Le droit de vivre quelque part n’a rien à voir avec le droit d’y posséder un logement. Vous pouvez acheter un appartement à Lisbonne ou à Marbella sans jamais être autorisé à y rester plus de 90 jours sur 180. Réglez d’abord la question du séjour, ensuite celle du logement.
Deux points de départ très différents
Si vous êtes citoyen de l’UE, de l’EEE ou suisse et que vous déménagez à l’intérieur de cet espace, vous n’avez pas besoin de visa. Vous pouvez vivre et travailler dans un autre pays membre, et vous vous enregistrez comme résident au bout de trois mois, en général auprès de la mairie ou de la police. Vous devez prouver que vous travaillez, que vous étudiez, ou que vous disposez de revenus suffisants et d’une assurance maladie. La Suisse délivre des permis (L ou B) aux citoyens de l’UE et de l’AELE selon le même principe.
Tous les autres (y compris les Britanniques depuis le Brexit) ont besoin d’un visa ou d’un titre de séjour avant de partir, pour un motif précis : travail, études, famille, revenus passifs, télétravail ou investissement. Vous déposez en général la demande au consulat de votre pays de résidence, puis vous retirez une carte de séjour après votre arrivée.
Les principales voies pour les citoyens hors UE
- Travail. Un employeur parraine un permis. La Suisse limite les permis hors UE par des contingents annuels.
- Revenus passifs. Pour les personnes qui ne travailleront pas sur place : le visa de résidence non lucrative en Espagne, le D7 au Portugal, le visa de résidence élective en Italie, le visa long séjour « visiteur » en France. Chacun exige une preuve de revenus stables et une assurance maladie.
- Télétravail (nomade numérique). L’Espagne, le Portugal (D8), l’Italie, la Grèce et la Croatie ont tous des visas pour les personnes qui travaillent à distance pour des employeurs ou des clients à l’étranger, avec des revenus minimums.
- Investissement. Une liste qui raccourcit, et dans la majeure partie de l’Europe, l’immobilier n’en fait plus partie.
- Famille. Rejoindre un conjoint ou un partenaire citoyen ou résident légal du pays.
Les seuils de revenus changent chaque année et sont souvent liés au salaire minimum local. Vérifiez le montant en vigueur auprès du consulat avant de déposer votre demande.
Acheter un bien donne-t-il droit au séjour ?
Le plus souvent, plus maintenant.
- L’Espagne a supprimé son visa doré lié à l’immobilier le 3 avril 2025.
- Le Portugal a cessé de prendre en compte l’immobilier pour son visa doré en octobre 2023.
- La Grèce accorde encore un titre de séjour pour l’achat d’un logement : depuis septembre 2024, au moins 800 000 € dans les zones les plus recherchées et 400 000 € ailleurs, pour un seul logement d’au moins 120 m² qui ne peut pas être loué en courte durée.
- Émirats arabes unis (Dubaï) : un logement d’une valeur d’au moins 2 millions AED permet de demander un visa doré de 10 ans.
- Turquie : un bien d’au moins 400 000 $ US conservé trois ans peut ouvrir droit à la nationalité ; des montants plus faibles peuvent justifier un titre de séjour de courte durée.
- Chypre : résidence permanente pour les acheteurs hors UE qui investissent au moins 300 000 € plus la TVA, sous conditions.
- Monaco : il vous faut une carte de séjour, accordée sur la base d’un logement adapté, de justificatifs de ressources et d’un casier judiciaire vierge. Acheter ou louer le logement fait partie du dossier, ce n’est pas un raccourci.
Pays par pays
Espagne
- Acheteurs étrangers
- Aucune restriction pour les étrangers ; il vous faut un numéro fiscal NIE. Une taxe pouvant atteindre 100 % pour les acheteurs non résidents hors UE, proposée en 2025, n’a pas été adoptée. Le golden visa pour les investisseurs immobiliers a pris fin le 3 avril 2025.
- Titre de séjour
- Les citoyens de l’UE, de l’EEE et de la Suisse qui séjournent plus de trois mois demandent un certificat d’enregistrement. Les autres ont d’abord besoin d’un visa, comme le visa de résidence non lucrative (environ 2 400 € par mois pour une personne en 2026), la voie nomade numérique (environ 2 450 € par mois) ou un permis de travail, puis d’une carte TIE.
