Il diritto di vivere in un posto è separato dal diritto di possedervi una casa. Puoi comprare un appartamento a Lisbona o a Marbella senza mai avere il permesso di restare più di 90 giorni su 180. Prima sistema la residenza, poi la casa.
Due punti di partenza molto diversi
Se sei cittadino dell'UE, del SEE o svizzero e ti sposti all'interno di quest'area, non ti serve un visto. Puoi vivere e lavorare in un altro paese membro, e dopo tre mesi ti registri come residente, di solito in comune o presso la polizia. Devi dimostrare che lavori, che studi o che hai un reddito sufficiente e un'assicurazione sanitaria. La Svizzera rilascia permessi (L o B) ai cittadini UE/AELS secondo lo stesso principio.
Tutti gli altri (compresi i cittadini britannici dopo la Brexit) hanno bisogno di un visto o di un permesso prima di trasferirsi, per uno scopo preciso: lavoro, studio, famiglia, reddito passivo, lavoro da remoto o investimento. Di solito presenti la domanda al consolato del paese in cui risiedi, poi ritiri la carta di soggiorno dopo l'arrivo.
I principali percorsi per i cittadini extra-UE
- Lavoro. Un datore di lavoro sponsorizza il permesso. La Svizzera limita i permessi per i cittadini extra-UE con contingenti annuali.
- Reddito passivo. Per chi non lavorerà sul posto: il visto di residenza non lucrativa spagnolo, il D7 portoghese, il visto per residenza elettiva italiano, il visto francese di lungo soggiorno come visitatore. Ognuno chiede la prova di un reddito stabile e di un'assicurazione sanitaria.
- Lavoro da remoto (nomadi digitali). Spagna, Portogallo (D8), Italia, Grecia e Croazia hanno tutti percorsi per chi lavora da remoto per datori di lavoro o clienti all'estero, con un reddito minimo richiesto.
- Investimento. Un elenco sempre più corto, e nella maggior parte d'Europa non più tramite immobili.
- Famiglia. Ricongiungimento con un coniuge o partner che è cittadino o residente regolare.
Le soglie di reddito cambiano ogni anno, spesso legate al salario minimo locale. Verifica la cifra aggiornata con il consolato prima di presentare la domanda.
Comprare un immobile dà diritto alla residenza?
Quasi ovunque, non più.
- La Spagna ha chiuso il suo golden visa immobiliare il 3 aprile 2025.
- Il Portogallo ha smesso di considerare gli immobili per il suo golden visa nell'ottobre 2023.
- La Grecia offre ancora un permesso di soggiorno a chi compra casa: da settembre 2024, almeno 800.000 € nelle zone più richieste e 400.000 € altrove, per un'unica abitazione di almeno 120 m² che non può essere affittata a breve termine.
- Emirati Arabi Uniti (Dubai): una casa del valore di almeno 2 milioni di AED ti permette di chiedere un golden visa di 10 anni.
- Turchia: un immobile di almeno 400.000 dollari USA, mantenuto per tre anni, può portare alla cittadinanza; valori più bassi possono sostenere un permesso di soggiorno di breve durata.
- Cipro: residenza permanente per gli acquirenti extra-UE che investono almeno 300.000 € più IVA, a determinate condizioni.
- Monaco: ti serve una carta di residenza, che si basa su un alloggio adeguato, sulla prova dei mezzi e su una fedina penale pulita. Comprare o affittare la casa fa parte della domanda, non è una scorciatoia.
Paese per paese
Spagna
- Acquirenti stranieri
- Nessuna restrizione per gli stranieri che comprano; ti serve il numero fiscale NIE. Un'imposta fino al 100 % per gli acquirenti extra-UE non residenti, proposta nel 2025, non è diventata legge. Il golden visa per chi investe in immobili è stato chiuso il 3 aprile 2025.
- Residenza
- I cittadini UE, SEE e svizzeri che restano più di tre mesi si registrano per ottenere il certificato di registrazione. Gli altri hanno prima bisogno di un visto, come il visto di residenza non lucrativa (circa 2.400 € al mese per una persona nel 2026), il percorso per nomadi digitali (circa 2.450 € al mese) o un permesso di lavoro, e poi della carta TIE.
