El derecho a vivir en un sitio es independiente del derecho a tener allí una vivienda. Puedes comprar un piso en Lisboa o en Marbella sin que nunca se te permita quedarte más de 90 días de cada 180. Resuelve primero la residencia y después la vivienda.
Dos puntos de partida muy distintos
Si eres ciudadano de la UE, del EEE o de Suiza y te mudas dentro de esa zona, no necesitas visado. Puedes vivir y trabajar en otro país miembro, y te registras como residente pasados tres meses, normalmente en el ayuntamiento o en la policía. Tienes que demostrar que trabajas, estudias o tienes ingresos suficientes y seguro médico. Suiza concede permisos (L o B) a los ciudadanos de la UE y de la AELC según el mismo principio.
Todos los demás (incluidos los ciudadanos británicos desde el Brexit) necesitan un visado o un permiso antes de mudarse, para un fin concreto: trabajo, estudios, familia, rentas pasivas, teletrabajo o inversión. Normalmente se solicita en el consulado de tu país de residencia y, después de llegar, se recoge la tarjeta de residencia.
Las principales vías para ciudadanos de fuera de la UE
- Trabajo. Una empresa patrocina el permiso. Suiza limita los permisos para ciudadanos de fuera de la UE con cupos anuales.
- Rentas pasivas. Para quienes no van a trabajar en el país: el visado de residencia no lucrativa de España, el D7 de Portugal, el visado de residencia electiva de Italia y el visado de larga estancia como visitante de Francia. Todos piden pruebas de ingresos estables y un seguro médico.
- Teletrabajo (nómadas digitales). España, Portugal (D8), Italia, Grecia y Croacia tienen vías para quienes trabajan a distancia para empresas o clientes del extranjero, con ingresos mínimos.
- Inversión. Una lista cada vez más corta y, en la mayor parte de Europa, ya no mediante la compra de inmuebles.
- Familia. Reunirte con tu cónyuge o pareja, si es ciudadano o residente legal.
Los umbrales de ingresos cambian cada año y a menudo van ligados al salario mínimo local. Consulta la cifra vigente en el consulado antes de presentar la solicitud.
¿Comprar una vivienda da derecho a residir?
En general, ya no.
- España eliminó su visado de oro por compra de inmuebles el 3 de abril de 2025.
- Portugal dejó de tener en cuenta los inmuebles para su visado de oro en octubre de 2023.
- Grecia sigue ofreciendo un permiso de residencia por comprar una vivienda: desde septiembre de 2024, al menos 800.000 € en las zonas más demandadas y 400.000 € en el resto, por una sola vivienda de al menos 120 m² que no puede destinarse al alquiler de corta duración.
- Emiratos Árabes Unidos (Dubái): una vivienda de 2 millones de AED o más te permite solicitar un visado de oro de 10 años.
- Turquía: un inmueble de al menos 400.000 dólares que conserves durante tres años puede dar acceso a la ciudadanía; con importes menores se puede obtener un permiso de residencia de corta duración.
- Chipre: residencia permanente para compradores de fuera de la UE que inviertan al menos 300.000 € más IVA, con condiciones.
- Mónaco: necesitas una tarjeta de residencia, que exige una vivienda adecuada, medios económicos demostrables y antecedentes penales limpios. Comprar o alquilar la vivienda forma parte de la solicitud, no es un atajo.
País por país
España
- Compradores extranjeros
- No hay restricciones para que los extranjeros compren; necesitas el NIE (número de identidad de extranjero). Un impuesto propuesto en 2025 de hasta el 100 % para los compradores no residentes de fuera de la UE no ha llegado a aprobarse. El visado de oro para inversores inmobiliarios se cerró el 3 de abril de 2025.
- Residencia
- Los ciudadanos de la UE, del EEE y de Suiza que se quedan más de tres meses deben inscribirse para obtener el certificado de registro. Los demás necesitan antes un visado, como el de residencia no lucrativa (unos 2.400 € al mes para una persona en 2026), la vía del nómada digital (unos 2.450 € al mes) o un permiso de trabajo, y después la TIE.