- Résidence fiscale
- Vous êtes résident fiscal si vous passez plus de 183 jours par an en Espagne ou si vos principaux intérêts économiques s’y trouvent ; les résidents paient l’impôt sur le revenu sur leurs revenus mondiaux.
Portugal
- Acheteurs étrangers
- Les étrangers peuvent acheter un bien immobilier sans aucune restriction. Depuis mai 2026, les non-résidents qui achètent un logement paient un IMT forfaitaire de 7,5 %, sauf s’ils deviennent résidents dans les deux ans ou louent le logement en longue durée à un loyer modéré, et l’achat d’un bien ne donne plus accès au golden visa.
- Titre de séjour
- Les citoyens de l’UE, de l’EEE et de la Suisse peuvent vivre librement au Portugal et s’enregistrer à la mairie après trois mois. Les autres ressortissants ont besoin d’un visa national (par exemple pour le travail, les études, les revenus passifs ou le télétravail), puis d’un titre de séjour délivré par l’AIMA, l’agence de l’immigration, qui connaît d’importants retards.
- Résidence fiscale
- Vous êtes résident fiscal si vous passez plus de 183 jours au Portugal sur une période de 12 mois, ou si vous y disposez d’un logement que vous entendez garder comme résidence habituelle. Les résidents sont imposés sur leurs revenus mondiaux au barème progressif de 12,5 à 48 %.
France
- Acheteurs étrangers
- Les étrangers peuvent acheter un bien immobilier en France sans aucune restriction. Chaque vente est conclue devant un notaire, qui perçoit aussi les taxes.
- Titre de séjour
- Les citoyens de l’UE, de l’EEE et de la Suisse peuvent vivre en France sans titre de séjour s’ils travaillent ou disposent de ressources suffisantes et d’une assurance maladie. Les autres ont besoin d’un visa de long séjour, comme le visa « visiteur » pour les personnes qui ne travailleront pas (au moins 1 477,93 € nets par mois pour une personne en 2026), ou d’un titre « talent » ou « salarié » ; être propriétaire d’un logement ne donne aucun droit au séjour.
- Résidence fiscale
- Vous êtes résident fiscal français si votre foyer ou votre lieu de séjour principal est en France, si vous y exercez votre activité professionnelle principale ou si le centre de vos intérêts économiques s’y trouve. Les conventions fiscales tranchent les cas où deux pays vous considèrent comme résident.
Italie
- Acheteurs étrangers
- Les citoyens de l’UE et les étrangers résidant légalement en Italie peuvent acheter librement. Les autres ressortissants hors UE peuvent acheter si leur pays permet aux Italiens d’y acheter (réciprocité), ce qui est le cas des États-Unis, du Royaume-Uni, du Canada et de l’Australie. Il vous faut un code fiscal italien (codice fiscale) pour acheter.
- Titre de séjour
- Les citoyens de l’UE peuvent vivre librement en Italie et s’inscrire comme résidents à la mairie. Les acheteurs hors UE ont besoin d’un visa, comme le visa de résidence élective pour les personnes disposant de revenus passifs stables et qui ne travailleront pas (les consulats demandent souvent environ 31 000 € par an pour une personne), ou d’une voie travail, investisseur ou nomade numérique ; être propriétaire d’un logement ne donne aucun droit au séjour.
- Résidence fiscale
- Vous êtes résident fiscal italien si, pendant plus de 183 jours dans l’année, vous êtes inscrit à l’anagrafe, avez votre résidence ou votre domicile (principaux liens personnels et familiaux) en Italie, ou y êtes physiquement présent.
Suisse
- Acheteurs étrangers
- En vertu de la Lex Koller, les personnes vivant à l’étranger, ainsi que les résidents hors UE/AELE sans permis C, sauf pour leur propre résidence principale, ont besoin d’une autorisation cantonale. Les résidences de vacances ne sont possibles que dans les zones touristiques désignées, dans la limite de contingents cantonaux, qui existent à Berne, dans le canton de Vaud et au Tessin, mais pas à Zurich, Genève, Zoug ou Bâle-Ville. Les frontaliers de l’UE/AELE peuvent acheter une résidence secondaire près de leur lieu de travail.
