La normativa del alquiler es local, y las diferencias son grandes. Un propietario suizo puede pedir tres meses de alquiler, que quedan depositados en una cuenta bloqueada; uno francés puede pedir un mes por un piso sin amueblar; uno inglés tiene un tope de cinco semanas, y Florida no fija ningún límite. Conocer las normas del lugar donde alquilas te dice qué exigencias son normales y cuáles puedes rechazar.
Las cifras, comparadas
| País | Fianza en efectivo | Garantías adicionales | Comisión de la agencia | Contrato habitual |
|---|---|---|---|---|
| España | 1 mes | 2 meses | Normalmente la paga el propietario | 5 años (7 si el propietario es una empresa) |
| Portugal | 2 meses | 2 meses | Normalmente la paga el propietario | Los contratos de duración determinada deben durar al menos un año y se renuevan automáticamente salvo que el contrato diga otra cosa. Si el propietario se opone a la primera renovación, esa oposición solo surte efecto cuando han pasado tres años, salvo que necesite la vivienda para él o para un hijo. |
| Francia | 1 mes | Ninguna | A menudo se reparte entre propietario e inquilino | 3 años sin amueblar (6 si el propietario es una sociedad); 1 año amueblado (9 meses para estudiantes); bail mobilité de 1–10 meses para estancias temporales |
| Italia | 3 meses | Ninguna | A menudo se reparte entre propietario e inquilino | 4+4 años en el mercado libre (canone libero), 3+2 años en los contratos de renta pactada (canone concordato); contratos transitorios de 1–18 meses para necesidades temporales |
| Suiza | 3 meses | Ninguna | Normalmente la paga el propietario | Normalmente indefinido; termina con un preaviso de al menos tres meses para las fechas de rescisión que fije el contrato. |
| Mónaco | 3 meses | Ninguna | Normalmente la paga el inquilino | Se pacta libremente, normalmente 1–3 años, con renovación automática; el preaviso suele darse tres meses antes del final, y solo puedes irte antes si el contrato lo permite. |
| Croacia | – | Ninguna | Depende de la agencia | De duración determinada o indefinida, según se acuerde en el contrato escrito. En un contrato indefinido, el inquilino debe avisar con tres meses de antelación. |
| Grecia | 2 meses | Ninguna | Depende de la agencia | Al menos 3 años para una vivienda, aunque el contrato indique un plazo más corto |
| Chipre | 1 mes | 1 mes | Depende de la agencia | Contratos de duración determinada, normalmente de un año y renovables de mutuo acuerdo |
| Reino Unido | 1,2 meses | Ninguna | Normalmente la paga el propietario | Contrato indefinido (periódico): desde el 1 de mayo de 2026, la mayoría de los alquileres privados en Inglaterra no tienen plazo fijo, y los inquilinos pueden irse con dos meses de preaviso. |
| Emiratos Árabes Unidos | 0,6 meses | Ninguna | Normalmente la paga el inquilino | Un año, renovable, con el contrato de alquiler registrado en Ejari (177,75 AED en línea o 220 AED en un centro autorizado). |
| Estados Unidos | 1 mes | 1 mes | Depende de la agencia | 12 meses; después, renovación o contrato mes a mes, que cualquiera de las partes puede terminar con 30 días de preaviso por escrito. |
| Turquía | 3 meses | Ninguna | Depende de la agencia | Un año. Salvo que el inquilino avise de que se va, el contrato se renueva cada año en las mismas condiciones, y el propietario solo puede rescindirlo por causas legales (como necesitar la vivienda para sí o para un familiar cercano) o tras un periodo de prórroga de diez años. |
Duración del contrato, requisitos de ingresos y subidas del alquiler
España
- Contrato habitual
- 5 años (7 si el propietario es una empresa)
- Qué piden los propietarios
- No hay un requisito legal de ingresos; los propietarios suelen pedir un contrato de trabajo o un justificante de ingresos, las últimas nóminas o una declaración de la renta, y extractos bancarios.
