El precio del anuncio no es lo que pagas. En la mayor parte del sur de Europa, los impuestos y gastos suman entre un 7 y un 13 % al precio de una vivienda de segunda mano. En Mónaco y Portugal, el total para un no residente ronda el 10 % o más; en Suiza depende mucho del cantón, y en Inglaterra el impuesto de timbre para un no residente que tiene otra vivienda sube mucho con el precio.
Los bancos casi nunca financian estos gastos, así que salen de tus ahorros, además de la entrada.
Los gastos, uno a uno
- Impuesto de transmisiones o de registro. El más importante en una vivienda de segunda mano. Es un porcentaje del precio (o de un valor oficial), a veces con una escala progresiva. Se llama ITP en España, IMT en Portugal, droits de mutation en Francia, imposta di registro en Italia y SDLT en Inglaterra.
- IVA en la obra nueva. Cuando compras una vivienda nueva a un promotor, el IVA suele sustituir al impuesto de transmisiones y normalmente está incluido en el precio anunciado. En España se suma además el impuesto de actos jurídicos documentados (AJD).
- Notaría y registro de la propiedad. En muchos países se rigen por aranceles oficiales; cada uno suele quedarse por debajo del 1 %, con un importe mínimo.
- Tu abogado. A menudo alrededor del 1 % más IVA, o unos honorarios fijos. Vale cada céntimo.
- Comisión de la agencia. La paga el vendedor en la mayor parte de España, Portugal e Inglaterra; en Italia, Grecia y Mónaco a menudo se reparte o la paga el comprador, y en Francia va incluida en el precio anunciado.
- Gastos de la hipoteca. Tasación, comisión de apertura y, en algunos países, un impuesto o una tasa de inscripción sobre la propia hipoteca.
Trece países comparados
| País | Segunda mano | Obra nueva | Impuesto principal |
|---|---|---|---|
| EspañaEjemplo: Andalucía (Costa del Sol) | 7,8–8,5% | 12–13% | ITP |
| PortugalEjemplo: Portugal continental | 9,5–11% | 9,5–11% | IMT |
| FranciaEjemplo: La mayor parte de Francia (tipo departamental del 5 %, incluido París) | 7,8% | 2,0% | Droits de mutation (DMTO) |
| Italia | 5,9–15% | 14–19% | Imposta di registro (prezzo-valore) |
| SuizaEjemplo: Zúrich | 0,2% | 0,2% | Handänderungssteuer / droit de mutation |
| Mónaco | 9,4–10% | 5,6–6,6% | Droits d'enregistrement (mutation) |
| Croacia | 4,0–6,0% | 26–28% | porez na promet nekretnina |
| Grecia | 6,6–9,3% | 6,6–9,3% | Φόρος μεταβίβασης ακινήτων (FMA) |
| Chipre | 4,2–5,2% | 20–21% | Land Registry transfer fees |
| Reino Unido | 10% | 10% | SDLT |
| Emiratos Árabes Unidos | 6,3% | 4,0% | DLD transfer fee |
| Estados Unidos | 1,0–4,0% | 1,0–4,0% | Documentary stamp tax on the deed |
| Turquía | 6,6–6,9% | 5,2–15% | Tapu harcı |
Total habitual, además del precio, para un comprador particular no residente, con un precio de ejemplo (400.000 €, 1 millón de CHF, 400.000 £, 500.000 $, 2 millones de AED, 12 millones de TRY). Las horquillas reflejan gastos variables. Las cifras de obra nueva suman el IVA al precio; si el precio del promotor ya incluye el IVA, no cuentes esa parte. Calculadora de gastos de compra
Estos totales aplican las normas fiscales publicadas para un no residente que compra una vivienda que no será su residencia habitual, más los gastos habituales. Tu cifra concreta depende del precio, la región, si la vivienda es nueva y si pides hipoteca.