- Residencia fiscal
- Eres residente fiscal si pasas más de 183 días al año en España o si aquí está el núcleo principal de tus intereses económicos; los residentes tributan por su renta mundial.
Portugal
- Compradores extranjeros
- No hay restricciones para que los extranjeros compren inmuebles. Desde mayo de 2026, los no residentes que compran una vivienda pagan un IMT fijo del 7,5 %, salvo que pasen a ser residentes en un plazo de dos años o alquilen la vivienda a largo plazo con una renta moderada, y comprar inmuebles ya no da acceso al visado de oro.
- Residencia
- Los ciudadanos de la UE, del EEE y de Suiza pueden vivir aquí libremente y registrarse en el ayuntamiento pasados tres meses. Los demás necesitan un visado nacional (por ejemplo, de trabajo, de estudios, de rentas pasivas o de teletrabajo) y después un permiso de residencia de la AIMA, la agencia de inmigración, que ha acumulado largos retrasos.
- Residencia fiscal
- Eres residente fiscal si pasas más de 183 días en Portugal en cualquier periodo de 12 meses, o si tienes aquí una vivienda que piensas mantener como residencia habitual. Los residentes tributan por su renta mundial a tipos progresivos del 12,5–48 %.
Francia
- Compradores extranjeros
- No hay restricciones para que los extranjeros compren inmuebles en Francia. Toda compraventa la formaliza un notario, que además recauda los impuestos.
- Residencia
- Los ciudadanos de la UE, del EEE y de Suiza pueden vivir en Francia sin tarjeta de residencia si trabajan o tienen ingresos suficientes y seguro médico. Los demás necesitan un visado de larga estancia, como el de visitante para quienes no van a trabajar (al menos 1.477,93 € netos al mes para una persona en 2026), o un permiso de talento o de trabajo por cuenta ajena; tener una vivienda no da derecho a quedarse.
- Residencia fiscal
- Eres residente fiscal en Francia si tu hogar o tu lugar principal de estancia está en Francia, si allí está tu actividad profesional principal o si allí tienes el centro de tus intereses económicos. Los convenios fiscales deciden los casos en que dos países te consideran residente.
Italia
- Compradores extranjeros
- Los ciudadanos de la UE y los extranjeros con residencia legal en Italia pueden comprar libremente. Los demás ciudadanos de fuera de la UE pueden comprar si su país permite comprar a los italianos (reciprocidad), algo que cumplen Estados Unidos, el Reino Unido, Canadá y Australia. Para comprar necesitas un código fiscal italiano (codice fiscale).
- Residencia
- Los ciudadanos de la UE pueden vivir libremente en Italia y empadronarse como residentes en el ayuntamiento. Los compradores de fuera de la UE necesitan un visado, como el de residencia electiva para quienes tienen rentas pasivas estables y no van a trabajar (los consulados suelen pedir unos 31.000 € al año para una persona), o una vía de trabajo, de inversor o de nómada digital; tener una vivienda no da derecho a quedarse.
- Residencia fiscal
- Eres residente fiscal en Italia si durante más de 183 días del año estás inscrito en la anagrafe, tienes en Italia tu residencia o tu domicilio (tus principales vínculos personales y familiares) o estás físicamente en el país.
Suiza
- Compradores extranjeros
- Según la Lex Koller, necesitan una autorización cantonal quienes viven en el extranjero y los residentes de fuera de la UE y la AELC sin permiso C, salvo para comprar su propia vivienda habitual. Las viviendas de vacaciones solo pueden comprarse en zonas turísticas designadas y dentro de cupos cantonales, que existen en Berna, Vaud y el Tesino, pero no en Zúrich, Ginebra, Zug ni Basilea-Ciudad. Los trabajadores fronterizos de la UE y de la AELC pueden comprar una segunda residencia cerca de su lugar de trabajo.