- Subidas del alquiler
- En los contratos firmados desde el 26 de mayo de 2023, la actualización anual no puede superar el índice IRAV del INE (2,47 % en agosto de 2026). Un decreto en vigor desde el 8 de octubre de 2026 limita las actualizaciones al 2 % hasta finales de 2027, salvo que ambas partes acuerden otra cosa, a la espera de su convalidación parlamentaria.
- Notas
- Los alquileres de temporada llevan una fianza de dos meses y no dan derecho a los cinco años. Andalucía no ha declarado ninguna zona tensionada, así que allí no se aplican los topes estatales al alquiler; en otras comunidades autónomas puede ser distinto.
Portugal
- Contrato habitual
- Los contratos de duración determinada deben durar al menos un año y se renuevan automáticamente salvo que el contrato diga otra cosa. Si el propietario se opone a la primera renovación, esa oposición solo surte efecto cuando han pasado tres años, salvo que necesite la vivienda para él o para un hijo.
- Qué piden los propietarios
- Los propietarios piden documento de identidad, número fiscal portugués (NIF) y justificantes de ingresos, como nóminas, un contrato de trabajo o una declaración de la renta. A los recién llegados sin ingresos en Portugal se les suele pedir un avalista (fiador) o alquiler por adelantado, dentro de los topes legales.
- Subidas del alquiler
- Cuando el contrato cumple un año, el alquiler puede subir una vez al año según el coeficiente oficial (2,24 % para 2026), con al menos 30 días de preaviso por escrito.
- Notas
- La fianza y el alquiler por adelantado tienen cada uno un tope de dos meses de alquiler. El propietario debe registrar el contrato en la administración tributaria antes de que acabe el mes siguiente a su inicio; desde agosto de 2025, el inquilino puede registrarlo si el propietario no lo ha hecho.
Francia
- Contrato habitual
- 3 años sin amueblar (6 si el propietario es una sociedad); 1 año amueblado (9 meses para estudiantes); bail mobilité de 1–10 meses para estancias temporales
- Qué piden los propietarios
- Propietarios y agencias suelen buscar unos ingresos netos de unas tres veces el alquiler, o un avalista en Francia o la garantía Visale, respaldada por el Estado. Los documentos que pueden pedir están fijados por ley y deben estar en francés y con los importes en euros.
- Subidas del alquiler
- Si el contrato lo permite, el alquiler puede revisarse una vez al año, como máximo en lo que haya variado el índice de referencia de los alquileres (IRL) del INSEE, que subió un 1,15 % interanual en el segundo trimestre de 2026. En las viviendas con calificación F o G en el certificado energético no se puede subir el alquiler.
- Notas
- La fianza tiene un tope de un mes de alquiler sin amueblar y de dos meses amueblado (en un bail mobilité no hay fianza), y la parte de los honorarios de agencia que paga el inquilino tiene un tope de 8,07–12,10 € por m², más 3,03 € por m² por el inventario de entrada. París y otras ciudades limitan el alquiler en los contratos nuevos (el sistema de París está vigente por ahora hasta el 24 de noviembre de 2026). Los alquileres vacacionales de corta duración necesitan un número de registro del ayuntamiento, y en ciudades como París una segunda residencia necesita además una autorización de cambio de uso.
Italia
- Contrato habitual
- 4+4 años en el mercado libre (canone libero), 3+2 años en los contratos de renta pactada (canone concordato); contratos transitorios de 1–18 meses para necesidades temporales
- Qué piden los propietarios
- Los propietarios suelen pedir documento de identidad, codice fiscale y justificantes de ingresos, como dos o tres nóminas recientes o una declaración de la renta. Los inquilinos de fuera de la UE deben demostrar que residen legalmente en el país.
- Subidas del alquiler
- Si el contrato lo permite, el alquiler puede actualizarse cada año según el índice de precios al consumo del ISTAT. El propietario que opta por el impuesto fijo de la cedolare secca renuncia a cualquier subida en ese contrato.
- Notas
- La fianza tiene un tope legal de tres meses de alquiler y genera intereses legales a favor del inquilino. Las agencias suelen cobrar al inquilino alrededor de un mes de alquiler más IVA, y el contrato debe registrarse en un plazo de 30 días. Los alquileres de corta duración necesitan un código identificativo nacional (CIN), y la ley de presupuestos de 2026 cambió los tipos de su impuesto fijo, así que consulta el tipo vigente con un asesor fiscal.
