Acheter dans un autre pays suit presque partout le même schéma : vous vous mettez d’accord sur un prix, signez un avant-contrat qui vous engage en versant un acompte, votre avocat vérifie le bien, puis un notaire ou un solicitor finalise la vente. Ce qui change, c’est qui vous protège, à quel point l’acompte vous engage et combien de temps prend chaque étape.
La plus grosse erreur des acheteurs étrangers est de croire que le système fonctionne comme chez eux. Dans une grande partie de l’Europe continentale, le notaire qui signe l’acte est un officier public neutre, pas votre conseiller. En Angleterre, c’est l’avocat de l’acheteur (le solicitor) qui joue ce rôle. Savoir dans quel type de pays vous achetez détermine qui vous devez engager.
Les neuf étapes
Fixez le budget complet
Le prix, plus les taxes et frais (souvent 7–13 % dans le sud de l’Europe), plus le déménagement, les meubles et une réserve pour les travaux. Utilisez le calculateur des frais d’achat pour votre pays.
Obtenez un numéro fiscal et un compte bancaire local
L’Espagne demande un NIE, le Portugal un NIF, l’Italie un codice fiscale, la Grèce un AFM, la Croatie un OIB. Il vous le faut pour signer quoi que ce soit, et l’obtenir depuis l’étranger peut prendre des semaines.
Engagez un avocat indépendant
Choisissez-en un qui travaille pour vous, pas pour le vendeur, l’agent ou le promoteur, et qui parle votre langue. Convenez de ses honoraires par écrit.
Cherchez et visitez
Sélectionnez d’abord les quartiers, puis les logements. Utilisez la liste de contrôle pour les visites et demandez les documents tôt.
Faites une offre
Les offres se font généralement par écrit, par l’intermédiaire de l’agent. Demandez ce qui est inclus : meubles, place de parking, cave ou débarras.
Signez l’avant-contrat et versez l’acompte
En général 10 % du prix. À partir de là, se retirer vous coûte normalement l’acompte : les vérifications de l’étape 7 doivent donc être faites avant ou inscrites comme conditions suspensives.
Faites vérifier le bien et organisez le financement
Votre avocat confirme la propriété, les dettes, les permis et le règlement de copropriété (les vérifications juridiques). La banque évalue le logement et émet une offre de prêt ferme.
Signez la vente
Vous signez l’acte, payez le solde et les taxes, et recevez les clés. Dans les pays de droit civil, cela se passe devant un notaire ; en Angleterre, votre solicitor finalise la vente par le transfert du titre.
Faites enregistrer l’achat et installez-vous
L’achat est inscrit au registre foncier. Mettez l’électricité, l’eau, Internet et les charges de copropriété à votre nom, et mettez en place des prélèvements automatiques pour les impôts fonciers.
Combien de temps cela prend
Pour un logement ancien acheté comptant, il faut couramment six à douze semaines entre l’offre acceptée et la remise des clés en Espagne, au Portugal, en Italie et en France. Un prêt ajoute l’expertise et l’accord de la banque. Dans certains pays, les acheteurs non européens ont besoin d’une autorisation avant la signature définitive, ce qui peut ajouter des mois : la Croatie et Chypre, par exemple, exigent une autorisation de l’État pour la plupart des ressortissants hors UE, et la Suisse limite les achats des personnes qui vivent à l’étranger avec la Lex Koller.
La France prévoit une pause obligatoire : après la signature de l’avant-contrat, l’acheteur dispose de dix jours pour se rétracter sans pénalité. La plupart des autres pays n’ont aucun délai de rétractation : réfléchissez donc avant de signer.
Qui fait quoi
| Intervenant | Son rôle | Qui le paie |
|---|---|---|
| Agent immobilier | Fait connaître le bien, organise les visites, transmet les offres | En général le vendeur ; dans certains pays, les deux parties |
| Votre avocat | Vérifie le titre de propriété, les dettes et les permis, relit les contrats, vous représente | Vous |
| Notaire | Rédige ou vérifie l’acte, contrôle les identités, perçoit les taxes, transmet l’acte au registre | En général l’acheteur, selon la loi ou l’usage |
| Banque et expert | Évalue le bien et prête | Vous |
| Registre foncier | Vous inscrit comme propriétaire | Vous, par l’intermédiaire du notaire ou de l’avocat |
L’avant-contrat et l’acompte
Le nom change selon le pays (arras en Espagne, CPCV au Portugal, compromesso en Italie, compromis de vente en France), mais le principe est le même. Vous versez un acompte, souvent de 10 %, et les deux parties s’engagent à conclure la vente avant une date donnée.
En Espagne, au Portugal et en Italie, la forme la plus courante joue dans les deux sens : si vous vous retirez, vous perdez l’acompte, et si le vendeur se retire, il vous le rembourse au double. Vérifiez quelle forme prévoit votre contrat. Demandez à votre avocat d’ajouter des conditions suspensives si nécessaire, par exemple « sous réserve d’une offre de prêt couvrant au moins 60 % » ou « sous réserve que le registre foncier ne fasse apparaître aucune charge ».
Transférer les fonds
Les banques vous demanderont d’où vient l’argent. Préparez vos relevés de compte, l’acte de vente d’un logement précédent ou une lettre de votre employeur. Pour les gros virements entre devises, un prestataire de change spécialisé est en général plus avantageux qu’une banque traditionnelle, et un contrat de change à terme permet de bloquer le taux de change entre la signature de l’avant-contrat et celle de l’acte définitif.
Conservez la preuve que les fonds viennent de l’étranger. Certains pays l’exigent pour l’acte, et vous en aurez besoin plus tard, à la revente, pour prouver ce que vous avez payé.
Avant de faire une offre
Les questions qu’on nous pose
Dois-je être sur place pour acheter ?
Pas toujours. Un avocat peut signer pour vous grâce à une procuration, signée devant un notaire dans votre pays et légalisée par une apostille. Prévoyez-la tôt, car cela peut prendre quelques semaines.
Puis-je passer par l’avocat de l’agent du vendeur ?
Vous le pouvez, mais vous ne devriez pas. Son intérêt est que la vente se fasse. Votre propre avocat travaille pour vous et coûte une fraction de ce que coûte une mauvaise surprise.
Acheter un logement me donne-t-il le droit d’y vivre ?
Rarement. L’Espagne et le Portugal n’accordent plus de titre de séjour pour un achat immobilier. La Grèce, les Émirats arabes unis et la Turquie lient encore le droit au séjour à un achat au-dessus de certains montants. Voir titres de séjour et visas.
Quel acompte dois-je prévoir ?
10 % à l’avant-contrat est courant en Espagne, au Portugal et en Italie, et 5–10 % en France. En Angleterre, un acompte de 10 % est généralement versé à l’échange des contrats.
Ce guide donne des informations générales, et non des conseils juridiques, fiscaux ou financiers. Les règles changent : vérifiez les détails auprès d’un professionnel local avant de signer ou de payer quoi que ce soit.