- Residencia
- Los ciudadanos de la UE y de la AELC se empadronan en un plazo de 14 días y reciben un permiso L (contratos de menos de 12 meses) o un permiso B de cinco años; los demás necesitan un permiso patrocinado por la empresa dentro de los cupos anuales (2026: 4.500 permisos B y 4.000 permisos L, más un cupo aparte para el Reino Unido). El seguro médico básico es obligatorio en los tres meses siguientes a la llegada.
- Residencia fiscal
- Tributas como residente en cuanto te estableces en Suiza. Los empleados extranjeros sin permiso C tributan mediante retención en origen y deben presentar una declaración completa si ganan 120.000 CHF brutos al año o más.
Mónaco
- Compradores extranjeros
- No hay restricciones específicas: los extranjeros y los no residentes pueden comprar a su nombre o a través de una sociedad. Comprar no te da por sí solo derecho a vivir en Mónaco.
- Residencia
- Toda persona mayor de 16 años que pase más de tres meses al año en Mónaco necesita una tarjeta de residencia de la Sûreté Publique, que exige una vivienda adecuada al tamaño de la familia, acreditar medios económicos y no tener antecedentes penales. Los ciudadanos de la UE y del EEE no necesitan visado; la mayoría de los demás, incluidos los británicos, necesitan antes un visado francés de larga duración para establecerse.
- Residencia fiscal
- Mónaco no tiene impuesto sobre la renta de las personas físicas para quienes están establecidos allí, pero los ciudadanos franceses tributan en Francia según el convenio de 1963, y los estadounidenses, en Estados Unidos. Para obtener un certificado de residencia fiscal de Mónaco necesitas una tarjeta de residencia y pasar más de 183 días al año en Mónaco o tener allí tu centro principal de actividades.
Croacia
- Compradores extranjeros
- Los ciudadanos y las empresas de los países de la UE, Islandia, Liechtenstein y Noruega compran en las mismas condiciones que los croatas; los ciudadanos suizos no necesitan autorización, pero deben acreditar una residencia temporal registrada. Todos los demás necesitan la autorización del Ministerio de Justicia, Administración y Transformación Digital, que solo se concede si hay reciprocidad: la hay con el Reino Unido y con la mayoría de los estados de EE. UU., pero no para los canadienses que compren vivienda hasta el 31 de diciembre de 2026 ni para los australianos que compren vivienda ya construida hasta el 31 de marzo de 2027. Los compradores de fuera de la UE no pueden adquirir terrenos agrícolas.
- Residencia
- Los ciudadanos de la UE, del EEE y de Suiza pueden quedarse tres meses; después deben registrar su estancia temporal en la policía en un plazo de ocho días, y la estancia permanente llega a los cinco años. Los demás necesitan un permiso de estancia temporal con un fin concreto, como trabajo, familia, estudios o teletrabajo como nómada digital, que se concede por un máximo de un año cada vez; ser propietario de un inmueble no cuenta como motivo. Los ciudadanos de fuera de la UE deben comunicar su dirección a la policía en los tres días siguientes a su llegada.
- Residencia fiscal
- Eres residente fiscal si tienes en Croacia una vivienda en propiedad o a tu disposición durante al menos 183 días en uno o dos años naturales, aunque no la uses, o si permaneces en el país al menos 183 días. Los residentes tributan por su renta mundial, y los no residentes, solo por sus ingresos en Croacia.
Grecia
- Compradores extranjeros
- Los ciudadanos de la UE pueden comprar en cualquier lugar de Grecia. Los compradores de fuera de la UE también pueden comprar, pero los inmuebles en zonas fronterizas designadas, incluidas algunas islas, necesitan una autorización previa. Para comprar necesitas un número fiscal griego (AFM).
- Residencia
- Los ciudadanos de la UE pueden vivir libremente en Grecia y registrarse como residentes. Los compradores de fuera de la UE pueden obtener un permiso de residencia renovable (visado de oro) comprando una sola vivienda de al menos 120 m², que no puede destinarse al alquiler de corta duración: desde septiembre de 2024, el mínimo es de 800.000 € en las zonas más demandadas, como el Ática y Tesalónica, y de 400.000 € en el resto; también hay permisos para personas con independencia económica.
