Vous pouvez obtenir un prêt immobilier dans la plupart des pays sans y vivre, mais vous emprunterez moins, devrez justifier davantage et attendrez plus longtemps qu’un acheteur local. En règle générale, comptez apporter vous-même 30–40 % du prix, plus les frais d’achat, que les banques financent rarement.
Combien les banques prêtent
Les banques prêtent un pourcentage du plus bas des deux montants : le prix ou leur propre estimation. Pour les non-résidents, ce pourcentage, la quotité de financement (LTV), est en général plus bas que pour les résidents.
| Pays | Prêt aux non-résidents | Remarques |
|---|---|---|
| Espagne | 60–70% | Plafonds indicatifs uniquement ; les banques prêtent sur la base du plus bas du prix et de l’expertise, et les conditions varient beaucoup : comparez les offres par l’intermédiaire d’un courtier. |
| Portugal | 60–80% | La Banco de Portugal plafonne les prêts à 90 % de la valeur pour votre résidence permanente et à 80 % pour tout autre logement, et de nombreuses banques prêtent moins aux non-résidents. Depuis août 2026, les mensualités doivent normalement rester dans la limite de 45 % du revenu net, et la durée peut atteindre 40 ans pour les emprunteurs de moins de 35 ans et 35 ans à partir de 35 ans. |
| France | 50–80% | Les banques prêtent en général 50 à 70 % aux acheteurs vivant hors de l’UE et jusqu’à environ 80 % aux résidents de l’UE. Les mensualités, assurance comprise, doivent rester sous 35 % des revenus, et les prêts aux non-résidents sont souvent limités à 20 ans. |
| Italie | 50–60% | Les prêteurs plafonnent en général les prêts à 80 % de la valeur, et certains limitent les non-résidents à 50 à 60 %. Il vous faut un codice fiscale et, en général, un compte bancaire italien. |
| Suisse | 50–60% | Il n’y a pas de durée totale fixe : la part du prêt allant jusqu’aux deux tiers de la valeur peut courir indéfiniment, et toute part au-delà doit être remboursée en 15 ans. Au moins 10 % de la valeur doivent être des fonds propres ne provenant pas de la prévoyance professionnelle, et la capacité financière est calculée avec un taux d’environ 5 % plus 1 % de frais d’entretien, qui ne doivent pas dépasser un tiers du revenu brut. Les personnes vivant à l’étranger ne peuvent en général acheter que des résidences de vacances, pour lesquelles les banques demandent souvent 40 % de fonds propres ou plus. |
| Monaco | 50–70% | Les banques monégasques prêtent en général dans le cadre d’une relation de banque privée plus large et décident au cas par cas du montant et de la durée du prêt ; on attend généralement des acheteurs un apport de 30 à 50 % du prix. Certaines banques prêtent aussi en nantissement d’un portefeuille de placements. |
| Croatie | – | Chaque banque fixe ses propres conditions pour les emprunteurs non résidents. Obtenez une offre de prêt écrite avant de signer un avant-contrat, car vous perdez l’acompte (généralement 10 %) si vous vous retirez. |
| Grèce | 50–70% | Peu de chiffres sont publiés sur les prêts aux non-résidents : renseignez-vous donc tôt auprès des banques grecques ou d’un courtier. Le taux moyen des nouveaux prêts immobiliers était d’environ 3,3 % à la mi-2026. |
| Chypre | 50–60% | Les acheteurs étrangers peuvent obtenir un prêt immobilier, mais les banques prêtent en général environ la moitié de la valeur et proposent moins d’options qu’aux résidents. |
| Royaume-Uni | 60–75% | Les acheteurs vivant à l’étranger empruntent en général auprès de banques internationales ou privées et de prêteurs spécialisés, avec une quotité de 60 à 75 % : prévoyez donc un apport de 25 à 40 %. HSBC, par exemple, prête jusqu’à 75 % aux non-résidents de certains pays qui gagnent au moins 75 000 £ par an ; la durée peut atteindre 40 ans pour les résidents, et les prêteurs peuvent fixer des durées plus courtes pour les emprunteurs à l’étranger. |
| Émirats arabes unis | 50–60% | Les plafonds de la Banque centrale pour les expatriés sont de 80 % pour un premier logement jusqu’à 5 millions d’AED (70 % au-delà), 60 % pour un deuxième logement ou un investissement locatif et 50 % sur plan, avec une durée maximale de 25 ans. Seules certaines banques prêtent aux non-résidents ; HSBC, par exemple, leur prête jusqu’à 60 %. |
| États-Unis | 60–70% | Les prêts aux ressortissants étrangers sont proposés par certaines banques de Floride et des prêteurs spécialisés, en général avec un apport de 30 à 40 %, des taux plus élevés et des justificatifs de revenus et de réserves de trésorerie ; beaucoup d’acheteurs internationaux paient comptant. |
| Turquie | 0–50% | Peu de banques turques prêtent aux non-résidents, les prêts en livres ont des taux d’intérêt élevés et les autorités plafonnent la quotité de financement selon la valeur du bien et sa classe énergétique : la plupart des acheteurs étrangers paient donc comptant. |
Ce sont des fourchettes habituelles relevées auprès de banques et de courtiers en 2026, pas des promesses. Votre âge, vos revenus, votre devise, votre pays de résidence et le bien lui-même changent tous la réponse.
