Ein Kauf im Ausland folgt fast überall demselben groben Ablauf: Sie einigen sich auf einen Preis, unterschreiben einen verbindlichen Vorvertrag und leisten eine Anzahlung, Ihr Anwalt prüft die Immobilie, und ein Notar oder ein Solicitor wickelt den Verkauf ab. Unterschiedlich ist, wer Sie schützt, wie stark Sie die Anzahlung bindet und wie lange jeder Schritt dauert.
Der grösste Fehler ausländischer Käufer ist die Annahme, das System funktioniere wie zu Hause. In weiten Teilen Kontinentaleuropas ist der Notar, der die Kaufurkunde beurkundet, ein neutraler Amtsträger und nicht Ihr Berater. In England übernimmt diese Aufgabe der Anwalt des Käufers, der Solicitor. Je nachdem, in welcher Art von Land Sie kaufen, brauchen Sie andere Fachleute.
Die neun Schritte
Das ganze Budget festlegen
Preis plus Steuern und Gebühren (in Südeuropa oft 7–13 %), dazu Umzug, Möbel und eine Reserve für Reparaturen. Nutzen Sie den Rechner für Kaufnebenkosten für Ihr Land.
Steuernummer und Bankkonto im Land beantragen
Spanien verlangt eine NIE, Portugal eine NIF, Italien einen codice fiscale, Griechenland eine AFM, Kroatien eine OIB. Ohne diese Nummer können Sie nichts unterschreiben, und aus dem Ausland kann es Wochen dauern, bis Sie sie haben.
Einen unabhängigen Anwalt beauftragen
Wählen Sie einen, der für Sie arbeitet, nicht für den Verkäufer, den Makler oder den Bauträger, und der Ihre Sprache spricht. Vereinbaren Sie das Honorar schriftlich.
Suchen und besichtigen
Grenzen Sie zuerst die Viertel ein, dann die Objekte. Nutzen Sie die Checkliste für Besichtigungen und verlangen Sie die Unterlagen frühzeitig.
Ein Angebot machen
Angebote werden meist schriftlich über den Makler abgegeben. Fragen Sie, was inbegriffen ist: Möbel, Parkplatz, Abstellraum.
Vorvertrag unterschreiben und Anzahlung leisten
Meist 10 % des Preises. Ab jetzt kostet Sie ein Rücktritt normalerweise die Anzahlung, deshalb sollten die Prüfungen aus Schritt 7 erledigt oder als Bedingungen in den Vertrag aufgenommen sein.
Immobilie prüfen und Hypothek regeln
Ihr Anwalt prüft Eigentum, Schulden, Genehmigungen und die Regeln der Eigentümergemeinschaft (die rechtlichen Prüfungen). Die Bank bewertet die Immobilie und gibt ein verbindliches Angebot ab.
Kauf abschliessen
Sie unterschreiben die Kaufurkunde, zahlen den Restbetrag und die Steuern und erhalten die Schlüssel. In Ländern mit kontinentaleuropäischem Recht geschieht das vor einem Notar; in England schliesst Ihr Anwalt den Kauf mit der Überweisung ab.
Eintragen lassen und einleben
Der Kauf wird im Grundbuch eingetragen. Melden Sie Strom, Wasser, Internet und die Beiträge an die Eigentümergemeinschaft auf Ihren Namen an und richten Sie Lastschriften für die Grundsteuern ein.
Wie lange es dauert
Bei einer Bestandsimmobilie, die ohne Finanzierung gekauft wird, sind in Spanien, Portugal, Italien und Frankreich sechs bis zwölf Wochen vom angenommenen Angebot bis zur Schlüsselübergabe üblich. Mit einer Hypothek kommen die Bewertung und die Kreditzusage der Bank hinzu. Käufer von ausserhalb der EU brauchen in manchen Ländern vor dem Eigentumsübergang eine Genehmigung, was Monate dauern kann: Kroatien und Zypern zum Beispiel verlangen für die meisten Nicht-EU-Bürger eine staatliche Zustimmung, und die Schweiz schränkt Käufe von Personen mit Wohnsitz im Ausland nach den Regeln der Lex Koller ein.
Frankreich hat eine eingebaute Pause: Nach der Unterzeichnung des Vorvertrags kann der Käufer zehn Tage lang ohne Kosten zurücktreten. Die meisten anderen Länder kennen keine Widerrufsfrist, also denken Sie gründlich nach, bevor Sie unterschreiben.