- Titre de séjour
- Les citoyens de l’UE/AELE s’annoncent dans les 14 jours et reçoivent un permis L (contrats de moins de 12 mois) ou un permis B de cinq ans ; les autres ont besoin d’un permis demandé par un employeur, dans le cadre de contingents annuels (2026 : 4 500 permis B et 4 000 permis L, plus un contingent distinct pour le Royaume-Uni). L’assurance maladie de base est obligatoire dans les trois mois suivant l’arrivée.
- Résidence fiscale
- Vous êtes imposé comme résident dès que vous vous établissez en Suisse. Les salariés étrangers sans permis C sont imposés à la source et doivent déposer une déclaration complète s’ils gagnent 120 000 CHF bruts ou plus par an.
Monaco
- Acheteurs étrangers
- Aucune restriction particulière : les étrangers et les non-résidents peuvent acheter en leur nom propre ou par l’intermédiaire d’une société. L’achat ne donne pas à lui seul le droit de vivre à Monaco.
- Titre de séjour
- Toute personne de plus de 16 ans qui séjourne plus de trois mois par an doit obtenir une carte de séjour auprès de la Sûreté Publique, sur la base d’un logement adapté au foyer, de justificatifs de ressources et d’un casier judiciaire vierge. Les citoyens de l’UE et de l’EEE n’ont pas besoin de visa ; la plupart des autres, y compris les citoyens britanniques, doivent d’abord obtenir un visa français de long séjour « établissement ».
- Résidence fiscale
- Monaco n’impose pas le revenu des personnes qui y sont établies, mais les ressortissants français sont imposés par la France en vertu de la convention de 1963, et les citoyens américains par les États-Unis. Un certificat de résidence fiscale monégasque exige une carte de séjour et plus de 183 jours par an à Monaco, ou que le centre principal de vos activités s’y trouve.
Croatie
- Acheteurs étrangers
- Les citoyens et les sociétés des pays de l’UE, de l’Islande, du Liechtenstein et de la Norvège achètent aux mêmes conditions que les Croates ; les citoyens suisses n’ont pas besoin d’autorisation mais doivent justifier d’un séjour temporaire enregistré. Tous les autres doivent obtenir l’accord du ministère de la Justice, de l’Administration et de la Transformation numérique, accordé uniquement en cas de réciprocité : c’est le cas pour le Royaume-Uni et la plupart des États américains, mais pas pour les acheteurs canadiens de logements jusqu’au 31 décembre 2026, ni pour les acheteurs australiens de logements existants jusqu’au 31 mars 2027. Les acheteurs hors UE ne peuvent pas acquérir de terres agricoles.
- Titre de séjour
- Les citoyens de l’UE, de l’EEE et de la Suisse peuvent séjourner trois mois, puis déclarer leur séjour temporaire à la police dans les huit jours ; le séjour permanent est possible après cinq ans. Les autres ont besoin d’un permis de séjour temporaire pour un motif précis, comme le travail, la famille, les études ou le télétravail en tant que nomade numérique, accordé pour un an au maximum à la fois ; être propriétaire n’est pas un motif. Les ressortissants hors UE doivent déclarer leur adresse à la police dans les trois jours suivant leur arrivée.
- Résidence fiscale
- Vous êtes résident fiscal si vous possédez ou avez à disposition un logement en Croatie pendant au moins 183 jours sur une ou deux années civiles, même si vous n’y séjournez pas, ou si vous y séjournez au moins 183 jours. Les résidents sont imposés sur leurs revenus mondiaux, les non-résidents uniquement sur leurs revenus croates.
Grèce
- Acheteurs étrangers
- Les citoyens de l’UE peuvent acheter partout en Grèce. Les acheteurs hors UE peuvent aussi acheter, mais les biens situés dans les zones frontalières désignées, dont certaines îles, nécessitent une autorisation préalable. Il vous faut un numéro fiscal grec (AFM) pour acheter.
- Titre de séjour
- Les citoyens de l’UE peuvent vivre librement en Grèce et s’enregistrer comme résidents. Les acheteurs hors UE peuvent obtenir un titre de séjour renouvelable (golden visa) en achetant un seul logement d’au moins 120 m², qui ne peut pas être loué en courte durée : depuis septembre 2024, le minimum est de 800 000 € dans les zones les plus recherchées, comme l’Attique et Thessalonique, et de 400 000 € ailleurs ; il existe aussi des titres pour les personnes financièrement indépendantes.
