Bei den Steuern geht ein Umzug ins Ausland am teuersten schief, und meist ganz unbemerkt: ein Jahr, in dem Sie von zwei Ländern besteuert werden, Mieteinnahmen, die niemand angegeben hat, ein Verkauf, der Steuern in einem Land auslöst, das Sie längst verlassen zu haben glaubten. Das meiste lässt sich mit einer Beratung vor dem Umzug vermeiden. Dieser Ratgeber erklärt, welche Fragen Sie stellen sollten.
Wann werden Sie steuerlich ansässig?
Jedes Land entscheidet nach eigenen Regeln, wer dort ansässig ist. Die häufigsten Kriterien:
- 183 Tage: mehr als die Hälfte des Jahres im Land verbringen, in einem Kalenderjahr oder in einem beliebigen Zeitraum von 12 Monaten.
- Ihr Zuhause: dort eine ständige Wohnung zur Verfügung haben, auch wenn Sie viel unterwegs sind.
- Ihr Lebensmittelpunkt: wo Ihre Familie, Ihre Arbeit und Ihr wichtigstes Vermögen sind.
Nach den jeweiligen Regeln können Sie in zwei Ländern gleichzeitig ansässig sein. Doppelbesteuerungsabkommen entscheiden dann anhand einer Rangfolge von Kriterien (ständige Wohnstätte, Mittelpunkt der Lebensinteressen, gewöhnlicher Aufenthalt, Staatsangehörigkeit), welches Land Sie vorrangig besteuern darf.
Steuern, die Sie als Eigentümer zahlen
- Beim Kauf: Grunderwerbsteuer oder Mehrwertsteuer und Stempelsteuer. Siehe Was ein Kauf wirklich kostet.
- Jedes Jahr: in den meisten Ländern eine lokale Grundsteuer (keine in Monaco, Zypern und den VAE) und manchmal eine Steuer auf die Immobilie selbst, wenn Sie sie nicht vermieten.
- Wenn Sie vermieten: Einkommensteuer auf die Miete, meist in dem Land, in dem die Immobilie liegt, auch wenn Sie anderswo wohnen. Ihr Heimatland kann sie ebenfalls besteuern und die ausländische Steuer anrechnen.
- Beim Verkauf: Steuer auf den Veräusserungsgewinn im Land der Immobilie, oft mit einem Einbehalt durch den Käufer als Vorauszahlung (3 % des Preises in Spanien, 15 % nach FIRPTA in den USA).
- Vermögenssteuer an einigen Orten: in spanischen Regionen (mit voller Entlastung in Andalusien), in jedem Schweizer Kanton und in Frankreich die IFI auf Immobilienvermögen über 1,3 Millionen €.
- Erbschaft: wird oft von dem Land besteuert, in dem die Immobilie liegt, unabhängig von Ihrem Wohnsitz. Machen Sie ein Testament, das in diesem Land gültig ist.
Land für Land
Öffnen Sie ein Land, um die Regeln zu jährlicher Grundsteuer, zu Mieteinnahmen und Verkäufen von Nichtansässigen, zu Vermögenssteuer, steuerlicher Ansässigkeit und Sonderregelungen zu sehen.
Spanien
- Jährliche Grundsteuer
- IBI, eine jährliche Gemeindesteuer auf den Katasterwert der Immobilie; den Satz legt jede Gemeinde fest.
- Mieteinnahmen (Nichtansässige)
- 24 % der Bruttomiete für Personen mit Wohnsitz ausserhalb der EU; 19 % für Personen mit Wohnsitz in der EU, in Island, Norwegen oder Liechtenstein, die Ausgaben abziehen können.
- Verkauf (Nichtansässige)
- 19 % des Gewinns; der Käufer behält 3 % des Preises ein und zahlt sie als Vorauszahlung an das Finanzamt.
- Vermögenssteuer
- Wird von der Region festgelegt: Andalusien gewährt eine Ermässigung von 100 %, in anderen Regionen gelten andere Regeln. Auf sehr grosse Vermögen kann zusätzlich die landesweite Solidaritätssteuer anfallen; lassen Sie sich beraten.
- Steuerliche Ansässigkeit
- Sie sind steuerlich ansässig, wenn Sie mehr als 183 Tage im Jahr in Spanien verbringen oder Ihre wichtigsten wirtschaftlichen Interessen hier liegen; Ansässige zahlen Einkommensteuer auf ihr weltweites Einkommen.
