Comprar noutro país segue, em traços gerais, o mesmo caminho em quase todo o lado: acorda-se um preço, assina-se um contrato-promessa vinculativo com um sinal, o seu advogado verifica o imóvel e um notário ou um advogado conclui a venda. O que muda é quem o protege, até que ponto o sinal o compromete e quanto tempo demora cada passo.
O maior erro dos compradores estrangeiros é partir do princípio de que o sistema funciona como no seu país. Em grande parte da Europa continental, o notário que assina a escritura é um oficial público neutro, não o seu consultor. Em Inglaterra, é o advogado do comprador (o solicitor) que faz esse trabalho. Saber em que tipo de país está determina quem precisa de contratar.
Os nove passos
Defina o orçamento completo
Preço mais impostos e taxas (muitas vezes 7–13 % no sul da Europa), mais a mudança, a mobília e uma margem para reparações. Use a calculadora de custos de compra para o seu país.
Obtenha um número fiscal e uma conta bancária local
Espanha pede um NIE, Portugal um NIF, Itália um codice fiscale, a Grécia um AFM, a Croácia um OIB. Precisa dele para assinar seja o que for e, a partir do estrangeiro, pode demorar semanas.
Contrate um advogado independente
Escolha um que trabalhe para si, e não para o vendedor, o agente ou o promotor, e que fale a sua língua. Acorde os honorários por escrito.
Pesquise e visite
Escolha primeiro os bairros, depois as casas. Use a lista de verificação para visitas e peça a documentação cedo.
Faça uma proposta
As propostas fazem-se normalmente por escrito, através do agente. Pergunte o que está incluído: mobília, estacionamento, arrecadação.
Assine o contrato-promessa e pague o sinal
Normalmente 10 % do preço. A partir daqui, desistir costuma custar-lhe o sinal, por isso as verificações do passo 7 devem estar feitas ou ficar escritas no contrato como condições.
Verifique o imóvel e trate do crédito à habitação
O seu advogado confirma a propriedade, as dívidas, as licenças e as regras do condomínio (as verificações legais). O banco avalia a casa e emite uma proposta vinculativa.
Conclua a compra
Assina a escritura, paga o restante do preço e os impostos, e recebe as chaves. Nos países de direito civil, isto acontece perante um notário; em Inglaterra, o seu solicitor conclui a compra por transferência.
Registe a compra e instale-se
A compra é inscrita no registo predial. Passe a eletricidade, a água, a internet e as quotas do condomínio para o seu nome, e crie débitos diretos para os impostos sobre o imóvel.
Quanto tempo demora
Para uma casa usada comprada a pronto pagamento, é comum demorar seis a doze semanas entre a aceitação da proposta e a entrega das chaves em Espanha, Portugal, Itália e França. Um crédito à habitação acrescenta a avaliação e a aprovação do banco. Em alguns países, os compradores de fora da UE precisam de uma autorização antes de concluir a compra, o que pode acrescentar meses: a Croácia e Chipre, por exemplo, exigem uma autorização do governo para a maioria dos cidadãos de fora da UE, e a Suíça impõe restrições a quem vive no estrangeiro ao abrigo da Lex Koller.
Em França, há uma pausa prevista na lei: depois de assinar o contrato-promessa, o comprador tem dez dias para desistir sem penalização. A maioria dos outros países não tem período de reflexão, por isso pondere bem antes de assinar.
Quem faz o quê
| Função | O que faz | Quem paga |
|---|---|---|
| Agente imobiliário | Promove a casa, marca visitas, transmite propostas | Normalmente o vendedor; em alguns países, ambas as partes |
| O seu advogado | Verifica a titularidade, as dívidas e as licenças, revê os contratos, representa-o | O comprador |
| Notário | Redige ou verifica a escritura, confirma identidades, cobra os impostos, envia-a para o registo | Normalmente o comprador, por lei ou por costume |
| Banco e avaliador | Avalia o imóvel e concede o empréstimo | O comprador |
| Registo predial | Inscreve-o como proprietário | O comprador, através do notário ou do advogado |
O contrato-promessa e o sinal
O nome muda de país para país (arras em Espanha, CPCV em Portugal, compromesso em Itália, compromis de vente em França), mas a ideia é a mesma. Paga um sinal, muitas vezes de 10 %, e ambas as partes se comprometem a concluir a compra até uma data.
Em Espanha, Portugal e Itália, a forma mais comum funciona nos dois sentidos: se desistir, perde o sinal, e se o vendedor desistir, tem de lho devolver em dobro. Veja que forma usa o seu contrato. Peça ao seu advogado que acrescente condições onde precisar delas, por exemplo «sujeito a uma proposta de crédito de pelo menos 60 %» ou «desde que o registo predial não revele ónus».
Transferir o dinheiro
Os bancos vão perguntar de onde vem o dinheiro. Tenha à mão extratos bancários, o contrato de venda de uma casa anterior ou uma declaração da sua entidade patronal. Para transferências grandes entre moedas, uma empresa especializada em câmbios costuma sair mais barata do que um banco tradicional, e um contrato de câmbio a prazo pode fixar a taxa de câmbio entre a assinatura e a conclusão da compra.
Guarde comprovativos de que os fundos vieram do estrangeiro. Alguns países exigem-nos para a escritura, e vai precisar deles mais tarde para demonstrar quanto pagou quando vender.
Antes de fazer uma proposta
Perguntas frequentes
Tenho de estar no país para comprar?
Nem sempre. Um advogado pode assinar por si com uma procuração, assinada perante um notário no seu país e legalizada com uma apostila. Trate disso cedo, porque pode demorar algumas semanas.
Posso recorrer ao advogado indicado pelo agente do vendedor?
Pode, mas não deve. O interesse dele é que a venda se faça. O seu próprio advogado trabalha para si e custa uma fração do que custa uma má surpresa.
Comprar casa dá-me o direito de viver lá?
Raramente. Espanha e Portugal já não concedem residência pela compra de imóveis. A Grécia, os Emirados Árabes Unidos e a Turquia ainda associam a residência a imóveis acima de determinados valores. Veja residência e vistos.
Quanto devo contar pagar de sinal?
Em Espanha, Portugal e Itália é comum pagar 10 % no contrato-promessa, e 5–10 % em França. Em Inglaterra, paga-se normalmente um sinal de 10 % na troca de contratos.
Este guia é informação geral, não aconselhamento jurídico, fiscal ou financeiro. As regras mudam; confirme os pormenores com um profissional local antes de assinar ou pagar seja o que for.