Le prix affiché dans l’annonce n’est pas ce que vous payez. Dans la majeure partie du sud de l’Europe, les taxes et frais ajoutent entre 7 % et 13 % au prix d’un logement ancien. À Monaco et au Portugal, le total pour un non-résident atteint environ 10 % ou plus ; en Suisse, il dépend beaucoup du canton ; en Angleterre, le droit de timbre d’un non-résident qui possède déjà un autre logement augmente fortement avec le prix.
Les banques financent rarement ces frais : ils sortent donc de votre épargne, en plus de l’apport.
Les frais, un par un
- Droits de mutation ou d’enregistrement. Le poste le plus lourd pour un logement ancien. Un pourcentage du prix (ou d’une valeur officielle), parfois selon un barème progressif. On parle d’ITP en Espagne, d’IMT au Portugal, de droits de mutation en France, d’imposta di registro en Italie, de SDLT en Angleterre.
- TVA sur le neuf. Quand vous achetez un logement neuf à un promoteur, la TVA remplace en général les droits de mutation et elle est normalement comprise dans le prix affiché. L’Espagne y ajoute un droit de timbre (AJD).
- Notaire et registre foncier. Fixés par des barèmes officiels dans de nombreux pays ; en général une fraction de pour cent chacun, avec un minimum.
- Votre avocat. Souvent autour de 1 % plus la TVA, ou un forfait. Chaque centime est bien dépensé.
- Frais d’agence. Payés par le vendeur dans la majeure partie de l’Espagne, du Portugal et de l’Angleterre ; souvent partagés ou à la charge de l’acheteur en Italie, en Grèce et à Monaco ; inclus dans le prix affiché en France.
- Frais liés au prêt. Expertise, frais de dossier et, dans certains pays, une taxe ou des frais d’inscription sur le prêt lui-même.
Treize pays côte à côte
| Pays | Ancien | Neuf | Principale taxe |
|---|---|---|---|
| EspagneExemple : Andalousie (Costa del Sol) | 7,8–8,5% | 12–13% | ITP |
| PortugalExemple : Portugal continental | 9,5–11% | 9,5–11% | IMT |
| FranceExemple : La majeure partie de la France (taux départemental de 5 %, Paris compris) | 7,8% | 2,0% | Droits de mutation (DMTO) |
| Italie | 5,9–15% | 14–19% | Imposta di registro (prezzo-valore) |
| SuisseExemple : Zurich | 0,2% | 0,2% | Handänderungssteuer / droit de mutation |
| Monaco | 9,4–10% | 5,6–6,6% | Droits d'enregistrement (mutation) |
| Croatie | 4,0–6,0% | 26–28% | porez na promet nekretnina |
| Grèce | 6,6–9,3% | 6,6–9,3% | Φόρος μεταβίβασης ακινήτων (FMA) |
| Chypre | 4,2–5,2% | 20–21% | Land Registry transfer fees |
| Royaume-Uni | 10% | 10% | SDLT |
| Émirats arabes unis | 6,3% | 4,0% | DLD transfer fee |
| États-Unis | 1,0–4,0% | 1,0–4,0% | Documentary stamp tax on the deed |
| Turquie | 6,6–6,9% | 5,2–15% | Tapu harcı |
Total habituel en plus du prix pour un particulier non résident, pour un prix de référence (400 000 €, 1 million CHF, 400 000 £, 500 000 $, 2 millions AED, 12 millions TRY). Les fourchettes reflètent des frais variables. Pour le neuf, les chiffres ajoutent la TVA au prix ; si le prix du promoteur comprend déjà la TVA, ne comptez pas cette partie. Calculateur des frais d’achat
Ces totaux appliquent les règles fiscales publiées pour un non-résident qui achète un logement qui ne sera pas sa résidence principale, plus des frais habituels. Votre propre chiffre dépend du prix, de la région, du fait que le logement soit neuf ou non, et du recours ou non à un prêt.
