Le leggi sugli affitti sono locali, e le differenze sono grandi. In Svizzera il proprietario può tenere tre mensilità su un conto vincolato; in Francia può chiedere un mese per un appartamento non arredato; in Inghilterra il limite è di cinque settimane; la Florida non fissa alcun limite. Conoscere le regole del posto in cui affitti ti dice quali richieste sono normali e quali puoi rifiutare.
I numeri a confronto
| Paese | Deposito cauzionale | Garanzie aggiuntive | Provvigione dell'agenzia | Durata tipica del contratto |
|---|---|---|---|---|
| Spagna | 1 mese | 2 mesi | Di solito a carico del proprietario | 5 anni (7 se il proprietario è una società) |
| Portogallo | 2 mesi | 2 mesi | Di solito a carico del proprietario | I contratti a termine devono durare almeno un anno e si rinnovano automaticamente, salvo che il contratto disponga diversamente. Il proprietario che si oppone al primo rinnovo deve aspettare che siano passati tre anni perché l'opposizione abbia effetto, a meno che non gli serva la casa per sé o per un figlio. |
| Francia | 1 mese | Nessuna | Spesso divisa tra proprietario e inquilino | 3 anni per gli immobili non arredati (6 se il proprietario è una società); 1 anno per gli arredati (9 mesi per gli studenti); bail mobilité di 1–10 mesi per i soggiorni temporanei |
| Italia | 3 mesi | Nessuna | Spesso divisa tra proprietario e inquilino | 4+4 anni nel mercato libero (canone libero), 3+2 anni con i contratti a canone concordato; contratti transitori di 1–18 mesi per esigenze temporanee |
| Svizzera | 3 mesi | Nessuna | Di solito a carico del proprietario | Di solito a tempo indeterminato, con disdetta di almeno tre mesi per le scadenze indicate nel contratto. |
| Monaco | 3 mesi | Nessuna | Di solito a carico dell'inquilino | Concordata liberamente, di solito 1–3 anni con rinnovo automatico; la disdetta va data in genere tre mesi prima della scadenza, e si può uscire prima solo se il contratto lo prevede. |
| Croazia | – | Nessuna | Dipende dall'agenzia | A tempo determinato o indeterminato, come concordato nel contratto scritto. In un contratto a tempo indeterminato l'inquilino dà tre mesi di preavviso. |
| Grecia | 2 mesi | Nessuna | Dipende dall'agenzia | Almeno 3 anni per un'abitazione, anche se il contratto indica una durata più breve |
| Cipro | 1 mese | 1 mese | Dipende dall'agenzia | Contratti a tempo determinato, di solito di un anno e rinnovabili di comune accordo |
| Regno Unito | 1,2 mesi | Nessuna | Di solito a carico del proprietario | Contratto a tempo indeterminato (periodico): dal 1º maggio 2026 la maggior parte degli affitti privati in Inghilterra non ha una durata fissa, e gli inquilini possono andarsene con due mesi di preavviso. |
| Emirati Arabi Uniti | 0,6 mesi | Nessuna | Di solito a carico dell'inquilino | Un anno, rinnovabile, con il contratto d'affitto registrato in Ejari (177,75 AED online o 220 AED presso un centro autorizzato). |
| Stati Uniti | 1 mese | 1 mese | Dipende dall'agenzia | 12 mesi, poi rinnovo o contratto mese per mese, che ciascuna parte può chiudere con 30 giorni di preavviso scritto. |
| Turchia | 3 mesi | Nessuna | Dipende dall'agenzia | Un anno. Se l'inquilino non dà disdetta, il contratto si rinnova ogni anno alle stesse condizioni, e il proprietario può chiuderlo solo per motivi previsti dalla legge (per esempio se gli serve la casa per sé o per un familiare stretto) oppure dopo un periodo di proroga di dieci anni. |
Durata del contratto, verifiche del reddito e aumenti dell'affitto
Spagna
- Durata tipica del contratto
- 5 anni (7 se il proprietario è una società)
- Cosa guardano i proprietari
- Non c'è una verifica del reddito prevista dalla legge; di solito i proprietari chiedono un contratto di lavoro o una prova del reddito, buste paga recenti o una dichiarazione dei redditi, ed estratti conto.