Suiza
- Contrato habitual
- Normalmente indefinido; termina con un preaviso de al menos tres meses para las fechas de rescisión que fije el contrato.
- Qué piden los propietarios
- No hay una norma legal; los propietarios comprueban tu sueldo, tu permiso de residencia y un extracto del registro de cobro de deudas.
- Subidas del alquiler
- Los alquileres siguen el tipo de interés de referencia nacional, del 1,25 % desde septiembre de 2025; los inquilinos pueden pedir una rebaja cuando baja, y las subidas deben notificarse en un formulario oficial.
- Notas
- La fianza tiene un tope de tres meses de alquiler y debe depositarse en una cuenta bancaria bloqueada a nombre del inquilino. Un seguro de garantía de alquiler es una alternativa habitual a pagarla en efectivo.
Mónaco
- Contrato habitual
- Se pacta libremente, normalmente 1–3 años, con renovación automática; el preaviso suele darse tres meses antes del final, y solo puedes irte antes si el contrato lo permite.
- Qué piden los propietarios
- No hay un porcentaje de ingresos fijo. Las agencias piden documento de identidad y una referencia bancaria, normalmente de un banco de Mónaco, y los propietarios pueden pedir un año de alquiler por adelantado si pagas desde una cuenta extranjera.
- Subidas del alquiler
- En el sector libre lo fija el contrato; no hay un tope general para los alquileres del sector libre.
- Notas
- A los recién llegados solo se les abre el sector libre. El inquilino paga los honorarios de la agencia (el 10 % del alquiler del primer año más IVA) y un impuesto del 1 % sobre el contrato, calculado sobre el alquiler y los gastos de todo el contrato; el alquiler suele pagarse por trimestres adelantados.
Croacia
- Contrato habitual
- De duración determinada o indefinida, según se acuerde en el contrato escrito. En un contrato indefinido, el inquilino debe avisar con tres meses de antelación.
- Qué piden los propietarios
- La normativa oficial no fija ningún requisito de ingresos. Cada propietario decide qué documentos pide, así que ten listos el pasaporte, el OIB y los justificantes de ingresos.
- Subidas del alquiler
- El alquiler solo puede cambiar según lo que permita el contrato, así que deja por escrito cualquier subida anual.
- Notas
- El contrato debe hacerse por escrito. La normativa oficial no fija una fianza estándar, así que acuerda en el contrato la cantidad y cómo se devuelve. Una vivienda alquilada al menos 10 meses al año como residencia permanente del inquilino está exenta del impuesto sobre la propiedad que paga el propietario.
Grecia
- Contrato habitual
- Al menos 3 años para una vivienda, aunque el contrato indique un plazo más corto
- Qué piden los propietarios
- Los propietarios suelen pedir documento de identidad, número fiscal griego (AFM) y justificantes de ingresos o de empleo. Después, el contrato se declara en línea a la administración tributaria (AADE).
- Subidas del alquiler
- El alquiler y cualquier subida anual se pactan libremente en el contrato, así que revisa la cláusula de actualización antes de firmar.
- Notas
- La fianza suele ser de uno o dos meses de alquiler, sin tope legal. Los alquileres de corta duración deben inscribirse en el registro de alquileres de corta duración de la AADE y declararse cada mes, y las viviendas compradas para un visado de oro no pueden destinarse al alquiler de corta duración.
Chipre
- Contrato habitual
- Contratos de duración determinada, normalmente de un año y renovables de mutuo acuerdo
- Qué piden los propietarios
- Los propietarios suelen comprobar el documento de identidad, la situación de residencia y los justificantes de ingresos o de empleo, y pueden pedir una fianza mayor a los recién llegados.
- Subidas del alquiler
- Las subidas las fija el contrato. En las viviendas antiguas sujetas a la Ley de Control de Alquileres, la ley limita las subidas (al 6 % entre abril de 2023 y abril de 2025).