- Sonderregelungen für Zuzügler
- Die Sonderregelung für Menschen, die zum Arbeiten nach Spanien ziehen (das «Beckham-Gesetz»), erlaubt es berechtigten Neuankömmlingen, sich im Jahr der Ankunft und in den fünf folgenden Jahren nach den Regeln für Nichtansässige besteuern zu lassen; Sie beantragen das mit dem Formular 149. Fragen Sie einen Steuerberater, ob Sie die Voraussetzungen erfüllen.
Portugal
- Jährliche Grundsteuer
- IMI von 0,3–0,45 % im Jahr auf den Steuerwert (VPT) städtischer Immobilien, festgelegt von jeder Gemeinde; der VPT liegt meist unter dem Marktwert.
- Mieteinnahmen (Nichtansässige)
- Mieten aus Wohnraum werden pauschal mit 25 % besteuert (28 % bei anderen Vermietungen), mit niedrigeren Sätzen für lange Mietverträge, und begünstigte Wohnungsmietverträge bis 2.300 € im Monat werden bis Ende 2029 mit 10 % besteuert. Ansässige der EU und des EWR können stattdessen die progressiven Sätze wählen; fragen Sie einen Steuerberater, was für Sie gilt.
- Verkauf (Nichtansässige)
- Die Hälfte des Gewinns aus portugiesischen Immobilien wird zu den progressiven Sätzen besteuert (12,5–48 % im Jahr 2026), wobei sich der Satz nach Ihrem weltweiten Einkommen richtet.
- Vermögenssteuer
- Keine allgemeine Vermögenssteuer. Die AIMI fällt an, wenn die portugiesischen Wohnimmobilien und das Bauland einer Person zusammen einen Steuerwert von über 600.000 € haben: 0,7 % auf den Wert über diesem Freibetrag, mit Grenzsteuersätzen von 1 % und 1,5 % auf die grössten Bestände.
- Steuerliche Ansässigkeit
- Sie sind steuerlich ansässig, wenn Sie innerhalb eines beliebigen Zeitraums von 12 Monaten mehr als 183 Tage in Portugal verbringen oder hier eine Wohnung haben, die Sie als gewöhnlichen Wohnsitz behalten wollen. Ansässige werden auf ihr weltweites Einkommen zu progressiven Sätzen von 12,5–48 % besteuert.
- Sonderregelungen für Zuzügler
- Die alte Regelung für nicht gewöhnlich Ansässige (NHR) steht Neuankömmlingen nicht mehr offen. Ihre Nachfolgerin, IFICI, besteuert Einkünfte aus Anstellung und selbstständiger Tätigkeit in begünstigten Funktionen in Forschung und Innovation mit 20 % für Personen, die in den fünf Jahren davor nicht ansässig waren, wobei die meisten ausländischen Einkünfte steuerfrei sind. IRS Jovem gewährt Ansässigen bis 35 Jahre bis zu zehn Jahre lang eine teilweise Befreiung von der Einkommensteuer.
Frankreich
- Jährliche Grundsteuer
- Eigentümer zahlen jedes Jahr die taxe foncière, die lokal nach dem Katastermietwert der Immobilie festgesetzt wird und die schuldet, wem die Immobilie am 1. Januar gehört. Für eine Zweitwohnung fällt zusätzlich die taxe d'habitation an, und Gemeinden in Gebieten mit hoher Nachfrage können einen Zuschlag erheben.
- Mieteinnahmen (Nichtansässige)
- Mieteinnahmen aus Frankreich werden in Frankreich zu einem Mindestsatz von 20 % besteuert (30 % auf Nettoeinkünfte über 29.579 € für 2025), dazu kommen 17,2 % Sozialabgaben oder 7,5 %, wenn Sie über ein Sozialversicherungssystem der EU, des EWR, der Schweiz oder des Vereinigten Königreichs versichert sind.
- Verkauf (Nichtansässige)
- Gewinne werden mit 19 % plus Sozialabgaben besteuert (17,2 % oder 7,5 % für Personen in einem Sozialversicherungssystem der EU, des EWR, der Schweiz oder des Vereinigten Königreichs), mit einem Abschlag nach Haltedauer, der bei der Einkommensteuer nach 22 Jahren und bei den Sozialabgaben nach 30 Jahren zur vollen Befreiung führt. Auf Gewinne über 50.000 € fällt ein Zuschlag von 2–6 % an.
- Vermögenssteuer
- Die IFI fällt an, wenn Ihr französisches Netto-Immobilienvermögen am 1. Januar 1,3 Millionen € übersteigt, zu Sätzen von 0,5 % bis 1,5 %. Nichtansässige werden nur auf Immobilien in Frankreich besteuert.
