Comprar sobre plano significa pagar por una vivienda que todavía no existe. Los precios pueden ser más bajos, la vivienda es nueva y eficiente energéticamente, y quizá puedas elegir los acabados. Los riesgos son igual de reales: el promotor puede retrasarse, cambiar el diseño, quedarse sin dinero o quebrar con tus pagos a cuenta en su poder.
La protección que tengas depende del país y de que la exijas.
Cómo funcionan los pagos
Un calendario típico: una cantidad de reserva, después entre el 20 y el 40 % por fases durante la obra y el resto al final, cuando se firma la escritura. Algunos promotores piden más por adelantado a cambio de un descuento. Cuanto más pagues antes de la escritura, más protección necesitas.
Las protecciones que debes exigir
- España. Los promotores deben garantizar el dinero que se paga antes de la escritura con un aval bancario o un seguro, de forma individual para cada comprador, y los pagos deben ingresarse en una cuenta especial. Pide tu certificado de garantía después de cada pago. Además, la vivienda nueva tiene un seguro decenal contra defectos estructurales.
- Francia. En una venta sobre plano (VEFA), la ley fija un tope para los pagos de cada fase, y el promotor debe dar una garantía de terminación de la obra.
- Portugal e Italia. La protección es menor, así que negocia un aval bancario o que los pagos queden en una cuenta de depósito en garantía, y registra el contrato previo cuando sea posible. Italia exige por ley una garantía para las viviendas vendidas antes de terminarse: pide a tu abogado que confirme que existe.
- Dubái. Los pagos sobre plano van a una cuenta de depósito en garantía del proyecto regulada por el Departamento de Tierras, y los bancos prestan como máximo el 50 % en viviendas sobre plano.
- Turquía y otros mercados con menos protección. Paga lo menos posible antes de la escritura, y solo a cuentas a nombre del promotor que haya comprobado tu abogado.
Qué comprobar antes de reservar
- la licencia de obra, y si es firme o todavía está recurrida
- la trayectoria del promotor: proyectos terminados, posibles pleitos
- quién es el dueño del suelo y si tiene alguna hipoteca
- la memoria de calidades por escrito, con materiales y electrodomésticos
- la fecha de entrega y la penalización si no se cumple
- tu derecho a cancelar y recuperar los pagos si se deniega la licencia o el retraso supera una fecha determinada
- qué pasa si necesitas vender antes de la entrega (gastos de cesión del contrato)
IVA y gastos
En una vivienda nueva comprada a un promotor, el IVA suele sustituir al impuesto de transmisiones y está incluido en el precio: un 10 % en España, más el AJD; un 20 % en Francia y Mónaco (incluido en el precio), y un 10 % en Italia para la mayoría de las viviendas. Usa la calculadora de gastos de compra con la opción «Obra nueva» seleccionada.
Entrega y revisión de desperfectos
Revisión de desperfectos en la entrega
Envía la lista de desperfectos al promotor por escrito, con fotos, y guarda una copia. La mayoría de los países fijan un plazo tras la entrega en el que el promotor debe arreglar los defectos de acabado, y plazos más largos para los problemas estructurales.
Preguntas frecuentes
¿Puedo conseguir una hipoteca para una vivienda sobre plano?
La hipoteca suele firmarse con la escritura, cuando la vivienda ya existe. Consigue pronto una aprobación previa y comprueba que el banco financia esa promoción.
El promotor ofrece una rentabilidad por alquiler garantizada. ¿Es seguro?
Lee quién la garantiza, durante cuánto tiempo y qué pasa si quiebra la empresa que gestiona el alquiler. A menudo va incluida en un precio más alto.
¿Y si la obra se retrasa?
Tu contrato debería fijar una fecha límite a partir de la cual puedes cancelar y recuperar tus pagos con la garantía. Sin ella, puede que tengas que esperar.
Esta guía es información general, no asesoramiento jurídico, fiscal ni financiero. Las normas cambian; comprueba los detalles con un profesional local antes de firmar o pagar nada.