Quasi ovunque, comprare in un altro paese segue a grandi linee lo stesso percorso: concordi il prezzo, firmi un contratto preliminare vincolante versando una caparra, il tuo avvocato controlla l'immobile e un notaio o un solicitor conclude la vendita. Cambiano invece chi ti tutela, quanto ti vincola la caparra e quanto dura ogni passaggio.
L'errore più grande degli acquirenti stranieri è dare per scontato che il sistema funzioni come nel proprio paese. In gran parte dell'Europa continentale il notaio che firma l'atto è un pubblico ufficiale imparziale, non il tuo consulente. In Inghilterra questo ruolo spetta al solicitor dell'acquirente, cioè al suo avvocato. Sapere in che tipo di paese ti trovi ti dice chi devi incaricare.
I nove passaggi
Stabilisci il budget completo
Prezzo più imposte e spese (spesso il 7–13 % nel Sud Europa), più trasloco, arredamento e un margine per le riparazioni. Usa il calcolatore dei costi di acquisto per il tuo paese.
Ottieni un numero fiscale e un conto in una banca locale
La Spagna chiede il NIE, il Portogallo il NIF, l'Italia il codice fiscale, la Grecia l'AFM, la Croazia l'OIB. Ti serve per firmare qualsiasi cosa e, dall'estero, ottenerlo può richiedere settimane.
Incarica un avvocato indipendente
Scegline uno che lavori per te, non per il venditore, l'agente o il costruttore, e che parli la tua lingua. Concorda il compenso per iscritto.
Cerca e visita
Prima scegli una rosa di quartieri, poi di case. Usa la checklist per le visite e chiedi presto i documenti.
Fai un'offerta
Di solito le offerte si fanno per iscritto, tramite l'agente. Chiedi che cosa è incluso: mobili, posto auto, cantina.
Firma il contratto preliminare e versa la caparra
Di solito è il 10 % del prezzo. Da qui in poi, tirarsi indietro di norma ti costa la caparra, quindi i controlli del passaggio 7 vanno fatti prima o inseriti nel contratto come condizioni.
Controlla l'immobile e organizza il mutuo
Il tuo avvocato verifica proprietà, debiti, permessi e regolamento condominiale (le verifiche legali). La banca fa la perizia della casa ed emette un'offerta vincolante.
Concludi l'acquisto
Firmi l'atto, paghi il saldo e le imposte e ricevi le chiavi. Nei paesi di civil law questo avviene davanti a un notaio; in Inghilterra la vendita si conclude con il trasferimento gestito dal tuo solicitor.
Registra l'acquisto e sistemati
L'acquisto viene iscritto nel registro immobiliare. Intesta a tuo nome luce, acqua, internet e spese condominiali, e attiva l'addebito diretto per le imposte sugli immobili.
Quanto tempo ci vuole
Per una casa usata comprata senza mutuo, in Spagna, Portogallo, Italia e Francia passano di solito da sei a dodici settimane tra l'offerta accettata e la consegna delle chiavi. Con un mutuo si aggiungono la perizia e l'approvazione della banca. In alcuni paesi chi non è cittadino dell'UE ha bisogno di un'autorizzazione prima del rogito, e questo può allungare i tempi di mesi: Croazia e Cipro, per esempio, richiedono un'autorizzazione del governo per la maggior parte dei cittadini extra-UE, e la Svizzera pone limiti a chi vive all'estero con le regole della Lex Koller.
La Francia prevede una pausa obbligatoria: dopo la firma del contratto preliminare l'acquirente ha dieci giorni per recedere senza penali. Nella maggior parte degli altri paesi non esiste un periodo di ripensamento, quindi rifletti bene prima di firmare.
Chi fa cosa
| Ruolo | Cosa fa | Chi paga |
|---|---|---|
| Agente immobiliare | Pubblicizza la casa, organizza le visite, trasmette le offerte | Di solito il venditore; in alcuni paesi entrambe le parti |
| Il tuo avvocato | Verifica titolo di proprietà, debiti e permessi, esamina i contratti, ti rappresenta | Tu |
| Notaio | Redige o controlla l'atto, accerta l'identità delle parti, riscuote le imposte, trasmette l'atto al registro | Di solito l'acquirente, per legge o per consuetudine |
| Banca e perito | Valutano l'immobile e concedono il mutuo | Tu |
| Registro immobiliare | Ti iscrive come proprietario | Tu, tramite il notaio o l'avvocato |
Il contratto preliminare e la caparra
Il nome cambia da paese a paese (arras in Spagna, CPCV in Portogallo, compromesso in Italia, compromis de vente in Francia), ma il concetto è lo stesso. Versi una caparra, spesso del 10 %, ed entrambe le parti si impegnano a concludere la vendita entro una certa data.
In Spagna, Portogallo e Italia la forma più comune vale in entrambe le direzioni: se ti ritiri perdi la caparra, se si ritira il venditore deve restituirtela raddoppiata. Verifica quale forma prevede il tuo contratto. Chiedi al tuo avvocato di aggiungere le condizioni che ti servono, per esempio «subordinato a un'offerta di mutuo pari ad almeno il 60 %» o «subordinato all'assenza di gravami nel registro immobiliare».
Trasferire il denaro
Le banche ti chiederanno da dove viene il denaro. Tieni pronti gli estratti conto, il contratto di vendita di una casa precedente o una lettera del tuo datore di lavoro. Per grandi trasferimenti da una valuta all'altra, un operatore specializzato nei cambi di solito conviene più di una banca tradizionale, e un contratto a termine può bloccare il tasso di cambio tra la firma e il rogito.
Conserva le prove che i fondi sono arrivati dall'estero. Alcuni paesi le richiedono per l'atto, e ti serviranno anche quando venderai, per dimostrare quanto avevi pagato.
Prima di fare un'offerta
Domande frequenti
Devo essere nel paese per comprare?
Non sempre. Un avvocato può firmare per te con una procura, firmata davanti a un notaio nel tuo paese e legalizzata con l'apostille. Pensaci per tempo, perché può richiedere qualche settimana.
Posso affidarmi all'avvocato dell'agenzia del venditore?
Puoi, ma non dovresti. Il suo interesse è chiudere la vendita. Il tuo avvocato lavora per te e costa una frazione di quanto ti costerebbe una brutta sorpresa.
Comprare casa mi dà il diritto di vivere nel paese?
Raramente. Spagna e Portogallo non concedono più la residenza a chi compra un immobile. Grecia, Emirati Arabi Uniti e Turchia legano ancora la residenza all'acquisto di immobili sopra determinati valori. Vedi residenza e visti.
Quanto devo aspettarmi di versare come caparra?
Il 10 % alla firma del preliminare è comune in Spagna, Portogallo e Italia, il 5–10 % in Francia. In Inghilterra di solito si versa un deposito del 10 % allo scambio dei contratti (exchange of contracts).
Questa guida offre informazioni generali, non consulenza legale, fiscale o finanziaria. Le regole cambiano: verifica i dettagli con un professionista locale prima di firmare o pagare qualsiasi cosa.