La maggior parte dei problemi in cui incappano gli acquirenti stranieri era visibile sulla carta prima della firma: un'ipoteca ancora iscritta sull'appartamento, un ampliamento senza permesso, una spesa condominiale per un nuovo ascensore, un inquilino con un contratto lungo. Un buon avvocato li scopre in pochi giorni. Chiedi queste verifiche prima del contratto preliminare, oppure subordina il contratto al loro esito.
1. Chi è il proprietario, e la casa è libera da gravami?
Il tuo avvocato richiede un estratto aggiornato del registro immobiliare: una nota simple in Spagna, una certidão permanente in Portogallo, una visura ipotecaria in Italia, un estratto del Grundbuch (registro fondiario) in Svizzera, un estratto del libro fondiario (zemljišnoknjižni izvadak) in Croazia, i documenti del titolo presso l'HM Land Registry in Inghilterra.
L'estratto riporta:
- il proprietario iscritto, che deve essere chi vende (o deve essere rappresentato in modo regolare)
- ipoteche, privilegi e provvedimenti giudiziari che gravano sull'immobile
- servitù di passaggio, usufrutti e altri diritti che spettano a terzi
- la superficie e la descrizione registrate, da confrontare con la realtà
2. Quello che vedi corrisponde a quello che è registrato?
Confronta il registro immobiliare, il catasto (il registro fiscale) e l'edificio che hai davanti. Le discrepanze più comuni:
- stanze in più, terrazze chiuse o piscine costruite senza permesso
- un garage o una cantina pubblicizzati ma non registrati come pertinenza dell'appartamento
- un terreno più grande o più piccolo di quanto descritto
Le opere abusive possono comportare multe, mutui rifiutati e, nel caso peggiore, ordini di demolizione. Il tuo avvocato può controllare gli archivi del comune e il permesso di costruire o il certificato di abitabilità (licencia de primera ocupación, licença de utilização, agibilità).
3. Le spese sono pagate?
Chiedi la prova che questi pagamenti sono in regola:
- imposta sugli immobili degli ultimi anni (IBI, IMI, IMU, taxe foncière)
- spese condominiali o di servizio
- utenze, se restano legate all'immobile
4. Cosa succede nell'edificio?
Per un appartamento, chiedi i verbali delle ultime due o tre assemblee condominiali e il bilancio preventivo in corso. Cerca:
- lavori approvati ma non ancora addebitati: tetto, facciata, ascensore, piscina
- controversie con il costruttore o tra condòmini
- regole su animali, affitti turistici o modifiche alle terrazze
In Spagna oggi i condòmini possono votare per limitare i nuovi appartamenti turistici nel loro edificio, e in Croazia un nuovo affitto turistico in un edificio condominiale richiede il consenso dei condòmini. Se pensi di affittare la casa, verifica cosa permette il condominio.
5. Ci vive qualcuno?
In molti paesi un inquilino con un contratto valido può avere il diritto di restare anche dopo la vendita. Verifica che la casa sarà libera al rogito, oppure leggi il contratto d'affitto se compri con l'inquilino dentro.
Verifiche in più per alcuni immobili
- Terreni rurali e agricoli. Le regole urbanistiche sono severe, e alcuni paesi pongono limiti agli stranieri: in Croazia gli acquirenti extra-UE non possono acquistare terreni agricoli.
- Immobili sulla costa. In Spagna la legge sulle coste limita le costruzioni vicino al mare; alcune case più vecchie sorgono su demanio costiero pubblico.
- Edifici vincolati e nei centri storici. Le modifiche richiedono l'approvazione degli enti di tutela del patrimonio, e ci vuole tempo.
- Licenze turistiche. La licenza per affittare una casa ai turisti potrebbe non passare a te, e molte città oggi limitano quelle nuove (tra cui Lisbona, Malaga e Dubrovnik).
- Zone di confine. In Grecia gli acquirenti extra-UE hanno bisogno di un'autorizzazione preventiva nelle zone di confine designate, comprese alcune isole.
- Svizzera. Chi vive all'estero, e molti residenti extra-UE, hanno bisogno di un'autorizzazione cantonale in base alla Lex Koller.
Documenti da chiedere
Domande frequenti
Quanto tempo richiedono le verifiche?
L'estratto del registro arriva in un giorno o due. Le verifiche in comune sui permessi possono richiedere da una a tre settimane. Tieni conto di questi tempi nel contratto preliminare.
L'agente dice che l'ampliamento è «legale ma non registrato». Va bene?
Chiedi il permesso. Se esiste, di solito il venditore può registrare l'ampliamento prima del rogito. Se non esiste, il prezzo dovrebbe tenere conto del rischio, oppure dovresti lasciar perdere.
In Europa serve un'assicurazione sul titolo di proprietà?
Di solito no: il registro immobiliare e le verifiche del notaio offrono una tutela solida. Negli Stati Uniti l'assicurazione sul titolo è la norma.
Questa guida offre informazioni generali, non consulenza legale, fiscale o finanziaria. Le regole cambiano: verifica i dettagli con un professionista locale prima di firmare o pagare qualsiasi cosa.