Der Preis im Inserat ist nicht das, was Sie bezahlen. In den meisten Ländern Südeuropas kommen bei einer Bestandsimmobilie Steuern und Gebühren von 7 bis 13 % hinzu. In Monaco und Portugal liegt die Summe für Nichtansässige bei rund 10 % oder mehr; in der Schweiz hängt sie stark vom Kanton ab; in England steigt die Stempelsteuer für Nichtansässige, die bereits eine andere Immobilie besitzen, mit dem Preis steil an.
Banken finanzieren diese Kosten selten mit, deshalb zahlen Sie sie zusätzlich zum Eigenkapital aus Ihren Ersparnissen.
Die Kosten im Einzelnen
- Grunderwerb- oder Registersteuer. Der grösste Posten bei einer Bestandsimmobilie. Ein Prozentsatz des Preises (oder eines amtlichen Werts), manchmal nach einem gestaffelten Tarif. In Spanien heisst sie ITP, in Portugal IMT, in Frankreich droits de mutation, in Italien imposta di registro, in England SDLT.
- Mehrwertsteuer bei Neubauten. Wenn Sie neu vom Bauträger kaufen, ersetzt die Mehrwertsteuer meist die Grunderwerbsteuer und ist normalerweise im ausgeschriebenen Preis enthalten. Spanien erhebt zusätzlich eine Stempelsteuer (AJD).
- Notar und Grundbuch. In vielen Ländern nach amtlichen Tarifen festgelegt; meist jeweils ein Bruchteil eines Prozents, mit einem Mindestbetrag.
- Ihr Anwalt. Oft rund 1 % plus Mehrwertsteuer oder ein Pauschalhonorar. Jeden Cent wert.
- Maklerprovision. In den meisten Teilen Spaniens, Portugals und Englands zahlt sie der Verkäufer; in Italien, Griechenland und Monaco wird sie oft geteilt oder dem Käufer berechnet; in Frankreich ist sie im ausgeschriebenen Preis enthalten.
- Hypothekenkosten. Bewertung, Bearbeitungsgebühren und in manchen Ländern eine Steuer oder Eintragungsgebühr auf die Hypothek selbst.
Dreizehn Länder im Vergleich
| Land | Bestandsimmobilie | Neubau | Wichtigste Steuer |
|---|---|---|---|
| SpanienBeispiel: Andalusien (Costa del Sol) | 7,8–8,5% | 12–13% | ITP |
| PortugalBeispiel: Festland Portugal | 9,5–11% | 9,5–11% | IMT |
| FrankreichBeispiel: Grossteil Frankreichs (5 % Départementssatz, inkl. Paris) | 7,8% | 2,0% | Droits de mutation (DMTO) |
| Italien | 5,9–15% | 14–19% | Imposta di registro (prezzo-valore) |
| SchweizBeispiel: Zürich | 0,2% | 0,2% | Handänderungssteuer / droit de mutation |
| Monaco | 9,4–10% | 5,6–6,6% | Droits d'enregistrement (mutation) |
| Kroatien | 4,0–6,0% | 26–28% | porez na promet nekretnina |
| Griechenland | 6,6–9,3% | 6,6–9,3% | Φόρος μεταβίβασης ακινήτων (FMA) |
| Zypern | 4,2–5,2% | 20–21% | Land Registry transfer fees |
| Vereinigtes Königreich | 10% | 10% | SDLT |
| Vereinigte Arabische Emirate | 6,3% | 4,0% | DLD transfer fee |
| Vereinigte Staaten | 1,0–4,0% | 1,0–4,0% | Documentary stamp tax on the deed |
| Türkei | 6,6–6,9% | 5,2–15% | Tapu harcı |
Übliche Gesamtkosten zusätzlich zum Preis für nichtansässige Privatkäufer, bei einem Beispielpreis (400.000 €, CHF 1 Million, 400.000 £, 500.000 $, 2 Millionen AED, 12 Millionen TRY). Die Spannen spiegeln unterschiedliche Gebühren wider. Bei Neubauten kommt die Mehrwertsteuer zum Preis hinzu; wenn der Preis eines Bauträgers die Mehrwertsteuer bereits enthält, lassen Sie diesen Teil weg. Rechner für Kaufnebenkosten
Diese Summen beruhen auf den veröffentlichten Steuerregeln für Nichtansässige, die eine Immobilie kaufen, die nicht ihr Hauptwohnsitz wird, plus üblichen Gebühren. Ihr eigener Betrag hängt vom Preis ab, von der Region, davon, ob die Immobilie neu ist, und davon, ob Sie eine Hypothek aufnehmen.
