900–1.500 €, je nach Gegend und Aussicht.

Viele Eigentümer verdienen mit einem Sommer voller Touristen mehr als mit einer Jahresmiete, und manche bieten nur eine Vermietung ausserhalb der Saison an, vom Herbst bis zum späten Frühling. Fragen Sie schon beim ersten Anruf, ob der Vertrag auch Juli und August umfasst, und lassen Sie sich die Daten schriftlich geben. Fangen Sie früh an: Die Nachfrage von Mietern ist von März bis Juni am grössten. Ein Argument spricht für Sie: Eine Wohnung, die mindestens 10 Monate im Jahr als ständiger Wohnsitz vermietet wird, ist von der Grundsteuer von 5 € pro m² befreit, was bei 70 m² 350 € im Jahr ausmacht.

• Der Mietvertrag muss schriftlich sein und die Miete, die Pflichten beider Seiten und die Kündigungsfrist enthalten. Bei einem unbefristeten Vertrag kündigen Sie mit einer Frist von drei Monaten.
• Der Vermieter muss Ihnen eine Kopie des Energieausweises geben und die Einnahmen bei der Steuerverwaltung anmelden.
• Die offiziellen Leitlinien sehen keine Standardkaution vor; halten Sie die Höhe und die Rückzahlung also im Vertrag fest.
• Mieter zahlen in der Regel Strom, Wasser, Müllabfuhr und Internet.
• Um Ihre Adresse bei der Polizei anzumelden, brauchen Sie den Mietvertrag oder eine unterschriebene Erklärung des Eigentümers.
• Halten Sie Pass, OIB und Einkommensnachweis bereit; was verlangt wird, entscheidet der Vermieter.
• Ist ein Makler beteiligt, fragen Sie vor der Besichtigung, ob Sie eine Gebühr zahlen.

Ein grosser Teil des Bestands wurde für Touristen eingerichtet; rechnen Sie also damit, dass viele Wohnungen möbliert sind. Suchen Sie auf Portalen wie Njuškalo und Index oglasi und bei lokalen Maklern, oder beginnen Sie mit [einer Suche nach Mietwohnungen in Dubrovnik](search:Wohnung mit 2 Schlafzimmern mieten in Dubrovnik).

Kaufen in Dubrovnik

Die Angebotspreise lagen im September 2026 im Durchschnitt bei 5.105 € pro m², 5 % mehr als ein Jahr zuvor. Die tatsächlich bezahlten Preise sind niedriger: Die 156 im Jahr 2025 verkauften Wohnungen kosteten im Durchschnitt 4.016 € pro m². Luxuriöse Neubauten werden für über 10.500 € pro m² angeboten.

1. OIB beantragen

   Beantragen Sie diese Steuernummer bei der Stelle der Steuerverwaltung, in deren Bezirk die Immobilie liegt, persönlich oder über einen Vertreter, oder online über e-Građani, wenn Sie die Staatsangehörigkeit eines EU- oder EWR-Landes haben.

2. Eigentum prüfen

   Der Grundbuchauszug ist der einzige Eigentumsnachweis; verlangen Sie bei neueren Gebäuden auch die Baugenehmigung und die Nutzungsgenehmigung.

3. Notariell beglaubigten Vorvertrag unterschreiben

   Die Anzahlung (kapara) beträgt meist 10 %: Treten Sie zurück, verlieren Sie sie; tritt der Verkäufer zurück, zahlt er das Doppelte zurück.

4. Kaufvertrag vor einem Notar unterschreiben

   Lassen Sie ihn von Ihrem eigenen Anwalt prüfen. Das Eigentum geht mit der Eintragung im Grundbuch über.

5. Grunderwerbsteuer zahlen

   Der Notar meldet den Verkauf innerhalb von 30 Tagen, und Sie zahlen innerhalb von 15 Tagen nach dem Steuerbescheid.

Rechnen Sie Ihre Zahlen mit dem Rechner für Kaufnebenkosten durch.

Ausländische Käufer

Staatsangehörige der EU-Länder, Islands, Liechtensteins und Norwegens kaufen wie Kroaten; Schweizer Staatsangehörige brauchen keine Zustimmung, müssen aber einen gemeldeten vorübergehenden Aufenthalt nachweisen. Alle anderen brauchen die Zustimmung des Ministeriums für Justiz, Verwaltung und digitale Transformation, die nur erteilt wird, wenn Ihr Land Kroaten dasselbe Recht gewährt. Britische Staatsangehörige und Bürger der meisten US-Bundesstaaten erfüllen das; für Kanadier gelten bis zum 31. Dezember 2026 Einschränkungen bei Wohnimmobilien und für Australier bis zum 31. März 2027 bei bestehenden Wohnimmobilien. Sie stellen den Antrag nach der Unterzeichnung, mit dem Vertrag und einer Bescheinigung zur Raumplanung, und das Ministerium nennt keine Frist; planen Sie die Wartezeit also ein. Käufer aus Nicht-EU-Ländern können keine landwirtschaftlichen Flächen kaufen.