- Steuerliche Ansässigkeit
- Sie sind in Frankreich steuerlich ansässig, wenn Ihr Zuhause oder Ihr hauptsächlicher Aufenthaltsort in Frankreich liegt, Sie dort hauptsächlich arbeiten oder dort der Mittelpunkt Ihrer wirtschaftlichen Interessen liegt. Beanspruchen zwei Länder Sie als ansässig, entscheiden die Steuerabkommen.
- Sonderregelungen für Zuzügler
- Wer aus dem Ausland angeworben wird und in den fünf Jahren davor nicht in Frankreich steuerlich ansässig war, kann die Regelung für Zuzügler nutzen: Die Umzugsprämie (oder pauschal 30 % des Lohns) ist bis zu acht Jahre lang steuerfrei, begrenzt auf 50 % des Lohns, und die Hälfte bestimmter ausländischer Kapitalerträge ist befreit.
Italien
- Jährliche Grundsteuer
- Auf Zweitwohnungen fällt die IMU an, mit einem Grundsatz von 0,86 % des Katasterwerts (rendita × 1,05 × 160), den jede Gemeinde (comune) erhöhen oder senken kann, meist bis 1,06 %. Ein Hauptwohnsitz ist befreit, ausser er fällt in eine Luxuskategorie, und zusätzlich wird die Abfallsteuer TARI erhoben.
- Mieteinnahmen (Nichtansässige)
- Mieteinnahmen aus Italien werden in Italien besteuert, egal wo Sie leben: zu den IRPEF-Sätzen von 23 %, 33 % und 43 % (2026) oder mit der cedolare secca pauschal zu 21 % (10 % bei Verträgen mit vereinbarter Miete in Gebieten mit hoher Nachfrage).
- Verkauf (Nichtansässige)
- Der Gewinn aus einer Wohnung, die innerhalb von fünf Jahren nach dem Kauf verkauft wird, ist steuerpflichtig, entweder zu den Einkommensteuersätzen oder mit einer Ersatzsteuer von 26 %, die über den Notar gezahlt wird. Nach fünf Jahren, oder wenn die Wohnung während des grössten Teils Ihrer Besitzzeit Ihr Hauptwohnsitz war, fällt keine Steuer an.
- Vermögenssteuer
- Auf italienische Immobilien gibt es keine Vermögenssteuer. Die IVIE (1,06 %) gilt nur für Immobilien im Ausland, die in Italien Ansässigen gehören.
- Steuerliche Ansässigkeit
- Sie sind in Italien steuerlich ansässig, wenn Sie für mehr als 183 Tage im Jahr im Einwohnerregister (anagrafe) eingetragen sind, Ihren Wohnsitz oder Ihr Domizil (Ihre wichtigsten persönlichen und familiären Bindungen) in Italien haben oder sich physisch dort aufhalten.
- Sonderregelungen für Zuzügler
- Wer seinen steuerlichen Wohnsitz ab dem 1. Januar 2026 nach Italien verlegt, kann auf alle ausländischen Einkünfte pauschal 300.000 € im Jahr zahlen, plus 50.000 € pro Familienmitglied (wer früher zugezogen ist, zahlt 100.000 € oder 200.000 €). Rentner, die in kleine Orte im Süden ziehen, können zehn Jahre lang 7 % auf ausländische Einkünfte zahlen, und berechtigte zuziehende Arbeitnehmer erhalten eine teilweise Befreiung von der Einkommensteuer.
Schweiz
- Jährliche Grundsteuer
- Eine landesweite Grundsteuer gibt es nicht; manche Kantone erheben eine jährliche Liegenschaftssteuer, etwa Genf mit 1 ‰ des Steuerwerts der Immobilie.
- Mieteinnahmen (Nichtansässige)
- Mieteinnahmen aus Schweizer Immobilien werden in dem Kanton besteuert, in dem die Immobilie liegt, auch bei Nichtansässigen, und zwar zu den ordentlichen progressiven Sätzen.
- Verkauf (Nichtansässige)
- Die Kantone besteuern den Gewinn beim Verkauf einer Immobilie zu Sätzen, die mit der Besitzdauer sinken; in Genf von 50 % innerhalb von zwei Jahren bis 2 % nach 25 Jahren.
- Vermögenssteuer
- Jeder Kanton erhebt eine jährliche Vermögenssteuer auf das Reinvermögen; Schweizer Immobilien zählen zu ihrem Steuerwert abzüglich Schulden, auch bei Nichtansässigen.
- Steuerliche Ansässigkeit
- Sobald Sie sich in der Schweiz niederlassen, werden Sie als ansässige Person besteuert. Ausländische Angestellte ohne C-Bewilligung werden an der Quelle besteuert und müssen eine vollständige Steuererklärung einreichen, wenn sie CHF 120.000 oder mehr brutto im Jahr verdienen.