- Résidence fiscale
- Vous êtes résident fiscal grec si votre résidence permanente ou principale, votre lieu de séjour habituel ou le centre de vos intérêts vitaux est en Grèce, ou si vous y passez plus de 183 jours sur une période de 12 mois (les séjours purement touristiques ou pour soins médicaux ne comptent pas).
Chypre
- Acheteurs étrangers
- Les citoyens de l’UE peuvent acheter librement. Les acheteurs hors UE ont besoin de l’autorisation du Conseil des ministres, qui prend généralement environ un mois ; vérifiez les règles en vigueur pour les ressortissants de pays tiers avec un avocat chypriote avant de vous engager.
- Titre de séjour
- Les citoyens de l’UE peuvent vivre librement à Chypre et s’enregistrer auprès des services de l’immigration. Les acheteurs hors UE qui investissent au moins 300 000 € hors TVA peuvent demander la résidence permanente, sous conditions, notamment justifier de revenus provenant de l’étranger ; les autres ont besoin d’un permis temporaire, par exemple en tant que visiteur ou salarié.
- Résidence fiscale
- Vous êtes résident fiscal chypriote si vous y passez plus de 183 jours par an, ou au moins 60 jours si, en outre, vous travaillez ou exercez une activité à Chypre, y conservez un logement et ne passez pas plus de 183 jours dans un autre pays.
Royaume-Uni
- Acheteurs étrangers
- Il n’y a aucune restriction à l’achat de logements en Angleterre par des particuliers étrangers. Une société étrangère qui possède ou achète un bien au Royaume-Uni doit inscrire ses bénéficiaires effectifs au Register of Overseas Entities auprès de Companies House.
- Titre de séjour
- Être propriétaire d’un logement au Royaume-Uni ne donne aucun droit d’y vivre : il vous faut un visa, comme le Skilled Worker ou le Global Talent, et le visa investisseur est fermé aux nouvelles demandes depuis 2022. Les visiteurs peuvent en général rester jusqu’à six mois à la fois, et de nombreuses nationalités doivent désormais obtenir une autorisation de voyage électronique (ETA) avant le départ.
- Résidence fiscale
- La résidence est déterminée pour chaque année fiscale (du 6 avril au 5 avril) selon le Statutory Residence Test : 183 jours au Royaume-Uni font de vous un résident, et un nombre de jours inférieur peut suffire si vous y avez un logement, un travail ou des liens familiaux. Les résidents sont imposés sur leurs revenus mondiaux.
Émirats arabes unis
- Acheteurs étrangers
- Les étrangers peuvent acheter en pleine propriété (freehold) dans les zones désignées de Dubaï. En dehors de ces zones, la propriété est réservée aux ressortissants des Émirats et du CCG et à leurs sociétés.
- Titre de séjour
- L’achat d’un bien d’une valeur de 2 millions d’AED ou plus au moment de l’achat (un logement financé par un prêt compte si la banque confirme les sommes versées) permet de demander un golden visa renouvelable de 10 ans auprès du Dubai Land Department. Les propriétaires de logements moins chers peuvent demander un titre de séjour d’investisseur de deux ans, mais les règles de valeur ont changé : renseignez-vous auprès du Dubai Land Department.
- Résidence fiscale
- Il n’y a pas d’impôt sur le revenu des personnes physiques : la résidence fiscale aux Émirats compte surtout lorsque vous avez besoin d’un certificat de résidence fiscale à présenter à votre pays d’origine. Le fait de ne plus y être imposable dépend des règles de ce pays : consultez donc un conseiller fiscal avant de partir.
États-Unis
- Acheteurs étrangers
- Il n’existe pas de restriction fédérale générale, mais la loi de Floride de 2023 (SB 264) interdit aux personnes domiciliées en Chine qui ne sont ni citoyennes américaines ni titulaires d’une carte verte d’acheter, à l’exception d’un logement de 2 acres au maximum situé à au moins 5 miles d’une base militaire pour les titulaires d’un visa non touristique ou de l’asile. Les personnes et sociétés liées à la Chine, à la Russie, à l’Iran, à la Corée du Nord, à Cuba, au gouvernement du Venezuela ou à la Syrie ne peuvent pas non plus acheter à moins de 10 miles de bases militaires ou d’infrastructures critiques. Une cour d’appel fédérale a refusé de bloquer la loi en novembre 2025 : faites-vous donc conseiller par un juriste si elle peut vous concerner.
