In den meisten Ländern erhalten Sie eine Hypothek, ohne dort zu wohnen, aber Sie bekommen weniger Geld, müssen mehr nachweisen und länger warten als ein einheimischer Käufer. Als Faustregel gilt: Rechnen Sie damit, 30–40 % des Preises selbst aufzubringen, dazu die Kaufnebenkosten, die Banken selten finanzieren.
Wie viel Banken leihen
Banken leihen einen Prozentsatz des niedrigeren Werts aus Kaufpreis und eigener Bewertung. Für Nichtansässige ist dieser Prozentsatz, die Beleihungsquote (Loan-to-Value, LTV), meist niedriger als für Ansässige.
| Land | Kredit für Nichtansässige | Hinweise |
|---|---|---|
| Spanien | 60–70% | Nur übliche Obergrenzen; Banken leihen auf den niedrigeren Wert aus Preis und Bewertung, und die Bedingungen sind sehr unterschiedlich; vergleichen Sie also Angebote über einen Hypothekenvermittler. |
| Portugal | 60–80% | Die Banco de Portugal begrenzt Kredite auf 90 % des Werts für den eigenen dauerhaften Wohnsitz und auf 80 % für jede andere Wohnimmobilie, und viele Banken leihen Nichtansässigen weniger. Seit August 2026 dürfen die Raten normalerweise höchstens 45 % des Nettoeinkommens ausmachen, und die Laufzeiten reichen bis 40 Jahre für Kreditnehmer unter 35 und bis 35 Jahre ab 35. |
| Frankreich | 50–80% | Banken leihen Käufern mit Wohnsitz ausserhalb der EU meist 50–70 % und EU-Ansässigen bis etwa 80 %. Die Raten einschliesslich Versicherung müssen unter 35 % des Einkommens bleiben, und Kredite an Nichtansässige sind oft auf 20 Jahre begrenzt. |
| Italien | 50–60% | Kreditgeber begrenzen Kredite in der Regel auf 80 % des Werts, und manche leihen Nichtansässigen nur 50–60 %. Sie brauchen einen codice fiscale und meist ein italienisches Bankkonto. |
| Schweiz | 50–60% | Eine feste Gesamtlaufzeit gibt es nicht: Der Kredit bis zu zwei Dritteln des Werts kann unbefristet laufen, und der Teil darüber muss innerhalb von 15 Jahren zurückgezahlt werden. Mindestens 10 % des Werts müssen Eigenkapital sein, das nicht aus der beruflichen Vorsorge stammt, und die Tragbarkeit wird mit etwa 5 % Zins plus 1 % Unterhalt geprüft, gemessen an einem Drittel des Bruttoeinkommens. Personen mit Wohnsitz im Ausland können meist nur Ferienwohnungen kaufen, bei denen Banken in der Regel 40 % Eigenkapital oder mehr verlangen. |
| Monaco | 50–70% | Banken in Monaco vergeben Kredite meist im Rahmen einer umfassenderen Private-Banking-Beziehung und entscheiden über Kredithöhe und Laufzeit im Einzelfall; von Käufern wird meist erwartet, dass sie 30–50 % des Preises selbst aufbringen. Manche Banken beleihen auch ein Wertpapierdepot. |
| Kroatien | – | Jede Bank legt ihre eigenen Bedingungen für nichtansässige Kreditnehmer fest. Holen Sie ein schriftliches Kreditangebot ein, bevor Sie einen Vorvertrag unterschreiben, denn wenn Sie zurücktreten, verlieren Sie die Anzahlung (meist 10 %). |
| Griechenland | 50–70% | Zu Krediten an Nichtansässige werden nur wenige Zahlen veröffentlicht; fragen Sie also früh bei griechischen Banken oder einem Vermittler nach. Die durchschnittlichen Zinsen für neue Hypotheken lagen Mitte 2026 bei etwa 3,3 %. |
| Zypern | 50–60% | Ausländische Käufer bekommen Hypotheken, doch Banken leihen meist etwa die Hälfte des Werts und bieten weniger Möglichkeiten als Ansässigen. |