Berechnen Sie Ihren eigenen Betrag
Rechner für Kaufnebenkosten
Steuern und Gebühren, die Nichtansässige beim Immobilienkauf zusätzlich zum Preis zahlen. Die Spannen sind übliche Gebühren; die Steuern folgen den veröffentlichten Regeln.
Geschätzte Kosten zusätzlich zum Preis
Wissenswertes zu einzelnen Ländern
Spanien
Die Grunderwerbsteuer legt jede Region selbst fest: 7 % in Andalusien (Costa del Sol), 6 % in Madrid und anderswo bis zu 10 % oder mehr, teils gestaffelt. Bei Neubauten fallen 10 % Mehrwertsteuer plus die regionale Stempelsteuer an. Wenn Sie später verkaufen und nicht in Spanien ansässig sind, behält der Käufer 3 % des Preises als Vorauszahlung auf Ihre Steuer ein.
Portugal
Seit Mai 2026 zahlen Nichtansässige beim Kauf einer Immobilie pauschal 7,5 % IMT plus 0,8 % Stempelsteuer. Die Differenz zum normalen Tarif können Sie zurückfordern, wenn Sie innerhalb von zwei Jahren in Portugal ansässig werden oder die Immobilie langfristig zu einer moderaten Miete vermieten. Siehe den Ratgeber zu Lissabon.
Frankreich
Der Betrag des Notars (frais de notaire) besteht grösstenteils aus Steuern: rund 7–8 % bei einer älteren Immobilie und 2–3 % bei einer neuen. Maklergebühren sind meist im ausgeschriebenen Preis enthalten.
Schweiz
Zürich erhebt keine Handänderungssteuer; Genf verlangt 3 % Registersteuer plus Notarkosten und Kosten für den Schuldbrief. Lesen Sie mehr über die Lex Koller, bevor Sie suchen: Personen mit Wohnsitz im Ausland können meist nur Ferienwohnungen in bestimmten Gebieten kaufen.
Monaco
Bei Bestandsimmobilien zahlen Privatpersonen 4,75 % Registersteuer, dazu Notargebühren und meist eine Maklerprovision, die der Käufer trägt. Neubauten sind beim Kauf günstiger: Die Mehrwertsteuer ist im Preis enthalten.
England
Die Stempelsteuer für Nichtansässige, die bereits anderswo eine Immobilie besitzen, wird in Stufen von 7 % bis 19 % erhoben. Für Ansässige im Vereinigten Königreich, die ihre einzige Immobilie kaufen, ist sie niedriger.
Was jedes Jahr anfällt
Auch Eigentum verursacht laufende Kosten. Planen Sie ein:
- Grundsteuer: IBI in Spanien, IMI in Portugal, IMU auf Zweitwohnungen in Italien, taxe foncière in Frankreich, ENFIA in Griechenland, Gemeindesteuer (Council Tax) im Vereinigten Königreich (zahlt, wer dort wohnt). Monaco, Zypern und die VAE erheben keine.
- Beiträge an die Eigentümergemeinschaft oder Servicegebühren für gemeinsam genutzte Gebäude, Pools, Aufzüge und Gärten. Verlangen Sie die Abrechnung des letzten Jahres und die Protokolle der Eigentümerversammlungen.
- Versicherung, in manchen Ländern auch eine obligatorische Erdbebenversicherung (Türkei).
- Steuer auf die Immobilie selbst, wenn Sie nicht ansässig sind: Spanien zum Beispiel besteuert bei nicht vermieteten Zweitwohnungen ein fiktives Einkommen.
Einen Überblick über die jährlichen Kosten gibt der Ratgeber Steuern beim Umzug ins Ausland oder mit einer Immobilie dort.
Häufige Fragen
Kann ich über die Steuern verhandeln?
Nein, aber manchmal können Sie die Struktur wählen. Neubau oder Bestand, welche Region und ob die Immobilie Ihr Hauptwohnsitz wird: All das kann die Steuer verändern. Fragen Sie einen Anwalt, bevor Sie unterschreiben.
Ist es legal, einen niedrigeren Preis anzugeben, um Steuern zu sparen?
Nein. Das ist Steuerbetrug, die Steuerbehörde kann die Immobilie selbst bewerten, und beim Verkauf zahlen Sie mehr Steuer auf den Veräusserungsgewinn. Halten Sie sich von allen fern, die so etwas vorschlagen.
Wer bezahlt den Makler?
In Spanien, Portugal und England meist der Verkäufer. In Italien und Griechenland zahlen Käufer oft einen Teil. In Monaco zahlt meist der Käufer. Fragen Sie immer vor der Besichtigung.
Dieser Ratgeber enthält allgemeine Informationen, keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Regeln ändern sich; prüfen Sie die Einzelheiten mit einer Fachperson vor Ort, bevor Sie etwas unterschreiben oder bezahlen.