Costa del Sol

Dieser Leitfaden behandelt die Costa del Sol von Málaga nach Westen bis Sotogrande bei Gibraltar. Málaga ist eine Stadt zum Leben und Arbeiten, mit Hafen, Universität und dem wichtigsten Flughafen der Region; westlich davon folgt eine fast durchgehende Reihe von Badeorten, Golftälern und geschlossenen Urbanisationen. Rentner, Menschen, die ortsunabhängig arbeiten, Familien und Käufer von Zweitwohnungen kommen aus ganz Europa und darüber hinaus: In der ersten Hälfte 2025 kauften Ausländer 39 % der in der Provinz Málaga verkauften Wohnimmobilien.

Die Kehrseite sind die Kosten und das knappe Angebot. Die Angebotspreise in der Provinz Málaga stiegen in fünf Jahren um etwa 76 %, von 2.454 € auf 4.317 € pro m² (September 2021 bis September 2026), und die Angebotsmieten haben sich fast verdoppelt, von 9,8 € auf 18,8 € pro m² im Monat. Viele Wohnungen werden an Urlauber vermietet, deshalb sind langfristige Mietwohnungen knapp, und westlich von Fuengirola brauchen Sie ein Auto.

Wohngegenden

Die Preise sind durchschnittliche Angebotspreise der Immobilienportale für September 2026.

Mit kleinerem Budget lohnt sich der Blick nach Osten und ins Landesinnere, dann allerdings mit dem Auto: Rincón de la Victoria liegt im Durchschnitt bei etwa 3.600 € pro m² mit Mieten um 14 €; Alhaurín de la Torre bei etwa 2.700 € pro m²; und in Vélez-Málaga, einschliesslich Torre del Mar, liegen die Mieten bei etwa 11 € pro m².

Mieten an der Costa del Sol

Eine langfristige Mietwohnung zu finden ist der schwierigste Teil des Umzugs: Viele Eigentümer vermieten lieber an Urlauber oder für eine Saison, und gute Wohnungen sind schnell weg. Die Zahl der Ferienwohnungen beginnt zu sinken (45.176 in der Provinz Málaga im Mai 2026, 6,6 % weniger als ein Jahr zuvor), doch das Angebot bleibt knapp. Die meisten langfristigen Mietwohnungen sind möbliert.

• Hauptwohnsitz (vivienda habitual). Ist die Wohnung Ihr Hauptwohnsitz, können Sie den Vertrag jährlich bis zu fünf Jahre verlängern (sieben, wenn der Vermieter eine Firma ist), egal was im Vertrag steht, und danach um bis zu drei weitere Jahre, wenn niemand kündigt. Sie können nach sechs Monaten mit einer Frist von 30 Tagen ausziehen.
• Saisonmiete (alquiler de temporada). Für Aufenthalte, die mit Arbeit, Studium oder einem Umzug zusammenhängen, mit einer Kaution von zwei Monatsmieten und ohne Anspruch auf fünf Jahre. Seit dem 8. Oktober 2026 verlangt ein Dekret einen echten, schriftlich festgehaltenen Grund, begrenzt solche Verträge in der Regel auf 12 Monate und verbietet Vermietern, mehr als zwei aneinanderzureihen.
• Kaution und Gebühren. Eine Monatsmiete als Kaution und höchstens zwei weitere Monatsmieten als zusätzliche Sicherheiten. Seit dem 24. Januar 2026 behalten Vermieter in Andalusien die Kaution selbst, statt sie bei der regionalen Behörde zu hinterlegen; lassen Sie sich also eine Quittung geben. Makler- und Vertragsgebühren zahlt laut Gesetz der Vermieter.
• Mieterhöhungen. Bei Verträgen, die seit dem 26. Mai 2023 unterschrieben wurden, dürfen die jährlichen Erhöhungen den offiziellen Index IRAV nicht übersteigen (2,47 % für August 2026). Andalusien hat keine «angespannten Gebiete» ausgewiesen, deshalb gelten die landesweiten Mietobergrenzen nicht.
• Unterlagen. Pass und NIE, Einkommensnachweis (Vertrag, Lohnabrechnungen oder Steuererklärung) und Kontoauszüge.

Kaufen an der Costa del Sol

1. NIE beantragen

   Diese Steuernummer brauchen Sie, um zu unterschreiben und Steuern zu zahlen; beantragen Sie sie bei einem spanischen Konsulat oder bei einer Ausländerbehörde der Polizei.

2. Spanisches Bankkonto eröffnen

   Für den Kaufpreis, die Steuern und die Rechnungen.

3. Unabhängigen Anwalt beauftragen

   Er prüft Grundbuch, Schulden, Genehmigungen und Gemeinschaftsbeiträge und ob Villen auf dem Land mit Genehmigung gebaut wurden.

