La mayoría de los problemas con los que se topan los compradores extranjeros se veían sobre el papel antes de firmar: una hipoteca todavía inscrita sobre el piso, una ampliación sin licencia, una derrama de la comunidad por un ascensor nuevo, un inquilino con un contrato largo. Un buen abogado los encuentra en pocos días. Pide estas comprobaciones antes del contrato previo, o deja el contrato condicionado a ellas.
1. ¿De quién es y está libre de cargas?
Tu abogado pide un extracto actualizado del registro de la propiedad: una nota simple en España, una certidão permanente en Portugal, una visura ipotecaria en Italia, un extracto del Grundbuch en Suiza, un extracto del registro de la propiedad (zemljišnoknjižni izvadak) en Croacia o los documentos de titularidad del HM Land Registry en Inglaterra.
En él aparecen:
- el titular registral, que debe ser quien vende (o estar debidamente representado)
- las hipotecas, embargos y órdenes judiciales que pesan sobre el inmueble
- las servidumbres de paso, usufructos y otros derechos de terceros
- la superficie y la descripción registradas, para compararlas con la realidad
2. ¿Lo que ves coincide con lo inscrito?
Compara el registro, el catastro (el registro fiscal) y el edificio que tienes delante. Discrepancias habituales:
- habitaciones de más, terrazas cerradas o piscinas construidas sin licencia
- una plaza de garaje o un trastero que se anuncian pero no están inscritos junto con el piso
- una parcela más grande o más pequeña de lo que se describe
Las obras sin licencia pueden suponer multas, hipotecas denegadas y, en el peor de los casos, órdenes de derribo. Tu abogado puede consultar los archivos del ayuntamiento y la licencia de obra o el certificado de habitabilidad (licencia de primera ocupación, licença de utilização, agibilità).
3. ¿Están pagados los recibos?
Pide pruebas de que está al día lo siguiente:
- el impuesto sobre la propiedad de los últimos años (IBI, IMI, IMU, taxe foncière)
- las cuotas de comunidad o de servicios
- los suministros, si se quedan con la vivienda
4. ¿Qué está pasando en el edificio?
Si es un piso, pide las actas de las dos o tres últimas juntas de propietarios y el presupuesto actual. Busca:
- obras aprobadas que aún no se han cobrado: tejado, fachada, ascensor, piscina
- conflictos con el promotor o entre propietarios
- normas sobre mascotas, pisos turísticos o cambios en las terrazas
En España, los propietarios ya pueden votar para limitar los nuevos pisos turísticos en su edificio, y en Croacia un nuevo alquiler turístico en un edificio compartido necesita el consentimiento de los propietarios. Si piensas alquilar la vivienda, comprueba qué permite el edificio.
5. ¿Vive alguien allí?
En muchos países, un inquilino con un contrato en vigor puede tener derecho a quedarse después de la venta. Confirma que la vivienda estará vacía en la firma de la escritura o, si compras con el inquilino dentro, lee el contrato de alquiler.
Comprobaciones adicionales para algunos inmuebles
- Suelo rústico y agrícola. Las normas urbanísticas son estrictas y algunos países ponen restricciones a los extranjeros: en Croacia, los compradores de fuera de la UE no pueden adquirir suelo agrícola.
- Inmuebles en la costa. La Ley de Costas española limita la construcción cerca del mar; algunas viviendas antiguas están en dominio público marítimo-terrestre.
- Edificios protegidos y de cascos históricos. Cualquier cambio necesita la autorización de los organismos de patrimonio, y eso lleva tiempo.
- Licencias turísticas. Puede que la licencia para alquilar una vivienda a turistas no se te transmita, y muchas ciudades restringen ya las nuevas (entre ellas, Lisboa, Málaga y Dubrovnik).
- Zonas fronterizas. Grecia exige una autorización previa a los compradores de fuera de la UE en determinadas zonas fronterizas, incluidas algunas islas.
- Suiza. Quienes viven en el extranjero, y muchos residentes de fuera de la UE, necesitan una autorización cantonal según la Lex Koller.
Documentos que debes pedir
Preguntas frecuentes
¿Cuánto tardan las comprobaciones?
El extracto registral llega en uno o dos días. Las comprobaciones de licencias en el ayuntamiento pueden tardar de una a tres semanas. Ten en cuenta ese plazo en el contrato previo.
La agencia dice que la ampliación es «legal pero no está inscrita». ¿Puedo darlo por bueno?
Pide la licencia. Si existe, normalmente el vendedor puede inscribir la ampliación antes de la escritura. Si no existe, el precio debería reflejar el riesgo, o deberías retirarte.
¿Hace falta un seguro de título en Europa?
Normalmente no: el registro de la propiedad y las comprobaciones del notario dan una protección sólida. En Estados Unidos, el seguro de título es lo habitual.
Esta guía es información general, no asesoramiento jurídico, fiscal ni financiero. Las normas cambian; comprueba los detalles con un profesional local antes de firmar o pagar nada.