Acheter sur plan, c’est payer un logement qui n’existe pas encore. Les prix peuvent être plus bas, le logement est neuf et économe en énergie, et vous pouvez parfois choisir les finitions. Les risques sont tout aussi réels : le promoteur peut prendre du retard, modifier le projet, manquer d’argent ou faire faillite alors qu’il détient vos paiements échelonnés.
La protection dont vous bénéficiez dépend du pays, et de votre fermeté à l’exiger.
Comment fonctionnent les paiements
Un échéancier type : des frais de réservation, puis 20–40 % par étapes pendant la construction, puis le solde à la signature définitive, quand l’acte est signé. Certains promoteurs demandent davantage au départ en échange d’une remise. Plus vous payez avant la signature définitive, plus il vous faut de protection.
Les protections à exiger
- Espagne. Les promoteurs doivent garantir les sommes versées avant la signature définitive par une garantie bancaire ou une police d’assurance, individuellement pour chaque acheteur, et les paiements doivent être versés sur un compte spécial. Demandez votre certificat de garantie après chaque paiement. Les logements neufs bénéficient aussi d’une assurance décennale contre les défauts de structure.
- France. Dans une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), les paiements échelonnés sont plafonnés par la loi à chaque étape, et le promoteur doit fournir une garantie financière d’achèvement.
- Portugal et Italie. La protection est plus faible : négociez une garantie bancaire ou faites conserver les paiements sous séquestre, et faites enregistrer l’avant-contrat quand c’est possible. L’Italie impose une garantie pour les logements vendus avant leur achèvement : demandez à votre avocat de confirmer qu’elle est en place.
- Dubaï. Les paiements sur plan sont versés sur un compte séquestre propre au projet, contrôlé par le Land Department, et les banques prêtent au maximum 50 % pour un logement sur plan.
- Turquie et autres marchés moins protecteurs. Payez le moins possible avant la signature définitive, et uniquement sur des comptes au nom du promoteur que votre avocat a vérifiés.
Ce qu’il faut vérifier avant de réserver
- le permis de construire, et s’il est définitif ou encore susceptible de recours
- les références du promoteur : projets achevés, procès éventuels
- à qui appartient le terrain, et s’il est grevé d’une hypothèque
- le descriptif écrit, matériaux et équipements compris
- la date de livraison et la pénalité en cas de retard
- votre droit d’annuler et de récupérer vos paiements si le permis est refusé ou si le retard dépasse une date fixée
- ce qui se passe si vous devez revendre avant la signature définitive (frais de cession)
TVA et frais
Pour un logement neuf acheté à un promoteur, la TVA remplace en général les droits de mutation et elle est comprise dans le prix : 10 % en Espagne, plus le droit de timbre, 20 % en France et à Monaco (compris dans le prix), 10 % en Italie pour la plupart des logements. Utilisez le calculateur des frais d’achat en sélectionnant « Logement neuf ».
Livraison et réserves
Réserves à la livraison
Envoyez la liste des défauts au promoteur par écrit, avec des photos, et gardez-en une copie. La plupart des pays prévoient une période après la livraison pendant laquelle le promoteur doit corriger les défauts de finition, et des périodes plus longues pour les problèmes de structure.
Les questions qu’on nous pose
Puis-je obtenir un prêt immobilier pour un logement sur plan ?
Le prêt est en général signé à la signature définitive, quand le logement existe. Obtenez tôt un accord de principe et vérifiez que la banque accepte de prêter pour ce programme.
Le promoteur propose un revenu locatif garanti. Est-ce sûr ?
Vérifiez qui le garantit, pour combien de temps, et ce qui se passe si l’exploitant fait défaut. Il est souvent intégré dans un prix plus élevé.
Et si le projet prend du retard ?
Votre contrat doit fixer une date butoir au-delà de laquelle vous pouvez annuler et récupérer vos paiements grâce à la garantie. Sans cette clause, vous risquez de devoir attendre.
Ce guide donne des informations générales, et non des conseils juridiques, fiscaux ou financiers. Les règles changent : vérifiez les détails auprès d’un professionnel local avant de signer ou de payer quoi que ce soit.