Wer was tut
| Rolle | Aufgabe | Wer bezahlt |
|---|---|---|
| Makler | Vermarktet die Immobilie, organisiert Besichtigungen, leitet Angebote weiter | Meist der Verkäufer; in manchen Ländern beide Seiten |
| Ihr Anwalt | Prüft Eigentum, Schulden und Genehmigungen, prüft Verträge, vertritt Sie | Sie |
| Notar | Entwirft oder prüft die Urkunde, stellt die Identitäten fest, zieht die Steuern ein, reicht die Urkunde beim Grundbuch ein | Meist der Käufer, nach Gesetz oder Brauch |
| Bank und Schätzer | Bewertet die Immobilie und gewährt den Kredit | Sie |
| Grundbuchamt | Trägt Sie als Eigentümer ein | Sie, über den Notar oder den Anwalt |
Der Vorvertrag und die Anzahlung
Die Bezeichnungen unterscheiden sich von Land zu Land (arras in Spanien, CPCV in Portugal, compromesso in Italien, compromis de vente in Frankreich), das Prinzip ist aber dasselbe. Sie leisten eine Anzahlung, oft 10 %, und beide Seiten verpflichten sich, den Kauf bis zu einem bestimmten Datum abzuschliessen.
In Spanien, Portugal und Italien gilt die häufigste Form in beide Richtungen: Treten Sie zurück, verlieren Sie die Anzahlung; tritt der Verkäufer zurück, muss er sie doppelt zurückzahlen. Prüfen Sie, welche Form Ihr Vertrag vorsieht. Lassen Sie Ihren Anwalt Bedingungen einfügen, wo Sie sie brauchen, zum Beispiel «vorbehaltlich eines Hypothekenangebots über mindestens 60 %» oder «vorbehaltlich eines Grundbuchauszugs ohne Belastungen».
Das Geld überweisen
Banken werden fragen, woher das Geld stammt. Halten Sie Kontoauszüge, den Kaufvertrag über den Verkauf einer früheren Immobilie oder ein Schreiben Ihres Arbeitgebers bereit. Bei grossen Überweisungen zwischen Währungen ist ein spezialisierter Devisenanbieter meist günstiger als eine gewöhnliche Hausbank, und mit einem Devisentermingeschäft können Sie den Wechselkurs zwischen Unterzeichnung und Eigentumsübergang festlegen.
Bewahren Sie Belege dafür auf, dass das Geld aus dem Ausland kam. Manche Länder verlangen sie für die Kaufurkunde, und bei einem späteren Verkauf brauchen Sie sie, um nachzuweisen, was Sie bezahlt haben.
Bevor Sie ein Angebot machen
Häufige Fragen
Muss ich für den Kauf im Land sein?
Nicht immer. Ein Anwalt kann mit einer Vollmacht für Sie unterschreiben, die Sie zu Hause vor einem Notar unterzeichnen und mit einer Apostille versehen lassen. Planen Sie das früh ein, denn es kann einige Wochen dauern.
Kann ich den Anwalt nehmen, mit dem der Makler des Verkäufers arbeitet?
Sie können, aber Sie sollten es nicht. Sein Interesse ist, dass der Verkauf zustande kommt. Ihr eigener Anwalt arbeitet für Sie und kostet nur einen Bruchteil dessen, was eine böse Überraschung kostet.
Gibt mir der Kauf einer Immobilie das Recht, dort zu leben?
Selten. Spanien und Portugal vergeben für einen Immobilienkauf keine Aufenthaltsgenehmigung mehr. Griechenland, die VAE und die Türkei knüpfen den Aufenthalt weiterhin an Immobilien ab einem festgelegten Wert. Siehe Aufenthalt und Visa.
Mit welcher Anzahlung muss ich rechnen?
In Spanien, Portugal und Italien sind 10 % beim Vorvertrag üblich, in Frankreich 5–10 %. In England wird meist beim Vertragsaustausch eine Anzahlung von 10 % geleistet.
Dieser Ratgeber enthält allgemeine Informationen, keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Regeln ändern sich; prüfen Sie die Einzelheiten mit einer Fachperson vor Ort, bevor Sie etwas unterschreiben oder bezahlen.