Il prezzo dell'annuncio non è quello che paghi. In gran parte del Sud Europa, imposte e spese aggiungono tra il 7 % e il 13 % al prezzo di una casa usata. A Monaco e in Portogallo il totale per un non residente è intorno al 10 % o più; in Svizzera dipende molto dal cantone; in Inghilterra l'imposta di bollo (stamp duty) per un non residente che possiede già un'altra casa sale rapidamente con il prezzo.
Le banche raramente finanziano questi costi, quindi escono dai tuoi risparmi, in aggiunta all'anticipo.
I costi, uno per uno
- Imposta di trasferimento o di registro. La voce più pesante su una casa usata. È una percentuale del prezzo (o di un valore ufficiale), a volte a scaglioni. Si chiama ITP in Spagna, IMT in Portogallo, droits de mutation in Francia, imposta di registro in Italia, SDLT in Inghilterra.
- IVA sulle nuove costruzioni. Quando compri un immobile nuovo da un costruttore, di solito l'IVA sostituisce l'imposta di trasferimento ed è normalmente inclusa nel prezzo pubblicizzato. In Spagna si aggiunge anche un'imposta di bollo (AJD).
- Notaio e registro immobiliare. In molti paesi le tariffe sono fissate da tabelle ufficiali; di solito ciascuna voce vale una frazione di punto percentuale, con un importo minimo.
- Il tuo avvocato. Spesso circa l'1 % più IVA, oppure un compenso fisso. Vale ogni centesimo.
- Provvigione dell'agente. La paga il venditore in gran parte della Spagna, del Portogallo e dell'Inghilterra; in Italia, Grecia e Monaco spesso è divisa o a carico dell'acquirente; in Francia è compresa nel prezzo pubblicizzato.
- Costi del mutuo. Perizia, spese di istruttoria e, in alcuni paesi, un'imposta o una tassa di iscrizione sul mutuo stesso.
Tredici paesi a confronto
| Paese | Casa usata | Nuova costruzione | Imposta principale |
|---|---|---|---|
| SpagnaEsempio: Andalusia (Costa del Sol) | 7,8–8,5% | 12–13% | ITP |
| PortogalloEsempio: Portogallo continentale | 9,5–11% | 9,5–11% | IMT |
| FranciaEsempio: Gran parte della Francia (aliquota dipartimentale del 5 %, Parigi compresa) | 7,8% | 2,0% | Droits de mutation (DMTO) |
| Italia | 5,9–15% | 14–19% | Imposta di registro (prezzo-valore) |
| SvizzeraEsempio: Zurigo | 0,2% | 0,2% | Handänderungssteuer / droit de mutation |
| Monaco | 9,4–10% | 5,6–6,6% | Droits d'enregistrement (mutation) |
| Croazia | 4,0–6,0% | 26–28% | porez na promet nekretnina |
| Grecia | 6,6–9,3% | 6,6–9,3% | Φόρος μεταβίβασης ακινήτων (FMA) |
| Cipro | 4,2–5,2% | 20–21% | Land Registry transfer fees |
| Regno Unito | 10% | 10% | SDLT |
| Emirati Arabi Uniti | 6,3% | 4,0% | DLD transfer fee |
| Stati Uniti | 1,0–4,0% | 1,0–4,0% | Documentary stamp tax on the deed |
| Turchia | 6,6–6,9% | 5,2–15% | Tapu harcı |
Totale tipico oltre al prezzo per un acquirente privato non residente, a un prezzo di esempio (400.000 €, 1 milione di CHF, 400.000 £, 500.000 $, 2 milioni di AED, 12 milioni di TRY). Gli intervalli riflettono le spese che variano. Per le nuove costruzioni le cifre aggiungono l'IVA al prezzo; se il prezzo del costruttore include già l'IVA, escludi quella parte. Calcolatore dei costi di acquisto
Questi totali applicano le regole fiscali pubblicate per un non residente che compra una casa che non sarà la sua abitazione principale, più le spese tipiche. La tua cifra dipende dal prezzo, dalla regione, dal fatto che la casa sia nuova e dall'eventuale mutuo.