- Residenza fiscale
- Sei residente fiscale se passi più di 183 giorni l'anno in Spagna o se qui si trovano i tuoi principali interessi economici; i residenti sono tassati sul reddito mondiale.
Portogallo
- Acquirenti stranieri
- Non ci sono restrizioni per gli stranieri che comprano immobili. Da maggio 2026 i non residenti che comprano un'abitazione pagano un'IMT fissa del 7,5 %, a meno che non diventino residenti entro due anni o affittino la casa a lungo termine a un canone moderato, e comprare un immobile non dà più diritto al golden visa.
- Residenza
- I cittadini UE, SEE e svizzeri possono vivere qui liberamente e, dopo tre mesi, registrarsi in comune. Gli altri hanno bisogno di un visto nazionale (per esempio per lavoro, studio, redditi passivi o lavoro da remoto) e poi di un permesso di soggiorno dell'AIMA, l'agenzia per l'immigrazione, che ha accumulato lunghi arretrati.
- Residenza fiscale
- Sei residente fiscale se passi più di 183 giorni in Portogallo in un qualsiasi periodo di 12 mesi, o se hai qui una casa che intendi mantenere come residenza abituale. I residenti sono tassati sul reddito mondiale con aliquote progressive del 12,5–48 %.
Francia
- Acquirenti stranieri
- Non ci sono restrizioni per gli stranieri che comprano immobili in Francia. Ogni compravendita si conclude davanti a un notaio, che riscuote anche le imposte.
- Residenza
- I cittadini UE, SEE e svizzeri possono vivere in Francia senza carta di soggiorno se lavorano o hanno un reddito sufficiente e un'assicurazione sanitaria. Gli altri hanno bisogno di un visto di lungo soggiorno, come il visto da visitatore per chi non lavorerà (almeno 1.477,93 € netti al mese per una persona nel 2026), oppure di un permesso per talenti o per lavoratori dipendenti; possedere una casa non dà il diritto di restare.
- Residenza fiscale
- Sei residente fiscale in Francia se la tua casa o il tuo luogo di soggiorno principale è in Francia, se lì svolgi la tua attività principale o se lì si trova il centro dei tuoi interessi economici. Se due paesi ti considerano entrambi residente, decidono le convenzioni fiscali.
Italia
- Acquirenti stranieri
- I cittadini UE e gli stranieri regolarmente residenti in Italia possono comprare liberamente. Gli altri cittadini extra-UE possono comprare se il loro paese permette agli italiani di comprare lì (reciprocità), condizione soddisfatta da Stati Uniti, Regno Unito, Canada e Australia. Per comprare ti serve un codice fiscale italiano.
- Residenza
- I cittadini UE possono vivere liberamente in Italia e iscriversi come residenti all'anagrafe del comune. Gli acquirenti extra-UE hanno bisogno di un visto, come il visto per residenza elettiva per chi ha un reddito passivo stabile e non lavorerà (i consolati spesso chiedono circa 31.000 € l'anno per una persona), oppure di un percorso per lavoro, per investitori o per nomadi digitali; possedere una casa non dà il diritto di restare.
- Residenza fiscale
- Sei residente fiscale in Italia se, per più di 183 giorni dell'anno, sei iscritto all'anagrafe, hai in Italia la residenza o il domicilio (il centro principale dei tuoi legami personali e familiari) oppure sei fisicamente presente nel paese.
Svizzera
- Acquirenti stranieri
- In base alla Lex Koller, hanno bisogno di un'autorizzazione cantonale le persone che vivono all'estero e i residenti extra-UE/AELS senza permesso C, tranne che per la propria abitazione principale. Le case di vacanza sono possibili solo nelle zone turistiche designate, nei limiti di contingenti cantonali che esistono nei cantoni di Berna, Vaud e Ticino, ma non in quelli di Zurigo, Ginevra, Zugo o Basilea Città. I frontalieri UE/AELS possono comprare una seconda casa vicino al luogo di lavoro.