- Residencia fiscal
- Eres residente fiscal en Grecia si allí está tu vivienda permanente o principal, tu residencia habitual o tu centro de intereses vitales, o si pasas allí más de 183 días en cualquier periodo de 12 meses (no cuentan las estancias solo por turismo o por tratamiento médico).
Chipre
- Compradores extranjeros
- Los ciudadanos de la UE pueden comprar libremente. Los compradores de fuera de la UE necesitan una autorización del Consejo de Ministros, que normalmente ha tardado alrededor de un mes; antes de comprometerte, consulta a un abogado chipriota las normas vigentes para nacionales de terceros países.
- Residencia
- Los ciudadanos de la UE pueden vivir libremente en Chipre y registrarse ante las autoridades de inmigración. Los compradores de fuera de la UE que inviertan al menos 300.000 € más IVA pueden solicitar la residencia permanente, con condiciones como acreditar ingresos del extranjero; los demás necesitan un permiso temporal, por ejemplo como visitante o como empleado.
- Residencia fiscal
- Eres residente fiscal en Chipre si pasas allí más de 183 días al año, o al menos 60 días si además trabajas o tienes un negocio en Chipre, mantienes allí una vivienda y no pasas más de 183 días en ningún otro país.
Reino Unido
- Compradores extranjeros
- No hay restricciones para que los particulares extranjeros compren vivienda en Inglaterra. Una sociedad extranjera que tenga o compre inmuebles en el Reino Unido debe inscribir a sus titulares reales en el Registro de Entidades Extranjeras (Register of Overseas Entities) de Companies House.
- Residencia
- Tener una vivienda en el Reino Unido no da derecho a vivir allí: necesitas un visado, como Skilled Worker o Global Talent, y el visado de inversor se cerró a nuevas solicitudes en 2022. Los visitantes suelen poder quedarse hasta seis meses cada vez, y muchas nacionalidades necesitan ahora una autorización electrónica de viaje (ETA) antes de viajar.
- Residencia fiscal
- La residencia se decide para cada ejercicio fiscal (del 6 de abril al 5 de abril) con la prueba legal de residencia (Statutory Residence Test): 183 días en el Reino Unido te hacen residente, y con menos días también puedes serlo si tienes allí vivienda, trabajo o vínculos familiares. Los residentes tributan por su renta mundial.
Emiratos Árabes Unidos
- Compradores extranjeros
- Los extranjeros pueden comprar en plena propiedad (freehold) en las zonas designadas de Dubái. Fuera de esas zonas, la propiedad está reservada a los ciudadanos de los Emiratos y de los países del CCG y a sus empresas.
- Residencia
- Comprar un inmueble de 2 millones de AED o más en el momento de la compra (una vivienda hipotecada cuenta si el banco confirma lo que se ha pagado) te permite solicitar un visado de oro renovable de 10 años a través del Departamento de Tierras de Dubái. Los propietarios de viviendas más baratas pueden solicitar un permiso de residencia de inversor de dos años, pero las normas sobre el valor han cambiado, así que consúltalo con el Departamento de Tierras de Dubái.
- Residencia fiscal
- No hay impuesto sobre la renta de las personas físicas, así que la residencia fiscal en los Emiratos importa sobre todo cuando necesitas un certificado de residencia fiscal para presentarlo en tu país de origen. Que dejes de tributar allí depende de las normas de ese país, así que consulta a un asesor fiscal antes de mudarte.
Estados Unidos
- Compradores extranjeros
- No hay una restricción federal general, pero la ley de Florida de 2023 (SB 264) prohíbe comprar a las personas domiciliadas en China que no sean ciudadanos estadounidenses ni titulares de una green card, salvo una vivienda de hasta 2 acres situada al menos a 5 millas de una base militar, para quienes tengan un visado que no sea de turista o hayan obtenido asilo. Las personas y empresas vinculadas a China, Rusia, Irán, Corea del Norte, Cuba, el Gobierno de Venezuela o Siria tampoco pueden comprar a menos de 10 millas de bases militares o infraestructuras críticas. Un tribunal federal de apelación se negó a suspender la ley en noviembre de 2025, así que pide asesoramiento jurídico si podría afectarte.