Calculez votre propre chiffre
Calculateur des frais d’achat
Les taxes et frais à payer en plus du prix, pour un non-résident qui achète un logement. Les fourchettes correspondent aux frais habituels ; les taxes suivent les règles publiées.
Frais estimés en plus du prix
Ce qu’il faut savoir pays par pays
Espagne
Les droits de mutation sont fixés par chaque région : 7 % en Andalousie (Costa del Sol), 6 % à Madrid, et jusqu’à 10 % ou plus ailleurs, parfois selon un barème progressif. Le neuf paie 10 % de TVA plus le droit de timbre régional. Quand vous revendez plus tard, l’acheteur retient 3 % du prix à titre d’acompte sur votre impôt si vous n’êtes pas résident.
Portugal
Depuis mai 2026, les non-résidents qui achètent un logement paient un IMT forfaitaire de 7,5 %, plus 0,8 % de droit de timbre. Vous pouvez récupérer la différence avec le barème normal si vous devenez résident dans les deux ans, ou si vous louez le logement à long terme à un loyer modéré. Voir le guide de Lisbonne.
France
Les frais de notaire sont surtout des taxes : environ 7–8 % pour un logement ancien et 2–3 % pour un neuf. Les honoraires d’agence sont en général compris dans le prix affiché.
Suisse
Zurich ne prélève pas de droits de mutation ; Genève perçoit 3 % de droits d’enregistrement, plus les frais de notaire et de cédule hypothécaire. Renseignez-vous sur la Lex Koller avant de chercher : les personnes qui vivent à l’étranger ne peuvent en général acheter que des résidences de vacances dans des zones désignées.
Monaco
Droits d’enregistrement de 4,75 % pour les particuliers sur les logements anciens, plus les frais de notaire et, en général, des honoraires d’agence payés par l’acheteur. Le neuf revient moins cher à l’achat : la TVA est comprise dans le prix.
Angleterre
Le droit de timbre pour un non-résident qui possède déjà un logement ailleurs est calculé par tranches, de 7 % à 19 %. Il est plus faible pour les résidents britanniques qui achètent leur seul logement.
Ce que cela coûte chaque année
Être propriétaire entraîne aussi des frais courants. Prévoyez :
- Impôt foncier : IBI en Espagne, IMI au Portugal, IMU sur les résidences secondaires en Italie, taxe foncière en France, ENFIA en Grèce, council tax au Royaume-Uni (payée par l’occupant). Monaco, Chypre et les Émirats arabes unis n’en ont pas.
- Charges de copropriété ou de services pour les parties communes, piscines, ascenseurs et jardins. Demandez le relevé de l’année écoulée et les procès-verbaux des assemblées de copropriétaires.
- L’assurance, et dans certains pays une assurance tremblement de terre obligatoire (Turquie).
- Un impôt sur le logement lui-même si vous êtes non-résident : l’Espagne, par exemple, impose un revenu fictif sur les résidences secondaires qui ne sont pas louées.
Voir la fiscalité quand on s’installe à l’étranger ou qu’on y possède un logement pour la vue d’ensemble annuelle.
Les questions qu’on nous pose
Peut-on négocier les taxes ?
Non, mais on peut parfois choisir la manière d’acheter. Neuf ou ancien, la région, et le fait que le logement devienne ou non votre résidence principale peuvent tous modifier l’impôt. Consultez un avocat avant de signer.
Est-il légal de déclarer un prix plus bas pour payer moins d’impôts ?
Non. C’est une fraude fiscale, l’administration fiscale peut évaluer le bien elle-même, et vous paierez davantage d’impôt sur la plus-value à la revente. Fuyez quiconque vous le propose.
Qui paie l’agent ?
En Espagne, au Portugal et en Angleterre, en général le vendeur. En Italie et en Grèce, les acheteurs en paient souvent une partie. À Monaco, c’est en général l’acheteur. Posez toujours la question avant de visiter.
Ce guide donne des informations générales, et non des conseils juridiques, fiscaux ou financiers. Les règles changent : vérifiez les détails auprès d’un professionnel local avant de signer ou de payer quoi que ce soit.