- Residenza
- I cittadini UE/AELS si registrano entro 14 giorni e ricevono un permesso L (contratti di meno di 12 mesi) o un permesso B di cinque anni; gli altri hanno bisogno di un permesso richiesto dal datore di lavoro nell'ambito di contingenti annuali (2026: 4.500 permessi B e 4.000 permessi L, più un contingente separato per il Regno Unito). L'assicurazione sanitaria di base è obbligatoria entro tre mesi dall'arrivo.
- Residenza fiscale
- Sei tassato come residente da quando ti stabilisci in Svizzera. I lavoratori stranieri senza permesso C sono tassati alla fonte e devono presentare una dichiarazione d'imposta completa se guadagnano 120.000 CHF lordi l'anno o più.
Monaco
- Acquirenti stranieri
- Nessuna restrizione specifica: stranieri e non residenti possono comprare a nome proprio o tramite una società. Comprare non dà di per sé il diritto di vivere a Monaco.
- Residenza
- Chiunque abbia più di 16 anni e resti più di tre mesi l'anno ha bisogno di una carta di soggiorno rilasciata dalla Sûreté Publique, che si ottiene con una casa adeguata al nucleo familiare, la prova dei mezzi e una fedina penale pulita. I cittadini UE e SEE non hanno bisogno del visto; quasi tutti gli altri, compresi i cittadini britannici, devono prima ottenere un visto francese di lungo soggiorno per stabilirsi.
- Residenza fiscale
- Monaco non ha un'imposta sul reddito delle persone fisiche per chi vi è stabilito, ma i cittadini francesi sono tassati dalla Francia in base alla convenzione del 1963 e i cittadini statunitensi dagli Stati Uniti. Per un certificato di residenza fiscale monegasco servono la carta di soggiorno e più di 183 giorni l'anno a Monaco, oppure il centro principale delle tue attività lì.
Croazia
- Acquirenti stranieri
- I cittadini e le società dei paesi UE, dell'Islanda, del Liechtenstein e della Norvegia comprano alle stesse condizioni dei croati; i cittadini svizzeri non hanno bisogno del consenso, ma devono dimostrare di avere un soggiorno temporaneo registrato. Tutti gli altri hanno bisogno del consenso del Ministero della Giustizia, della Pubblica amministrazione e della Trasformazione digitale, concesso solo in caso di reciprocità: sì per il Regno Unito e per la maggior parte degli Stati USA, ma non per i canadesi che comprano abitazioni, fino al 31 dicembre 2026, né per gli australiani che comprano abitazioni esistenti, fino al 31 marzo 2027. Gli acquirenti extra-UE non possono comprare terreni agricoli.
- Residenza
- I cittadini UE/SEE e svizzeri possono restare tre mesi, poi registrano il soggiorno temporaneo presso la polizia entro otto giorni; dopo cinque anni si ottiene il soggiorno permanente. Gli altri hanno bisogno di un permesso di soggiorno temporaneo per uno scopo preciso, come lavoro, famiglia, studio o lavoro da remoto come nomade digitale, concesso per un massimo di un anno alla volta; possedere un immobile non è un motivo valido. I cittadini extra-UE devono comunicare il proprio indirizzo alla polizia entro tre giorni dall'arrivo.
- Residenza fiscale
- Sei residente fiscale se possiedi o hai a disposizione una casa in Croazia per almeno 183 giorni in uno o due anni solari, anche se non ci vivi, oppure se ci resti almeno 183 giorni. I residenti sono tassati sul reddito mondiale, i non residenti solo sul reddito prodotto in Croazia.
Grecia
- Acquirenti stranieri
- I cittadini UE possono comprare ovunque in Grecia. Anche gli acquirenti extra-UE possono comprare, ma per gli immobili nelle zone di confine designate, comprese alcune isole, serve un'autorizzazione preventiva. Per comprare ti serve un codice fiscale greco (AFM).
- Residenza
- I cittadini UE possono vivere liberamente in Grecia e registrarsi come residenti. Gli acquirenti extra-UE possono ottenere un permesso di soggiorno rinnovabile (golden visa) comprando un'unica abitazione di almeno 120 m², che non può essere affittata a breve termine: da settembre 2024 il minimo è di 800.000 € nelle zone più richieste, come l'Attica e Salonicco, e di 400.000 € altrove; esistono anche permessi per chi è economicamente indipendente.
