La plupart des problèmes que rencontrent les acheteurs étrangers étaient visibles sur le papier avant la signature : une hypothèque encore inscrite sur l’appartement, une extension sans permis, un appel de fonds de la copropriété pour un nouvel ascenseur, un locataire titulaire d’un long bail. Un bon avocat les repère en quelques jours. Demandez ces vérifications avant l’avant-contrat, ou faites-en des conditions suspensives du contrat.
1. À qui appartient le bien, et est-il libre de toute charge ?
Votre avocat obtient un extrait récent du registre foncier : une nota simple en Espagne, une certidão permanente au Portugal, une visura ipotecaria en Italie, un extrait du Grundbuch en Suisse, un extrait du registre foncier (zemljišnoknjižni izvadak) en Croatie, les titres de propriété du HM Land Registry en Angleterre.
Il indique :
- le propriétaire inscrit, qui doit être la personne qui vend (ou être dûment représenté)
- les hypothèques, privilèges et décisions de justice qui grèvent le bien
- les servitudes de passage, usufruits et autres droits détenus par des tiers
- la surface et la description inscrites, à comparer avec la réalité
2. Ce que vous voyez correspond-il à ce qui est inscrit ?
Comparez le registre foncier, le cadastre (registre fiscal) et le bâtiment que vous avez sous les yeux. Les écarts fréquents :
- pièces supplémentaires, terrasses fermées ou piscines construites sans permis
- un garage ou un débarras annoncé mais non rattaché à l’appartement dans le registre
- un terrain plus grand ou plus petit que décrit
Des travaux non autorisés peuvent entraîner des amendes, des refus de prêt et, au pire, des ordres de démolition. Votre avocat peut consulter les archives de la mairie et le permis de construire ou le certificat d’habitabilité (licencia de primera ocupación, licença de utilização, agibilità).
3. Les factures sont-elles payées ?
Demandez la preuve que les paiements suivants sont à jour :
- l’impôt foncier des dernières années (IBI, IMI, IMU, taxe foncière)
- les charges de copropriété ou de services
- les factures d’énergie et d’eau, si les contrats restent attachés au logement
4. Que se passe-t-il dans l’immeuble ?
Pour un appartement, demandez les procès-verbaux des deux ou trois dernières assemblées de copropriétaires et le budget en cours. Repérez :
- des travaux votés mais pas encore facturés : toiture, façade, ascenseur, piscine
- des litiges avec le promoteur ou entre copropriétaires
- des règles sur les animaux, les locations de vacances ou les modifications de terrasses
En Espagne, les copropriétaires peuvent désormais voter pour limiter les nouveaux logements touristiques dans leur immeuble, et en Croatie, une nouvelle location touristique dans un immeuble en copropriété exige l’accord des copropriétaires. Si vous comptez louer le logement, vérifiez ce que l’immeuble autorise.
5. Quelqu’un y habite-t-il ?
Dans beaucoup de pays, un locataire titulaire d’un bail valable peut avoir le droit de rester après une vente. Faites confirmer que le logement sera libre à la signature définitive, ou lisez le bail si vous achetez un bien occupé.
Vérifications supplémentaires pour certains biens
- Terrains ruraux et agricoles. Les règles d’urbanisme sont strictes, et certains pays restreignent les achats par des étrangers : les acheteurs non européens ne peuvent pas acquérir de terres agricoles en Croatie.
- Biens en bord de mer. La loi espagnole sur le littoral limite les constructions près du rivage ; certaines maisons anciennes se trouvent sur le domaine public maritime.
- Bâtiments classés et centres historiques. Les modifications exigent l’accord des services du patrimoine, ce qui prend du temps.
- Licences touristiques. Une licence de location touristique peut ne pas vous être transférée, et beaucoup de villes limitent désormais les nouvelles licences (dont Lisbonne, Málaga et Dubrovnik).
- Zones frontalières. La Grèce exige une autorisation préalable pour les acheteurs non européens dans certaines zones frontalières désignées, y compris sur certaines îles.
- Suisse. Les personnes qui vivent à l’étranger, et beaucoup de résidents non européens, ont besoin d’une autorisation cantonale au titre de la Lex Koller.
Documents à demander
Les questions qu’on nous pose
Combien de temps prennent les vérifications ?
L’extrait du registre foncier arrive en un ou deux jours. La vérification des permis auprès de la mairie peut prendre une à trois semaines. Prévoyez ce délai dans l’avant-contrat.
L’agent dit que l’extension est « légale mais pas inscrite ». Est-ce que ça va ?
Demandez le permis. S’il existe, le vendeur peut en général faire inscrire l’extension avant la signature définitive. S’il n’existe pas, le prix doit tenir compte du risque, ou vous devez renoncer.
Une assurance de titre est-elle nécessaire en Europe ?
En général non : le registre foncier et les vérifications du notaire offrent une protection solide. Aux États-Unis, l’assurance de titre est la norme.
Ce guide donne des informations générales, et non des conseils juridiques, fiscaux ou financiers. Les règles changent : vérifiez les détails auprès d’un professionnel local avant de signer ou de payer quoi que ce soit.