- Sonderregelungen für Zuzügler
- Die Pauschalbesteuerung steht Ausländern offen, die in der Schweiz nicht erwerbstätig sind, mit einer minimalen Bemessungsgrundlage beim Bund von CHF 434.700 (2025). Genf (mindestens CHF 425.194), die Waadt, Zug, Bern und das Tessin bieten sie an; Zürich und Basel-Stadt nicht.
Monaco
- Jährliche Grundsteuer
- Keine: Monaco erhebt weder Grundsteuer (taxe foncière) noch Wohnsteuer (taxe d'habitation). Eigentümer zahlen Nebenkosten für das Gebäude.
- Mieteinnahmen (Nichtansässige)
- Monaco hat keine Einkommensteuer für natürliche Personen, deshalb zahlen Privatpersonen in Monaco keine Steuer auf Mieten; der Mieter zahlt die Gebühr von 1 % auf den Mietvertrag. Ihr Wohnsitzland kann die Einnahmen besteuern.
- Verkauf (Nichtansässige)
- In Monaco keine Steuer auf Gewinne aus Immobilien, die Privatpersonen verkaufen; Ihr Wohnsitzland kann den Gewinn besteuern.
- Vermögenssteuer
- In Monaco keine. Französische Staatsangehörige, die nach Monaco gezogen sind, schulden unter Umständen weiterhin die französische Immobilienvermögenssteuer (IFI).
- Steuerliche Ansässigkeit
- Monaco erhebt von Personen, die sich dort niedergelassen haben, keine Einkommensteuer, doch französische Staatsangehörige werden nach dem Abkommen von 1963 von Frankreich besteuert und US-Bürger von den USA. Eine monegassische Ansässigkeitsbescheinigung setzt eine Aufenthaltskarte voraus und dazu mehr als 183 Tage im Jahr in Monaco oder den Mittelpunkt Ihrer Tätigkeiten dort.
- Sonderregelungen für Zuzügler
- Sonderregelungen für Zuzügler gibt es nicht, weil es keine Einkommensteuer für natürliche Personen gibt. Monaco steht seit Juni 2024 auf der Liste der FATF der Länder unter verstärkter Beobachtung und war im Juni 2026 noch immer aufgeführt; rechnen Sie also mit gründlichen Prüfungen der Herkunft Ihrer Mittel.
Kroatien
- Jährliche Grundsteuer
- Seit dem 1. Januar 2025 erheben die Städte eine Grundsteuer von 0,60–8,00 € pro m² Nutzfläche im Jahr, die die Steuer auf Ferienhäuser ersetzt hat. Dubrovnik verlangt 5 € pro m² (2026). Wohnungen, die als ständiger Wohnsitz genutzt oder mindestens 10 Monate im Jahr jemandem als ständiger Wohnsitz vermietet werden, sind befreit; Ferienvermietungen nicht.
- Mieteinnahmen (Nichtansässige)
- Nichtansässige zahlen Einkommensteuer auf Mieteinnahmen aus kroatischen Immobilien, vorbehaltlich eines Steuerabkommens. Langfristige Mieten werden nach einem pauschalen Kostenabzug von 30 % mit 12 % besteuert, also mit etwa 8,4 % der Bruttomiete, und der Vermieter meldet sich innerhalb von acht Tagen bei der Steuerverwaltung an. Private Ferienvermietungen zahlen eine Pauschalsteuer pro Bett, die jede Stadt innerhalb landesweiter Spannen festlegt (100–300 € im Jahr in der höchsten Stufe).
- Verkauf (Nichtansässige)
- Ob ein Gewinn aus dem Verkauf einer Wohnung besteuert wird, hängt davon ab, wie lange sie Ihnen gehörte und wie sie genutzt wurde. Fragen Sie vor dem Verkauf einen kroatischen Steuerberater.
- Vermögenssteuer
- Keine eigene jährliche Vermögenssteuer. Wohnimmobilien werden über die lokale Grundsteuer besteuert.
- Steuerliche Ansässigkeit
- Sie sind steuerlich ansässig, wenn Sie in Kroatien in einem oder zwei Kalenderjahren mindestens 183 Tage lang eine Wohnung besitzen oder zur Verfügung haben, auch wenn Sie nicht darin wohnen, oder wenn Sie sich mindestens 183 Tage hier aufhalten. Ansässige werden auf ihr weltweites Einkommen besteuert, Nichtansässige nur auf ihr kroatisches Einkommen.
