En la mayoría de los países puedes conseguir una hipoteca sin vivir allí, pero te prestarán menos, tendrás que demostrar más y esperarás más que un comprador local. Como regla general, cuenta con aportar tú entre el 30 y el 40 % del precio, más los gastos de compra, que los bancos rara vez financian.
Cuánto prestan los bancos
Los bancos prestan un porcentaje del menor de dos valores: el precio o su propia tasación. Para los no residentes, ese porcentaje de financiación (el LTV, por loan-to-value) suele ser más bajo que para los residentes.
| País | Préstamo a no residentes | Notas |
|---|---|---|
| España | 60–70% | Son solo límites habituales; los bancos prestan sobre el menor valor entre el precio y la tasación, y las condiciones varían mucho, así que compara ofertas a través de un intermediario hipotecario. |
| Portugal | 60–80% | El Banco de Portugal limita los préstamos al 90 % del valor para tu vivienda habitual y permanente y al 80 % para cualquier otra vivienda, y muchos bancos prestan menos a los no residentes. Desde agosto de 2026, las cuotas no deben superar por lo general el 45 % de los ingresos netos, y los plazos llegan a 40 años para los menores de 35 y a 35 años a partir de esa edad. |
| Francia | 50–80% | Los bancos suelen prestar el 50–70 % a los compradores que viven fuera de la UE y hasta alrededor del 80 % a los residentes en la UE. Las cuotas, seguro incluido, deben quedar por debajo del 35 % de los ingresos, y los préstamos a no residentes suelen limitarse a 20 años. |
| Italia | 50–60% | Los bancos suelen limitar los préstamos al 80 % del valor, y algunos limitan a los no residentes al 50–60 %. Necesitas un codice fiscale y, normalmente, una cuenta bancaria italiana. |
| Suiza | 50–60% | No hay un plazo total fijo: la parte del préstamo hasta dos tercios del valor puede mantenerse indefinidamente, y la que los supere debe devolverse en 15 años. Al menos el 10 % del valor deben ser fondos propios que no procedan de un plan de pensiones de empresa, y la capacidad de pago se comprueba con un interés de alrededor del 5 % más un 1 % de mantenimiento frente a un tercio de los ingresos brutos. Quienes viven en el extranjero normalmente solo pueden comprar viviendas de vacaciones, para las que los bancos suelen pedir un 40 % o más de fondos propios. |
| Mónaco | 50–70% | Los bancos de Mónaco suelen prestar dentro de una relación más amplia de banca privada y deciden el importe y el plazo caso por caso; lo normal es que el comprador aporte el 30–50 % del precio. Algunos bancos también prestan con la garantía de una cartera de inversiones. |
| Croacia | – | Cada banco fija sus propias condiciones para los no residentes. Consigue una oferta de préstamo por escrito antes de firmar un precontrato, porque si te echas atrás pierdes la señal (normalmente el 10 %). |
| Grecia | 50–70% | Hay pocas cifras publicadas sobre préstamos a no residentes, así que pregunta pronto a los bancos griegos o a un intermediario. Los tipos medios de las nuevas hipotecas rondaban el 3,3 % a mediados de 2026. |
| Chipre | 50–60% | Los compradores extranjeros pueden conseguir hipoteca, pero los bancos suelen prestar alrededor de la mitad del valor y ofrecen menos opciones que a los residentes. |
| Reino Unido | 60–75% | Los compradores que viven en el extranjero suelen pedir prestado a bancos internacionales o privados y a prestamistas especializados, con un 60–75 % de financiación, así que cuenta con una entrada del 25–40 %. HSBC, por ejemplo, presta hasta el 75 % a no residentes de los países de su lista que ganen al menos 75.000 libras al año; los plazos pueden llegar a 40 años para los residentes, y los bancos pueden fijar plazos más cortos para quienes viven fuera. |
| Emiratos Árabes Unidos | 50–60% | Los límites del Banco Central para expatriados son del 80 % en una primera vivienda de hasta 5 millones de AED (70 % por encima), del 60 % en una segunda vivienda o de inversión y del 50 % sobre plano, con un plazo máximo de 25 años. Solo algunos bancos prestan a no residentes; HSBC, por ejemplo, les presta hasta el 60 %. |
| Estados Unidos | 60–70% | Los préstamos a ciudadanos extranjeros los conceden algunos bancos de Florida y prestamistas especializados, normalmente con una entrada del 30–40 %, tipos más altos y justificantes de ingresos y de reservas de efectivo; muchos compradores internacionales pagan al contado. |
| Turquía | 0–50% | Pocos bancos turcos prestan a no residentes, las hipotecas en liras tienen tipos de interés altos y los reguladores limitan el porcentaje de financiación según el valor del inmueble y su clase energética, así que la mayoría de los compradores extranjeros pagan al contado. |
Son horquillas habituales de bancos e intermediarios en 2026, no promesas. Tu edad, tus ingresos, tu moneda, el país en el que vives y el propio inmueble cambian la respuesta.
