Comprare su progetto significa pagare una casa che ancora non esiste. I prezzi possono essere più bassi, la casa è nuova ed efficiente dal punto di vista energetico, e puoi scegliere le finiture. I rischi però sono altrettanto reali: il costruttore può essere in ritardo, cambiare il progetto, restare senza soldi o fallire mentre ha in mano i pagamenti che hai versato.
La tutela che ottieni dipende dal paese, e da quanto insisti per averla.
Come funzionano i pagamenti
Un calendario tipico: una quota di prenotazione, poi il 20–40 % a rate durante la costruzione, poi il saldo al rogito, quando si firma l'atto. Alcuni costruttori chiedono di più in anticipo in cambio di uno sconto. Più paghi prima del rogito, più tutele ti servono.
Le tutele da pretendere
- Spagna. I costruttori devono garantire le somme versate prima del rogito con una garanzia bancaria o una polizza assicurativa, individuale per ogni acquirente, e i pagamenti devono andare su un conto speciale. Chiedi il certificato di garanzia dopo ogni pagamento. Le case nuove hanno anche un'assicurazione decennale contro i difetti strutturali.
- Francia. Nella vendita su progetto (VEFA), la legge fissa un tetto ai pagamenti per ogni fase dei lavori, e il costruttore deve fornire una garanzia di completamento.
- Portogallo e Italia. La tutela è più debole, quindi negozia una garanzia bancaria o fai versare i pagamenti su un conto di garanzia (escrow), e trascrivi il contratto preliminare dove possibile. L'Italia ha norme che impongono una fideiussione per le case vendute prima del completamento: chiedi al tuo avvocato di verificare che ci sia.
- Dubai. I pagamenti per gli immobili su progetto vanno su un conto di garanzia (escrow) del progetto, regolato dal Land Department, e le banche finanziano al massimo il 50 % delle case su progetto.
- Turchia e altri mercati con meno tutele. Paga il meno possibile prima del rogito, e solo su conti intestati al costruttore che il tuo avvocato ha verificato.
Cosa controllare prima di prenotare
- il permesso di costruire, e se è definitivo o ancora oggetto di ricorso
- la storia del costruttore: progetti completati, eventuali cause legali
- chi è il proprietario del terreno, ed eventuali ipoteche che lo gravano
- il capitolato per iscritto, con materiali ed elettrodomestici
- la data di consegna e la penale se non viene rispettata
- il tuo diritto di recedere e di recuperare i pagamenti se il permesso viene negato o se il ritardo supera una data stabilita
- cosa succede se devi vendere prima della consegna (costi di cessione del contratto)
IVA e costi
Su una casa nuova comprata da un costruttore, di solito l'IVA sostituisce l'imposta di trasferimento ed è inclusa nel prezzo: 10 % in Spagna più l'imposta di bollo, 20 % in Francia e a Monaco (compresa nel prezzo), 10 % in Italia per la maggior parte delle abitazioni. Usa il calcolatore dei costi di acquisto selezionando «Nuova costruzione».
Consegna e verifica dei difetti
Verifica dei difetti alla consegna
Manda al costruttore l'elenco dei difetti per iscritto, con le foto, e tienine una copia. Nella maggior parte dei paesi, dopo la consegna, c'è un periodo in cui il costruttore deve sistemare i difetti di finitura, e periodi più lunghi per i problemi strutturali.
Domande frequenti
Posso ottenere un mutuo per una casa su progetto?
Di solito il mutuo si firma al rogito, quando la casa esiste. Chiedi presto una pre-approvazione e verifica che la banca finanzi quel complesso.
Il costruttore offre un reddito da affitto garantito. È sicuro?
Leggi chi lo garantisce, per quanto tempo e cosa succede se il gestore fallisce. Spesso è già compreso in un prezzo più alto.
E se il progetto è in ritardo?
Il contratto dovrebbe fissare una data limite oltre la quale puoi recedere e riavere i tuoi pagamenti grazie alla garanzia. Senza questa data, potresti dover aspettare.
Questa guida offre informazioni generali, non consulenza legale, fiscale o finanziaria. Le regole cambiano: verifica i dettagli con un professionista locale prima di firmare o pagare qualsiasi cosa.