- Sonderregelungen für Zuzügler
- Ortsunabhängig Arbeitende aus Nicht-EU-Ländern können eine Aufenthaltserlaubnis für digitale Nomaden für bis zu 18 Monate erhalten, mit einem Einkommen von mindestens 3.622,50 € im Monat oder 43.470 € Ersparnissen für 12 Monate; die Erlaubnis klärt Ihre steuerliche Lage nicht, fragen Sie also einen Berater. Die Steuerreform von 2025 hat ausserdem eine Befreiung von der Einkommensteuer auf Löhne für zurückkehrende kroatische Auswanderer und ihre Nachkommen eingeführt, die bestimmte Wohnsitzbedingungen erfüllen; prüfen Sie Ihre Berechtigung bei der Steuerverwaltung.
Griechenland
- Jährliche Grundsteuer
- Die ENFIA wird jedes Jahr auf Immobilien erhoben, die Sie am 1. Januar besitzen, und für jede Immobilie nach Lage, Grösse, Alter und Nutzung berechnet, mit einem Zuschlag, wenn Ihre griechischen Immobilien insgesamt mehr als 500.000 € wert sind; versicherte Wohnungen erhalten einen Rabatt von 10–20 %. Eine neue lokale Entwicklungsabgabe von 0,30–0,70 Promille des Werts wird ab 2027 über die Energierechnungen erhoben.
- Mieteinnahmen (Nichtansässige)
- Mieteinnahmen aus Griechenland werden in Griechenland nach einem Abzug von 5 % für Ausgaben besteuert: mit 15 % bis 12.000 €, 25 % bis 24.000 €, 35 % bis 36.000 € und 45 % darüber (Tarif 2026).
- Verkauf (Nichtansässige)
- Die Steuer von 15 % auf Gewinne aus Immobilienverkäufen ist bis zum 31. Dezember 2026 ausgesetzt; bei Verkäufen, die dieses Jahr abgeschlossen werden, wird der Gewinn also in der Regel nicht besteuert.
- Vermögenssteuer
- Eine eigene Vermögenssteuer gibt es nicht; der ENFIA-Zuschlag auf Immobilienbesitz über 500.000 € kommt ihr am nächsten.
- Steuerliche Ansässigkeit
- Sie sind in Griechenland steuerlich ansässig, wenn Ihre ständige Wohnung oder Hauptwohnung, Ihr gewöhnlicher Aufenthalt oder der Mittelpunkt Ihrer Lebensinteressen in Griechenland liegt oder wenn Sie innerhalb eines beliebigen Zeitraums von 12 Monaten mehr als 183 Tage dort verbringen (Aufenthalte nur für Urlaub oder ärztliche Behandlung zählen nicht).
- Sonderregelungen für Zuzügler
- Neue Einwohner können bis zu 15 Jahre lang pauschal 100.000 € im Jahr auf alle ausländischen Einkünfte zahlen (plus 20.000 € pro Familienmitglied), wenn sie mindestens 500.000 € in Griechenland investieren. Ausländische Rentner können 15 Jahre lang 7 % auf ausländische Einkünfte zahlen, und wer zum Arbeiten nach Griechenland zieht, kann sieben Jahre lang die Hälfte seines griechischen Einkommens aus Anstellung oder selbstständiger Tätigkeit steuerfrei stellen lassen.
Zypern
- Jährliche Grundsteuer
- Es gibt keine jährliche Grundsteuer: Die Steuer auf unbewegliches Vermögen wurde zum 1. Januar 2017 abgeschafft. Eigentümer zahlen weiterhin lokale Abgaben wie Müll- und Abwassergebühren, die je nach Gegend unterschiedlich sind.
- Mieteinnahmen (Nichtansässige)
- Mieteinnahmen aus Zypern werden in Zypern nach einem Abzug von 20 % zu den normalen Einkommensteuersätzen (0–35 %) besteuert, dazu kommt ein Beitrag von 2,65 % für das nationale Gesundheitssystem (GeSY) auf die Bruttomiete. Der Verteidigungsbeitrag auf Mieten ist nach 2025 weggefallen.
- Verkauf (Nichtansässige)
- Gewinne aus Immobilien in Zypern werden mit 20 % besteuert. Ab 2026 hat jede Person einen lebenslangen Freibetrag von bis zu 30.000 € oder bis zu 150.000 € beim Verkauf eines Hauptwohnsitzes, innerhalb einer Gesamtobergrenze.
- Vermögenssteuer
- In Zypern gibt es keine Vermögenssteuer.