Qué te pedirá el banco
- Pasaporte y justificante de tu domicilio actual
- El número fiscal local (NIE, NIF, codice fiscale, etc.)
- Tus últimas nóminas (de tres a seis) y un contrato de trabajo, o las cuentas de dos o tres años si eres autónomo
- Las declaraciones de la renta de los dos últimos años
- Extractos bancarios de seis meses en los que se vean la entrada y tus gastos habituales
- Un informe crediticio de tu país de origen, si existe
- Datos de otros préstamos e hipotecas
- El contrato previo y el extracto registral del inmueble
Los documentos que no están en el idioma local suelen necesitar una traducción jurada. Empieza a reunirlos antes de encontrar la vivienda: es la parte más lenta.
Cómo se comprueba tu capacidad de pago
Cada país tiene su propio criterio, y los bancos añaden el suyo:
- Portugal limita las cuotas al 45 % de los ingresos netos desde agosto de 2026, con plazos de hasta 40 años para menores de 35.
- Francia mantiene las cuotas, seguro incluido, por debajo del 35 % de los ingresos, y a menudo limita a 20 años los préstamos a no residentes.
- Suiza calcula el préstamo con un tipo de interés teórico de alrededor del 5 % más un 1 % de mantenimiento, y el resultado debe caber en un tercio de los ingresos brutos; además, al menos el 10 % del precio debe aportarse en efectivo que no proceda de un plan de pensiones.
- Los Emiratos Árabes Unidos limitan los préstamos a expatriados al 80 % en una primera vivienda de hasta 5 millones de AED, al 60 % en una segunda vivienda y al 50 % en compras sobre plano.
Tipo fijo o variable
En la zona del euro, las hipotecas variables siguen el Euribor más un diferencial; en Suiza, el SARON, y en el Reino Unido, el tipo del Banco de Inglaterra. Un tipo fijo cuesta algo más al principio, pero te protege si suben los tipos. Las hipotecas mixtas fijan el tipo durante cinco o diez años y después pasan a variable.
El proceso y los plazos
Aprobación previa
Un intermediario o un banco revisa tus ingresos y te da una idea de cuánto puedes pedir prestado. Hazlo antes de hacer ofertas.
Solicitud
Cuando tengas firmado el contrato previo, presentas la solicitud con toda la documentación.
Tasación
El tasador del banco visita el inmueble. Si lo valora por debajo del precio, el préstamo se reduce.
Oferta vinculante
El banco emite la oferta. Algunos países te dan un periodo legal de reflexión antes de poder firmarla (en España son diez días, con una reunión gratuita con el notario).
Firma
La escritura de la hipoteca suele firmarse el mismo día que la de compraventa.
Calcula de cuatro a ocho semanas desde la solicitud hasta la oferta, y más en verano y a final de año. Si puedes, incluye en el contrato previo una condición sobre la hipoteca, para no perder la señal si el banco dice que no.
Los gastos de la hipoteca
Cuenta con pagar la tasación, una comisión de apertura, un seguro de vida (a menudo obligatorio) y un seguro de hogar, además, en algunos países, de una tasa de inscripción o un impuesto sobre la escritura de la hipoteca. En España, el banco paga ahora la mayor parte de los gastos de la escritura; en Italia, se aplica un impuesto sustitutivo del 2 % a los préstamos para segundas residencias. La calculadora de gastos de compra añade los gastos habituales de la hipoteca cuando marcas «Voy a pedir una hipoteca».
Calcula la cuota mensual
Calculadora de hipotecas
La cuota mensual de una hipoteca de amortización estándar, con el porcentaje de financiación que los bancos suelen conceder a los no residentes en cada país.
Cuota mensual
Hipoteca de amortización (cuota constante) con tipo fijo durante todo el plazo. Las ofertas reales añaden comisión de apertura, seguros y, para los no residentes, a menudo un porcentaje de financiación más bajo.
Preguntas frecuentes
¿Puedo conseguir una hipoteca con 70 años?
Muchos bancos quieren que el préstamo esté devuelto a los 75 u 80 años, lo que acorta el plazo y sube la cuota mensual. Algunos bancos privados prestan con la garantía de tus inversiones en lugar de tus ingresos.
¿Puedo recurrir al banco de mi país?
Normalmente no para un inmueble en el extranjero, salvo que tenga sucursal en ese país o pidas el préstamo con la garantía de tu vivienda en tu país. Compara también esa opción: a menudo sale más barata.
¿Necesito un seguro de vida?
La mayoría de los bancos lo exigen, y muchos intentan colocarte su propia póliza. A menudo puedes elegir otra aseguradora con la misma cobertura, lo que puede salir más barato.
Esta guía es información general, no asesoramiento jurídico, fiscal ni financiero. Las normas cambian; comprueba los detalles con un profesional local antes de firmar o pagar nada.