- Titre de séjour
- Être propriétaire d’un logement aux États-Unis ne donne ni visa ni droit au séjour. Les voies investisseur, comme le visa E-2 d’investisseur conventionné ou la carte verte EB-5, exigent un investissement dans une entreprise, pas dans un logement.
- Résidence fiscale
- Les non-citoyens deviennent résidents fiscaux américains avec une carte verte ou selon le critère de présence substantielle : au moins 31 jours cette année et 183 jours sur trois ans, en comptant tous les jours de cette année, un tiers de ceux de l’année dernière et un sixième de ceux de l’année précédente. Les résidents et citoyens américains sont imposés sur leurs revenus mondiaux.
Turquie
- Acheteurs étrangers
- Le gouvernement décide quelles nationalités peuvent acheter et peut y attacher des conditions ; les étrangers ne peuvent pas acheter dans les zones militaires et ont besoin de l’autorisation du gouverneur dans les zones de sécurité spéciales. Chaque personne peut posséder jusqu’à 30 hectares, la propriété étrangère ne peut pas dépasser 10 % de la superficie d’un district, et le bureau du cadastre exige un rapport d’expertise, la preuve d’un paiement par virement bancaire et l’assurance tremblement de terre obligatoire.
- Titre de séjour
- Être propriétaire d’un logement permet de demander un titre de séjour de courte durée (en général jusqu’à deux ans à la fois) si le bien atteint le seuil de valeur en vigueur, indiqué comme étant de 200 000 $ US dans les provinces métropolitaines et de 100 000 $ US ailleurs, et si le quartier est ouvert aux nouveaux résidents étrangers. L’achat d’un bien d’au moins 400 000 $ US, avec l’engagement de ne pas le revendre pendant trois ans, peut ouvrir droit à la nationalité turque.
- Résidence fiscale
- Vous êtes résident fiscal turc si votre domicile légal est en Turquie ou si vous y séjournez plus de six mois consécutifs au cours d’une année civile (les courts séjours à l’étranger n’interrompent pas ce délai). Les résidents sont imposés sur leurs revenus mondiaux.
Après l’arrivée : les formalités
Déclarez votre adresse
À la mairie (le padrón en Espagne, le certificat de la junta de freguesia au Portugal, l’anagrafe en Italie), au contrôle des habitants dans les villes suisses sous 14 jours, ou à la police en Croatie.
Retirez votre carte de séjour
Les citoyens hors UE donnent en général leurs empreintes digitales et reçoivent leur carte quelques semaines plus tard. Gardez le récépissé du rendez-vous : il prouve souvent la régularité de votre séjour en attendant.
Obtenez vos numéros fiscal et de sécurité sociale
NIE/NIF, NISS, codice fiscale, numéro AVS, etc.
Rejoignez le système de santé
Inscription au système public ou assurance privée obligatoire, selon le pays et votre statut.
Échangez votre permis de conduire
dans le délai qui s’applique à votre pays d’origine.
Les questions qu’on nous pose
Puis-je télétravailler pour mon ancien employeur avec un visa de revenus passifs ?
En général non. Les visas de revenus passifs excluent le travail, et le télétravail a sa propre procédure. Renseignez-vous auprès du consulat, par écrit si possible.
Combien de temps faut-il pour obtenir un titre de séjour hors UE ?
De quelques semaines à de nombreux mois. L’agence portugaise de l’immigration a connu de longs retards. Déposez votre demande aussi tôt que les règles le permettent.
La résidence fait-elle de moi un résident fiscal ?
Pas automatiquement, mais souvent dans les faits. La résidence fiscale obéit à ses propres critères. Voir la fiscalité quand on s’installe à l’étranger.
Ce guide donne des informations générales, et non des conseils juridiques, fiscaux ou financiers. Les règles changent : vérifiez les détails auprès d’un professionnel local avant de signer ou de payer quoi que ce soit.