- Steuerliche Ansässigkeit
- Sie sind in Zypern steuerlich ansässig, wenn Sie mehr als 183 Tage im Jahr dort verbringen, oder mindestens 60 Tage, wenn Sie zusätzlich in Zypern arbeiten oder ein Unternehmen führen, dort eine Wohnung haben und in keinem anderen einzelnen Land mehr als 183 Tage verbringen.
- Sonderregelungen für Zuzügler
- Ansässige ohne zyprisches Domizil («Non-Doms») zahlen keinen besonderen Verteidigungsbeitrag, sodass ihre Dividenden und die meisten Zinsen in Zypern steuerfrei sind. Wer in Zypern eine erste Stelle mit einem Lohn von über 55.000 € im Jahr antritt, kann für dieses Einkommen eine Befreiung von 50 % beantragen; für andere gibt es kleinere Befreiungen.
Vereinigtes Königreich
- Jährliche Grundsteuer
- Die Gemeindesteuer (Council Tax) zahlt, wer in der Wohnung lebt (bei Vermietung der Mieter); sie hängt von der Wertklasse (Band) der Immobilie und von der Gemeinde ab, und die durchschnittliche Rechnung für Band D in England beträgt 2.392 £ für 2026–27. Gemeinden können den Betrag für möblierte Zweitwohnungen verdoppeln, und ab April 2028 ist ein High Value Council Tax Surcharge von 2.500–7.500 £ im Jahr auf Immobilien im Wert von 2 Millionen £ oder mehr geplant, den die Eigentümer zahlen.
- Mieteinnahmen (Nichtansässige)
- Mietgewinne im Vereinigten Königreich werden mit 20 %, 40 % oder 45 % besteuert, ab dem 6. April 2027 mit 22 %, 42 % und 47 %. Nach dem Non-Resident Landlord Scheme zieht Ihr Makler oder Mieter Steuer zum Basissatz ab, sofern HMRC nicht genehmigt, dass Sie die Miete brutto erhalten, und Sie reichen eine Steuererklärung (Self Assessment) ein.
- Verkauf (Nichtansässige)
- Nichtansässige zahlen auf Wohnimmobilien im Vereinigten Königreich Steuer auf Veräusserungsgewinne von 18 % oder 24 % und müssen den Verkauf, auch wenn keine Steuer anfällt, innerhalb von 60 Tagen nach dem Eigentumsübergang melden und die Steuer zahlen.
- Vermögenssteuer
- Keine Vermögenssteuer. Auf Immobilien im Vereinigten Königreich fällt unabhängig von Ihrem Wohnsitz Erbschaftssteuer an, oberhalb eines Freibetrags (nil-rate band) von 325.000 £.
- Steuerliche Ansässigkeit
- Die Ansässigkeit wird für jedes Steuerjahr (6. April bis 5. April) nach dem Statutory Residence Test bestimmt: Mit 183 Tagen im Vereinigten Königreich sind Sie ansässig, und auch weniger Tage können genügen, wenn Sie im Vereinigten Königreich eine Wohnung, Arbeit oder familiäre Bindungen haben. Ansässige werden auf ihr weltweites Einkommen besteuert.
- Sonderregelungen für Zuzügler
- Die Besteuerung von Non-Doms nach dem Überweisungsprinzip (remittance basis) endete am 6. April 2025. Wer nach mindestens 10 aufeinanderfolgenden Steuerjahren ohne Ansässigkeit zuzieht, kann die vierjährige Regelung für ausländische Einkünfte und Gewinne (FIG) beantragen, die ausländische Einkünfte und Gewinne, für die die Befreiung beantragt wird, bis zu vier Jahre lang steuerfrei stellt, und die Erbschaftssteuer auf weltweites Vermögen hängt inzwischen von langfristiger Ansässigkeit ab (10 der letzten 20 Steuerjahre).
Vereinigte Arabische Emirate
- Jährliche Grundsteuer
- Keine jährliche Grundsteuer. Bewohner zahlen eine Wohngebühr der Dubai Municipality über die monatliche DEWA-Rechnung für Strom und Wasser (für Mieter meist mit 5 % der Jahresmiete angegeben), und Eigentümer zahlen jährliche Servicegebühren für das Gebäude, die das Dubai Land Department in seinem Servicegebührenindex veröffentlicht.
- Mieteinnahmen (Nichtansässige)
- Keine Einkommensteuer auf Mieten für Privatpersonen, die auf eigenen Namen besitzen; Körperschaftsteuer gilt nur für Personen mit einem lizenzierten Gewerbe und für Unternehmen (9 % auf Gewinne über 375.000 AED).
- Verkauf (Nichtansässige)
- Keine Steuer auf Veräusserungsgewinne für Privatpersonen.
