Le droit locatif est local, et les écarts sont importants. Un propriétaire suisse peut bloquer trois mois de loyer sur un compte ; un propriétaire français peut demander un mois pour un logement vide ; un propriétaire anglais est plafonné à cinq semaines ; la Floride ne fixe aucun plafond. Connaître les règles du pays où vous louez vous permet de savoir quelles exigences sont normales et lesquelles vous pouvez refuser.
Les chiffres côte à côte
| Pays | Dépôt de garantie | Garanties supplémentaires | Frais d’agence | Bail habituel |
|---|---|---|---|---|
| Espagne | 1 mois | 2 mois | En général à la charge du propriétaire | 5 ans (7 si le bailleur est une société) |
| Portugal | 2 mois | 2 mois | En général à la charge du propriétaire | Les baux à durée déterminée doivent durer au moins un an et se renouvellent automatiquement, sauf clause contraire. Un propriétaire qui s’oppose au premier renouvellement ne peut le faire prendre effet qu’au bout de trois ans, sauf s’il a besoin du logement pour lui-même ou pour un enfant. |
| France | 1 mois | Aucune | Souvent partagés entre propriétaire et locataire | 3 ans en location vide (6 si le bailleur est une société) ; 1 an en meublé (9 mois pour les étudiants) ; bail mobilité de 1 à 10 mois pour les séjours temporaires |
| Italie | 3 mois | Aucune | Souvent partagés entre propriétaire et locataire | 4+4 ans sur le marché libre (canone libero), 3+2 ans pour les contrats à loyer conventionné (canone concordato) ; contrats transitoires de 1 à 18 mois pour les besoins temporaires |
| Suisse | 3 mois | Aucune | En général à la charge du propriétaire | En général à durée indéterminée, résiliable avec un préavis d’au moins trois mois pour les termes prévus dans le bail. |
| Monaco | 3 mois | Aucune | En général à la charge du locataire | Librement convenue, en général de 1 à 3 ans, avec renouvellement automatique ; le préavis est en général dû trois mois avant l’échéance, et un départ anticipé n’est possible que si le bail le prévoit. |
| Croatie | – | Aucune | Selon l’agence | Durée déterminée ou indéterminée, selon ce que prévoit le bail écrit. Pour un bail à durée indéterminée, le locataire donne un préavis de trois mois. |
| Grèce | 2 mois | Aucune | Selon l’agence | Au moins 3 ans pour un logement, même si le contrat prévoit une durée plus courte |
| Chypre | 1 mois | 1 mois | Selon l’agence | Baux à durée déterminée, souvent d’un an, renouvelables d’un commun accord |
| Royaume-Uni | 1,2 mois | Aucune | En général à la charge du propriétaire | Bail à durée indéterminée (periodic) : depuis le 1er mai 2026, la plupart des locations privées en Angleterre n’ont plus de durée fixe, et les locataires peuvent partir avec un préavis de deux mois. |
| Émirats arabes unis | 0,6 mois | Aucune | En général à la charge du locataire | Un an, renouvelable, avec un bail enregistré dans Ejari (177,75 AED en ligne ou 220 AED dans un centre agréé). |
| États-Unis | 1 mois | 1 mois | Selon l’agence | 12 mois, puis renouvellement ou location au mois, à laquelle chaque partie peut mettre fin avec un préavis écrit de 30 jours. |
| Turquie | 3 mois | Aucune | Selon l’agence | Un an. Sauf préavis du locataire, le bail se renouvelle chaque année aux mêmes conditions, et le propriétaire ne peut y mettre fin que pour un motif légal (par exemple s’il a besoin du logement pour lui-même ou un proche) ou après une période de prolongation de dix ans. |
Durée du bail, vérification des revenus et hausses de loyer
Espagne
- Bail habituel
- 5 ans (7 si le bailleur est une société)
- Ce que regardent les propriétaires
- Aucun critère de revenus légal ; les propriétaires demandent en général un contrat de travail ou un justificatif de revenus, des bulletins de salaire récents ou une déclaration de revenus, et des relevés bancaires.
- Hausses de loyer
- Pour les contrats signés depuis le 26 mai 2023, la révision annuelle ne peut pas dépasser l’indice IRAV de l’INE (2,47 % pour août 2026). Un décret en vigueur depuis le 8 octobre 2026 plafonne les révisions à 2 % jusqu’à fin 2027, sauf accord contraire des deux parties, en attendant sa validation par le Parlement.