Ce que la banque vous demandera
- Passeport et justificatif de domicile dans votre pays de résidence actuel
- Le numéro fiscal local (NIE, NIF, codice fiscale, etc.)
- Trois à six derniers bulletins de salaire et un contrat de travail, ou deux à trois ans de bilans si vous êtes indépendant
- Les déclarations de revenus des deux dernières années
- Six mois de relevés bancaires, qui montrent l’apport et vos dépenses courantes
- Un rapport de crédit de votre pays d’origine, s’il en existe un
- Le détail de vos autres crédits et prêts immobiliers
- L’avant-contrat et l’extrait du registre foncier du bien
Les documents qui ne sont pas dans la langue du pays nécessitent souvent une traduction assermentée. Commencez à les rassembler avant d’avoir trouvé le logement : c’est l’étape la plus lente.
Comment la capacité de remboursement est évaluée
Chaque pays a son propre critère, et les banques ajoutent les leurs :
- Le Portugal plafonne les mensualités à 45 % des revenus nets depuis août 2026, avec des durées jusqu’à 40 ans pour les moins de 35 ans.
- La France maintient les mensualités, assurance comprise, sous 35 % des revenus, et limite souvent les prêts aux non-résidents à 20 ans.
- La Suisse calcule le prêt avec un taux d’intérêt théorique d’environ 5 % plus 1 % pour l’entretien, le tout devant tenir dans un tiers du revenu brut, et au moins 10 % du prix doit être apporté en fonds propres qui ne proviennent pas d’une caisse de pension.
- Les Émirats arabes unis plafonnent les prêts aux expatriés à 80 % pour un premier logement jusqu’à 5 millions AED, 60 % pour un deuxième logement et 50 % pour un achat sur plan.
Taux fixe ou variable
Dans la zone euro, les prêts à taux variable suivent l’Euribor plus une marge ; en Suisse, le SARON ; au Royaume-Uni, le taux de la Banque d’Angleterre. Un taux fixe coûte un peu plus cher au départ, mais vous protège si les taux montent. Les prêts mixtes sont à taux fixe pendant cinq ou dix ans, puis deviennent variables.
Les étapes et le calendrier
Accord de principe
Un courtier ou une banque examine vos revenus et vous donne une idée de ce que vous pouvez emprunter. Faites-le avant de faire des offres.
Demande de prêt
Une fois l’avant-contrat signé, vous déposez votre demande avec le dossier complet.
Expertise
L’expert de la banque visite le bien. S’il l’estime en dessous du prix, le montant du prêt diminue.
Offre ferme
La banque émet l’offre de prêt. Certains pays vous accordent un délai de réflexion légal avant de pouvoir la signer (en Espagne, il est de dix jours, avec un rendez-vous gratuit chez le notaire).
Signature définitive
L’acte de prêt est en général signé le même jour que l’acte de vente.
Comptez quatre à huit semaines entre la demande et l’offre, et davantage l’été et en fin d’année. Si possible, inscrivez une condition suspensive d’obtention de prêt dans l’avant-contrat, pour ne pas perdre votre acompte si la banque refuse.
Ce que coûte le prêt
Prévoyez des frais d’expertise, des frais de dossier, une assurance décès (souvent obligatoire) et une assurance habitation, plus, dans certains pays, des frais d’inscription ou une taxe sur l’acte de prêt. En Espagne, la banque paie désormais l’essentiel des frais d’acte ; en Italie, un impôt de substitution de 2 % s’applique aux prêts pour les résidences secondaires. Le calculateur des frais d’achat ajoute les frais de prêt habituels quand vous cochez « Je prends un prêt immobilier ».
Calculez la mensualité
Calculateur de prêt immobilier
La mensualité d’un prêt immobilier amortissable classique, avec la quotité de financement que les banques accordent habituellement aux non-résidents dans chaque pays.
Mensualité
Prêt amortissable (à mensualités constantes) à taux fixe sur toute la durée. Les offres réelles ajoutent des frais de dossier, une assurance et, pour les non-résidents, souvent une quotité de financement plus faible.
Les questions qu’on nous pose
Puis-je obtenir un prêt immobilier à 70 ans ?
Beaucoup de banques veulent que le prêt soit remboursé à 75 ou 80 ans, ce qui raccourcit la durée et augmente la mensualité. Certaines banques privées prêtent en s’appuyant sur vos placements plutôt que sur vos revenus.
Puis-je passer par la banque de mon pays d’origine ?
En général non pour un bien à l’étranger, sauf si elle a une agence dans ce pays ou si vous empruntez en garantie sur votre logement dans votre pays. Comparez aussi cette option : elle est souvent moins chère.
Ai-je besoin d’une assurance décès ?
La plupart des banques l’exigent, et beaucoup poussent leur propre contrat. Vous avez souvent le droit de choisir un autre assureur avec des garanties équivalentes, ce qui peut revenir moins cher.
Ce guide donne des informations générales, et non des conseils juridiques, fiscaux ou financiers. Les règles changent : vérifiez les détails auprès d’un professionnel local avant de signer ou de payer quoi que ce soit.