Die meisten Probleme, auf die ausländische Käufer stossen, waren schon vor der Unterschrift auf dem Papier erkennbar: eine noch eingetragene Hypothek auf der Wohnung, ein Anbau ohne Genehmigung, eine Rechnung der Eigentümergemeinschaft für einen neuen Lift, ein Mieter mit einem langen Mietvertrag. Ein guter Anwalt findet sie in wenigen Tagen. Verlangen Sie diese Prüfungen vor dem Vorvertrag, oder machen Sie den Vertrag von ihnen abhängig.
1. Wem gehört die Immobilie, und ist sie lastenfrei?
Ihr Anwalt besorgt einen aktuellen Grundbuchauszug: eine nota simple in Spanien, eine certidão permanente in Portugal, eine visura ipotecaria in Italien, einen Auszug aus dem Grundbuch in der Schweiz, einen Grundbuchauszug (zemljišnoknjižni izvadak) in Kroatien, die Eigentumsunterlagen des HM Land Registry in England.
Er zeigt:
- den eingetragenen Eigentümer, der die verkaufende Person sein muss (oder ordnungsgemäss vertreten wird)
- Hypotheken, Pfandrechte und gerichtliche Verfügungen gegen die Immobilie
- Wegerechte, Niessbrauchrechte und andere Rechte Dritter
- die eingetragene Fläche und Beschreibung, um sie mit der Wirklichkeit zu vergleichen
2. Stimmt das, was Sie sehen, mit dem Eingetragenen überein?
Vergleichen Sie das Grundbuch, den Kataster (das Steuerregister) und das Gebäude vor Ihnen. Häufige Abweichungen:
- zusätzliche Zimmer, geschlossene Terrassen oder Pools, die ohne Genehmigung gebaut wurden
- eine Garage oder ein Abstellraum, der im Inserat steht, aber nicht zur Wohnung eingetragen ist
- ein Grundstück, das grösser oder kleiner ist als beschrieben
Ungenehmigte Bauarbeiten können Bussgelder, abgelehnte Hypotheken und im schlimmsten Fall Abrissverfügungen nach sich ziehen. Ihr Anwalt kann die Unterlagen der Gemeinde prüfen, ebenso die Baugenehmigung oder die Bewohnbarkeitsbescheinigung (licencia de primera ocupación, licença de utilização, agibilità).
3. Sind die Rechnungen bezahlt?
Verlangen Sie Nachweise, dass Folgendes auf dem aktuellen Stand ist:
- die Grundsteuer der letzten Jahre (IBI, IMI, IMU, taxe foncière)
- die Beiträge an die Eigentümergemeinschaft oder die Servicegebühren
- Strom, Wasser und Gas, falls die Verträge bei der Immobilie bleiben
4. Was passiert im Gebäude?
Verlangen Sie bei einer Wohnung die Protokolle der letzten zwei oder drei Eigentümerversammlungen und das aktuelle Budget. Achten Sie auf:
- beschlossene, aber noch nicht abgerechnete Arbeiten: Dach, Fassade, Lift, Pool
- Streitigkeiten mit dem Bauträger oder unter den Eigentümern
- Regeln zu Haustieren, Ferienvermietung oder Änderungen an Terrassen
In Spanien können Eigentümer inzwischen beschliessen, neue Ferienwohnungen in ihrem Gebäude einzuschränken, und in Kroatien braucht eine neue touristische Vermietung in einem Mehrparteienhaus die Zustimmung der Eigentümer. Wenn Sie die Immobilie vermieten wollen, prüfen Sie, was im Gebäude erlaubt ist.
5. Wohnt jemand dort?
Ein Mieter mit gültigem Mietvertrag kann in vielen Ländern auch nach einem Verkauf bleiben. Lassen Sie sich bestätigen, dass die Immobilie beim Eigentumsübergang leer ist, oder lesen Sie den Mietvertrag, wenn Sie eine vermietete Immobilie kaufen.
Zusätzliche Prüfungen bei bestimmten Immobilien
- Ländliche und landwirtschaftliche Grundstücke. Die Bau- und Planungsvorschriften sind streng, und manche Länder schränken Ausländer ein: Käufer von ausserhalb der EU können in Kroatien keine landwirtschaftlichen Flächen erwerben.
- Immobilien an der Küste. Das spanische Küstengesetz beschränkt das Bauen in Ufernähe; manche ältere Häuser stehen auf öffentlichem Küstenland.
- Denkmalgeschützte Gebäude und Altstadthäuser. Änderungen brauchen eine Genehmigung des Denkmalschutzes, und das dauert.
- Touristische Lizenzen. Eine Lizenz zur Vermietung an Touristen geht unter Umständen nicht auf Sie über, und viele Städte beschränken inzwischen neue Lizenzen (darunter Lissabon, Málaga und Dubrovnik).
- Grenzgebiete. In Griechenland brauchen Käufer von ausserhalb der EU in bestimmten Grenzgebieten, darunter einige Inseln, eine vorherige Genehmigung.
- Schweiz. Personen mit Wohnsitz im Ausland und viele Ansässige aus Nicht-EU-Ländern brauchen nach der Lex Koller eine kantonale Bewilligung.
Dokumente, die Sie verlangen sollten
Häufige Fragen
Wie lange dauern die Prüfungen?
Der Grundbuchauszug kommt in ein bis zwei Tagen. Abklärungen zu Genehmigungen bei der Gemeinde können ein bis drei Wochen dauern. Planen Sie diese Zeit im Vorvertrag ein.
Der Makler sagt, der Anbau sei «legal, aber nicht eingetragen». Ist das in Ordnung?
Verlangen Sie die Genehmigung. Wenn es sie gibt, kann der Verkäufer den Anbau meist vor dem Eigentumsübergang eintragen lassen. Wenn nicht, sollte sich das Risiko im Preis widerspiegeln, oder Sie sollten vom Kauf absehen.
Braucht man in Europa eine Rechtstitelversicherung?
Meist nicht: Das Grundbuch und die Prüfungen des Notars bieten starken Schutz. In den USA ist eine Rechtstitelversicherung Standard.
Dieser Ratgeber enthält allgemeine Informationen, keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Regeln ändern sich; prüfen Sie die Einzelheiten mit einer Fachperson vor Ort, bevor Sie etwas unterschreiben oder bezahlen.