- Remarques
- Les locations saisonnières (alquiler de temporada) prévoient un dépôt de garantie de deux mois et ne donnent pas droit aux cinq ans. L’Andalousie n’a déclaré aucune zone tendue : les plafonds de loyer nationaux ne s’y appliquent donc pas ; les autres régions diffèrent.
Portugal
- Bail habituel
- Les baux à durée déterminée doivent durer au moins un an et se renouvellent automatiquement, sauf clause contraire. Un propriétaire qui s’oppose au premier renouvellement ne peut le faire prendre effet qu’au bout de trois ans, sauf s’il a besoin du logement pour lui-même ou pour un enfant.
- Ce que regardent les propriétaires
- Les propriétaires demandent une pièce d’identité, un numéro fiscal portugais (NIF) et des justificatifs de revenus, comme des bulletins de salaire, un contrat de travail ou une déclaration de revenus. On demande souvent aux nouveaux arrivants sans revenus au Portugal un garant (fiador) ou des loyers d’avance dans les limites légales.
- Hausses de loyer
- Après un an de bail, le loyer peut augmenter une fois par an selon le coefficient officiel (2,24 % pour 2026), avec un préavis écrit d’au moins 30 jours.
- Remarques
- Le dépôt de garantie et les loyers d’avance sont chacun plafonnés à deux mois de loyer. Le propriétaire doit déclarer le bail à l’administration fiscale avant la fin du mois suivant son début ; depuis août 2025, le locataire peut le faire si le propriétaire ne l’a pas fait.
France
- Bail habituel
- 3 ans en location vide (6 si le bailleur est une société) ; 1 an en meublé (9 mois pour les étudiants) ; bail mobilité de 1 à 10 mois pour les séjours temporaires
- Ce que regardent les propriétaires
- Les propriétaires et les agences demandent couramment des revenus nets d’environ trois fois le loyer, ou un garant en France, ou la garantie Visale soutenue par l’État. Les documents qu’ils peuvent exiger sont fixés par la loi et doivent être en français, avec les montants en euros.
- Hausses de loyer
- Si le bail le prévoit, le loyer peut être révisé une fois par an, au maximum selon la variation de l’indice de référence des loyers (IRL) de l’INSEE, qui a augmenté de 1,15 % sur un an au deuxième trimestre 2026. Le loyer des logements classés F ou G au diagnostic de performance énergétique ne peut pas être augmenté.
- Remarques
- Le dépôt de garantie est plafonné à un mois de loyer en location vide et à deux mois en meublé (aucun pour un bail mobilité), et la part des frais d’agence à la charge du locataire à 8,07 à 12,10 € par m², plus 3,03 € par m² pour l’état des lieux d’entrée. Paris et plusieurs autres villes encadrent les loyers des nouveaux baux (le dispositif parisien court actuellement jusqu’au 24 novembre 2026). Les locations saisonnières de courte durée exigent un numéro d’enregistrement délivré par la mairie et, dans des villes comme Paris, une résidence secondaire nécessite aussi une autorisation de changement d’usage.
Italie
- Bail habituel
- 4+4 ans sur le marché libre (canone libero), 3+2 ans pour les contrats à loyer conventionné (canone concordato) ; contrats transitoires de 1 à 18 mois pour les besoins temporaires
- Ce que regardent les propriétaires
- Les propriétaires demandent en général une pièce d’identité, un codice fiscale et des justificatifs de revenus, comme deux ou trois bulletins de salaire récents ou une déclaration de revenus. Les locataires hors UE doivent prouver qu’ils résident légalement en Italie.
- Hausses de loyer
- Si le contrat le prévoit, le loyer peut être révisé chaque année selon l’indice des prix à la consommation de l’ISTAT. Un propriétaire qui opte pour l’impôt forfaitaire cedolare secca renonce à toute augmentation pendant ce contrat.
- Remarques
- Le dépôt de garantie est plafonné par la loi à trois mois de loyer et produit des intérêts légaux au profit du locataire. Les agences facturent en général au locataire environ un mois de loyer plus la TVA, et le contrat doit être enregistré dans les 30 jours. Les locations de courte durée nécessitent un code d’identification national (CIN), et la loi de finances 2026 a modifié leurs taux d’imposition forfaitaire : vérifiez le taux en vigueur avec un conseiller fiscal.
