Nella maggior parte dei paesi puoi ottenere un mutuo anche senza viverci, ma riceverai meno, dovrai dimostrare di più e aspetterai più a lungo di un acquirente del posto. Come regola pratica, metti in conto di versare di tasca tua il 30–40 % del prezzo, più i costi di acquisto, che le banche raramente finanziano.
Quanto prestano le banche
Le banche prestano una percentuale del valore più basso tra il prezzo e la loro perizia. Per i non residenti questa percentuale, il cosiddetto loan-to-value (LTV), di solito è più bassa che per i residenti.
| Paese | Mutuo per non residenti | Note |
|---|---|---|
| Spagna | 60–70% | Sono solo limiti massimi tipici; le banche prestano sul valore più basso tra prezzo e perizia e le condizioni variano molto, quindi confronta le offerte tramite un mediatore creditizio. |
| Portogallo | 60–80% | Il Banco de Portugal limita i mutui al 90 % del valore per la tua abitazione permanente e all'80 % per qualsiasi altra casa, e molte banche prestano meno ai non residenti. Da agosto 2026 le rate devono di norma restare entro il 45 % del reddito netto, e le durate arrivano a 40 anni per chi ha meno di 35 anni e a 35 anni dai 35 anni in su. |
| Francia | 50–80% | Le banche di solito prestano il 50–70 % a chi vive fuori dall'UE e fino all'80 % circa ai residenti nell'UE. Le rate, assicurazione compresa, devono restare sotto il 35 % del reddito, e i mutui ai non residenti sono spesso limitati a 20 anni. |
| Italia | 50–60% | In genere le banche finanziano al massimo l'80 % del valore, e alcune limitano i non residenti al 50–60 %. Ti servono un codice fiscale e di solito un conto in una banca italiana. |
| Svizzera | 50–60% | Non c'è una durata complessiva fissa: la parte del prestito fino a due terzi del valore può restare in essere senza scadenza, mentre quella oltre deve essere rimborsata entro 15 anni. Almeno il 10 % del valore deve essere costituito da fondi propri che non provengano dalla previdenza professionale, e la sostenibilità si verifica con un interesse di circa il 5 % più l'1 % per la manutenzione, rispetto a un terzo del reddito lordo. Chi vive all'estero di solito può comprare solo case di vacanza, per le quali le banche in genere chiedono almeno il 40 % di fondi propri. |
| Monaco | 50–70% | Le banche di Monaco di solito concedono mutui nell'ambito di un rapporto di private banking più ampio e decidono caso per caso importo e durata; in genere l'acquirente deve versare il 30–50 % del prezzo. Alcune banche prestano anche a fronte di un portafoglio di investimenti. |
| Croazia | – | Ogni banca fissa le proprie condizioni per i mutuatari non residenti. Procurati un'offerta di mutuo scritta prima di firmare il contratto preliminare, perché se ti ritiri perdi la caparra (di solito il 10 %). |
| Grecia | 50–70% | Sui mutui ai non residenti si pubblicano pochi dati, quindi chiedi presto alle banche greche o a un mediatore. A metà 2026 i tassi medi dei nuovi mutui erano intorno al 3,3 %. |
| Cipro | 50–60% | Gli acquirenti stranieri possono ottenere un mutuo, ma le banche di solito prestano circa metà del valore e offrono meno opzioni che ai residenti. |
| Regno Unito | 60–75% | Chi vive all'estero di solito ottiene il mutuo da banche internazionali o private e da istituti specializzati, con una percentuale finanziata del 60–75 %, quindi metti in conto un anticipo del 25–40 %. HSBC, per esempio, presta fino al 75 % ai non residenti di determinati paesi che guadagnano almeno 75.000 £ l'anno; per i residenti le durate possono arrivare a 40 anni, e per chi vive all'estero le banche possono fissare durate più brevi. |
| Emirati Arabi Uniti | 50–60% | I limiti della Banca centrale per gli stranieri residenti sono l'80 % sulla prima casa fino a 5 milioni di AED (70 % oltre), il 60 % su una seconda casa o una casa da investimento e il 50 % sugli immobili su progetto, con una durata massima di 25 anni. Solo alcune banche prestano ai non residenti; HSBC, per esempio, presta loro fino al 60 %. |
| Stati Uniti | 60–70% | I mutui per cittadini stranieri li concedono alcune banche della Florida e istituti specializzati, di solito con un anticipo del 30–40 %, tassi più alti e prove di reddito e di riserve di liquidità; molti acquirenti internazionali pagano in contanti. |
| Turchia | 0–50% | Poche banche turche prestano ai non residenti, i mutui in lire hanno tassi d'interesse alti e le autorità di vigilanza limitano la percentuale finanziabile in base al valore dell'immobile e alla classe energetica, quindi la maggior parte degli acquirenti stranieri paga in contanti. |
Sono forchette tipiche indicate da banche e mediatori nel 2026, non promesse. La tua età, il reddito, la valuta, il paese in cui vivi e l'immobile cambiano tutti la risposta.
