Wer ab Plan kauft, bezahlt für eine Immobilie, die es noch nicht gibt. Die Preise können niedriger sein, die Immobilie ist neu und energieeffizient, und unter Umständen können Sie die Ausstattung wählen. Die Risiken sind ebenso real: Der Bauträger kann in Verzug geraten, die Planung ändern, kein Geld mehr haben oder insolvent werden, während er Ihre Ratenzahlungen hält.
Welchen Schutz Sie erhalten, hängt vom Land ab und davon, ob Sie darauf bestehen.
Wie die Zahlungen ablaufen
Ein typischer Zahlungsplan: eine Reservierungsgebühr, dann 20–40 % in Raten während des Baus, dann der Restbetrag beim Eigentumsübergang, wenn die Kaufurkunde unterschrieben wird. Manche Bauträger verlangen mehr im Voraus und gewähren dafür einen Rabatt. Je mehr Sie vor dem Eigentumsübergang zahlen, desto mehr Schutz brauchen Sie.
Auf diese Absicherungen sollten Sie bestehen
- Spanien. Bauträger müssen Zahlungen vor dem Eigentumsübergang durch eine Bankgarantie oder eine Versicherung absichern, für jeden Käufer einzeln, und die Zahlungen müssen auf ein Sonderkonto gehen. Verlangen Sie nach jeder Zahlung Ihr Garantiezertifikat. Neubauten haben zudem eine zehnjährige Versicherung gegen Schäden an der Bausubstanz.
- Frankreich. Beim Kauf ab Plan (VEFA) sind die Ratenzahlungen für jeden Bauabschnitt gesetzlich begrenzt, und der Bauträger muss eine Fertigstellungsgarantie stellen.
- Portugal und Italien. Der Schutz ist schwächer, also verhandeln Sie eine Bankgarantie oder lassen Sie die Zahlungen auf einem Treuhandkonto hinterlegen, und lassen Sie den Vorvertrag nach Möglichkeit registrieren. In Italien gibt es Vorschriften, die für vor der Fertigstellung verkaufte Wohnungen eine Garantie verlangen: Lassen Sie sich von Ihrem Anwalt bestätigen, dass sie vorliegt.
- Dubai. Zahlungen für Käufe ab Plan gehen auf ein Treuhandkonto des Projekts, das vom Land Department beaufsichtigt wird, und Banken finanzieren Käufe ab Plan zu höchstens 50 %.
- Türkei und andere Märkte mit weniger Schutz. Zahlen Sie vor dem Eigentumsübergang so wenig wie möglich und nur auf Konten auf den Namen des Bauträgers, die Ihr Anwalt geprüft hat.
Was Sie vor der Reservierung prüfen sollten
- die Baugenehmigung, und ob sie rechtskräftig ist oder noch angefochten wird
- die Erfolgsbilanz des Bauträgers: abgeschlossene Projekte, etwaige Klagen
- wem das Grundstück gehört und ob eine Hypothek darauf lastet
- die schriftliche Baubeschreibung, einschliesslich Materialien und Geräten
- das Fertigstellungsdatum und die Vertragsstrafe, wenn es nicht eingehalten wird
- Ihr Recht, zurückzutreten und Ihre Zahlungen zurückzubekommen, wenn die Genehmigung verweigert wird oder die Verzögerung über ein festgelegtes Datum hinausgeht
- was passiert, wenn Sie vor dem Eigentumsübergang verkaufen müssen (Abtretungsgebühren)
Mehrwertsteuer und Kosten
Bei einem Neubau, den Sie vom Bauträger kaufen, ersetzt die Mehrwertsteuer meist die Grunderwerbsteuer und ist im Preis enthalten: 10 % in Spanien plus Stempelsteuer, 20 % in Frankreich und Monaco (im Preis enthalten), 10 % in Italien für die meisten Wohnungen. Nutzen Sie den Rechner für Kaufnebenkosten mit der Auswahl «Neubau».
Übergabe und Mängelprüfung
Mängelprüfung bei der Übergabe
Schicken Sie die Mängelliste schriftlich und mit Fotos an den Bauträger und behalten Sie eine Kopie. In den meisten Ländern gibt es nach der Übergabe eine Frist, in der der Bauträger Mängel am Innenausbau beheben muss, und längere Fristen für Mängel an der Bausubstanz.
Häufige Fragen
Bekomme ich für eine Immobilie ab Plan eine Hypothek?
Die Hypothek wird meist beim Eigentumsübergang unterschrieben, wenn die Immobilie existiert. Holen Sie früh eine grundsätzliche Finanzierungszusage ein und prüfen Sie, ob die Bank Wohnungen in diesem Projekt finanziert.
Der Bauträger bietet garantierte Mieteinnahmen. Ist das sicher?
Lesen Sie nach, wer sie garantiert, wie lange und was passiert, wenn der Betreiber ausfällt. Oft sind sie in einen höheren Preis eingerechnet.
Was, wenn sich das Projekt verzögert?
Ihr Vertrag sollte einen spätesten Termin festlegen, nach dem Sie zurücktreten und Ihre Zahlungen über die Garantie zurückerhalten können. Ohne einen solchen Termin müssen Sie unter Umständen warten.
Dieser Ratgeber enthält allgemeine Informationen, keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Regeln ändern sich; prüfen Sie die Einzelheiten mit einer Fachperson vor Ort, bevor Sie etwas unterschreiben oder bezahlen.