Hypotheken und laufende Kosten

Jede Bank legt ihre eigenen Bedingungen für Nichtresidenten fest; holen Sie also vor dem Vorvertrag ein schriftliches Kreditangebot ein, sonst riskieren Sie, die Anzahlung zu verlieren. Die Grundsteuer beträgt 5 € pro m² Nutzfläche im Jahr, sofern die Immobilie nicht Ihr ständiger Wohnsitz ist oder langfristig vermietet wird, und für Wohnungen in Mehrparteienhäusern zahlen die Eigentümer ausserdem monatlich in den Rücklagenfonds des Gebäudes ein (pričuva).

Ferienvermietung

Seit 2025 braucht eine neue Kurzzeitvermietung einer Wohnung in einem Mehrparteienhaus die schriftliche Zustimmung der Eigentümer von zwei Dritteln des Gebäudes und zusätzlich jedes Eigentümers, dessen Wohnung an Ihre angrenzt. Die Zustimmung gilt mindestens fünf Jahre und bindet auch spätere Käufer; bestehende Vermietungen müssen sie bis Ende 2029 einholen. Gastgeber zahlen eine von der Stadt festgelegte Pauschalsteuer pro Bett (100–300 € im Jahr in der höchsten Stufe), die Kurtaxe und die Grundsteuer. Die Steuerverwaltung beschreibt die Regelung für private Gastgeber für Staatsangehörige der EU und des EWR; alle anderen sollten einen Anwalt fragen, wie sie vermieten könnten.

Im Mai 2024 hat die Stadt einen Plan für die Altstadt und eine Studie zur touristischen Tragfähigkeit als Grundlage beschlossen, um die Zahl der Touristenbetten dort zu begrenzen; kaufen Sie also nicht in der Altstadt in der Erwartung einer neuen Lizenz. Ein vorgeschlagenes neues Gastgewerbegesetz, geplant für den 1. Januar 2027, würde eine Registrierungsnummer für jede online inserierte Einheit einführen.

Schulen

Wir konnten in Dubrovnik keine internationale oder zweisprachige Schule finden, und Zagreb ist für den täglichen Schulweg zu weit; Familien wählen also zwischen staatlichen Schulen, Online-Schulen und Internaten. Staatliche Schulen unterrichten auf Kroatisch und verlangen kein Schulgeld; wenden Sie sich früh an die für Ihre Adresse zuständige Schule und fragen Sie nach Unterstützung beim Kroatischlernen.

Supermärkte und tägliche Einkäufe

Die Ketten in Kroatien reichen von Discountern wie Lidl und Kaufland über Supermärkte mittlerer Preislage wie Konzum, Tommy, Plodine und Spar bis zu den kleinen Nachbarschaftsläden von Studenac. In Dubrovnik hat Studenac Läden in mehreren Vierteln, und Tommy liefert für 2,65 €, ab 55 € kostenlos. Der Lieferdienst von Konzum erreicht Dubrovnik nicht, und die nächste Plodine-Filiale ist in Ston.

Für Fisch, Obst und Gemüse gibt es die städtischen Märkte in Gruž (mit Fischmarkt), in Lapad und auf der Gundulićeva poljana in der Altstadt, mit Fisch in der Peskarija. Alle sind von Montag bis Samstag von 6:00 bis 13:00 Uhr geöffnet. Sonn- und feiertags sind die Geschäfte geschlossen, ausser an den 16 Sonntagen im Jahr, die jeder Händler wählen darf, sowie am Flughafen, in den Häfen, am Busbahnhof, an Tankstellen und in Hotels; Online-Bestellungen sind erlaubt. Die grossen Kostenpunkte sind Wohnen und Parken; eine Monatskarte für den Stadtbus kostet 46,45 €.

Unterwegs

Die Busse betreibt Libertas. Eine Einzelfahrt kostet beim Fahrer 2,50 € und am Kiosk weniger (ein Einstundenfahrschein kostet 1,73 €); ein 24-Stunden-Fahrschein kostet 5,31 €. Monatskarten für Župa und Konavle (einschliesslich Cavtat) kosten 53,09 € und 79,63 €.

Autofahren ist schwieriger. Von April bis Oktober dürfen Autos in eine kontrollierte Zone rund um die Altstadt nur mit vorheriger Genehmigung einfahren. Die teuerste Parkzone kostet von Mai bis Oktober 20 € pro Stunde, gewöhnliche Zonen von März bis November 1,30 € pro Stunde, und die günstige Anwohnerkarte setzt mehr als zwei Jahre gemeldeten Wohnsitz voraus; eine Wohnung mit Parkplatz ist ihren Aufpreis also wert.

Der Flughafen in Čilipi liegt 22,5 km entfernt, 30–35 Minuten mit dem Auto und im Sommer bis zu einer Stunde. Der Shuttlebus von Platanus kostet 10 € (15 € hin und zurück) bis zum Ploče-Tor und nach Gruž, und auch die Libertas-Linien 11, 27 und 38 fahren dorthin.