- Notas
- La Ley de Control de Alquileres solo se aplica a las viviendas terminadas antes del 29 de diciembre de 1995 en las zonas sujetas a control, así que la mayoría de los alquileres más recientes se rigen únicamente por el contrato. Para desahuciar a un inquilino hace falta una orden judicial, que puede tardar meses.
Reino Unido
- Contrato habitual
- Contrato indefinido (periódico): desde el 1 de mayo de 2026, la mayoría de los alquileres privados en Inglaterra no tienen plazo fijo, y los inquilinos pueden irse con dos meses de preaviso.
- Qué piden los propietarios
- Las agencias suelen pedir unos ingresos brutos anuales de al menos 30 veces el alquiler mensual, o un avalista que gane unas 36 veces; a los recién llegados sin ingresos ni historial crediticio en el Reino Unido se les suele pedir un avalista británico.
- Subidas del alquiler
- No hay tope: el propietario puede subir el alquiler una vez al año hasta el nivel de mercado, con al menos dos meses de preaviso, mediante un aviso de la sección 13, y el inquilino puede impugnar la subida ante un tribunal.
- Notas
- La fianza tiene un tope de 5 semanas de alquiler (6 semanas si el alquiler es de 50.000 libras al año o más) y debe depositarse en un sistema de protección del Gobierno en un plazo de 30 días; el depósito de reserva tiene un tope de 1 semana. Desde el 1 de mayo de 2026, los propietarios no pueden pedir más de un mes de alquiler por adelantado, está prohibido pujar por encima del alquiler anunciado y se han acabado los desahucios sin causa de la sección 21. Escocia y Gales tienen sus propias leyes de alquiler.
Emiratos Árabes Unidos
- Contrato habitual
- Un año, renovable, con el contrato de alquiler registrado en Ejari (177,75 AED en línea o 220 AED en un centro autorizado).
- Qué piden los propietarios
- No hay un requisito fijo de ingresos; lo que más quieren los propietarios es el alquiler del año pagado por adelantado, a menudo repartido en entre uno y cuatro cheques, y para registrar el contrato en Ejari en un centro autorizado hace falta el Emirates ID del inquilino.
- Subidas del alquiler
- En la renovación, las subidas tienen el tope del índice de alquileres de Dubái: ninguna si tu alquiler está dentro del 10 % de la media de la zona, y después del 5 %, el 10 %, el 15 % o el 20 % cuanto más por debajo de la media esté. El propietario debe avisar con 90 días de antelación antes de que termine el contrato.
- Notas
- Por costumbre, la fianza es del 5 % del alquiler anual sin amueblar y del 10 % amueblado, y los inquilinos suelen pagar la comisión de la agencia. El propietario que quiera recuperar la vivienda para su propio uso debe avisar con 12 meses de antelación.
Estados Unidos
- Contrato habitual
- 12 meses; después, renovación o contrato mes a mes, que cualquiera de las partes puede terminar con 30 días de preaviso por escrito.
- Qué piden los propietarios
- Los propietarios suelen buscar unos ingresos mensuales de unas tres veces el alquiler, además de comprobar tu historial crediticio y tus antecedentes; sin historial crediticio en Estados Unidos, cuenta con que te pidan más dinero por adelantado.
- Subidas del alquiler
- No hay control de alquileres: la ley de Florida impide a ciudades y condados limitar los alquileres, así que el propietario puede fijar un nuevo alquiler en cada renovación.
- Notas
- Florida no fija un tope para la fianza, y es habitual pagar por adelantado el primer mes, el último y una fianza. El propietario debe devolver la fianza en 15 días, o notificar por escrito cualquier reclamación en un plazo de 30 días.
Turquía
- Contrato habitual
- Un año. Salvo que el inquilino avise de que se va, el contrato se renueva cada año en las mismas condiciones, y el propietario solo puede rescindirlo por causas legales (como necesitar la vivienda para sí o para un familiar cercano) o tras un periodo de prórroga de diez años.
- Qué piden los propietarios
- No hay un porcentaje de ingresos estándar; los propietarios pueden pedir un avalista turco, justificantes de ingresos y un número fiscal turco.