Calcula tu propia cifra
Calculadora de gastos de compra
Los impuestos y gastos que pagas además del precio cuando compras una vivienda como no residente. Las horquillas son gastos habituales; los impuestos siguen las normas publicadas.
Gastos estimados además del precio
Notas por país que conviene conocer
España
El impuesto de transmisiones lo fija cada comunidad autónoma: el 7 % en Andalucía (Costa del Sol), el 6 % en Madrid y hasta el 10 % o más en otras, a veces con escala progresiva. La vivienda nueva paga un 10 % de IVA más el AJD de la comunidad autónoma. Cuando vendas más adelante, si eres no residente, el comprador retendrá el 3 % del precio como pago a cuenta de tu impuesto.
Portugal
Desde mayo de 2026, los no residentes que compran una vivienda pagan un IMT fijo del 7,5 %, más un 0,8 % de impuesto de timbre. Puedes recuperar la diferencia respecto a la escala normal si te haces residente en un plazo de dos años o si alquilas la vivienda a largo plazo con una renta moderada. Consulta la guía de Lisboa.
Francia
Lo que se paga al notario (frais de notaire) son, sobre todo, impuestos: alrededor del 7–8 % en una vivienda antigua y del 2–3 % en una nueva. Los honorarios de la agencia suelen estar incluidos en el precio anunciado.
Suiza
Zúrich no cobra impuesto de transmisiones; Ginebra cobra un 3 % de derechos de registro, más los gastos de notaría y de la cédula hipotecaria. Infórmate sobre la Lex Koller antes de empezar a buscar: quienes viven en el extranjero normalmente solo pueden comprar viviendas de vacaciones en zonas designadas.
Mónaco
Derechos de registro del 4,75 % para particulares en viviendas de segunda mano, más los gastos de notaría y, normalmente, una comisión de agencia que paga el comprador. La obra nueva sale más barata en gastos de compra: el IVA ya va en el precio.
Inglaterra
El impuesto de timbre para un no residente que ya tiene una vivienda en otro lugar se cobra por tramos, del 7 al 19 %. Es más bajo para los residentes en el Reino Unido que compran su única vivienda.
Lo que cuesta cada año
Ser propietario también tiene gastos fijos. Ten en cuenta:
- Impuesto sobre la propiedad: el IBI en España, el IMI en Portugal, el IMU sobre segundas residencias en Italia, la taxe foncière en Francia, el ENFIA en Grecia y el council tax en el Reino Unido (lo paga quien vive en la vivienda). Mónaco, Chipre y los Emiratos Árabes Unidos no lo tienen.
- Gastos de comunidad o de servicios de edificios, piscinas, ascensores y jardines compartidos. Pide las cuentas del último año y las actas de las juntas de propietarios.
- Seguro, y en algunos países un seguro obligatorio contra terremotos (Turquía).
- Impuestos sobre la propia vivienda si eres no residente: España, por ejemplo, grava una renta imputada en las segundas residencias que no se alquilan.
Consulta impuestos al mudarte al extranjero o tener allí una vivienda para ver el panorama anual.
Preguntas frecuentes
¿Se pueden negociar los impuestos?
No, pero a veces puedes elegir cómo plantear la compra. Que la vivienda sea nueva o de segunda mano, la región y que pase a ser tu residencia habitual pueden cambiar los impuestos. Consulta a un abogado antes de firmar.
¿Es legal declarar un precio más bajo para pagar menos impuestos?
No. Es fraude fiscal, el fisco puede valorar el inmueble por su cuenta y, cuando vendas, pagarás más impuestos por la plusvalía. Aléjate de quien te lo proponga.
¿Quién paga a la agencia?
En España, Portugal e Inglaterra, normalmente el vendedor. En Italia y Grecia, los compradores suelen pagar una parte. En Mónaco suele pagar el comprador. Pregunta siempre antes de la visita.
Esta guía es información general, no asesoramiento jurídico, fiscal ni financiero. Las normas cambian; comprueba los detalles con un profesional local antes de firmar o pagar nada.