Na maioria dos países, pode obter crédito à habitação sem lá viver, mas vai pedir emprestado menos, provar mais e esperar mais tempo do que um comprador local. Regra geral, conte entrar com 30–40 % do preço do seu bolso, mais os custos de compra, que os bancos raramente financiam.
Quanto emprestam os bancos
Os bancos emprestam uma percentagem do valor mais baixo entre o preço e a sua própria avaliação. Para não residentes, essa percentagem, o rácio empréstimo-valor (LTV), é normalmente mais baixa do que para residentes.
| País | Empréstimo a não residentes | Notas |
|---|---|---|
| Espanha | 60–70% | Apenas limites habituais; os bancos emprestam com base no valor mais baixo entre o preço e a avaliação, e as condições variam muito, por isso compare propostas através de um intermediário de crédito. |
| Portugal | 60–80% | O Banco de Portugal limita os empréstimos a 90 % do valor para habitação própria e permanente e a 80 % para qualquer outra habitação, e muitos bancos emprestam menos a não residentes. Desde agosto de 2026, as prestações devem normalmente ficar dentro de 45 % do rendimento líquido, com prazos até 40 anos para quem tem menos de 35 anos e até 35 anos a partir dessa idade. |
| França | 50–80% | Os bancos emprestam normalmente 50–70 % a compradores que vivem fora da UE e até cerca de 80 % a residentes na UE. As prestações, incluindo os seguros, têm de ficar abaixo de 35 % do rendimento, e os empréstimos a não residentes estão muitas vezes limitados a 20 anos. |
| Itália | 50–60% | Os bancos limitam geralmente os empréstimos a 80 % do valor, e alguns limitam os não residentes a 50–60 %. Precisa de um codice fiscale e, normalmente, de uma conta bancária italiana. |
| Suíça | 50–60% | Não há um prazo total fixo: a parte do empréstimo até dois terços do valor pode manter-se indefinidamente, e a parte acima disso tem de ser amortizada no prazo de 15 anos. Pelo menos 10 % do valor têm de ser capitais próprios que não venham do fundo de pensões profissional, e a capacidade de pagamento é testada com um juro de cerca de 5 % mais 1 % de manutenção, face a um terço do rendimento bruto. Quem vive no estrangeiro normalmente só pode comprar casas de férias, para as quais os bancos costumam exigir 40 % ou mais de capitais próprios. |
| Mónaco | 50–70% | Os bancos do Mónaco costumam emprestar no âmbito de uma relação de banca privada mais ampla e decidem caso a caso o montante e o prazo do empréstimo; espera-se normalmente que os compradores entrem com 30–50 % do preço. Alguns bancos também emprestam com garantia numa carteira de investimentos. |
| Croácia | – | Cada banco fixa as suas próprias condições de crédito para não residentes. Obtenha uma proposta de empréstimo por escrito antes de assinar um contrato-promessa, porque perde o sinal (normalmente 10 %) se desistir. |
| Grécia | 50–70% | Publicam-se poucos números sobre os empréstimos a não residentes, por isso fale cedo com bancos gregos ou com um intermediário de crédito. As taxas médias dos novos créditos à habitação rondavam 3,3 % em meados de 2026. |
| Chipre | 50–60% | Os compradores estrangeiros podem obter crédito à habitação, mas os bancos emprestam normalmente cerca de metade do valor e oferecem menos opções do que aos residentes. |
| Reino Unido | 60–75% | Os compradores que vivem no estrangeiro pedem normalmente emprestado a bancos internacionais ou privados e a credores especializados, com um rácio empréstimo-valor de 60–75 %, por isso conte com uma entrada de 25–40 %. O HSBC, por exemplo, empresta até 75 % a não residentes de uma lista de países que ganhem pelo menos 75.000 £ por ano; os prazos podem chegar aos 40 anos para residentes, e os bancos podem fixar prazos mais curtos para quem vive no estrangeiro. |
| Emirados Árabes Unidos | 50–60% | Os limites do Banco Central para expatriados são de 80 % numa primeira casa até 5 milhões de AED (70 % acima disso), 60 % numa segunda casa ou numa casa para investimento e 50 % em compras em planta, com um prazo máximo de 25 anos. Só alguns bancos emprestam a não residentes; o HSBC, por exemplo, empresta-lhes até 60 %. |
| Estados Unidos | 60–70% | Os empréstimos a cidadãos estrangeiros vêm de alguns bancos da Florida e de credores especializados, normalmente com uma entrada de 30–40 %, taxas mais altas e prova de rendimentos e de reservas em dinheiro; muitos compradores internacionais pagam a pronto. |
| Turquia | 0–50% | Poucos bancos turcos emprestam a não residentes, os créditos em liras têm taxas de juro altas e os reguladores limitam o rácio empréstimo-valor consoante o valor do imóvel e a classe energética, por isso a maioria dos compradores estrangeiros paga a pronto. |
São intervalos habituais de bancos e intermediários de crédito em 2026, não promessas. A sua idade, o seu rendimento, a moeda, o país onde vive e o imóvel podem alterar a resposta.