Suisse
- Bail habituel
- En général à durée indéterminée, résiliable avec un préavis d’au moins trois mois pour les termes prévus dans le bail.
- Ce que regardent les propriétaires
- Aucune règle légale ; les propriétaires vérifient votre salaire, votre permis de séjour et un extrait du registre des poursuites.
- Hausses de loyer
- Les loyers suivent le taux d’intérêt de référence national, de 1,25 % depuis septembre 2025 ; les locataires peuvent demander une baisse quand il diminue, et les hausses doivent être notifiées sur une formule officielle.
- Remarques
- Le dépôt de garantie est plafonné à trois mois de loyer et doit être placé sur un compte bancaire bloqué au nom du locataire. L’assurance de garantie de loyer est une alternative courante au versement en espèces.
Monaco
- Bail habituel
- Librement convenue, en général de 1 à 3 ans, avec renouvellement automatique ; le préavis est en général dû trois mois avant l’échéance, et un départ anticipé n’est possible que si le bail le prévoit.
- Ce que regardent les propriétaires
- Pas de ratio de revenus fixe. Les agences demandent une pièce d’identité et une référence bancaire, en général d’une banque monégasque, et les propriétaires peuvent exiger un an de loyer d’avance si vous payez depuis un compte étranger.
- Hausses de loyer
- Fixée par le bail dans le secteur libre ; il n’y a pas de plafond général des loyers dans ce secteur.
- Remarques
- Seul le secteur libre est ouvert aux nouveaux arrivants. Le locataire paie les honoraires d’agence (10 % du loyer de la première année plus la TVA) et un droit de bail de 1 % sur le loyer et les charges pour toute la durée du bail ; le loyer se paie en général par trimestre et d’avance.
Croatie
- Bail habituel
- Durée déterminée ou indéterminée, selon ce que prévoit le bail écrit. Pour un bail à durée indéterminée, le locataire donne un préavis de trois mois.
- Ce que regardent les propriétaires
- Les recommandations officielles ne prévoient aucun critère de revenus. Les propriétaires décident des justificatifs demandés : ayez donc votre passeport, votre OIB et vos justificatifs de revenus à portée de main.
- Hausses de loyer
- Le loyer ne change que dans la mesure prévue par le bail : faites donc inscrire par écrit toute augmentation annuelle.
- Remarques
- Le bail doit être écrit. Les recommandations officielles ne fixent aucun dépôt de garantie type : convenez donc dans le bail de son montant et des conditions de sa restitution. Un logement loué au moins 10 mois par an comme résidence permanente du locataire est exonéré de la taxe foncière du propriétaire.
Grèce
- Bail habituel
- Au moins 3 ans pour un logement, même si le contrat prévoit une durée plus courte
- Ce que regardent les propriétaires
- Les propriétaires demandent généralement une pièce d’identité, un numéro fiscal grec (AFM) et des justificatifs de revenus ou d’emploi. Le bail est ensuite déclaré en ligne auprès de l’administration fiscale (AADE).
- Hausses de loyer
- Le loyer et toute augmentation annuelle sont fixés librement dans le bail : vérifiez donc la clause d’indexation avant de signer.
- Remarques
- Le dépôt de garantie est en général d’un ou deux mois de loyer, sans plafond légal. Les locations de courte durée doivent être inscrites au registre des locations de courte durée de l’AADE et déclarées chaque mois, et les logements achetés dans le cadre d’un golden visa ne peuvent pas être loués en courte durée.
Chypre
- Bail habituel
- Baux à durée déterminée, souvent d’un an, renouvelables d’un commun accord
- Ce que regardent les propriétaires
- Les propriétaires vérifient généralement la pièce d’identité, le statut de résident et les justificatifs de revenus ou d’emploi, et peuvent demander un dépôt de garantie plus élevé aux nouveaux arrivants.
- Hausses de loyer
- Les augmentations sont fixées par le contrat. Pour les logements anciens relevant de la loi sur le contrôle des loyers (Rent Control Law), elles sont plafonnées par la loi (6 % entre avril 2023 et avril 2025).
- Remarques
- La Rent Control Law ne couvre que les logements achevés avant le 29 décembre 1995 dans les zones réglementées : la plupart des locations plus récentes sont donc régies uniquement par le contrat. L’expulsion d’un locataire exige une décision de justice, ce qui peut prendre des mois.