- Residenza fiscale
- Sei residente fiscale in Grecia se la tua abitazione permanente o principale, la tua dimora abituale o il centro dei tuoi interessi vitali si trova in Grecia, oppure se ci passi più di 183 giorni in un qualsiasi periodo di 12 mesi (sono esclusi i soggiorni solo per turismo o per cure mediche).
Cipro
- Acquirenti stranieri
- I cittadini UE possono comprare liberamente. Gli acquirenti extra-UE hanno bisogno dell'autorizzazione del Consiglio dei ministri, che di solito è arrivata in circa un mese; prima di impegnarti, verifica con un avvocato cipriota le regole attuali per i cittadini di paesi terzi.
- Residenza
- I cittadini UE possono vivere liberamente a Cipro e si registrano presso le autorità dell'immigrazione. Gli acquirenti extra-UE che investono almeno 300.000 € più IVA possono chiedere la residenza permanente, a determinate condizioni come la prova di un reddito dall'estero; gli altri hanno bisogno di un permesso temporaneo, per esempio come visitatori o lavoratori dipendenti.
- Residenza fiscale
- Sei residente fiscale a Cipro se ci passi più di 183 giorni l'anno, oppure almeno 60 giorni se lavori o hai un'attività a Cipro, vi tieni una casa e non passi più di 183 giorni in nessun altro singolo paese.
Regno Unito
- Acquirenti stranieri
- Non ci sono restrizioni per le persone fisiche straniere che comprano casa in Inghilterra. Una società estera che possiede o compra immobili nel Regno Unito deve registrare i propri titolari effettivi nel Register of Overseas Entities presso la Companies House.
- Residenza
- Possedere una casa nel Regno Unito non dà il diritto di viverci: ti serve un visto come lo Skilled Worker o il Global Talent, e il visto per investitori è chiuso alle nuove domande dal 2022. I visitatori di solito possono restare fino a sei mesi alla volta, e i cittadini di molti paesi ora hanno bisogno di un'autorizzazione elettronica di viaggio (ETA) prima di partire.
- Residenza fiscale
- La residenza si stabilisce per ogni anno fiscale (dal 6 aprile al 5 aprile) con lo Statutory Residence Test: 183 giorni nel Regno Unito ti rendono residente, e possono bastare meno giorni se hai legami come una casa, un lavoro o la famiglia nel Regno Unito. I residenti sono tassati sul reddito mondiale.
Emirati Arabi Uniti
- Acquirenti stranieri
- Gli stranieri possono comprare immobili in piena proprietà (freehold) nelle zone designate di Dubai. Fuori da queste zone la proprietà è riservata ai cittadini degli Emirati e dei paesi del Golfo (CCG) e alle loro società.
- Residenza
- Comprare un immobile del valore di almeno 2 milioni di AED al momento dell'acquisto (una casa con mutuo conta se la banca conferma quanto è stato pagato) ti permette di chiedere tramite il Dubai Land Department un golden visa di 10 anni rinnovabile. Chi possiede case meno care può chiedere un permesso di soggiorno da investitore di due anni, ma le regole sul valore sono cambiate, quindi verifica con il Dubai Land Department.
- Residenza fiscale
- Non esiste un'imposta sul reddito delle persone fisiche, quindi la residenza fiscale negli Emirati conta soprattutto quando ti serve un certificato di residenza fiscale da presentare al tuo paese d'origine. Se smetti di dovere imposte nel tuo paese dipende dalle sue regole, quindi chiedi a un consulente fiscale prima di trasferirti.
Stati Uniti
- Acquirenti stranieri
- Non esiste una restrizione federale generale, ma la legge della Florida del 2023 (SB 264) vieta di comprare alle persone domiciliate in Cina che non sono cittadini statunitensi o titolari di green card, tranne una casa fino a 2 acri ad almeno 5 miglia da una base militare per chi ha un visto non turistico o l'asilo. Le persone e le società legate a Cina, Russia, Iran, Corea del Nord, Cuba, al governo del Venezuela o alla Siria non possono neppure comprare entro 10 miglia da basi militari o infrastrutture critiche. A novembre 2025 una corte d'appello federale ha rifiutato di bloccare la legge, quindi fatti consigliare da un avvocato se potrebbe riguardarti.