Cosa ti chiederà la banca
- Passaporto e prova dell'indirizzo dove vivi ora
- Il numero fiscale locale (NIE, NIF, codice fiscale e così via)
- Ultime tre-sei buste paga e un contratto di lavoro, oppure due-tre anni di bilanci se lavori in proprio
- Dichiarazioni dei redditi degli ultimi due anni
- Sei mesi di estratti conto, che mostrino l'anticipo e le tue uscite regolari
- Un rapporto sulla tua affidabilità creditizia nel tuo paese, dove esiste
- I dettagli di altri prestiti e mutui
- Il contratto preliminare e l'estratto del registro immobiliare dell'immobile
I documenti che non sono nella lingua locale spesso richiedono una traduzione giurata. Inizia a raccoglierli prima di trovare la casa: sono la parte più lenta.
Come si verifica la sostenibilità della rata
Ogni paese ha il suo criterio, e le banche aggiungono i propri:
- Il Portogallo da agosto 2026 limita le rate al 45 % del reddito netto, con durate fino a 40 anni per chi ha meno di 35 anni.
- La Francia mantiene le rate, assicurazione compresa, sotto il 35 % del reddito, e spesso limita a 20 anni i mutui ai non residenti.
- La Svizzera verifica il mutuo con un tasso d'interesse teorico di circa il 5 % più l'1 % per la manutenzione, che deve stare entro un terzo del reddito lordo, e almeno il 10 % del prezzo deve essere versato in contanti che non provengano da fondi pensione.
- Gli Emirati Arabi Uniti limitano i mutui per gli stranieri residenti all'80 % sulla prima casa fino a 5 milioni di AED, al 60 % sulla seconda casa e al 50 % sugli immobili su progetto.
Tasso fisso o variabile
Nell'area dell'euro i mutui a tasso variabile seguono l'Euribor più uno spread; in Svizzera il SARON; nel Regno Unito il tasso della Bank of England. Un tasso fisso all'inizio costa un po' di più, ma ti protegge se i tassi salgono. I prodotti misti restano a tasso fisso per cinque o dieci anni e poi diventano variabili.
La procedura e i tempi
Pre-approvazione
Un mediatore o una banca verifica il tuo reddito e ti dà un'indicazione di quanto puoi prendere in prestito. Fallo prima di fare offerte.
Domanda
Una volta firmato il contratto preliminare, presenti la domanda con tutti i documenti.
Perizia
Il perito della banca visita l'immobile. Se lo valuta meno del prezzo, il mutuo si riduce.
Offerta vincolante
La banca emette l'offerta. Alcuni paesi ti concedono per legge un periodo di riflessione prima di firmarla (in Spagna è di dieci giorni, con un incontro gratuito con il notaio).
Rogito
L'atto di mutuo di solito si firma lo stesso giorno dell'atto di acquisto.
Calcola da quattro a otto settimane tra la domanda e l'offerta, e di più d'estate e a fine anno. Se puoi, inserisci nel contratto preliminare una condizione legata al mutuo, così non perdi la caparra se la banca dice di no.
I costi del mutuo
Metti in conto le spese di perizia, le spese di istruttoria, un'assicurazione sulla vita (spesso obbligatoria) e un'assicurazione sulla casa, più, in alcuni paesi, una tassa di iscrizione o un'imposta sull'atto di mutuo. In Spagna oggi è la banca a pagare la maggior parte dei costi dell'atto; in Italia, sui mutui per la seconda casa si applica un'imposta sostitutiva del 2 %. Il calcolatore dei costi di acquisto aggiunge i costi tipici del mutuo quando spunti «Prenderò un mutuo».
Calcola la rata mensile
Calcolatore del mutuo
La rata mensile di un normale mutuo ad ammortamento, con la percentuale finanziabile che le banche di solito concedono ai non residenti in ogni paese.
Rata mensile
Mutuo ad ammortamento (rata costante) a tasso fisso per tutta la durata. Le offerte reali aggiungono spese di istruttoria, assicurazioni e, per i non residenti, spesso una percentuale finanziabile più bassa.
Domande frequenti
Posso ottenere un mutuo a 70 anni?
Molte banche vogliono che il mutuo sia estinto entro i 75 o gli 80 anni, il che accorcia la durata e fa salire la rata mensile. Alcune banche private concedono prestiti a fronte di investimenti invece che del reddito.
Posso rivolgermi alla banca del mio paese?
Di solito no per un immobile all'estero, a meno che non abbia una filiale in quel paese o che tu prenda un prestito garantito dalla casa che hai nel tuo paese. Valuta anche questa possibilità: spesso costa meno.
Mi serve un'assicurazione sulla vita?
La maggior parte delle banche la richiede, e molte spingono la propria polizza. Spesso puoi scegliere un altro assicuratore con una copertura equivalente, che può costare meno.
Questa guida offre informazioni generali, non consulenza legale, fiscale o finanziaria. Le regole cambiano: verifica i dettagli con un professionista locale prima di firmare o pagare qualsiasi cosa.