- Aumenti dell'affitto
- Nei contratti firmati dal 26 maggio 2023 gli aggiornamenti annuali non possono superare l'indice IRAV dell'INE (2,47 % per agosto 2026). Un decreto in vigore dall'8 ottobre 2026 limita gli aggiornamenti al 2 % fino alla fine del 2027, salvo diverso accordo tra le parti, in attesa della convalida del parlamento.
- Note
- Gli affitti stagionali (alquiler de temporada) prevedono un deposito di due mesi e nessun diritto ai cinque anni. L'Andalusia non ha dichiarato zone ad alta tensione abitativa, quindi lì i tetti nazionali agli affitti non si applicano; nelle altre regioni la situazione è diversa.
Portogallo
- Durata tipica del contratto
- I contratti a termine devono durare almeno un anno e si rinnovano automaticamente, salvo che il contratto disponga diversamente. Il proprietario che si oppone al primo rinnovo deve aspettare che siano passati tre anni perché l'opposizione abbia effetto, a meno che non gli serva la casa per sé o per un figlio.
- Cosa guardano i proprietari
- I proprietari chiedono un documento d'identità, un codice fiscale portoghese (NIF) e una prova del reddito, come buste paga, un contratto di lavoro o una dichiarazione dei redditi. A chi arriva senza un reddito portoghese spesso chiedono un garante (fiador) o mesi di affitto anticipati entro i limiti di legge.
- Aumenti dell'affitto
- Dopo il primo anno di contratto, l'affitto può aumentare una volta l'anno secondo il coefficiente ufficiale (2,24 % per il 2026), con almeno 30 giorni di preavviso scritto.
- Note
- Il deposito e l'eventuale affitto anticipato hanno ciascuno un limite di due mensilità. Il proprietario deve registrare il contratto presso l'autorità fiscale entro la fine del mese successivo all'inizio; da agosto 2025, se il proprietario non lo fa, può registrarlo l'inquilino.
Francia
- Durata tipica del contratto
- 3 anni per gli immobili non arredati (6 se il proprietario è una società); 1 anno per gli arredati (9 mesi per gli studenti); bail mobilité di 1–10 mesi per i soggiorni temporanei
- Cosa guardano i proprietari
- Proprietari e agenzie di solito cercano un reddito netto pari a circa tre volte l'affitto, oppure un garante in Francia o la garanzia pubblica Visale. I documenti che possono chiedere sono fissati dalla legge e devono essere in francese, con gli importi in euro.
- Aumenti dell'affitto
- Se il contratto lo prevede, l'affitto può essere rivisto una volta l'anno, al massimo in base alla variazione dell'indice di riferimento degli affitti dell'INSEE (IRL), salito dell'1,15 % nei dodici mesi fino al secondo trimestre del 2026. L'affitto delle case in classe F o G nel certificato energetico non può essere aumentato.
- Note
- Il deposito ha un limite di una mensilità per gli immobili non arredati e di due per quelli arredati (nessun deposito con il bail mobilité), e la quota delle spese d'agenzia a carico dell'inquilino ha un tetto di 8,07–12,10 € al m², più 3,03 € al m² per l'inventario d'ingresso. Parigi e diverse altre città fissano un tetto agli affitti dei nuovi contratti (il sistema di Parigi è in vigore per ora fino al 24 novembre 2026). Gli affitti turistici di breve durata richiedono un numero di registrazione rilasciato dal comune, e in città come Parigi una seconda casa richiede anche un'autorizzazione al cambio di destinazione d'uso.
Italia
- Durata tipica del contratto
- 4+4 anni nel mercato libero (canone libero), 3+2 anni con i contratti a canone concordato; contratti transitori di 1–18 mesi per esigenze temporanee
- Cosa guardano i proprietari
- Di solito i proprietari vogliono un documento d'identità, il codice fiscale e una prova del reddito, come due o tre buste paga recenti o una dichiarazione dei redditi. Gli inquilini extra-UE devono dimostrare di essere regolarmente soggiornanti.
- Aumenti dell'affitto
- Se il contratto lo prevede, l'affitto può essere aggiornato ogni anno in base all'indice ISTAT dei prezzi al consumo. Il proprietario che sceglie la cedolare secca rinuncia a qualsiasi aumento per quel contratto.
- Note
- Per legge il deposito non può superare tre mensilità e matura gli interessi legali a favore dell'inquilino. Di solito le agenzie chiedono all'inquilino circa una mensilità più IVA, e il contratto va registrato entro 30 giorni. Gli affitti brevi richiedono un codice identificativo nazionale (CIN), e la legge di bilancio 2026 ha cambiato le aliquote della cedolare secca che li riguarda, quindi verifica l'aliquota attuale con un consulente fiscale.