Royaume-Uni
- Bail habituel
- Bail à durée indéterminée (periodic) : depuis le 1er mai 2026, la plupart des locations privées en Angleterre n’ont plus de durée fixe, et les locataires peuvent partir avec un préavis de deux mois.
- Ce que regardent les propriétaires
- Les agences demandent en général un revenu annuel brut d’au moins 30 fois le loyer mensuel, ou un garant gagnant environ 36 fois ce loyer ; on demande souvent aux nouveaux arrivants sans revenus ni historique de crédit au Royaume-Uni un garant britannique.
- Hausses de loyer
- Pas de plafonnement des loyers : le propriétaire peut augmenter le loyer une fois par an jusqu’au niveau du marché avec un préavis d’au moins deux mois, au moyen d’un avis « section 13 », et le locataire peut le contester devant un tribunal.
- Remarques
- Le dépôt de garantie est plafonné à 5 semaines de loyer (6 semaines si le loyer atteint 50 000 £ par an ou plus) et doit être protégé dans un dispositif public dans les 30 jours ; le dépôt de réservation est plafonné à 1 semaine. Depuis le 1er mai 2026, les propriétaires ne peuvent pas demander plus d’un mois de loyer d’avance, les surenchères au-dessus du loyer annoncé sont interdites et les expulsions sans motif de la « section 21 » ont pris fin. L’Écosse et le pays de Galles ont leurs propres lois sur la location.
Émirats arabes unis
- Bail habituel
- Un an, renouvelable, avec un bail enregistré dans Ejari (177,75 AED en ligne ou 220 AED dans un centre agréé).
- Ce que regardent les propriétaires
- Il n’y a pas de critère de revenus fixe ; les propriétaires veulent surtout que le loyer de l’année soit payé d’avance, souvent en un à quatre chèques, et l’enregistrement du bail dans Ejari dans un centre agréé exige l’Emirates ID du locataire.
- Hausses de loyer
- Au renouvellement, les hausses sont plafonnées par l’indice des loyers de Dubaï : aucune si votre loyer est à moins de 10 % de la moyenne du secteur, puis 5 %, 10 %, 15 % ou 20 % selon l’écart sous la moyenne, et le propriétaire doit donner un préavis de 90 jours avant la fin du contrat.
- Remarques
- Le dépôt de garantie est habituellement de 5 % du loyer annuel pour un logement vide et de 10 % pour un meublé, et les locataires paient en général la commission de l’agent. Un propriétaire qui veut récupérer le logement pour son propre usage doit donner un préavis de 12 mois.
États-Unis
- Bail habituel
- 12 mois, puis renouvellement ou location au mois, à laquelle chaque partie peut mettre fin avec un préavis écrit de 30 jours.
- Ce que regardent les propriétaires
- Les propriétaires demandent couramment un revenu mensuel d’environ trois fois le loyer, plus des vérifications de crédit et d’antécédents ; sans historique de crédit aux États-Unis, attendez-vous à devoir verser davantage d’avance.
- Hausses de loyer
- Pas d’encadrement des loyers : la loi de Floride interdit aux villes et aux comtés de plafonner les loyers, et le propriétaire peut donc fixer un nouveau loyer à chaque renouvellement.
- Remarques
- La Floride ne plafonne pas le dépôt de garantie, et il est courant de verser d’avance le premier mois, le dernier mois et un dépôt de garantie. Le propriétaire doit restituer le dépôt dans les 15 jours, ou notifier par écrit toute retenue dans les 30 jours.
Turquie
- Bail habituel
- Un an. Sauf préavis du locataire, le bail se renouvelle chaque année aux mêmes conditions, et le propriétaire ne peut y mettre fin que pour un motif légal (par exemple s’il a besoin du logement pour lui-même ou un proche) ou après une période de prolongation de dix ans.
- Ce que regardent les propriétaires
- Il n’y a pas de ratio de revenus standard ; les propriétaires peuvent demander un garant turc, des justificatifs de revenus et un numéro fiscal turc.
- Hausses de loyer
- Les hausses annuelles des loyers d’habitation ne peuvent pas dépasser la hausse moyenne sur 12 mois des prix à la consommation (TÜFE) ; après cinq ans, chaque partie peut demander au tribunal de fixer un loyer de marché.
