A maioria dos problemas com que os compradores estrangeiros se deparam estava visível no papel antes de assinarem: uma hipoteca ainda registada sobre o apartamento, uma ampliação sem licença, uma conta do condomínio por um elevador novo, um inquilino com um contrato longo. Um bom advogado encontra-os em poucos dias. Peça estas verificações antes do contrato-promessa, ou torne o contrato dependente delas.
1. Quem é o dono, e o imóvel está livre de ónus?
O seu advogado obtém um extrato atualizado do registo predial: uma nota simple em Espanha, uma certidão permanente em Portugal, uma visura ipotecaria em Itália, um extrato do Grundbuch na Suíça, um extrato do registo predial (zemljišnoknjižni izvadak) na Croácia, os documentos de titularidade do HM Land Registry em Inglaterra.
Mostra:
- o proprietário registado, que tem de ser quem vende (ou estar devidamente representado)
- hipotecas, penhoras e decisões judiciais sobre o imóvel
- servidões de passagem, usufrutos e outros direitos de terceiros
- a área e a descrição registadas, para comparar com a realidade
2. O que vê corresponde ao que está registado?
Compare o registo predial, o cadastro (registo fiscal) e o edifício que tem à sua frente. Discrepâncias frequentes:
- divisões a mais, terraços fechados ou piscinas construídos sem licença
- uma garagem ou arrecadação anunciada, mas não registada como parte do apartamento
- um terreno maior ou mais pequeno do que o descrito
Obras sem licença podem significar multas, crédito recusado e, no pior dos casos, ordens de demolição. O seu advogado pode verificar os registos da câmara municipal e a licença de construção ou de habitabilidade (licencia de primera ocupación, licença de utilização, agibilità).
3. As contas estão pagas?
Peça comprovativos de que estes pagamentos estão em dia:
- imposto sobre o imóvel dos últimos anos (IBI, IMI, IMU, taxe foncière)
- quotas do condomínio ou encargos de serviços
- água, luz e gás, se as dívidas ficarem com o imóvel
4. O que se passa no prédio?
No caso de um apartamento, peça as atas das duas ou três últimas assembleias de condóminos e o orçamento em vigor. Procure:
- obras aprovadas ainda não cobradas: telhado, fachada, elevador, piscina
- litígios com o promotor ou entre condóminos
- regras sobre animais de estimação, alojamento local ou alterações nos terraços
Em Espanha, os condóminos podem agora votar para restringir novos apartamentos turísticos no prédio e, na Croácia, um novo arrendamento turístico num prédio partilhado precisa do consentimento dos condóminos. Se tenciona arrendar a casa, verifique o que o prédio permite.
5. Vive lá alguém?
Em muitos países, um inquilino com um contrato válido pode ter o direito de ficar depois da venda. Confirme que a casa estará vazia na data da escritura, ou leia o contrato de arrendamento se estiver a comprar com o inquilino lá dentro.
Verificações adicionais para alguns imóveis
- Terrenos rústicos e agrícolas. As regras de ordenamento são rigorosas, e alguns países impõem restrições a estrangeiros: na Croácia, os compradores de fora da UE não podem adquirir terrenos agrícolas.
- Imóveis no litoral. A lei costeira espanhola limita a construção perto da costa; algumas casas mais antigas estão em terreno público costeiro.
- Edifícios classificados e em centros históricos. As alterações precisam de aprovação das entidades do património, o que leva tempo.
- Licenças turísticas. Uma licença para arrendar uma casa a turistas pode não lhe ser transmitida, e muitas cidades restringem agora as novas licenças (Lisboa, Málaga e Dubrovnik, entre outras).
- Zonas fronteiriças. A Grécia exige autorização prévia para compradores de fora da UE em zonas fronteiriças designadas, incluindo algumas ilhas.
- Suíça. Quem vive no estrangeiro, e muitos residentes de fora da UE, precisam de uma autorização cantonal ao abrigo da Lex Koller.
Documentos a pedir
Perguntas frequentes
Quanto tempo demoram as verificações?
A certidão do registo chega num ou dois dias. As verificações das licenças na câmara municipal podem demorar uma a três semanas. Preveja esse tempo no contrato-promessa.
O agente diz que a ampliação é «legal, mas não está registada». Isso não tem problema?
Peça a licença. Se existir, o vendedor pode normalmente registar a ampliação antes da escritura. Se não existir, o preço deve refletir o risco, ou deve desistir.
É preciso um seguro de título na Europa?
Normalmente não: o registo predial e as verificações do notário dão uma proteção sólida. Nos Estados Unidos, o seguro de título é habitual.
Este guia é informação geral, não aconselhamento jurídico, fiscal ou financeiro. As regras mudam; confirme os pormenores com um profissional local antes de assinar ou pagar seja o que for.