- Residencia
- Tener una vivienda en Estados Unidos no da derecho a un visado ni a quedarse. Las vías para inversores, como el visado E-2 de inversor por tratado o una green card EB-5, exigen invertir en un negocio, no en una vivienda.
- Residencia fiscal
- Los no ciudadanos pasan a ser residentes fiscales en Estados Unidos con una green card o según la prueba de presencia sustancial (substantial presence test): al menos 31 días este año y 183 días en tres años, contando todos los días de este año, un tercio de los del año pasado y una sexta parte de los del anterior. Los residentes y los ciudadanos estadounidenses tributan por su renta mundial.
Turquía
- Compradores extranjeros
- El Gobierno decide qué nacionalidades pueden comprar y puede imponer condiciones; los extranjeros no pueden comprar en zonas militares y necesitan el permiso del gobernador en las zonas especiales de seguridad. Cada persona puede tener hasta 30 hectáreas, la propiedad extranjera no puede superar el 10 % de la superficie de un distrito, y la oficina del registro de la propiedad exige un informe de tasación pericial, el justificante del pago a través de un banco y el seguro obligatorio contra terremotos.
- Residencia
- Tener una vivienda te permite solicitar un permiso de residencia de corta duración (normalmente de hasta dos años cada vez) si el inmueble alcanza el umbral de valor vigente, que según se informa es de 200.000 dólares en las provincias metropolitanas y de 100.000 dólares en el resto, y si el barrio está abierto a nuevos residentes extranjeros. Comprar un inmueble de al menos 400.000 dólares y declarar que no lo venderás en tres años puede darte acceso a la ciudadanía turca.
- Residencia fiscal
- Eres residente fiscal en Turquía si tu domicilio legal está en Turquía o si permaneces allí más de seis meses seguidos en un año natural (los viajes cortos al extranjero no interrumpen la estancia). Los residentes tributan por su renta mundial.
Al llegar: el papeleo
Registra tu domicilio
En el ayuntamiento (el padrón en España, el certificado de la junta de freguesia en Portugal, la anagrafe en Italia), en la oficina de residentes de las ciudades suizas en un plazo de 14 días o en la policía en Croacia.
Recoge tu tarjeta de residencia
Los ciudadanos de fuera de la UE suelen dar sus huellas dactilares y reciben la tarjeta semanas después. Guarda el resguardo de la cita: a menudo acredita tu estancia legal mientras tanto.
Consigue tus números fiscal y de la seguridad social
NIE/NIF, NISS, codice fiscale, número AHV, etc.
Entra en el sistema sanitario
Alta en la sanidad pública o seguro privado obligatorio, según el país y tu situación.
Canjea tu carné de conducir
dentro del plazo que se aplique a tu país de origen.
Preguntas frecuentes
¿Puedo teletrabajar para mi antigua empresa con un visado de rentas pasivas?
Normalmente no. Los visados de rentas pasivas excluyen trabajar, y el teletrabajo necesita su propia vía. Pregunta en el consulado, por escrito si es posible.
¿Cuánto tarda un permiso para ciudadanos de fuera de la UE?
Desde unas semanas hasta muchos meses. La agencia de inmigración de Portugal ha acumulado largos retrasos. Presenta la solicitud tan pronto como lo permitan las normas.
¿Ser residente me convierte en residente fiscal?
No automáticamente, pero en la práctica a menudo sí. La residencia fiscal tiene sus propios criterios. Consulta impuestos al mudarte al extranjero.
Esta guía es información general, no asesoramiento jurídico, fiscal ni financiero. Las normas cambian; comprueba los detalles con un profesional local antes de firmar o pagar nada.