Svizzera
- Durata tipica del contratto
- Di solito a tempo indeterminato, con disdetta di almeno tre mesi per le scadenze indicate nel contratto.
- Cosa guardano i proprietari
- Nessuna regola di legge; i proprietari controllano lo stipendio, il permesso di soggiorno e un estratto del registro delle esecuzioni.
- Aumenti dell'affitto
- Gli affitti seguono il tasso d'interesse di riferimento nazionale, all'1,25 % da settembre 2025; quando scende gli inquilini possono chiedere una riduzione, e gli aumenti vanno comunicati con un modulo ufficiale.
- Note
- Il deposito ha un limite di tre mensilità e deve stare su un conto bancario vincolato intestato all'inquilino. Un'alternativa comune al versamento in contanti è un'assicurazione che garantisce il deposito.
Monaco
- Durata tipica del contratto
- Concordata liberamente, di solito 1–3 anni con rinnovo automatico; la disdetta va data in genere tre mesi prima della scadenza, e si può uscire prima solo se il contratto lo prevede.
- Cosa guardano i proprietari
- Non c'è un rapporto fisso tra reddito e affitto. Le agenzie chiedono un documento d'identità e una referenza bancaria, di solito di una banca di Monaco, e se paghi da un conto estero i proprietari possono chiedere un anno di affitto anticipato.
- Aumenti dell'affitto
- Nel settore libero lo stabilisce il contratto; non esiste un tetto generale agli affitti del settore libero.
- Note
- Ai nuovi arrivati è aperto solo il settore libero. L'inquilino paga la provvigione dell'agenzia (10 % dell'affitto del primo anno più IVA) e un'imposta di registro dell'1 % su affitto e spese per tutta la durata del contratto; l'affitto si paga di solito ogni tre mesi in anticipo.
Croazia
- Durata tipica del contratto
- A tempo determinato o indeterminato, come concordato nel contratto scritto. In un contratto a tempo indeterminato l'inquilino dà tre mesi di preavviso.
- Cosa guardano i proprietari
- Le indicazioni ufficiali non prevedono verifiche del reddito. Sono i proprietari a decidere quali prove chiedere, quindi tieni pronti passaporto, OIB e prova del reddito.
- Aumenti dell'affitto
- L'affitto cambia solo nei modi previsti dal contratto, quindi metti per iscritto qualsiasi aumento annuale.
- Note
- Il contratto deve essere scritto. Le indicazioni ufficiali non fissano un deposito standard, quindi concorda nel contratto l'importo e come verrà restituito. Una casa affittata per almeno 10 mesi l'anno come residenza permanente dell'inquilino è esente dall'imposta sugli immobili del proprietario.
Grecia
- Durata tipica del contratto
- Almeno 3 anni per un'abitazione, anche se il contratto indica una durata più breve
- Cosa guardano i proprietari
- Di solito i proprietari chiedono un documento d'identità, un codice fiscale greco (AFM) e una prova del reddito o del lavoro. Il contratto viene poi dichiarato online all'autorità fiscale (AADE).
- Aumenti dell'affitto
- L'affitto e gli eventuali aumenti annuali si fissano liberamente nel contratto, quindi controlla la clausola di aggiornamento prima di firmare.
- Note
- Il deposito è di solito di uno o due mesi di affitto, senza un limite di legge. Gli affitti brevi devono essere iscritti nel registro degli affitti brevi dell'AADE e dichiarati ogni mese, e le case comprate per un golden visa non possono essere affittate a breve termine.
Cipro
- Durata tipica del contratto
- Contratti a tempo determinato, di solito di un anno e rinnovabili di comune accordo
- Cosa guardano i proprietari
- Di solito i proprietari controllano il documento d'identità, lo status di residenza e una prova del reddito o del lavoro, e ai nuovi arrivati possono chiedere un deposito più alto.
- Aumenti dell'affitto
- Gli aumenti li stabilisce il contratto. Per le case più vecchie soggette alla Rent Control Law, gli aumenti hanno un tetto fissato per legge (6 % tra aprile 2023 e aprile 2025).