- Remarques
- Selon la loi, le dépôt de garantie ne peut pas dépasser trois mois de loyer et doit être placé sur un compte bancaire qui ne peut être débloqué qu’avec l’accord des deux parties. Les honoraires d’agence pour les locations et la partie qui les paie varient : convenez-en par écrit avant de signer.
Comment les dépôts de garantie sont protégés
- Suisse : le dépôt doit être placé sur un compte bancaire bloqué à votre nom ; le propriétaire ne peut pas y toucher sans votre accord ou une décision de justice. L’assurance caution est une alternative courante pour éviter d’immobiliser de l’argent.
- Angleterre : le propriétaire doit protéger votre dépôt dans un dispositif agréé par l’État dans les 30 jours et vous indiquer lequel. Les litiges sont tranchés gratuitement par ce dispositif.
- Espagne : le dépôt (fianza) est d’un mois pour un logement ordinaire. Dans plusieurs régions, le propriétaire doit le déposer auprès d’un organisme public ; en Andalousie, depuis janvier 2026, c’est le propriétaire qui le conserve. Les garanties supplémentaires sont plafonnées à deux mois.
- France : un mois pour un logement vide, deux mois pour un meublé ; le propriétaire doit le restituer dans un délai d’un mois si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, ou de deux mois dans le cas contraire.
- Italie : plafonné à trois mois, et il produit des intérêts légaux au profit du locataire.
- Portugal : le dépôt et les loyers payés d’avance sont chacun plafonnés à deux mois.
- Dubaï : selon l’usage, 5 % du loyer annuel pour un logement vide et 10 % pour un meublé.
Qui paie l’agence
En Espagne et en Suisse, c’est le propriétaire. Au Portugal, c’est en général le propriétaire. En Angleterre, les frais d’agence à la charge des locataires sont interdits. En France, la part du locataire est plafonnée au mètre carré. En Italie, à Monaco et à Dubaï, ce sont en général les locataires qui paient : environ un mois de loyer plus la TVA en Italie, 10 % du loyer de la première année plus la TVA à Monaco.
Les hausses de loyer
La plupart des pays indexent les hausses sur un indice pendant la durée du bail : l’IRL en France, l’indice ISTAT en Italie, l’IRAV en Espagne, le coefficient annuel au Portugal, le taux de référence en Suisse. L’Angleterre ne fixe pas de plafond mais n’autorise qu’une hausse par an, avec préavis, que le locataire peut contester. La Turquie plafonne les hausses à l’inflation moyenne. La Floride n’encadre pas les loyers.
Récupérer votre dépôt de garantie
Faites un état des lieux complet à l’entrée
Photos et vidéo de chaque pièce, document signé par les deux parties, avec les relevés de compteurs.
Signalez les problèmes par écrit pendant la location
Une fuite que vous avez signalée est le problème du propriétaire ; une fuite que vous avez cachée est le vôtre.
Donnez votre préavis dans les règles
Par écrit, dans les délais, à l’adresse indiquée dans le bail.
Nettoyez et réparez avant de partir
L’usure normale n’est pas à votre charge ; les objets cassés et la saleté, si.
Faites l’état des lieux de sortie ensemble
Comparez-le avec celui d’entrée, et obtenez-en un exemplaire signé.
Réclamez le dépôt par écrit,
avec vos coordonnées bancaires et le délai légal s’il en existe un.
Les questions qu’on nous pose
Le propriétaire demande six mois de dépôt de garantie. Est-ce légal ?
Pas en Espagne, en France, en Italie, au Portugal, en Suisse ni en Angleterre pour un logement ordinaire. Montrez-lui le plafond et proposez plutôt une garantie.
Le propriétaire peut-il entrer chez moi pendant que j’y habite ?
En général, seulement avec un préavis et pour un motif, comme des réparations. Le bail et la loi locale fixent les détails.
Et si je dois partir plus tôt ?
Lisez la clause de préavis. Beaucoup de pays permettent aux locataires de partir avec un préavis après une durée minimale ; d’autres vous tiennent jusqu’au terme du bail, sauf si vous trouvez un remplaçant.
Ce guide donne des informations générales, et non des conseils juridiques, fiscaux ou financiers. Les règles changent : vérifiez les détails auprès d’un professionnel local avant de signer ou de payer quoi que ce soit.