Comprar em planta significa pagar por uma casa que ainda não existe. Os preços podem ser mais baixos, a casa é nova e eficiente do ponto de vista energético, e pode escolher os acabamentos. Os riscos são igualmente reais: o promotor pode atrasar-se, alterar o projeto, ficar sem dinheiro ou falir com os seus pagamentos na mão.
A proteção que tem depende do país, e de a exigir ou não.
Como funcionam os pagamentos
Um calendário típico: um valor de reserva, depois 20–40 % em prestações durante a obra e, por fim, o restante na conclusão, quando se assina a escritura. Alguns promotores pedem mais à cabeça em troca de um desconto. Quanto mais pagar antes da escritura, de mais proteção precisa.
As proteções a exigir
- Espanha. Os promotores têm de garantir o dinheiro pago antes da escritura com uma garantia bancária ou uma apólice de seguro, individual para cada comprador, e os pagamentos têm de ir para uma conta especial. Peça o seu certificado de garantia depois de cada pagamento. As casas novas têm ainda um seguro de dez anos contra defeitos estruturais.
- França. Numa venda em planta (VEFA), os pagamentos faseados têm limites legais em cada fase, e o promotor tem de dar uma garantia de conclusão da obra.
- Portugal e Itália. A proteção é mais fraca, por isso negoceie uma garantia bancária ou que os pagamentos fiquem retidos numa conta de garantia (escrow), e registe o contrato-promessa sempre que possível. Itália tem regras que exigem uma garantia para casas vendidas antes de estarem concluídas: peça ao seu advogado que confirme que essa garantia existe.
- Dubai. Os pagamentos em planta vão para uma conta de garantia (escrow) do projeto, regulada pelo Land Department, e os bancos emprestam no máximo 50 % em casas compradas em planta.
- Turquia e outros mercados com menos proteção. Pague o mínimo possível antes da escritura, e apenas para contas em nome do promotor que o seu advogado tenha verificado.
O que verificar antes de reservar
- a licença de construção, e se é definitiva ou ainda está em recurso
- o historial do promotor: projetos concluídos, eventuais processos judiciais
- quem é o dono do terreno, e se há alguma hipoteca sobre ele
- o mapa de acabamentos por escrito, incluindo materiais e eletrodomésticos
- a data de conclusão e a penalização se não for cumprida
- o seu direito de rescindir e recuperar os pagamentos se a licença for recusada ou se o atraso ultrapassar uma data definida
- o que acontece se precisar de vender antes da conclusão (custos de cessão da posição contratual)
IVA e custos
Numa casa nova comprada a um promotor, o IVA costuma substituir o imposto sobre a transmissão e está incluído no preço: 10 % em Espanha mais o imposto do selo, 20 % em França e no Mónaco (incluído no preço), 10 % em Itália para a maioria das casas. Use a calculadora de custos de compra com a opção «Casa nova» selecionada.
Entrega e vistoria de defeitos
Vistoria na entrega
Envie a lista de defeitos ao promotor por escrito, com fotografias, e guarde uma cópia. A maioria dos países prevê um prazo após a entrega durante o qual o promotor tem de corrigir os defeitos de acabamento, e prazos mais longos para problemas estruturais.
Perguntas frequentes
Posso obter crédito à habitação para uma casa em planta?
O crédito é normalmente assinado na escritura, quando a casa já existe. Obtenha cedo uma pré-aprovação e confirme que o banco está disposto a financiar esse empreendimento.
O promotor oferece um rendimento de arrendamento garantido. É seguro?
Veja quem o garante, durante quanto tempo e o que acontece se o operador falhar. Muitas vezes já está embutido num preço mais alto.
E se a obra se atrasar?
O seu contrato deve fixar uma data-limite a partir da qual pode rescindir e recuperar os pagamentos através da garantia. Sem essa data, pode ter de esperar.
Este guia é informação geral, não aconselhamento jurídico, fiscal ou financeiro. As regras mudam; confirme os pormenores com um profissional local antes de assinar ou pagar seja o que for.