- Note
- La Rent Control Law riguarda solo le case completate prima del 29 dicembre 1995 nelle zone controllate, quindi la maggior parte degli affitti più recenti è regolata soltanto dal contratto. Per sfrattare un inquilino serve un provvedimento del tribunale, che può richiedere mesi.
Regno Unito
- Durata tipica del contratto
- Contratto a tempo indeterminato (periodico): dal 1º maggio 2026 la maggior parte degli affitti privati in Inghilterra non ha una durata fissa, e gli inquilini possono andarsene con due mesi di preavviso.
- Cosa guardano i proprietari
- Le agenzie di solito vogliono un reddito annuo lordo pari ad almeno 30 volte l'affitto mensile, oppure un garante che guadagni circa 36 volte tanto; a chi arriva senza un reddito o una storia creditizia nel Regno Unito spesso chiedono un garante britannico.
- Aumenti dell'affitto
- Nessun tetto agli affitti: il proprietario può aumentare l'affitto una volta l'anno fino al livello di mercato con almeno due mesi di preavviso, tramite un avviso «section 13», e l'inquilino può contestarlo davanti a un tribunale.
- Note
- Il deposito ha un limite di 5 settimane di affitto (6 settimane se l'affitto è di 50.000 £ l'anno o più) e va protetto in un sistema di tutela del governo entro 30 giorni; il deposito di prenotazione ha un limite di 1 settimana. Dal 1º maggio 2026 i proprietari non possono chiedere più di un mese di affitto anticipato, le offerte sopra l'affitto pubblicizzato sono vietate e gli sfratti senza colpa previsti dalla section 21 sono finiti. Scozia e Galles hanno leggi sugli affitti proprie.
Emirati Arabi Uniti
- Durata tipica del contratto
- Un anno, rinnovabile, con il contratto d'affitto registrato in Ejari (177,75 AED online o 220 AED presso un centro autorizzato).
- Cosa guardano i proprietari
- Non c'è una verifica fissa del reddito; i proprietari vogliono soprattutto l'affitto dell'anno pagato in anticipo, spesso con un numero di assegni da uno a quattro, e per registrare il contratto in Ejari presso un centro autorizzato serve l'Emirates ID dell'inquilino.
- Aumenti dell'affitto
- Al rinnovo, gli aumenti hanno un tetto fissato dall'indice degli affitti di Dubai: nessun aumento se il tuo affitto è entro il 10 % della media della zona, poi il 5 %, 10 %, 15 % o 20 % quanto più è sotto la media, e il proprietario deve dare 90 giorni di preavviso prima della scadenza del contratto.
- Note
- Per consuetudine il deposito è del 5 % dell'affitto annuo per gli immobili non arredati e del 10 % per quelli arredati, e di solito gli inquilini pagano la provvigione dell'agenzia. Il proprietario che rivuole la casa per uso proprio deve dare 12 mesi di preavviso.
Stati Uniti
- Durata tipica del contratto
- 12 mesi, poi rinnovo o contratto mese per mese, che ciascuna parte può chiudere con 30 giorni di preavviso scritto.
- Cosa guardano i proprietari
- I proprietari di solito cercano un reddito mensile pari a circa tre volte l'affitto, più verifiche del credito e dei precedenti; senza una storia creditizia negli Stati Uniti, aspettati di dover versare altro denaro in anticipo.
- Aumenti dell'affitto
- Nessun controllo degli affitti: la legge della Florida impedisce a città e contee di fissare tetti agli affitti, quindi il proprietario può ridefinire l'affitto a ogni rinnovo.
- Note
- La Florida non fissa limiti ai depositi, ed è comune pagare in anticipo il primo mese, l'ultimo mese e un deposito cauzionale. Il proprietario deve restituire il deposito entro 15 giorni, oppure comunicare per iscritto, entro 30 giorni, le eventuali trattenute che intende fare.
Turchia
- Durata tipica del contratto
- Un anno. Se l'inquilino non dà disdetta, il contratto si rinnova ogni anno alle stesse condizioni, e il proprietario può chiuderlo solo per motivi previsti dalla legge (per esempio se gli serve la casa per sé o per un familiare stretto) oppure dopo un periodo di proroga di dieci anni.
- Cosa guardano i proprietari
- Non esiste un rapporto standard tra reddito e affitto; i proprietari possono chiedere un garante turco, una prova del reddito e un codice fiscale turco.