| Vereinigtes Königreich | 60–75% | Käufer mit Wohnsitz im Ausland leihen meist über internationale oder Privatbanken und spezialisierte Kreditgeber mit einer Beleihungsquote von 60–75 %; rechnen Sie also mit 25–40 % Eigenkapital. HSBC zum Beispiel leiht Nichtansässigen in bestimmten Ländern mit einem Einkommen von mindestens 75.000 £ im Jahr bis zu 75 %; für Ansässige können die Laufzeiten bis zu 40 Jahre betragen, und für Kreditnehmer im Ausland können Kreditgeber kürzere Laufzeiten festlegen. |
| Vereinigte Arabische Emirate | 50–60% | Die Obergrenzen der Zentralbank für ausländische Einwohner liegen bei 80 % für ein erstes Eigenheim bis 5 Millionen AED (70 % darüber), 60 % für eine Zweit- oder Anlageimmobilie und 50 % bei Käufen ab Plan, mit einer Laufzeit von höchstens 25 Jahren. Nur manche Banken leihen Nichtansässigen, und HSBC zum Beispiel leiht ihnen bis zu 60 %. |
| Vereinigte Staaten | 60–70% | Kredite für ausländische Staatsangehörige vergeben einige Banken in Florida und spezialisierte Kreditgeber, meist mit 30–40 % Eigenkapital, höheren Zinsen und Nachweisen über Einkommen und Barreserven; viele internationale Käufer zahlen bar. |
| Türkei | 0–50% | Nur wenige türkische Banken vergeben Kredite an Nichtansässige, Hypotheken in Lira haben hohe Zinsen, und die Aufsichtsbehörden begrenzen die Beleihungsquote nach Immobilienwert und Energieklasse; die meisten ausländischen Käufer zahlen deshalb bar. |
Das sind typische Spannen von Banken und Vermittlern im Jahr 2026, keine Zusagen. Ihr Alter, Ihr Einkommen, Ihre Währung, Ihr Wohnsitzland und die Immobilie selbst verändern die Antwort.
Was die Bank verlangt
- Pass und Adressnachweis für Ihren jetzigen Wohnort
- Die lokale Steuernummer (NIE, NIF, codice fiscale usw.)
- Die letzten drei bis sechs Lohnabrechnungen und einen Arbeitsvertrag, bei Selbstständigen die Abschlüsse von zwei bis drei Jahren
- Steuererklärungen der letzten zwei Jahre
- Kontoauszüge von sechs Monaten, die das Eigenkapital und Ihre regelmässigen Ausgaben zeigen
- Eine Bonitätsauskunft aus Ihrem Heimatland, sofern es dort eine gibt
- Angaben zu weiteren Krediten und Hypotheken
- Den Vorvertrag und den Grundbuchauszug der Immobilie
Dokumente, die nicht in der Landessprache verfasst sind, brauchen oft eine beglaubigte Übersetzung. Beginnen Sie mit dem Sammeln, bevor Sie die Immobilie gefunden haben: Die Unterlagen sind der langsamste Teil.
Wie die Tragbarkeit geprüft wird
Jedes Land hat seinen eigenen Test, und die Banken haben zusätzlich ihre eigenen:
- Portugal begrenzt die Raten seit August 2026 auf 45 % des Nettoeinkommens, mit Laufzeiten bis 40 Jahre für unter 35-Jährige.
- Frankreich hält die Raten einschliesslich Versicherung unter 35 % des Einkommens und begrenzt Kredite an Nichtansässige oft auf 20 Jahre.
- Die Schweiz rechnet den Kredit mit einem kalkulatorischen Zinssatz von etwa 5 % plus 1 % für den Unterhalt, was in ein Drittel des Bruttoeinkommens passen muss, und mindestens 10 % des Preises müssen aus Eigenmitteln stammen, die nicht aus der Altersvorsorge kommen.
- Die VAE begrenzen Kredite für Ausländer beim ersten Eigenheim bis 5 Millionen AED auf 80 %, bei einer Zweitimmobilie auf 60 % und bei Käufen ab Plan auf 50 %.