- Subidas del alquiler
- Las subidas anuales en la vivienda no pueden superar la subida media de los precios al consumo (TÜFE) en los últimos 12 meses; pasados cinco años, cualquiera de las partes puede pedir a un juez que fije un alquiler de mercado.
- Notas
- Por ley, la fianza no puede superar los tres meses de alquiler y debe depositarse en una cuenta bancaria que solo se libera con el consentimiento de ambas partes. Las comisiones de las agencias en los alquileres, y quién las paga, varían, así que acuérdalas por escrito antes de firmar.
Cómo se protege la fianza
- Suiza: la fianza debe estar en una cuenta bancaria bloqueada a tu nombre; el propietario no puede tocarla sin tu consentimiento o una resolución judicial. Un seguro de garantía de alquiler es una alternativa habitual para no inmovilizar dinero.
- Inglaterra: el propietario debe depositar tu fianza en un sistema de protección aprobado por el Gobierno en un plazo de 30 días y decirte en cuál. Los desacuerdos se resuelven mediante el arbitraje gratuito del propio sistema.
- España: la fianza es de un mes en el alquiler de vivienda habitual. En varias comunidades autónomas el propietario debe depositarla en un organismo público; en Andalucía, desde enero de 2026, la guarda el propio propietario. Las garantías adicionales tienen un tope de dos meses.
- Francia: un mes sin amueblar y dos meses amueblado; el propietario debe devolverla en un mes si el estado de la vivienda coincide con el inventario de entrada, o en dos si no coincide.
- Italia: tope de tres meses, y genera intereses legales a favor del inquilino.
- Portugal: la fianza y el alquiler por adelantado tienen cada uno un tope de dos meses.
- Dubái: por costumbre, el 5 % del alquiler anual sin amueblar y el 10 % amueblado.
Quién paga a la agencia
En España y Suiza paga el propietario. En Portugal suele pagar el propietario. En Inglaterra están prohibidas las comisiones de agencia a los inquilinos. En Francia, la parte del inquilino tiene un tope por metro cuadrado. En Italia, Mónaco y Dubái suelen pagar los inquilinos: alrededor de un mes de alquiler más IVA en Italia y el 10 % del alquiler del primer año más IVA en Mónaco.
Subidas del alquiler
La mayoría de los países vinculan las subidas a un índice mientras dura el contrato: el IRL en Francia, el índice ISTAT en Italia, el IRAV en España, el coeficiente anual en Portugal y el tipo de interés de referencia en Suiza. Inglaterra no fija un tope, pero permite una subida al año con preaviso, que el inquilino puede impugnar. Turquía limita las subidas a la inflación media. Florida no tiene control de alquileres.
Cómo recuperar la fianza
Haz un inventario completo al principio
Fotos y vídeo de cada habitación, firmado por las dos partes, con las lecturas de los contadores.
Comunica los problemas por escrito mientras vivas allí
Una fuga que notificaste es problema del propietario; una que ocultaste es problema tuyo.
Avisa de tu salida como corresponde
Por escrito, dentro de plazo y a la dirección que figura en el contrato.
Limpia y repara antes de irte
El desgaste normal por el uso no te corresponde pagarlo; lo roto y la suciedad, sí.
Haced juntos el inventario de salida
Compáralo con el primero y quédate una copia firmada.
Reclama la fianza por escrito,
con tus datos bancarios y el plazo legal, si lo hay.
Preguntas frecuentes
El propietario me pide seis meses de fianza. ¿Es legal?
No en España, Francia, Italia, Portugal, Suiza ni Inglaterra para una vivienda habitual. Enséñale el límite legal y ofrécele otra garantía a cambio.
¿Puede entrar el propietario mientras vivo allí?
En general, solo con aviso previo y por un motivo, como una reparación. El contrato y la ley local fijan los detalles.
¿Y si necesito irme antes de tiempo?
Lee la cláusula de preaviso. Muchos países permiten al inquilino irse con preaviso tras un periodo mínimo; otros te obligan a cumplir el plazo salvo que encuentres a alguien que te sustituya.
Esta guía es información general, no asesoramiento jurídico, fiscal ni financiero. Las normas cambian; comprueba los detalles con un profesional local antes de firmar o pagar nada.