Calcola la tua cifra
Calcolatore dei costi di acquisto
Le imposte e le spese che paghi oltre al prezzo, per un non residente che compra casa. Gli intervalli sono le spese tipiche; le imposte seguono le regole pubblicate.
Costi stimati oltre al prezzo
Da sapere, paese per paese
Spagna
L'imposta di trasferimento la stabilisce ogni regione: 7 % in Andalusia (Costa del Sol), 6 % a Madrid e fino al 10 % o più altrove, a volte a scaglioni. Le case nuove pagano il 10 % di IVA più l'imposta di bollo regionale. Quando un giorno venderai, se non sei residente l'acquirente tratterrà il 3 % del prezzo come acconto sulle tue imposte.
Portogallo
Da maggio 2026 i non residenti che comprano casa pagano un'IMT fissa del 7,5 %, più lo 0,8 % di imposta di bollo. Puoi recuperare la differenza rispetto alle aliquote normali se diventi residente entro due anni, oppure se affitti la casa a lungo termine a un canone moderato. Vedi la guida di Lisbona.
Francia
La cifra del notaio (frais de notaire) è fatta soprattutto di imposte: circa il 7–8 % su una casa non nuova e il 2–3 % su una nuova. Le provvigioni dell'agenzia di solito sono incluse nel prezzo pubblicizzato.
Svizzera
Zurigo non applica imposte di trasferimento; Ginevra applica il 3 % di imposta di registro, più le spese notarili e quelle della cartella ipotecaria. Informati sulla Lex Koller prima di cercare: chi vive all'estero di solito può comprare solo case di vacanza in zone designate.
Monaco
Imposta di registro del 4,75 % per le persone fisiche sulle case usate, più le spese notarili e, di solito, una provvigione d'agenzia a carico dell'acquirente. Le case nuove costano meno in spese d'acquisto: l'IVA è già compresa nel prezzo.
Inghilterra
Per un non residente che possiede già una casa altrove, l'imposta di bollo (stamp duty) si applica a scaglioni dal 7 % al 19 %. È più bassa per i residenti nel Regno Unito che comprano la loro unica casa.
Quanto costa ogni anno
Anche possedere una casa ha costi fissi. Metti in conto:
- Imposta sugli immobili: IBI in Spagna, IMI in Portogallo, IMU sulle seconde case in Italia, taxe foncière in Francia, ENFIA in Grecia, council tax nel Regno Unito (pagata da chi occupa la casa). Monaco, Cipro e gli Emirati Arabi Uniti non ce l'hanno.
- Spese condominiali o di servizio per edifici con parti comuni, piscine, ascensori e giardini. Chiedi il rendiconto dell'ultimo anno e i verbali delle assemblee condominiali.
- Assicurazione e, in alcuni paesi, l'assicurazione obbligatoria contro i terremoti (Turchia).
- Imposte sulla casa stessa se non sei residente: la Spagna, per esempio, tassa un reddito figurativo sulle seconde case non affittate.
Per il quadro annuale, vedi le tasse quando ti trasferisci all'estero o hai una casa lì.
Domande frequenti
Posso negoziare le imposte?
No, ma a volte puoi scegliere la struttura dell'acquisto. Casa nuova o usata, la regione e il fatto che la casa diventi la tua abitazione principale possono cambiare le imposte. Chiedi a un avvocato prima di firmare.
È legale dichiarare un prezzo più basso per pagare meno imposte?
No. È frode fiscale, il fisco può valutare l'immobile per conto suo e, quando venderai, pagherai più imposte sulla plusvalenza. Lascia perdere chiunque te lo proponga.
Chi paga l'agente?
In Spagna, Portogallo e Inghilterra di solito il venditore. In Italia e in Grecia spesso gli acquirenti ne pagano una parte. A Monaco di solito paga l'acquirente. Chiedilo sempre prima delle visite.
Questa guida offre informazioni generali, non consulenza legale, fiscale o finanziaria. Le regole cambiano: verifica i dettagli con un professionista locale prima di firmare o pagare qualsiasi cosa.