- Residenza
- Possedere una casa negli Stati Uniti non dà diritto a un visto né a restare. I percorsi per investitori, come il visto E-2 per investitori di paesi con un trattato o la green card EB-5, richiedono un investimento in un'attività d'impresa, non in una casa.
- Residenza fiscale
- I non cittadini diventano residenti fiscali negli Stati Uniti con una green card o in base al criterio della presenza sostanziale (substantial presence test): almeno 31 giorni nell'anno in corso e 183 giorni in tre anni, contando tutti i giorni di quest'anno, un terzo di quelli dell'anno scorso e un sesto di quelli dell'anno prima. Residenti e cittadini statunitensi sono tassati sul reddito mondiale.
Turchia
- Acquirenti stranieri
- Il governo decide quali nazionalità possono comprare e può porre condizioni; gli stranieri non possono comprare nelle zone militari e hanno bisogno dell'autorizzazione del governatore nelle zone di sicurezza speciali. Ogni persona può possedere fino a 30 ettari, la proprietà straniera non può superare il 10 % della superficie di un distretto, e l'ufficio del registro fondiario richiede una perizia di stima, la prova del pagamento tramite banca e l'assicurazione obbligatoria contro i terremoti.
- Residenza
- Possedere una casa ti permette di chiedere un permesso di soggiorno di breve durata (di solito fino a due anni alla volta) se l'immobile raggiunge la soglia di valore in vigore, che risulta di 200.000 dollari USA nelle province metropolitane e di 100.000 dollari USA altrove, e se il quartiere è aperto a nuovi residenti stranieri. Comprare un immobile di almeno 400.000 dollari USA e dichiarare che non lo venderai per tre anni può darti diritto alla cittadinanza turca.
- Residenza fiscale
- Sei residente fiscale in Turchia se il tuo domicilio legale è in Turchia o se ci resti per più di sei mesi continuativi in un anno solare (i brevi viaggi all'estero non interrompono il soggiorno). I residenti sono tassati sul reddito mondiale.
Dopo l'arrivo: le pratiche
Registra il tuo indirizzo
In comune (il padrón in Spagna, il certificato della junta de freguesia in Portogallo, l'anagrafe in Italia), all'ufficio controllo abitanti delle città svizzere entro 14 giorni, o presso la polizia in Croazia.
Ritira la carta di soggiorno
I cittadini extra-UE di solito lasciano le impronte digitali e ricevono la carta qualche settimana dopo. Conserva la ricevuta dell'appuntamento: spesso, nel frattempo, dimostra che il tuo soggiorno è regolare.
Ottieni il numero fiscale e quello di previdenza sociale
NIE/NIF, NISS, codice fiscale, numero AVS (AHV) e così via.
Iscriviti al sistema sanitario
Iscrizione al sistema pubblico o assicurazione privata obbligatoria, a seconda del paese e della tua situazione.
Converti la patente
entro il termine previsto per il tuo paese d'origine.
Domande frequenti
Posso lavorare da remoto per il mio vecchio datore di lavoro con un visto per reddito passivo?
Di solito no. I visti per reddito passivo escludono il lavoro, e il lavoro da remoto ha un percorso a sé. Chiedi al consolato, se possibile per iscritto.
Quanto tempo richiede un permesso per cittadini extra-UE?
Da qualche settimana a molti mesi. L'agenzia portoghese per l'immigrazione ha avuto lunghi arretrati. Presenta la domanda appena le regole lo consentono.
La residenza mi rende residente fiscale?
Non automaticamente, ma spesso, in pratica, sì. La residenza fiscale ha criteri propri. Vedi le tasse quando ti trasferisci all'estero.
Questa guida offre informazioni generali, non consulenza legale, fiscale o finanziaria. Le regole cambiano: verifica i dettagli con un professionista locale prima di firmare o pagare qualsiasi cosa.