4. Arras-Vertrag unterschreiben

   Er sieht meist eine Anzahlung von etwa 10 % vor: Treten Sie zurück, verlieren Sie sie; tritt der Verkäufer zurück, zahlt er das Doppelte zurück.

5. Kauf beim Notar abschliessen

   Sie unterschreiben die Kaufurkunde (escritura) und zahlen den Restbetrag.

6. Steuer zahlen und eintragen lassen

   Zahlen Sie die Grunderwerbsteuer innerhalb von zwei Monaten (in Andalusien mit dem Formular 600) und lassen Sie den Kauf dann im Grundbuch eintragen.

Notar- und Grundbuchgebühren liegen zusammen meist deutlich unter 1 % des Preises; probieren Sie den Rechner für Kaufnebenkosten.

Für Ausländer gibt es keine Kaufbeschränkungen. Eine Steuer von bis zu 100 % des Preises für Käufer aus Nicht-EU-Ländern, die nicht in Spanien leben, wurde im Januar 2025 vorgeschlagen und im Mai 2025 als Gesetzentwurf eingebracht, war aber noch nicht verabschiedet, als das Parlament im Oktober 2026 aufgelöst wurde. Das goldene Visum für Immobilieninvestoren wurde am 3. April 2025 abgeschafft.

Banken vergeben Kredite auch an Nichtresidenten, meist für einen kleineren Anteil des Preises als an Einwohner; etwa 60–70 % sind üblich, vergleichen Sie aber Angebote über einen Hypothekenvermittler. Rechnen Sie damit, Lohnabrechnungen oder Steuererklärungen und Kontoauszüge vorzulegen und die Bewertung durch die Bank (tasación) zu bezahlen. Siehe den Hypothekenrechner.

Jährliche Kosten sind die Grundsteuer (IBI), die jede Gemeinde auf Grundlage des Katasterwerts festlegt; die Gemeinschaftsbeiträge, die in Urbanisationen mit Pools und Sicherheitsdienst hoch sein können; in manchen Orten eine Müllgebühr; und für Nichtresidenten die Einkommensteuer, auch wenn die Immobilie nicht vermietet wird. Ihr Anwalt sollte ausserdem die Einschränkungen des Küstengesetzes (Ley de Costas) bei Häusern am Strand prüfen und den eingeschränkten Planungsstatus AFO mancher Villen auf dem Land.

Schulen

Die internationalen Schulen an der Küste unterrichten meist nach dem britischen Lehrplan (IGCSE und A-Levels), und mehrere bieten auch das International Baccalaureate an; andere folgen anderen nationalen Systemen. Schulgeld, Wartelisten und Schultransport sind unterschiedlich; besuchen Sie die Schulen also, fragen Sie nach Inspektion oder Akkreditierung und prüfen Sie, wie die Abschlüsse für den Hochschulzugang anerkannt werden. Beliebte Schulen sind früh voll.

Staatliche Schulen sind kostenlos und unterrichten auf Spanisch, manche mit zweisprachigen Programmen. Die Plätze hängen teilweise vom Wohnort ab, lassen Sie sich also zuerst in den padrón eintragen. Die wichtigste Anmeldephase in Andalusien ist im Frühling für den folgenden September; wenn Sie im Lauf des Schuljahrs ankommen, fragen Sie beim Schulamt der Gemeinde nach.

Supermärkte und tägliche Einkäufe

• Günstig: Lidl und Aldi.
• Mittleres Preisniveau: Mercadona, Carrefour und Covirán, eine Genossenschaft von Nachbarschaftsläden.
• Gehoben: die Supermärkte in den Warenhäusern von El Corte Inglés.

Der Zentralmarkt von Málaga, der Mercado de Atarazanas, verkauft Fisch, Fleisch, Obst und Gemüse, und in den meisten Orten gibt es einen wöchentlichen Strassenmarkt (mercadillo). In den bei Ausländern beliebten Orten gibt es ausserdem Geschäfte mit britischen, nordischen und anderen importierten Lebensmitteln zu höheren Preisen. Grosse Supermärkte sind sonn- und feiertags meist geschlossen, ausser an einer festgelegten Zahl genehmigter Tage und in ausgewiesenen Tourismusgebieten; kleinere Geschäfte haben mehr Freiheit. Die meisten grossen Ketten liefern Online-Bestellungen nach Hause. Der Kostenpunkt, der heraussticht, ist das Wohnen; planen Sie es deshalb zuerst ein.