- Vermögenssteuer
- Keine Vermögenssteuer und keine Einkommensteuer für natürliche Personen; fragen Sie einen Anwalt in den VAE nach einem Testament, denn sonst können die Erbregeln bestimmen, wer Immobilien hier erbt.
- Steuerliche Ansässigkeit
- Da es keine Einkommensteuer für natürliche Personen gibt, ist die steuerliche Ansässigkeit in den VAE vor allem dann wichtig, wenn Sie Ihrem Heimatland eine Bescheinigung über die steuerliche Ansässigkeit vorlegen müssen. Ob Ihre Steuerpflicht zu Hause endet, hängt von den Regeln dieses Landes ab; fragen Sie also vor dem Umzug einen Steuerberater.
- Sonderregelungen für Zuzügler
- Die VAE besteuern weder das Einkommen von Privatpersonen noch Mieteinnahmen oder Veräusserungsgewinne, und die Mehrwertsteuer beträgt 5 %. Ihr Heimatland kann Sie weiter besteuern, solange Sie dort ansässig bleiben, und die USA besteuern ihre Bürger, wo immer sie leben.
Vereinigte Staaten
- Jährliche Grundsteuer
- Die Grundsteuer in Miami-Dade beträgt etwa 1,5–2 % des steuerpflichtigen Werts im Jahr: 2025 lagen die Sätze je nach Stadt zwischen 14,9 und 24,3 Promille (City of Miami 20,0, Miami Beach 18,8). Die Homestead Exemption (etwa 50.000 $) und die Obergrenze von 3 % für jährliche Erhöhungen der Bewertung gelten nur für den ständigen Wohnsitz von US-Bürgern oder Personen mit Daueraufenthalt; für andere Immobilien gilt bei den nicht schulbezogenen Steuern eine Obergrenze von 10 % für Erhöhungen. Amendment 3, über das im November 2026 abgestimmt wird, würde diese Obergrenze ab 2027 auf 5 % senken, wenn die Wähler zustimmen.
- Mieteinnahmen (Nichtansässige)
- Die USA besteuern Mieten mit 30 % des Bruttobetrags, einbehalten von Ihrem Makler oder Mieter, ausser Sie wählen die Besteuerung des Nettogewinns, indem Sie das Formular W-8ECI abgeben und jedes Jahr das Formular 1040-NR einreichen. Florida erhebt keine Einkommensteuer auf Ebene des Bundesstaats.
- Verkauf (Nichtansässige)
- Gewinne werden in den USA besteuert. Verkauft eine ausländische Person, muss der Käufer nach FIRPTA 15 % des Preises einbehalten (10 %, wenn der Käufer selbst dort wohnen wird und der Preis bis zu 1 Million $ beträgt, und nichts bis 300.000 $); der Betrag wird auf die Steuer angerechnet, die laut Ihrer US-Steuererklärung fällig ist.
- Vermögenssteuer
- Keine Vermögenssteuer, doch die US-Nachlasssteuer (Estate Tax) kann anfallen, wenn die US-Vermögenswerte einer nichtansässigen Person, etwa eine Wohnung, mehr als 60.000 $ wert sind; lassen Sie sich also beraten, wie Sie die Immobilie halten.
- Steuerliche Ansässigkeit
- Personen ohne US-Staatsbürgerschaft werden mit einer Green Card oder nach dem Substantial Presence Test in den USA steuerlich ansässig: mindestens 31 Tage im laufenden Jahr und 183 Tage über drei Jahre, wobei alle Tage des laufenden Jahres zählen, ein Drittel der Tage des Vorjahres und ein Sechstel der Tage des Jahres davor. In den USA Ansässige und US-Bürger werden auf ihr weltweites Einkommen besteuert.
- Sonderregelungen für Zuzügler
- Eine Sonderregelung für Neuankömmlinge gibt es nicht, und die USA besteuern ihre Bürger und Inhaber einer Green Card auf ihr weltweites Einkommen, wo immer sie leben. Florida erhebt keine Einkommensteuer auf Ebene des Bundesstaats, die Bundessteuer gilt aber trotzdem.
Türkei
- Jährliche Grundsteuer
- Eigentümer zahlen jedes Jahr eine Grundsteuer (emlak vergisi) von 0,1–0,6 % des Steuerwerts der Gemeinde, je nach Art und Lage der Immobilie; für wertvollere Wohnungen kann ausserdem die Steuer auf wertvolle Wohnimmobilien (değerli konut vergisi) anfallen. Prüfen Sie den aktuellen Satz für Ihre Wohnung bei der Gemeinde.