Über die Pelješac-Brücke, seit 2022 offen, gelangen Sie nach Norden, ohne bei Neum durch Bosnien und Herzegowina zu fahren; die alte Strasse durch Neum überquert zweimal die EU-Aussengrenze, nehmen Sie also Pässe mit. Fähren von Jadrolinija fahren von Gruž zu den Elaphitischen Inseln, und die Fähre nach Bari ist bis zum 21. Oktober 2026 eingestellt.

Steuern in Kürze

• Ansässigkeit. Sie sind steuerlich ansässig, wenn Ihnen in Kroatien in einem oder zwei Kalenderjahren 183 Tage oder länger eine Wohnung zur Verfügung steht, auch wenn Sie sie nicht nutzen, oder wenn Sie sich so lange hier aufhalten. Ansässige werden auf ihr weltweites Einkommen besteuert.
• Einkommensteuer. Als Sitz einer Gespanschaft kann Dubrovnik 15–22 % auf Einkommen bis 60.000 € im Jahr erheben und 25–32 % darüber (20 % und 30 %, wenn die Stadt keine Sätze festlegt). Der persönliche Freibetrag beträgt 600 € im Monat.
• Grundsteuer. 5 € pro m² im Jahr in Dubrovnik (2026), auch auf Ferienvermietungen; ständige Wohnsitze und langfristige Vermietungen sind befreit.
• Mieteinnahmen. Langfristige Mieten werden nach einem pauschalen Abzug von 30 % mit 12 % besteuert (etwa 8,4 % der Miete); auch Nichtresidenten zahlen Steuern auf kroatische Mieteinnahmen, vorbehaltlich der Steuerabkommen. Für Ferienvermietungen gilt die Pauschalsteuer pro Bett.
• Verkauf. Ob ein Gewinn besteuert wird, hängt davon ab, wie lange Ihnen die Immobilie gehörte und wie Sie sie genutzt haben.
• Sonderfälle. Die Aufenthaltserlaubnis für digitale Nomaden klärt Ihre steuerliche Lage nicht. Ein Steuerabkommen zwischen den USA und Kroatien befand sich im Oktober 2026 in der Ratifizierung.

Hierher ziehen

Staatsangehörige der EU und des EWR können drei Monate bleiben und melden danach innerhalb von acht Tagen ihren vorübergehenden Aufenthalt bei der für ihre Adresse zuständigen Polizeistation an. Die Bescheinigung ist kostenlos, eine Aufenthaltskarte kostet 13,27 €, und nach fünf Jahren folgt der Daueraufenthalt.

Alle anderen brauchen eine Erlaubnis zum vorübergehenden Aufenthalt für einen bestimmten Zweck, etwa Arbeit, Familie, Studium oder ortsunabhängiges Arbeiten, die jeweils für bis zu ein Jahr erteilt wird (für digitale Nomaden 18 Monate); Immobilienbesitz zählt nicht als Zweck. Beantragen Sie sie bei einem kroatischen Konsulat oder, wenn Sie kein Visum brauchen, bei der Polizei (dort etwa 88 € Gebühren, einschliesslich der Karte). Melden Sie Ihre Adresse innerhalb von drei Tagen nach der Ankunft bei der Polizei.

Die Aufenthaltserlaubnis für digitale Nomaden, für ortsunabhängig Arbeitende aus Nicht-EU-Ländern mit einem ausländischen Arbeitgeber oder Unternehmen, gilt bis zu 18 Monate und setzt ein Einkommen von 3.622,50 € im Monat (oder 43.470 € Ersparnisse für ein Jahr), eine Krankenversicherung und einen einwandfreien Strafregisterauszug voraus. Sie können sie online beantragen.

In den ersten Wochen:

1. Beantragen Sie Ihre OIB bei der Steuerverwaltung oder bei der Anmeldung über die Polizei.
2. Melden Sie Ihre Adresse bei der Polizei an.
3. Eröffnen Sie ein Bankkonto.
4. Regeln Sie Ihre Krankenversicherung. Die staatliche Versicherung HZZO deckt Menschen, die in Kroatien arbeiten, und Personen mit Daueraufenthalt; andernfalls bringen Sie Ihren Versicherungsschutz aus der EU mit oder schliessen eine private Versicherung ab.

Häufige Fragen

Mieten und Preise sind Angebotspreise aus öffentlichen Berichten und Portalen, geprüft im Oktober 2026. Quellen: nekretnine.hr, average asking prices and rents, City of Dubrovnik; nekretnine.hr, average asking prices and rents, Župa dubrovačka; nekretnine.hr, average asking prices, Konavle; Grad Dubrovnik, Izvješće o tržištu nekretnina 2025 (sales and leases from Tax Administration data); Ministry of Spatial Planning, Construction and State Property and EIZG, Pregled tržišta nekretnina 2024 i 2025; Regent, Where to buy rental property in Croatia 2026 (Dubrovnik long-term rents); investropa, Dubrovnik housing prices by neighbourhood (cross-check only)