Fester oder variabler Zins
Im Euroraum folgen variable Hypotheken dem Euribor plus einer Marge, in der Schweiz dem SARON, im Vereinigten Königreich dem Leitzins der Bank of England. Ein fester Zins kostet anfangs etwas mehr, schützt Sie aber, wenn die Zinsen steigen. Mischprodukte sind fünf oder zehn Jahre fest und danach variabel.
Ablauf und Zeitplan
Grundsätzliche Finanzierungszusage
Ein Vermittler oder eine Bank prüft Ihr Einkommen und sagt Ihnen, wie viel Sie ungefähr leihen können. Erledigen Sie das, bevor Sie Angebote machen.
Antrag
Sobald Sie einen unterschriebenen Vorvertrag haben, stellen Sie den Antrag mit allen Unterlagen.
Bewertung
Der Schätzer der Bank besichtigt die Immobilie. Liegt seine Bewertung unter dem Preis, wird der Kredit kleiner.
Verbindliches Angebot
Die Bank stellt das Angebot aus. Manche Länder geben Ihnen eine gesetzliche Bedenkzeit, bevor Sie unterschreiben dürfen (in Spanien zehn Tage, mit einem kostenlosen Termin beim Notar).
Abschluss
Die Hypothekenurkunde wird meist am selben Tag unterschrieben wie die Kaufurkunde.
Rechnen Sie mit vier bis acht Wochen vom Antrag bis zum Angebot, im Sommer und zum Jahresende mit mehr. Nehmen Sie, wenn möglich, einen Finanzierungsvorbehalt in den Vorvertrag auf, damit Sie Ihre Anzahlung nicht verlieren, falls die Bank ablehnt.
Kosten der Hypothek
Rechnen Sie mit einer Schätzungsgebühr, einer Bearbeitungsgebühr, einer Lebensversicherung (oft vorgeschrieben) und einer Gebäudeversicherung, in manchen Ländern zusätzlich mit einer Eintragungsgebühr oder einer Steuer auf die Hypothekenurkunde. In Spanien trägt inzwischen die Bank den Grossteil der Urkundenkosten; in Italien fällt bei Krediten für Zweitwohnungen eine Ersatzsteuer von 2 % an. Der Rechner für Kaufnebenkosten rechnet typische Hypothekenkosten mit ein, wenn Sie «Ich nehme eine Hypothek auf» ankreuzen.
Die Monatsrate berechnen
Hypothekenrechner
Monatliche Rate für eine übliche Annuitätenhypothek, mit der Beleihungsquote, die Banken Nichtansässigen im jeweiligen Land meist gewähren.
Monatliche Rate
Annuitätenhypothek mit festem Zins für die gesamte Laufzeit. Echte Angebote enthalten zusätzlich Bearbeitungsgebühren und Versicherungen und für Nichtansässige oft eine niedrigere Beleihungsquote.
Häufige Fragen
Bekomme ich mit 70 Jahren noch eine Hypothek?
Viele Banken wollen, dass der Kredit mit 75 oder 80 zurückgezahlt ist, was die Laufzeit verkürzt und die Monatsrate erhöht. Manche Privatbanken vergeben Kredite gegen ein Wertpapierdepot statt gegen das Einkommen.
Kann ich die Bank in meinem Heimatland nutzen?
Für eine Immobilie im Ausland meist nicht, ausser sie hat eine Filiale in diesem Land oder Sie beleihen Ihr Eigenheim zu Hause. Vergleichen Sie auch diese Möglichkeit: Sie ist oft günstiger.
Brauche ich eine Lebensversicherung?
Die meisten Banken verlangen eine, und viele drängen Ihnen ihre eigene Police auf. Oft dürfen Sie einen anderen Versicherer mit gleichwertigem Schutz wählen, was günstiger sein kann.
Dieser Ratgeber enthält allgemeine Informationen, keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Regeln ändern sich; prüfen Sie die Einzelheiten mit einer Fachperson vor Ort, bevor Sie etwas unterschreiben oder bezahlen.