- Mieteinnahmen (Nichtansässige)
- Mieten aus türkischen Immobilien werden als Einkommen zu progressiven Sätzen von 15–40 % besteuert und müssen in einer jährlichen Steuererklärung angegeben werden, auch von Nichtansässigen.
- Verkauf (Nichtansässige)
- Der Gewinn aus einer Wohnung, die innerhalb von fünf Jahren nach dem Kauf verkauft wird, wird mit einem Inflationsausgleich als Einkommen besteuert; Verkäufe nach fünf Jahren waren bisher steuerfrei, fragen Sie also einen Steuerberater, ob neuere Änderungen für Ihr Kaufdatum gelten.
- Vermögenssteuer
- Keine Vermögenssteuer; auf türkische Immobilien kann eine Erbschafts- und Schenkungssteuer von 1–30 % anfallen.
- Steuerliche Ansässigkeit
- Sie sind in der Türkei steuerlich ansässig, wenn Ihr rechtlicher Wohnsitz in der Türkei liegt oder Sie sich in einem Kalenderjahr mehr als sechs Monate ununterbrochen dort aufhalten (kurze Auslandsreisen unterbrechen den Aufenthalt nicht). Ansässige werden auf ihr weltweites Einkommen besteuert.
- Sonderregelungen für Zuzügler
- Ansässige zahlen progressive Einkommensteuer auf ihr weltweites Einkommen, und es gibt keine Pauschalregelung für Neuankömmlinge; prüfen Sie die Entlastung nach Doppelbesteuerungsabkommen mit einem türkischen Steuerberater.
Sonderregelungen für Zuzügler
Mehrere Länder bieten Menschen, die zuziehen, für eine gewisse Zeit niedrigere Steuern:
- Spanien: Die Regelung für zuziehende Arbeitnehmer («Beckham-Gesetz») besteuert berechtigte Zuzügler im Jahr der Ankunft und in den fünf Folgejahren nach den Regeln für Nichtansässige.
- Portugal: Die alte NHR-Regelung steht Neuzuzügern nicht mehr offen; ihre Nachfolgerin (IFICI) gilt für berechtigte Tätigkeiten in Forschung und Innovation, mit einem Steuersatz von 20 % für zehn Jahre.
- Italien: Neue Einwohner können ab 2026 auf ausländische Einkünfte pauschal 300.000 € pro Jahr zahlen; zuziehende Arbeitnehmer erhalten eine teilweise Steuerbefreiung.
- Griechenland: pauschal 100.000 € pro Jahr auf ausländische Einkünfte für neue Einwohner, die 500.000 € investieren, und 7 % für ausländische Rentner.
- Schweiz: Pauschalbesteuerung für Ausländer, die in der Schweiz nicht erwerbstätig sind, in Kantonen wie Genf und Waadt (nicht in Zürich).
- Vereinigtes Königreich: Die Non-Dom-Regelung endete im April 2025 und wurde für Neuzuzüger durch eine vierjährige Steuerbefreiung auf ausländische Einkünfte und Gewinne ersetzt.
- Monaco und die VAE: keine Einkommensteuer für natürliche Personen mit Wohnsitz im Land (französische Staatsangehörige in Monaco sind eine Ausnahme).
Jede Regelung hat Bedingungen, Fristen für die Anmeldung und Nachteile. Fragen Sie vor Ihrer Ankunft einen Berater: Manche Regelungen müssen im ersten Jahr beantragt werden.
Fragen an Ihren Berater
Vor dem Umzug
Häufige Fragen
Bin ich auf der sicheren Seite, wenn ich weniger als 183 Tage irgendwo verbringe?
Nicht unbedingt. Wenn Ihr Zuhause, Ihre Familie oder Ihr Hauptgeschäft dort ist, können Sie auch mit weniger Tagen ansässig werden.
Zahle ich nach dem Umzug Steuern auf Mieteinnahmen aus meinem Heimatland?
Meist in dem Land, in dem die Immobilie liegt, und möglicherweise auch in Ihrem neuen Land, unter Anrechnung der bereits gezahlten Steuer. Das entscheidet das Abkommen.
Ist es besser, über eine Gesellschaft zu kaufen?
Manchmal, oft aber nicht. Gesellschaften verursachen zusätzliche Kosten, in manchen Ländern höhere Steuern beim Kauf (zum Beispiel in Monaco) und Meldepflichten. Lassen Sie sich für Ihre Situation beraten.
Dieser Ratgeber enthält allgemeine Informationen, keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Regeln ändern sich; prüfen Sie die Einzelheiten mit einer Fachperson vor Ort, bevor Sie etwas unterschreiben oder bezahlen.