- Aumenti dell'affitto
- Gli aumenti annuali sulle abitazioni non possono superare l'aumento medio dei prezzi al consumo degli ultimi 12 mesi (TÜFE); dopo cinque anni, ciascuna parte può chiedere al giudice di fissare un affitto di mercato.
- Note
- Per legge il deposito non può superare tre mensilità e dovrebbe essere tenuto su un conto bancario che si sblocca solo con il consenso di entrambe le parti. Le provvigioni delle agenzie per gli affitti, e chi le paga, variano, quindi concordale per iscritto prima di firmare.
Come viene tutelato il deposito
- Svizzera: il deposito deve stare su un conto bancario vincolato intestato a te; il proprietario non può toccarlo senza il tuo consenso o una decisione del giudice. Un'alternativa comune, per non immobilizzare contanti, è un'assicurazione che garantisce il deposito.
- Inghilterra: entro 30 giorni il proprietario deve proteggere il tuo deposito in un sistema di tutela approvato dal governo e dirti quale. Le controversie vanno al servizio di conciliazione gratuito del sistema.
- Spagna: il deposito (fianza) è di un mese per le abitazioni ordinarie. In diverse regioni il proprietario deve versarlo a un ente pubblico; in Andalusia, da gennaio 2026, lo tiene il proprietario. Le garanzie aggiuntive hanno un limite di due mesi.
- Francia: un mese per gli immobili non arredati, due per quelli arredati; il proprietario deve restituirlo entro un mese se l'inventario corrisponde, entro due mesi in caso contrario.
- Italia: massimo tre mensilità, e matura gli interessi legali a favore dell'inquilino.
- Portogallo: deposito e affitto anticipato hanno ciascuno un limite di due mesi.
- Dubai: per consuetudine il 5 % dell'affitto annuo per gli immobili non arredati e il 10 % per quelli arredati.
Chi paga l'agenzia
In Spagna e in Svizzera paga il proprietario. In Portogallo di solito paga il proprietario. In Inghilterra le spese d'agenzia a carico degli inquilini sono vietate. In Francia la quota dell'inquilino ha un tetto al metro quadro. In Italia, a Monaco e a Dubai di solito pagano gli inquilini: circa una mensilità più IVA in Italia, il 10 % dell'affitto del primo anno più IVA a Monaco.
Aumenti dell'affitto
Nella maggior parte dei paesi, durante il contratto, gli aumenti sono legati a un indice: l'IRL in Francia, l'indice ISTAT in Italia, l'IRAV in Spagna, il coefficiente annuale in Portogallo, il tasso d'interesse di riferimento in Svizzera. L'Inghilterra non ha un tetto, ma consente un solo aumento all'anno con preavviso, che l'inquilino può contestare. La Turchia limita gli aumenti all'inflazione media. In Florida non esiste alcun controllo sugli affitti.
Come riavere il deposito
Fai un inventario completo all'inizio
Foto e video di ogni stanza, firmati da entrambe le parti, con le letture dei contatori.
Segnala i problemi per iscritto durante la locazione
Una perdita che hai segnalato è un problema del proprietario; una che hai nascosto è un problema tuo.
Dai la disdetta nel modo giusto
Per iscritto, nei tempi previsti, all'indirizzo indicato nel contratto.
Pulisci e ripara prima di andartene
La normale usura non è a tuo carico; le cose rotte e lo sporco sì.
Fai l'inventario di uscita insieme al proprietario
Confrontalo con quello iniziale e fatti dare una copia firmata.
Chiedi la restituzione del deposito per iscritto,
indicando le tue coordinate bancarie e, se esiste, il termine di legge.
Domande frequenti
Il proprietario chiede sei mesi di deposito. È legale?
Non in Spagna, Francia, Italia, Portogallo, Svizzera o Inghilterra per un'abitazione ordinaria. Mostragli il limite di legge e offri invece una garanzia.
Il proprietario può entrare in casa mentre ci vivo?
In genere solo con preavviso e per un motivo preciso, come delle riparazioni. I dettagli li stabiliscono il contratto e la legge locale.
E se devo andarmene prima della scadenza?
Leggi la clausola sul preavviso. Molti paesi permettono agli inquilini di andarsene con preavviso dopo un periodo minimo; altri ti vincolano fino alla scadenza, a meno che tu non trovi un sostituto.
Questa guida offre informazioni generali, non consulenza legale, fiscale o finanziaria. Le regole cambiano: verifica i dettagli con un professionista locale prima di firmare o pagare qualsiasi cosa.