Unterwegs

Vom Flughafen Málaga (AGP) gibt es Flüge in ganz Europa. Der Vorortzug C1 fährt von Málaga Centro-Alameda über den Flughafen, Torremolinos und Benalmádena nach Fuengirola, und Málaga hat eine Metro. Weiter westlich gibt es keine Bahn; eine Küstenlinie nach Marbella und Estepona ist seit Jahren im Gespräch, kaufen Sie also nicht im Vertrauen darauf. Busse verbinden die Küstenorte und den Flughafen.

Westlich von Fuengirola fahren die meisten Auto. Die gebührenfreie Küstenstrasse A-7 ist zu Stosszeiten langsam; die parallele, mautpflichtige Autobahn AP-7 ist schneller. Im Zentrum von Málaga und in der Altstadt von Marbella ist Parken schwierig, prüfen Sie also, ob zu einer Wohnung ein Garagenplatz gehört. Von Sotogrande und Manilva ist Gibraltar mit dem Auto nicht weit.

Steuern in Kürze

• Steuerliche Ansässigkeit: Verbringen Sie mehr als 183 Tage im Jahr in Spanien oder liegt hier der Mittelpunkt Ihrer wirtschaftlichen Interessen, versteuern Sie Ihr weltweites Einkommen zu progressiven Sätzen.
• Eigentum ohne Vermietung (Nichtresidenten): Steuer auf einen fiktiven Ertrag von 1,1 % oder 2 % des Katasterwerts, zu 19 % für Einwohner der EU, Islands, Norwegens und Liechtensteins und zu 24 % für alle anderen.
• Vermietung (Nichtresidenten): 19 % für Einwohner der EU und des EWR, die Ausgaben abziehen können; 24 % der Bruttomiete für alle anderen, wobei der Nationale Gerichtshof 2025 das pauschale Verbot für sie, Kosten abzuziehen, für rechtswidrig erklärt hat.
• Verkauf (Nichtresidenten): 19 % auf den Gewinn; der Käufer behält 3 % des Preises für das Finanzamt ein. Der Verkäufer zahlt die Gemeindesteuer auf den Wertzuwachs des Bodens (plusvalía municipal).
• Vermögensteuer: Andalusien gewährt eine Ermässigung von 100 %; fragen Sie einen Berater, ob sie auch für Sie als Nichtresident gilt, und nach der landesweiten Solidaritätssteuer auf sehr grosse Vermögen.
• Umzug für die Arbeit: Mit dem «Beckham-Gesetz» können sich berechtigte Neuankömmlinge im Jahr der Ankunft und in den fünf folgenden Jahren nach den Regeln für Nichtresidenten besteuern lassen; Sie beantragen das mit dem Formular 149.

Hierher ziehen

Staatsangehörige der EU, des EWR und der Schweiz können hier frei leben und arbeiten. Wenn Sie länger als drei Monate bleiben, lassen Sie sich bei der Ausländerbehörde oder der Polizei registrieren und erhalten eine Anmeldebescheinigung; dafür weisen Sie eine Anstellung, eine selbstständige Tätigkeit oder genug Geld und einen Krankenversicherungsschutz nach.

Alle anderen, seit dem Brexit auch britische Staatsangehörige, brauchen zuerst ein Visum: das Visum ohne Erwerbstätigkeit (Arbeiten nicht erlaubt; 2026 etwa 2.400 € im Monat an Einkommen oder Ersparnissen für eine Person), das Visum für digitale Nomaden, das sich an ortsunabhängig Arbeitende richtet (etwa 2.450 € im Monat), oder eine Arbeitserlaubnis über einen Arbeitgeber. Danach holen Sie einen Ausländerausweis (TIE) ab. Prüfen Sie die aktuellen Beträge beim Konsulat oder bei einem Anwalt für Migrationsrecht.

Lassen Sie sich in den ersten Wochen im Rathaus in den padrón eintragen, beantragen Sie Ihre NIE, eröffnen Sie ein Bankkonto und besorgen Sie sich eine spanische Telefonnummer. Die Gesundheitsversorgung läuft über die Sozialversicherung, wenn Sie hier arbeiten, über ein S1-Formular, wenn Sie Rentner aus der EU oder dem Vereinigten Königreich sind, oder über eine private Versicherung. Auf einen Termin bei der Ausländerbehörde kann man Wochen warten, buchen Sie also früh.

Häufige Fragen

Mieten und Preise sind Angebotspreise aus öffentlichen Berichten und Portalen, geprüft im Oktober 2026. Quellen: idealista, sale price report, Málaga province by municipality, September 2026; idealista, rental price report, Málaga province by municipality, September 2026; idealista, sale and rent reports, Málaga city districts and Este barrios, September 2026; idealista, sale and rent reports, Marbella zones, September 2026; idealista, sale and rent reports, Mijas, Estepona, Fuengirola, Benalmádena and Torremolinos zones, September 2026; idealista, sale and rent reports, Cádiz province (Sotogrande, San Roque), September 2026