O que o banco vai pedir
- Passaporte e comprovativo da morada onde vive atualmente
- O número fiscal local (NIE, NIF, codice fiscale, etc.)
- Os últimos três a seis recibos de vencimento e um contrato de trabalho, ou as contas de dois a três anos se trabalhar por conta própria
- Declarações de rendimentos dos últimos dois anos
- Extratos bancários de seis meses, que mostrem o dinheiro da entrada e as suas despesas regulares
- Um relatório de crédito do seu país de origem, se existir
- Informação sobre outros empréstimos e créditos à habitação
- O contrato-promessa e a certidão do registo predial do imóvel
Os documentos que não estejam na língua local precisam muitas vezes de tradução certificada. Comece a reuni-los antes de encontrar a casa: são a parte mais demorada.
Como se avalia a capacidade de pagamento
Cada país tem o seu teste, e os bancos acrescentam os seus:
- Portugal limita as prestações a 45 % do rendimento líquido desde agosto de 2026, com prazos até 40 anos para quem tem menos de 35 anos.
- França mantém as prestações, incluindo os seguros, abaixo de 35 % do rendimento, e limita muitas vezes os empréstimos a não residentes a 20 anos.
- A Suíça testa o empréstimo com uma taxa de juro teórica de cerca de 5 % mais 1 % para manutenção, que tem de caber num terço do rendimento bruto, e pelo menos 10 % do preço tem de ser pago com dinheiro que não venha de um fundo de pensões.
- Os Emirados Árabes Unidos limitam os empréstimos a expatriados a 80 % numa primeira casa até 5 milhões de AED, 60 % numa segunda casa e 50 % em compras em planta.
Taxa fixa ou variável
Na zona euro, os créditos com taxa variável seguem a Euribor mais um spread; na Suíça, a SARON; no Reino Unido, a taxa do Banco de Inglaterra. Uma taxa fixa custa um pouco mais no início, mas protege-o se as taxas subirem. Os produtos mistos têm taxa fixa durante cinco ou dez anos e depois passam a taxa variável.
O processo e os prazos
Pré-aprovação
Um intermediário de crédito ou um banco analisa o seu rendimento e dá-lhe uma indicação de quanto pode pedir emprestado. Faça isto antes de fazer propostas.
Pedido
Depois de ter um contrato-promessa assinado, faz o pedido com a documentação completa.
Avaliação
O avaliador do banco visita o imóvel. Se o avaliar abaixo do preço, o empréstimo diminui.
Proposta vinculativa
O banco emite a proposta. Alguns países dão-lhe um período legal de reflexão antes de a poder assinar (em Espanha são dez dias, com uma reunião gratuita com o notário).
Escritura
A escritura do empréstimo com hipoteca é normalmente assinada no mesmo dia que a escritura de compra.
Conte com quatro a oito semanas entre o pedido e a proposta, e mais no verão e no fim do ano. Se puder, inclua no contrato-promessa uma condição relativa ao crédito, para não perder o sinal se o banco disser que não.
Custos do crédito
Conte com uma comissão de avaliação, uma comissão de abertura, seguro de vida (muitas vezes obrigatório) e seguro da casa, além de, em alguns países, uma taxa de registo ou um imposto sobre a escritura da hipoteca. Em Espanha, o banco paga agora a maior parte dos custos da escritura; em Itália, aplica-se um imposto substitutivo de 2 % aos empréstimos para segundas habitações. A calculadora de custos de compra acrescenta os custos habituais do crédito quando assinala «Vou pedir crédito à habitação».
Calcule a prestação mensal
Calculadora de crédito à habitação
A prestação mensal de um crédito à habitação normal, com amortização, e o rácio empréstimo-valor que os bancos costumam conceder a não residentes em cada país.
Prestação mensal
Crédito com prestações constantes e taxa fixa durante todo o prazo. As propostas reais acrescentam comissões de abertura, seguros e, para não residentes, muitas vezes um rácio empréstimo-valor mais baixo.
Perguntas frequentes
Posso obter crédito à habitação aos 70 anos?
Muitos bancos querem o empréstimo pago até aos 75 ou 80 anos, o que encurta o prazo e aumenta a prestação mensal. Alguns bancos privados emprestam com base em investimentos em vez de rendimentos.
Posso recorrer ao banco do meu país?
Normalmente não, para um imóvel no estrangeiro, a não ser que o banco tenha uma sucursal nesse país ou que peça um empréstimo com garantia na casa que tem no seu país. Compare também essa opção: muitas vezes é mais barata.
Preciso de seguro de vida?
A maioria dos bancos exige-o, e muitos insistem na sua própria apólice. Muitas vezes pode escolher outra seguradora com a mesma cobertura, o que pode sair mais barato.
Este guia é informação geral, não aconselhamento jurídico, fiscal ou financeiro. As regras mudam; confirme os pormenores com um profissional local antes de assinar ou pagar seja o que for.