Comprar en otro país sigue, a grandes rasgos, el mismo camino casi en todas partes: acuerdas un precio, firmas un contrato previo vinculante con una señal, tu abogado revisa el inmueble y un notario o un abogado cierra la venta. Lo que cambia es quién te protege, hasta qué punto te compromete la señal y cuánto tarda cada paso.
El mayor error de los compradores extranjeros es dar por hecho que el sistema funciona como en su país. En gran parte de la Europa continental, el notario que firma la escritura es un funcionario público neutral, no tu asesor. En Inglaterra, ese trabajo lo hace el abogado del comprador (solicitor). Saber en qué tipo de país estás determina a quién necesitas contratar.
Los nueve pasos
Fija el presupuesto completo
El precio más impuestos y gastos (a menudo entre el 7 y el 13 % en el sur de Europa), más la mudanza, los muebles y un colchón para reparaciones. Usa la calculadora de gastos de compra para tu país.
Consigue un número fiscal y una cuenta bancaria local
España pide el NIE; Portugal, el NIF; Italia, el codice fiscale; Grecia, el AFM, y Croacia, el OIB. Lo necesitas para firmar cualquier cosa y, desde el extranjero, puede tardar semanas.
Contrata a un abogado independiente
Elige uno que trabaje para ti, no para el vendedor, la agencia o el promotor, y que hable tu idioma. Deja los honorarios acordados por escrito.
Busca y visita
Haz primero una lista corta de barrios y luego de viviendas. Usa la lista de comprobación para las visitas y pide la documentación pronto.
Haz una oferta
Las ofertas suelen hacerse por escrito a través de la agencia. Pregunta qué incluye el precio: muebles, plaza de garaje, trastero.
Firma el contrato previo y paga la señal
Normalmente, el 10 % del precio. A partir de aquí, echarte atrás suele costarte la señal, así que las comprobaciones del paso 7 deberían estar hechas o figurar en el contrato como condiciones.
Revisa el inmueble y gestiona la hipoteca
Tu abogado confirma la titularidad, las deudas, los permisos y las normas de la comunidad (las comprobaciones legales). El banco tasa la vivienda y emite una oferta vinculante.
Cierra la compra
Firmas la escritura, pagas el resto del precio y los impuestos, y recibes las llaves. En los países de derecho civil esto se hace ante notario; en Inglaterra, tu abogado cierra la operación mediante transferencia.
Registra la compra e instálate
La compra se inscribe en el registro de la propiedad. Pon a tu nombre la luz, el agua, internet y las cuotas de comunidad, y domicilia el pago de los impuestos sobre la vivienda.
Cuánto se tarda
Para una vivienda de segunda mano pagada al contado, en España, Portugal, Italia y Francia lo habitual es que pasen entre seis y doce semanas desde que se acepta la oferta hasta la entrega de llaves. Con hipoteca hay que sumar la tasación y la aprobación del banco. En algunos países, los compradores de fuera de la UE necesitan un permiso antes de firmar la escritura, lo que puede añadir meses: Croacia y Chipre, por ejemplo, exigen una autorización del Gobierno a la mayoría de los ciudadanos de fuera de la UE, y Suiza pone restricciones a quienes viven en el extranjero según las normas de la Lex Koller.
Francia tiene una pausa incorporada: tras firmar el contrato previo, el comprador dispone de diez días para desistir sin penalización. La mayoría de los demás países no tienen periodo de reflexión, así que piénsatelo bien antes de firmar.
Quién hace qué
| Papel | Qué hace | Quién paga |
|---|---|---|
| Agente inmobiliario | Promociona la vivienda, organiza las visitas y transmite las ofertas | Normalmente el vendedor; en algunos países, las dos partes |
| Tu abogado | Revisa la titularidad, las deudas y los permisos, repasa los contratos y te representa | Tú |
| Notario | Redacta o revisa la escritura, comprueba identidades, recauda impuestos y la envía al registro | Normalmente el comprador, por ley o por costumbre |
| Banco y tasador | Tasa el inmueble y presta el dinero | Tú |
| Registro de la propiedad | Te inscribe como propietario | Tú, a través del notario o del abogado |
El contrato previo y la señal
El nombre cambia según el país (arras en España, CPCV en Portugal, compromesso en Italia, compromis de vente en Francia), pero la idea es la misma. Pagas una señal, a menudo del 10 %, y las dos partes se comprometen a cerrar la compra antes de una fecha.
En España, Portugal e Italia, la modalidad más habitual funciona en los dos sentidos: si te echas atrás, pierdes la señal, y si se echa atrás el vendedor, te la devuelve duplicada. Comprueba qué modalidad usa tu contrato. Pide a tu abogado que añada condiciones donde las necesites, por ejemplo «condicionado a obtener una oferta hipotecaria de al menos el 60 %» o «condicionado a que el registro de la propiedad no muestre cargas».
Cómo mover el dinero
Los bancos te preguntarán de dónde viene el dinero. Ten preparados los extractos, el contrato de venta de tu vivienda anterior o una carta de tu empresa. Para transferencias grandes entre divisas, un proveedor especializado en cambio de divisas suele mejorar lo que ofrece un banco tradicional, y un seguro de cambio puede fijar el tipo de cambio entre la firma del contrato previo y la escritura.
Guarda pruebas de que los fondos vinieron del extranjero. Algunos países las piden para la escritura, y más adelante las necesitarás para demostrar lo que pagaste cuando vendas.
Antes de hacer una oferta
Preguntas frecuentes
¿Tengo que estar en el país para comprar?
No siempre. Un abogado puede firmar por ti con un poder notarial otorgado ante notario en tu país y legalizado con la apostilla. Prepáralo con tiempo, porque puede tardar unas semanas.
¿Puedo recurrir al abogado de la agencia del vendedor?
Puedes, pero no deberías. Su interés es que la venta salga adelante. Tu propio abogado trabaja para ti y cuesta una fracción de lo que cuesta una mala sorpresa.
¿Comprar una vivienda me da derecho a vivir allí?
Rara vez. España y Portugal ya no conceden la residencia por comprar una vivienda. Grecia, los Emiratos Árabes Unidos y Turquía siguen vinculando la residencia a la compra de inmuebles por encima de ciertos importes. Consulta residencia y visados.
¿Cuánto tendré que pagar de señal?
En España, Portugal e Italia es habitual pagar el 10 % al firmar el contrato previo, y en Francia, entre el 5 y el 10 %. En Inglaterra se suele pagar una señal del 10 % en el intercambio de contratos (exchange of contracts).
Esta guía es información general, no asesoramiento jurídico, fiscal ni financiero. Las normas cambian; comprueba los detalles con un profesional local antes de firmar o pagar nada.